Aflevering 2

De verhuurder die een huurovereenkomst wil beeindigen, zal in veel gevallen gehouden zijn om een tegemoetkoming te betalen in de verhuis- en inrichtingskosten van de huurder. Maar in een enkel geval gaat de verplichting tot het vergoeden van schade aanzienlijk verder. De verhuurder is dan niet alleen een tegemoetkoming verschuldigd maar moet de huurder volledig schadeloos stellen. een van deze situaties is geregeld in art. 7:309 BW.

De verhuurder die een huurovereenkomst wil beeindigen, zal in veel gevallen gehouden zijn om een tegemoetkoming te betalen in de verhuis- en inrichtingskosten van de huurder. Maar in een enkel geval gaat de verplichting tot het vergoeden van schade aanzienlijk verder. De verhuurder is dan niet alleen een tegemoetkoming verschuldigd maar moet de huurder volledig schadeloos stellen. Een van deze situaties is geregeld in art. 7:309 BW.

In het hierna volgende artikel wordt stilgestaan bij de rechten en verplichtingen van de huurder en de verhuurder in het geval van faillissement. Zowel het geval waarin de gefailleerde huurder is als dat waarin deze verhuurder is, wordt bestreken.

In het geval dat een huurder komt te overlijden, rijst de vraag wat met het gehuurde en de inboedel moet gebeuren. De erfgenamen kunnen de huurovereenkomst tegen het einde van de eerste maand na het overlijden opzeggen. Dit is een daad die moet worden beschouwd als aanvaarding van de nalatenschap. De erven zijn dan aansprakelijk voor het leeg en schoon opleveren van de woning en het tijdig betalen van de huurprijs. Als er geen erfgenamen (bekend) zijn, of als de erfgenamen de nalatenschap verwerpen, kan het heel anders verlopen.

De Amsterdamse methode Vroeg Eropaf, die ertoe moet leiden dat mensen met een huurachterstand niet hun woning uit hoeven, heeft effect. Bij 67% van de meldingen hebben woningbouwverenigingen, de gemeente en maatschappelijke instellingen kunnen voorkomen dat iemand zijn huis uit moest.

De beschikking op het verzoek van de huurder tot benoeming van een deskundige in de zin van art. 7:304 lid 2 BW vereist de beantwoording van de (voor)vraag of sprake is van een bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW.

De huurder en de verhuurder zijn het er over eens dat er geen sprake (meer) is van een huurovereenkomst die betrekking heeft op het gebruik van woonruimte dat naar zijn aard voor korte duur is nadat de huurovereenkomst elf maal is verlengd.

De Helmondse burgemeester Fons Jacobs mocht in januari 2009 het huisverbod van een inwoner van de stad verlengen. Dat heeft de Raad van State woensdag bepaald. Jacobs had het huisverbod van de man met achttien dagen verlengd om de Raad voor de Kinderbescherming de gelegenheid te geven rapport op te maken over het toen zes maanden oude kind van de man.

'Wonen op het water' komt steeds vaker voor: in woonboten en woonarken, maar inmiddels ook in luxe (drijvende) 'waterwoningen'. De vraag rijst of de woonruimtebepalingen van toepassing kunnen zijn op huurovereenkomsten die betrekking hebben op dergelijke drijvende woonobjecten.

De vraag is of de keuze voor de uitoefening van co-ouderschap in hetzelfde pand, zijnde twee aparte woonruimten, valt onder de noemer van dringend eigen gebruik of dat van verhuurders verwacht wordt dat zij een andere keuze maken, zoals het huren van woonruimte elders.

De rechtbank oordeelt dat het belang van ouders (verhuurders) om hun minderjarige kind een passende woonomgeving te bieden, kan vallen onder de noemer van dringend eigen gebruik, maar dat in het onderhavige geval onvoldoende is gesteld om aan te nemen dat sprake is van dringend eigen gebruik.

De gemeente Schiedam zet een nieuw middel in tegen burenoverlast. Na jarenlange ernstige geluidsoverlast is een dwangsom opgelegd aan een overlastgever.

ABN Amro huurt ruim 4.000 m² kantoorruimte van TMW, bestaande uit de begane grond tot en met de vierde verdieping van een gebouw te Den Bosch. In de huurovereenkomst is bepaald dat ABN Amro het gehuurde behoorlijk en zelf dient te gebruiken overeenkomstig de bestemming.

