Aflevering 6

Het opstalrecht is een veel gebruikt recht dat sterke overeenkomsten vertoont met het recht van erfpacht. Voor een deel van de wettelijke regeling wordt in de wet zelfs verwezen naar een aantal artikelen uit de titel over erfpacht. Met betrekking tot kabels en leidingen is de noodzaak om een opstalrecht te vestigen door een wetswijziging uit 2007 minder van belang geworden, maar niet geheel verdwenen. Een kort overzicht.

Afgelopen juni heeft het Gerechtshof Arnhem/Leeuwarden een opvallende uitspraak gedaan inzake het BTWcompensatiefonds (hierna: het BCF). Het Gerechtshof oordeelde dat de gemeente Nijkerk recht heeft op een bijdrage ingevolge het BCF voor de btw die aan haar in rekening is gebracht ter zake van de aanleg van op- en afritten op de Rijksweg A28. Dit terwijl de betreffende op- en afritten direct na oplevering bij het Rijk in gebruik en beheer zijn gekomen en later – conform bestemming – aan het Rijk zijn geleverd.

Op vrijdag 6 november jl. is de eerste handreiking ‘Vennootschapsbelasting en het gemeentelijk grondbedrijf’ gepubliceerd. Deze handreiking kunt u vinden op www.vvg.nl. De handreiking is het resultaat van een intensief traject waarin de Belastingdienst en de Vereniging van Grondbedrijven nauw hebben samengewerkt. Daarnaast was het ook een experimenteel proces omdat al tijdens de parlementaire behandeling gepoogd is om de praktijk tegemoet te komen met praktische handreikingen. Een proces dat vanuit meerdere invalshoeken interessant zou zijn om nog eens kritisch te evalueren.

Steeds meer gemeenten heffen precario voor het hebben van kabels en leidingen in de openbare grond. Patrick Eysbach licht toe waarom deze kabeltaks controversiëler is dan zijn ‘bovengrondse’ tegenhanger.

Gemeenten hebben nog te maken met bouwplannen die zijn geprogrammeerd met demografische en financieel-economische uitgangspunten die niet meer actueel zijn. De auteurs gaan in op de mogelijkheden om deze plancapaciteit zonder schadeclaims te herdefiniëren.

Bang voor professor Hennekens. Dat waren nogal wat studenten tijdens mijn rechtenstudie in Nijmegen. Het bleek reeds bij het eerste hoorcollege bestuursrecht. Deze hoogleraar was een meester in het stellen van lastige vragen, met name aan degenen die het waagden met een petje op het hoofd of, erger nog, te laat te verschijnen in de collegezaal. Na de pauze waren de voorste rijen van de collegebankjes ineens een stuk leger. Een aantal studenten had zich uit de voeten gemaakt. Op naar de videozaal waar het college ook wel gevolgd kon worden.

Een overzicht van rechterlijke uitspraken over de schadeloosstelling bij onteigening uit de periode 1 februari 2015 tot 1 oktober 2015.

Transformatie van agrarische erven is een pittige opgave die de komende jaren steeds meer invloed zal hebben op onze buitengebieden. Veel agrarisch vastgoed komt vrij en die leegstaande vierkante meters kunnen niet allemaal ingevuld worden met een alternatieve bestemming. Uit onderzoek, uitgevoerd door Saxion onder eigenaren van bebouwde locaties in buitengebieden, blijkt dat eigenaren hun erven graag toekomstbestendig willen maken door slopen of het creëren van een nieuwe economische activiteit op het erf. Waarom zien we dan niet dat voormalige agrarische stallen gesloopt worden? De hoofdoorzaak voor eigenaren zit in onzekerheid rondom een transformatie op het erf. Dit vraagt om lef van alle partijen die betrokken zijn bij transformaties in het buitengebied en om innovatieve oplossingen om sloop te stimuleren.

Op 20 november 2015 is Alexander van de Minne gepromoveerd. Hij bekeek welke factoren door de jaren heen belangrijk zijn voor de waardebepaling van een huis. Hij analyseerde woningprijsdynamieken en woningprijsdeterminanten aan de hand van vier empirische onderzoeken. Van de Minne analyseerde zeven verschillende determinanten: woningvoorraad, constructiekosten, BNP per capita, (gecorrigeerde) hypotheekrente, beroepsbevolking, werkloosheid en bevolkingsgroei. Daarnaast bekeek Van de Minne voor de periode 1995-2012 wat het effect van de hypotheekmarkt op woningprijzen is. Voorts is het effect van bevolkingsgroei en -krimp op de prijs van een woning onderzocht en wat de staat van onderhoud betekent voor de prijs van een opstal.

Nu het stof wat is neergedwarreld rond het Rfv-rapport Grond, geld en gemeentenRaad financiële verhoudingen, Rfv juli 2015. is er een zoektocht naar de uiteindelijke betekenis voor de praktijk. Aan de hand van trefwoorden overheerst de impressie dat de oogst mager is.

De praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft organiseert regelmatig rondetafelgesprekken met beslissers en deskundigen. Onlangs vond zo’n rondetafelgesprek plaats over het thema Grond, geld en gemeenten, naar aanleiding van het recent verschenen, gelijknamige rapport van de Raad voor de financiële verhoudingen (Rfv).

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat van bijzondere geschiktheid sprake kan zijn als de onteigende onroerende zaak bijzonder geschikt is voor het werk waarvoor wordt onteigend, indien dat werk onderdeel is van een groter geheel van werken. Tevens oordeelt de Hoge Raad dat salderen van voor- en nadelen van de bijzondere geschiktheid enkel mogelijk is als het nadeel ook daadwerkelijk in verband kan worden gebracht met de bijzondere geschiktheid. Ook heeft de Hoge Raad geoordeeld dat verrekening van meerwaarde als gevolg van de bijzondere geschiktheid met de waardevermindering van het overblijvende niet mogelijk is.

In de rubriek Vraag en antwoord is plaats voor beantwoording van uw praktijkvragen, die ook voor anderen interessant kunnen zijn. Onze deskundigen beantwoorden uw vragen graag! Uw vragen kunt u stellen via: grondzaken@bimmedia.nl.

In 2018 komt de Omgevingswet. Een ingrijpende verandering in de regelgeving voor het fysieke domein. Maar om de gewenste veranderingen echt te bereiken is ook een ingrijpende verandering van gedrag noodzakelijk. Van burgers en bedrijven, maar ook van bestuurders en ambtenaren. De nieuwe Omgevingswet kan alleen een succes worden wanneer ook gewerkt wordt aan nieuwe competenties én aan zelfinzicht en zelfreflectie. Omdat strakke regels wegvallen, moet je het nu ook van je intuïtie hebben.

Bij de redactie melden zich gemeenten die aan de slag willen met de nieuwe ontwikkelingen. Concreet is er de ambitie in de komende donkere maanden de nodige werkzaamheden te doen in verband met de aangekondigde nieuwe comptabele regels (BBV) alsmede de komst van de vennootschapsbelasting voor gemeentelijke grondbedrijven (VPB). Beide ontwikkelingen zijn enerverend, vragen zorgzaamheid, en hebben innige samenhang. Gevraagd wordt of er een checklist is om goed door de winter te komen.