Aflevering 6

Bewoning van niet tot woning bestemde locaties en gebruik van woningen in strijd met het bestemmingsplan lijkt een groeiend probleem te zijn en heeft in ieder geval in toenemende mate de aandacht van de overheid. Al sinds de jaren negentig van de vorige eeuw staat de aanpak van illegale (‘permanente') bewoning van recreatiewoningen op de agenda. Van meer recente datum is de problematiek van de overbewoning: meer dan het ‘normale' aantal - vaak uit het buitenland afkomstige - volwassenen bewonen één woning, vaak in een pensionachtige setting. Dit leidt tot brandgevaarlijke en onhygiënische situaties, met alle risico's van dien. Beide problemen komen samen bij de huisvesting van arbeidsmigranten in recreatiewoningen. Dit artikel belicht aan de hand van wet, jurisprudentie en recente (beleids)ontwikkelingen op welke wijze het bestemmingsplan wonen en het gebruik van woningen reguleert en hoe gemeenten omgaan met illegale situaties.

Ongeveer drie jaar geleden is de gebruiksmelding geïntroduceerd: de verplichting het gebruik van een bouwwerk waarin meer dan 50 personen tegelijk aanwezig zijn, vooraf te melden bij de gemeente. In de praktijk blijkt veel verwarring te bestaan over deze melding in het kader van brandveiligheid. Niet zelden wordt nog gedacht dat een vergunning nodig is. Verder zie je regelmatig discussies ontstaan tussen verhuurders en huurders over wie voor de melding verantwoordelijk is en wie moet opdraaien voor eventueel daarmee samenhangende ingrepen en kosten. In dit artikel wordt deze verantwoordelijkheid besproken vanuit het publiekrechtelijke perspectief. Er zal worden geëindigd met een advies over hoe met de gebruiksmelding om te gaan bij het sluiten van de huurovereenkomst.

De verhuurder (een woningstichting) vordert in eerste aanleg verwijdering van een camera die de huurder aan het balkon van de door hem gehuurde woning heeft bevestigd.

De huurder heeft een deel van een bedrijfsruimte (o.a. laboratoria en kantoren) gehuurd dat vervolgens door brand is verwoest.

Nijsten bespreekt het arrest van Hof Amsterdam van 14 september 2010, LJN BO5277. Hij komt tot de conclusie dat het arrest juridisch onjuist is. (THvB 2011-2, p. 69-71, J. Nijsten)

Sloot bespreekt naar aanleiding van het arrest Toka Mitra de vraag of de wachttijd bij het einde van een huurovereenkomst na tien jaar ook geldt indien er een huurovereenkomst gesloten is voor tien jaar (en geen vijf + vijf jaar).

De echtgenoot van de verhuurder exploiteerde een landbouwbedrijf.

De verhuurder (een woningstichting) vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de door haar verhuurde woning vanwege overlast.

De verhuurder van woonruimte vordert de ontbinding van de huurovereenkomst op grond dat de huurder vanuit die ruimte verdovende middelen en erectiepillen zou hebben verhandeld.

De verhuurder (een woningbouwcorporatie) zegt de huurovereenkomst met betrekking tot een bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW in een appartementencomplex op.

e verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst met de huurder en beëindiging van de onderhuurovereenkomst met de onderhuurder.

Een stichting heeft met geïntimeerde een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een praktijkruimte.

Geschillen over de Overlegwet (Wet op het overleg huurders verhuurders) kunnen ook worden voorgelegd aan de Huurcommissie.

ING heeft aan geïntimeerde een huuraanbieding gedaan met betrekking tot een nog tot stand te brengen winkelruimte. De aanbieding vermeldde ”One Touch” als huurder.

Het gemeentebestuur van Epe wil de hardheidsclausule van de woningtoewijzingregeling toepassen voor een woningzoekende die sinds 1985 in een recreatiewoning aan de Sprengenkampweg verblijft en waartegen een handhavingprocedure loopt.

