Aflevering 3

In de praktijk gebeurt het regelmatig dat eigenaars of beheerders van een winkelcentrum zorgen voor branchebescherming om zo het winkelcentrum voor winkeliers en consumenten aantrekkelijker te maken. Branchebescherming zorgt ervoor dat winkeliers worden gevrijwaard van concurrentie waardoor hun investeringsrisico’s worden verkleind. Branchebescherming kan echter nietig zijn wegens strijd met het mededingingsrechtelijke verbod op concurrentiebeperkende afspraken. Zowel voor huurders als voor verhuurders is het essentieel te weten of nakoming van een branchebeschermingsafspraak kan worden afgedwongen. Dit artikel biedt handvatten voor de beoordeling van de mededingingsrechtelijke aspecten van branchebeschermingsafspraken.

In het huurrecht voor bedrijfsruimte is het uitgangspunt dat verhuurder en huurder vrij zijn in het bepalen van de huurprijs. Indien één van de partijen, gedurende de looptijd van de huurovereenkomst, van mening is dat de huurprijs niet overeenstemt met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse en geen onderlinge overeenstemming is te bereiken over een nieuwe huurprijs, kan zowel verhuurder als huurder vorderen dat de rechter de huurprijs nader vaststelt. Het gaat hier expliciet om nadere vaststelling van de tegenprestatie voor het gebruik van 290-bedrijfsruimte. Art. 7:303 BW geeft aan wanneer verhuurder of huurder een vordering tot wijziging van de huurprijs kan instellen, welke maatstaf daarbij geldt en op welke tijdstip de gewijzigde huurprijs ingaat. In deze bijdrage zal op deze punten worden ingegaan. Hierbij zal ook art. 7:304 BW Wetboek worden betrokken. In art. 7:304 BW is immers bepaald dat een vordering tot nadere huurprijsvaststelling slechts ontvankelijk is, indien deze vergezeld gaat van een advies omtrent de huurprijs opgesteld door één of meer door partijen gezamenlijk benoemde deskundigen.

In een arrest van de Hoge Raad1 is de vraag aan de orde gekomen in hoeverre winsten uit illegale onderverhuur van sociale woningen kunnen worden ontnomen op basis van art. 6:104 BW. Is art. 6:104 BW aan te merken als een op zichzelf staand vorderingsrecht of is het meer een handvat voor de rechter om schade te bepalen? Een korte beschouwing.

De auteur/dagvoorzitter vraagt naar aanleiding van de conferentie die op 2 november 2010 heeft plaatsgevonden, de aandacht van de minister voor de gespannen verhouding tussen het (semi-)dwingendrechtelijke huurrecht en de franchiseovereenkomst.

De verhuurder van een woning vordert na het einde van de huurovereenkomst vergoeding van de schade die de huurder zou hebben veroorzaakt.

Direct Wonen bemiddelt tegen betaling bij de totstandkoming van huurovereenkomsten.

Lidl vordert dat de huurovereenkomst met betrekking tot een door haar verhuurde ruimte in een winkelcentrum ontbonden wordt.

De verhuurder, woningstichting Servatius, heeft vanwege het slechte imago van de wijk Boschpoort in samenwerking met (onder meer) de gemeente Maastricht, de Stichting Leefbaarheid Boschpoort, de bewonerscommissie van het Boostencomplex en haar bewoners een renovatieplan voor de wijk opgesteld.

Het hof oordeelt in het onderhavige arrest (dat op 8 februari 2011 gepuliceerd is) dat sprake is van dringend eigen gebruik in het geval dat de verhuurder (Alog) het gehuurde in gebruik geeft aan een andere vennootschap (Aldi) binnen de (supermarkt) organisatie waarvan de verhuurder deel uitmaakt.

De huurder huurt van verhuurder (een woningstichting) een woning die zij met haar zoon bewoont. De huurder bewoont de woning met een man.

De curator van de huurder zegt de huurovereenkomst op grond van art. 39 Fw op.

De gemeente ’s-Gravenhage verhuurt een opslagruimte aan een exploitant van een bouwmarkt.

Een kraker vordert in kort geding dat het de Staat verboden wordt op strafrechtelijke gronden over te gaan tot ontruiming van het door hem bewoonde pand.

De voorzieningenrechter oordeelt dat de voormalige verhuurder, een woningstichting, niet veroordeeld kan worden tot het aangaan van een huurovereenkomst met een huurder die eerder vanwege wanbetaling is ontruimd en die nog een huurachterstand heeft.

De auteur bespreekt de reikwijdte van art. 7:291 BW.

Het gaat in het onderhavige hoger beroep om het antwoord op de vraag of tussen verhuurder en huurder (Grolsche Bierbrouwerij) een perfecte huurovereenkomst tot stand is gekomen, zoals de verhuurder stelt.

Een vennootschap die tijdens de onderhandelingen met betrekking tot de huurovereenkomst in oprichting was, stelt dat de huurovereenkomst met haar tot stand is gekomen en dat die huurovereenkomst na de oprichting door haar is bekrachtigd.