Eiser huurt van gedaagde een bedrijfsruimte en gebruikt daarnaast een opslagruimte om niet van gedaagde. Eiser verhuurt de opslagruimte aan een derde. Er ontstaat waterschade aan een aantal zaken die door eiser in de opslagruimte zijn achtergelaten.

Huurster heeft winkelruimte casco gehuurd. Als gevolg van brand is de winkelruimte beschadigd. Herstel is niet onmogelijk. De uitbouw van de winkel is wel dusdanig beschadigd dat deze moest worden gesloopt, maar dit was ongeveer een derde van het totale gehuurde oppervlak.

De huurder, een stichting die mensen met een verstandelijke beperking beoogt te ondersteunen, huurt ten behoeve van haar klanten een atelierruimte. De huurder ontbindt de huurovereenkomst buitengerechtelijk nadat in het pand waar de atelierruimte deel van uitmaakt een dodelijke steekpartij heeft plaats gevonden waarbij de verhuurder betrokken was.

Nieuwe bezigheid voor gemeenten: het opkopen van huizen. Den Haag en Eemsmond beginnen ermee. Voor beide gemeenten is de kredietcrisis de aanleiding. Maar hun aanpak verschilt. In Den Haag neemt de Gemeentelijke Kredietbank de hypotheek over van huiseigenaren die hun woning uit moeten omdat de lasten te hoog zijn geworden.

De gemeente Eindhoven gaat de overlast van panden met kamerverhuur harder aanpakken. In vijf wijken is het niet langer mogelijk om op grond van de Huisvestingsverordening (Huisvestingswet) een vergunning te krijgen voor woningsplitsing of kamerverhuur.

In een gehuurde woning is een hennepkwekerij voor eigen gebruik aangetroffen. De verhuurster vordert ontbinding van de huurovereenkomst. De hennepkwekerij was niet lang voor de ontdekking aangelegd.

Nederland telt 30 tot 40 duizend hennepkwekerijen. Bijna altijd betreft het thuisteelt. Het exploiteren van een hennepkwekerij is in veel gevallen in strijd met het goed huurderschap. Daarnaast zorgt de teelt veelal voor een ongeoorloofde bestemmingswijziging van de woonruimte en kunnen hennepkwekerijen voor schade, overlast en onveiligheid zorgen.

Het gebruik van het ROZ-model ligt bij het opstellen van huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte vaak voor de hand. In de praktijk wordt een substantieel deel van alle commerciële huurcontracten via dit model gesloten.

Twee huurders op leeftijd huren ieder van de woningstichting een woning. Beiden parkeren hun scootmobiel in de gemeenschappelijke ruimte. Het huishoudelijk reglement schrijft voor dat in de gemeenschappelijke ruimtes geen privé-goederen mogen staan. De woningstichting spreekt de huurders aan tot verwijdering van de scootmobiels.

De huurovereenkomst met betrekking tot een tankstation bevat een afwijkend beding als bedoeld in art. 7:291 BW. De huurovereenkomst eindigt op grond van het beding zonder tussenkomst van de rechter. De huurder en de (rechtsvoorganger van) verhuurder verzoeken om goedkeuring van het beding.

De huurder verzoekt de rechtbank voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst betrekking heeft op bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW en dat de termijn waarbinnen die ruimte ontruimd moet worden, wordt verlengd op grond van art. 7:230a BW.

De rechtbank oordeelt dat de huurovereenkomst tussen partijen dient te worden vernietigd op grond van wederzijdse dwaling. De rechtbank dient in verband met het bepaalde in art. 6:230 lid 1 BW te bezien of zich hier het geval voordoet dat de bevoegdheid tot gedeeltelijke vernietiging op grond van dwaling vervallen is doordat de verhuurder tijdig een wijziging van de gevolgen van de overeenkomst heeft voorgesteld.

Voor het antwoord op de vraag of sprake is van huur van woonruimte die naar zijn aard van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW, moet worden gekeken naar de aard van het gehuurde en het gebruik van het gehuurde in combinatie met de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst, de effectuering van die bedoelingen en de duur van het gebruik van het gehuurde.