De verhuurder (een woningstichting) en de huurder hebben sinds de aanvang van de huurovereenkomst een geschil over de hoogte van de servicekosten. De huurder stopt om die reden met betaling van de huur.

De verhuurder vordert in kort geding dat de huurder van het door hem verhuurde horecapand veroordeeld wordt de door hem aangebrachte wijzigingen aan het pand ongedaan te maken.

Een hengelsportvereniging en een beroepsvisser vorderen in kort geding (o.a.) dat het bepaalde andere beroepsvissers verboden wordt hun visactiviteiten uit te oefenen op die wateren nabij Nijmegen waar de vereniging en de visser zogenaamde heerlijke visrechten huurt van Staatsbosbeheer.

De verhuurder van bedrijfsruimte vordert met terugwerkende kracht (vanaf 2004) betaling van de indexering van de huurprijs (conform het bepaalde in de bij de huurovereenkomst horende algemene bepalingen).

De verhuurders van een kampeerterrein hebben de huurovereenkomst opgezegd.

De huurder (Plus) heeft ten behoeve van een door haar te exploiteren supermarkt een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een winkelruimte in een nieuw winkelcentrum.

De verhuurder heeft een perceel in Wymbritseradiel in eigendom.

Van der Kamp bespreekt de volgende vragen met betrekking tot kwalificatie: is er sprake van huur?; heeft deze betrekking op een roerende of een onroerende zaak?; heeft deze betrekking op een gebouwde of een ongebouwde zaak?; en heeft deze betrekking op een zaak die kwalificeert als bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 of 7:230a BW of is sprake van een mengvorm?

Nuij bespreekt dat de leegstand van (met name minder aantrekkelijke) winkelruimte toeneemt en blijft toenemen.

De auteurs analyseren de rechtshandeling ‘vernietiging’ in verband met de mogelijkheid om afwijkende bedingen te vernietigen.

De verhuurder verhuurt een bedrijfsruimte waarin hij voorheen een kapsalon exploiteerde.

De verhuurder van bedrijfsruimte vordert betaling van te weinig betaalde servicekosten binnen een maand na verstrekking van de eindafrekening.

Het aantal bewoners dat wegens huurachterstand hun huis uitgezet is, daalde in 2010 opnieuw.

De huurder doet een beroep op matiging van de door hem verbeurde boetes wegens wanbetaling.

CMV huurt van ING een kantoorruimte.

De verhuurder (een woningstichting) heeft de huurovereenkomst met betrekking tot een woning opgezegd op grond van dringend eigen gebruik, bestaande uit renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is.

De huurder huurt een bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW van de verhuurder (een woningstichting).

De verhuurder (een woningstichting) heeft met de huurder een huurovereenkomst met betrekking tot een woning gesloten.

De burgemeester heeft bij besluit van 3 mei 2011 vanwege (drugs)overlast op grond van de Opiumwet de sluiting van een woning bevolen voor drie maanden.

De stichting (een woningstichting) is eigenaar van een kerk die zij wil gaan renoveren.

Twee zaken waarin de huurder zich op verlenging van de ontruimingstermijn als bedoeld in art. 7:230a BW beroept.

De verhuurder heeft de huurovereenkomst met betrekking tot een praktijkruimte van een psycholoog opgezegd.

De verhuurder van opslagunits heeft een unit waarvoor geen huur betaald is geopend en de inhoud ervan aan een opkoper verkocht.

De verhuurder vordert in kort geding betaling van de huurachterstand en de boete.

De verhuurder vordert in kort geding ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand.

De belangenvereniging van institutionele vastgoedbeleggers (IVBN) heeft op 22 september 2011 een visie aan de Tweede Kamer, de gemeenten en de woningsector aangeboden.

Nuij bespreekt de belangrijkste maatregelen voor de woningmarkt die recent genomen zijn.