De Rabobank heeft verlof verkregen voor het inroepen van het in een hypotheekakte opgenomen huurbeding tegen de huurder van een woning.

Het bestuur van het stadsdeel De Baarsjes in Amsterdam heeft een vergunning verleend voor de splitsing van een pand in drie appartementsrechten.

De huurders van een woning komen op tegen een uitspraak van de kantonrechter waarin de verhuurder op zijn beurt opkwam tegen een uitspraak van de huurcommissie.

De voorzieningenrechter oordeelt dat de inbreng van de huurrechten door de huurder in een vennootschap onder firma in strijd is met de huurovereenkomst.

De auteurs bespreken het recht van de huurder tot indeplaatsstelling.

Het bestuur van de deelgemeente Feijenoord in Rotterdam heeft de kosten van de ontmanteling van een hennepkwekerij in het kader van bestuursdwang ten laste van de verhuurder van het pand gebracht.

Adriaansens bekritiseert de uitspraak van Rechtbank ’s-Gravenhage van 3 november 2010, LJN BP6690 (zie hierboven onder jurisprudentie) waarin de rechtbank de verhuurder niet ontvankelijk heeft verklaard in zijn verzoek in de zin van art. 7:304 lid 1 BW tot benoeming van een deskundige omdat zowel op verzoek van de huurder als van de verhuurder al een advies door een deskundige was uitgebracht, zij het niet in gezamenlijk overleg. Volgens Adriaansens is de uitspraak in strijd met de bedoelingen van de wetgever en doet de uitspraak geen recht aan de rechtszekerheid.

De kantonrechter merkt in de onderhavige zaak een overeenkomst met betrekking tot het gebruik van flexwerkplekken aan als een huurovereenkomst.

De Hoge Raad heeft in antwoord op de vraag of een “timeshare-overeenkomst” als een huurovereenkomst kan worden gekwalificeerd in het onderhavige arrest geoordeeld dat die “niet in het algemeen bevestigend of ontkennend kan worden beantwoord”.

De verhuurder, een woningbouwvereniging, verhuurde een woning aan de zoon van de huurder.

De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) heeft aangegeven dat hij liever niet de verbouw van leegstaande kantoorpanden tot woonruimte wil stimuleren om zo de leegstand van kantoorruimte tegen te gaan.

De huurder van een winkelruimte aan de PC Hooftstraat betaalt de huur aan gedaagde. Gedaagde betaalt die huur niet door aan de verhuurder, maar houdt de huur voor zichzelf.

De verhuurder verhuurt de kantoorruimte aan de ene huurder en de bovengelegen woning aan de andere huurder.

De verhuurder van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW zegt de huurovereenkomst op tegen 1 januari 2009.

Op 15 april 2011 heeft de minister van BZK het ontwerpbesluit tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingstelsel) aan de Tweede Kamer aangeboden.

De publicatie is het openingswoord door de dagvoorzitter van de conferentie die door THvB op 2 november 2010 in samenwerking met de Academie voor Toegepaste Rechtswetenschappen is georganiseerd.

De huurder vordert betaling van een bedrag.

Heineken huurt in eerste instantie van de gemeente Amsterdam een horecaruimte aan de rand van het wallengebied.

Van Boom annoteert het arrest van de Hoge Raad van 18 juni 2010, LJN BM0893, over de winstafdracht die Ymere op de voet van art. 6:104 BW vordert van de voormalige huurder als schadevergoeding na verboden onderverhuur.

campuscontracten verschenen. Die evaluatie is opgesteld in opdracht van het Directoraat- Generaal Wonen, Wijken en Integratie.

Van Schilfgaarde annoteert het arrest van de Hoge Raad van 14 januari 2011, LJN BO3534 over de vraag of de opzegging op de voet van art. 39 Fw tot schadevergoeding verplicht.

De verhuurder vordert (na verkoop) in kort geding ontruiming van een woning op grond dat de duur waarvoor de huurovereenkomst met betrekking tot die woning is aangegaan, is verstreken.

De huurder stelt dat het door hem bewoonde chalet zou kwalificeren als woonruimte.

De kantonrechter oordeelt dat de verhuurder gerechtigd is de huurovereenkomst op te zeggen op de voet van art. 39 Fw als de curator hem heeft laten weten dat hij streeft naar een indeplaatsstelling en de curator de verhuurder geen informatie verstrekt waaruit volgt dat de in de plaats te stellen huurder voldoende waarborgen biedt voor de nakoming van de huurovereenkomst.

Zowel de huurder als de verhuurder heeft een deskundige verzocht een advies uit te brengen over de huurprijs.

De verhuurder, een stichting voor studentenhuisvesting, verhuurt een onzelfstandige woning.

De huurder weigert een door haar van de gemeente Ameland gehuurde woning ook na renovatie vanwege vochtproblemen te gaan bewonen.

De IVBN, het platform van Nederlandse institutionele beleggers, vindt dat de Woonbond een verkeerd signaal geeft door (opnieuw) actie tegen het kabinet te voeren over een mogelijke verhoging van de maximaal toegestane huur.