Krakers van bestaande panden zijn strafbaar als zij na de datum van inwerkingtreding van de Wet kraken en leegstand in hun kraakpand blijven zitten. De ministers Van der Laan van Wonen, Wijken en Integratie en Hirsch Ballin van Justitie hebben dat geantwoord op vragen vanuit de Eerste Kamer.

Een accountantskantoor wil haar gehuurde bedrijfspand te Apeldoorn verlaten en het pand in onderhuur overdoen aan een derde partij. De verhuurder is het hier niet mee eens en legt de zaak voor aan de voorzieningenrechter.

De boete die de verhuurder (woningcorporatie) in de algemene voorwaarde heeft gesteld op de onderverhuur van woonruimte zonder voorafgaande toestemming is onredelijk bezwarend in de zin van art. 6:233 BW.

Het gerechtshof oordeelt dat er geen sprake is geweest van een geldige contractsovername of indeplaatsstelling aangezien daar de medewerking van drie partijen voor nodig is. Het enkele feit dat de rechtsopvolger van de verhuurder op de hoogte was van de indeplaatsstelling betekent niet dat hij daar stilzwijgend mee heeft ingestemd.

De rechtbank wijst de vordering van eiser tot ontruiming van krakers in een woning af, aangezien eiser zich niet kan beroepen op een persoonlijk gebruiksrecht uit hoofde van een overeenkomst die hij met de eigenaar van de woning heeft gesloten.

De voorzieningenrechter oordeelt dat de huurder gerechtigd is de betaling van de huur (gedeeltelijk) op te schorten vanwege de lekkages die het gehuurde vertoont. Die lekkages zijn volgens de voorzieningenrechter van een zodanige aard dat ze voor een substantiële vermindering van het huurgenot hebben gezorgd.

Huurder is veroordeeld wegens seksueel misbruik van een buurmeisje. Volgens de kantonrechter bestaat er geen rechtsregel die bepaalt dat het plegen van een strafbaar feit in een woning wanprestatie oplevert.

De huurders, vennoten van een v.o.f., hebben zonder de daartoe vereiste vergunning de door hen gehuurde winkelruimte van een nieuwe pui voorzien. De verhuurder heeft de huurders verzocht de pui in overeenstemming te brengen met de bouwwetgeving.

De Hoge Raad lijkt in het arrest van 9 oktober 2009 (LJN BJ1254) aan te nemen dat politie en justitie op grond van de wet in geen enkel geval bevoegd zijn om krakers (strafrechtelijk) te ontruimen. De auteur gaat na welke bevoegdheden politie en justitie hebben bij de bescherming van het huisrecht en het eigendomsrecht.

Huurder huurt van de woningstichting een huurwoning. Aan de verwarmingsinstallatie van deze huurwoning dienen onderhoudswerkzaamheden te worden verricht. De huurder reageert nergens op.

De huurder van een woning heeft veranderingen aan het balkon aangebracht. Buren hebben over die veranderingen geklaagd. De verhuurder verzoekt de huurder de veranderingen ongedaan te maken en stelt dat de huurder zich niet als goed huurder gedraagt door dat niet te doen.

De wet die ook huurders van commerciële verhuurders het recht geeft op een verhuiskostenvergoeding bij sloop en renovatie, wordt op 27 februari 2010 van kracht.

Het gerechtshof stelt voorop dat de verhuurder die de huurovereenkomst heeft opgezegd op grond van dringend eigen gebruik als bedoeld in art. 7:296 lid 1 onder b BW, niet gehouden is het gehuurde werkelijk overeenkomstig zijn wil ten tijde van de opzegging en ten tijde van de behandeling van het beëindigingsvordering in gebruik te nemen.

De zaak vormt de nasleep van de door de gemeente uitgeoefende politiedwang na wanbetaling door de huurder, aldus advocaat-generaal Spier. De rechtbank heeft de huurovereenkomst ontbonden en de huurder tot ontruiming van het gehuurde veroordeeld.

Voor het antwoord op de vraag of de verhuurder wanprestatie tegenover de huurder pleegt (in de vorm van hinder) door sloopwerkzaamheden ten behoeve van een renovatie te verrichten, dienen in kort geding de belangen van verhuurder en huurder te worden afgewogen.