Aflevering 4

Onlangs heeft de AFM zich uitgelaten over de rol van incentives op de waardering van vastgoed. Zij maakte bekend dat zij eigenaren van commercieel vastgoed gaat verplichten om incentives die de waardering van vastgoed kunnen beïnvloeden in het jaarverslag op te nemen. In dit artikel wordt gekeken naar het ‘wat, hoe en waarom’ van huurincentives en beschrijft de drie in de praktijk meest voorkomende huurincentives, waarbij tevens relevante jurisprudentie over incentives wordt behandeld.

Het huurrecht voor woonruimte zoals geregeld in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek gaat in principe uit van een huurovereenkomst voor onbepaalde duur en voorziet in een vergaande bescherming van de huurder. Daarop kent de wet echter wel enkele uitzonderingen.

Bij de huur van zowel 290-bedrijfsruimte (onder meer winkels, horeca) als 230a-bedrijfsruimte (onder meer kantoren) kunnen de servicekosten een belangrijk deel vormen van de betalingsverplichtingen van de huurder. Anders dan bij woonruimte zijn er bij de huur van bedrijfsruimte echter geen specifieke wettelijke regels over servicekosten. Er ontstaat over de servicekosten geregeld discussie tussen huurder en verhuurder, bijvoorbeeld over de hoogte van de servicekosten of de late eindafrekening. In deze bijdrage worden, naast een kort overzicht van de stand van zaken, twee recente uitspraken besproken die verder inzicht geven in de rechten en verplichtingen die huurder en verhuurder over en weer hebben ten aanzien van de servicekosten.

De gemeente Den Haag verhuurt ten behoeve van de exploitatie van een strandpaviljoen een stuk grond op het Zuiderstrand.

De verhuurder beroept zich er op dat over de beëindiging van de huurovereenkomst overeenstemming met de huurder zou zijn bereikt.

De verhuurder van een gestolen vorkheftruck vordert veroordeling van de huurder tot betaling van de waarde ervan.

De verhuurder, een woningstichting, vordert in kort geding dat een van de drie resterende huurders in een complex van 497 woningen tot ontruiming wordt veroordeeld.

Hoogleraar Hugo Priemus betoogt op www.nu.nl dat ten onrechte de indruk wordt gewekt dat het onlangs bereikte begrotingsakkoord een aanzet vormt voor de hervorming van het woningmarktbeleid.

De verhuurder van een woning vordert (onder andere) dat de (niet geliberaliseerde) huurprijs wordt verhoogd.

De Huurcommissie maakt volgens Frank van Min van Wolf Huisvestingsgroep veel fouten.

De verhuurder (Free Record Shop) van een woning vordert de (rechtsgeldige) jaarlijkse indexering van de huurprijs voor het eerst zeventien jaar na de aanvangsdatum van de huurovereenkomst.

De gemeente vordert de ontruiming van een strook grond.

Een huurder verzoekt de rechtbank, sector kanton, op de voet van artikel 7:262 BW om een antwoord op de (ook aan de huurcommissie voorgelegde) vraag of sprake is van een all-inhuurprijs of niet.

De auteur stelt dat de algemene bepalingen die horen bij de huurovereenkomst naar het ROZ-model ‘hard aan vervanging toe zijn’.

Partijen verschillen (onder andere) van mening over het antwoord op de vraag of het gehuurde moet worden gekwalificeerd als 290-ruimte of 230a-ruimte.

De verhuurder vordert in kort geding dat Mercedez Benz veroordeeld wordt tot voortzetting van de huurovereenkomst na het verstrijken van de duur waarvoor die is aangegaan.

Beursfonds NSI meldt dat zij een ‘strategisch partnership’ is aangegaan met SKEPP, bedenker en operator van de HNK-formule (Het Nieuwe Kantoor).

De huurder van een pand vordert de ontbinding van de huurovereenkomst op grond dat een deel van het pand in strijd met de huurovereenkomst aan een ander is verhuurd zonder dat het eerst aan haar is aangeboden en voorts op grond dat sprake is van een gebrek doordat de ander reclame op het pand heeft aangebracht.

De verhuurder (een woningstichting) heeft bij het aangaan van de huurovereenkomsten administratiekosten in rekening gebracht.

Opsomming van belangrijke voorwaarden waaraan een huurovereenkomst krachtens de Leegstandwet moet voldoen.

Uit de gegevens van Pararius.nl volgt dat het aantal huurtransacties in de particuliere, vrije huursector in het eerste kwartaal van 2012 34% is gestegen ten opzichte van het eerste kwartaal van 2011.

De verhuurder (een woningstichting) heeft tijdelijk een onzelfstandige woning verhuurd in verband met een voorgenomen sloop.

De huurders van woonruimte vorderen vergoeding van de schade die zij hebben geleden door langdurige overlast van verbouwingswerkzaamheden.

De verhuurder van een woning zegt de huurovereenkomst op, op grond dat hij de woning nodig heeft voor de verzorging van een meerderjarige autistische zoon.

De auteur bespreekt het in artikel 138a Sr in de Wet kraken en leegstand geïntroduceerde kraakverbod.

De politie vordert van een huurder vergoeding van de kosten van herstel van een door haar geforceerde voordeur.

Vendex huurt een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Door een juridische splitsing is een andere vennootschap huurder van die ruimte geworden.