Aflevering 8

In elke uitgave van HIP wordt er een klassieker uit het huurrecht besproken, dat wil zeggen een uitspraak die van grote betekenis is (geweest) voor het huurrecht. In dit themanummer een Europese uitspraak. In de arresten inzake Hutten-Czapska heeft het EHRM geoordeeld dat de strenge Poolse huurwetgeving in strijd was met artikel 1 van het Eerste Protocol van het EVRM, waarin staat dat een ieder recht heeft op het ongestoord genot van zijn eigendom. Wat is de relevantie van de arresten van het EHRM in de Poolse kwestie voor de Nederlandse huurrechtpraktijk en is mogelijk ook de Nederlandse huurwetgeving in strijd met het EVRM?

Vanuit Europa wordt veel aandacht besteed aan het milieu. Een van de onderwerpen die rechtstreeks van belang is voor het huurrecht is het energieprestatiecertificaat dat via Richtlijn 2010/31/EU ook voor Nederland van belang is. Doel van de richtlijn is stimulering van verbetering van de energieprestaties van gebouwen.

Eerder in dit nummer heeft u een artikel kunnen lezen over de invoering van energieprestatiecertificaten in Nederland. In het artikel is uitgebreid stilgestaan bij het belang van een EPC. Maar hoe komt een EPC tot stand? Hier treft u een interview aan met de heer H. Keemink, directeur van Keemink Vastgoed Inspectarium B.V. (www.keemink-vastgoed.nl).

Het Europees Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) heeft rechtstreekse werking voor de bij dit verdrag aangesloten landen, waaronder Nederland.1 Met een beroep op het EVRM hebben krakers zich in diverse procedures verzet tegen een ontruiming door de Staat. Dat bleek op een bepaald moment effectief. Op 9 oktober 20092 oordeelde de Hoge Raad dat de toenmalige wetgeving onvoldoende wettelijke basis bood voor een inbreuk op het huisrecht van de kraker. De Staat trok aan het kortste eind en daarmee leek een einde te zijn gekomen aan de reeds lang bestaande praktijk van strafrechtelijke ontruimingen. Sindsdien was de Nederlandse regelgeving omtrent kraak sterk in beweging. Inmiddels lijkt een en ander in rustiger vaarwater terecht te zijn gekomen.

Schotelantennes op met name huurwoningen houden de gemoederen nu al enkele jaren bezig. Veelal met een beroep op het in artikel 10 EVRM vervatte grondrecht proberen huurders claims van verhuurders tot verwijdering te pareren. Artikel 10 EVRM ziet op de vrijheid van meningsuiting, waaronder ook de vrije informatiegaring wordt begrepen.

Op 15 december 2009 nam de Europese Commissie ('de Commissie') een besluit (‘het Commissiebesluit’) in een tweetal kwesties betreffende staatssteun aan woningcorporaties.1 Het Commissiebesluit is (deels) in Nederland geïmplementeerd door middel van de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting ('de Tijdelijke regeling'). In deze bijdrage wordt ingegaan op het Commissiebesluit en de Tijdelijke regeling en de daaruit voortvloeiende consequenties voor woningcorporaties.

Twee zaken waarin de netbeheerder schadevergoeding vordert in verband met een in een verhuurde woning geëxploiteerde hennepplantage. In de eerste zaak vordert de netbeheerder schade van de verhuurder.

De netbeheerder vordert in de hoofdzaak dat de verhuurder van een pand veroordeeld wordt tot vergoeding van de schade die zij heeft geleden doordat de huurder energie heeft gestolen ten behoeve van de door hem in het pand geëxploiteerde hennepplantage.

De huurder van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW verzoekt de rechtbank, sector kanton, op de voet van artikel 7:304 BW een deskundige te benoemen.

De onderverhuurder van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (Eurocommerce) gaat failliet.

De verhuurder van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW vordert een verklaring voor recht dat de huurder de huurovereenkomst niet rechtsgeldig heeft opgezegd.

De voormalige huurder vordert dat de voormalige verhuurder (een woningstichting) hem een huurovereenkomst voor een passende woning aanbiedt nadat de huurovereenkomst is ontbonden vanwege overlast.

De verhuurder van bedrijfsruimte vordert in kort geding dat de huurder veroordeeld wordt tot (onder andere) betaling van de huurachterstand, vermeerderd met de boete.

De burgemeester heeft een woning die de huurder van de verhuurder (een woningstichting) huurt gesloten op grond van artikel 13 b Opiumwet.

Ook als geen sprake is van een campuscontract, mogen corporaties de huurovereenkomst met oud-studenten opzeggen wegens dringend eigen gebruik.

De gebruiker van een appartement en een van de vier eisers zijn echtgenoten die verwikkeld zijn in een echtscheidingsprocedure.

De netbeheerder vordert dat de verhuurder veroordeeld wordt tot vergoeding van de schade die zij heeft geleden doordat de huurder energie heeft gestolen ten behoeve van de door hem in het gehuurde geëxploiteerde hennepplantage.

De eigenaar van een woning heeft die woning vanwege een voorgenomen reis naar het buitenland door bemiddeling van de Rots Vast Groep verhuurd.

De eigenaar van een pand heeft dat pand vanwege een voorgenomen renovatie aan verschillende huurders als woonruimte verhuurd.

Het hof heeft bij tussenarrest een deskundige benoemd die vragen dient te beantwoorden over de schade die de verhuurder stelt te hebben geleden doordat het gehuurde (door KPN gehuurde kantoorruimte) niet is gebruikt.

De huurder en de verhuurder hebben de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden beëindigd.

De rechtbank, sector kanton, ontbindt de huurovereenkomst met betrekking tot een woonruimte vanwege wanbetaling. De rechtbank verleent de huurder geen terme de grace.

De verhuurder (een gemeente) vordert in kort geding ontruiming van een woning door de zoon van de inmiddels overleden huurder.

De huurder van een woning stelt dat sprake is van geluidsoverlast die kwalificeert als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW.

De verhuurder (Hoog Catharijne) vordert in kort geding en vooruitlopend op de in een bodemprocedure gevorderde beëindiging van de huurovereenkomst, de ontruiming van een door haar verhuurde bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW.

Gedaagden huren een bedrijfsruimte van Accessio. Accessio is geen eigenaar of huurder van de ruimte.

De huurder, Babyland, vordert verlaging van de huurprijs. De BHAC Noord-Kennemerland heeft daartoe een rapport opgesteld als bedoeld in artikel 7:304 BW.

De eigenaresse van een pand vordert in kort geding dat de krakers van dat pand tot ontruiming worden veroordeeld.

De (voormalig) onderhuurder van onbebouwde grond heeft nakoming gevorderd van de huurovereenkomst die volgens haar tot stand zou zijn gekomen met de eigenaar van de grond.

De verhuurder (een woningbouwvereniging) heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik en vordert dat de rechtbank het tijdstip bepaalt waarop de huurovereenkomst eindigt.

De verhuurder van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW vordert op grond van de bij de huurovereenkomst horende algemene bepalingen (artikel 15.5) naar het model van de Raad voor de Onroerende Zaken bijbetaling door de huurder (Heineken) van de premie die zij voor de brandverzekering van de ruimte betaalt.

Veel huurders kunnen een huurverlaging tegemoet zien, met name in krimpgebieden.

De verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand en de boete.

De ondererfverpachter heeft de ondererfpacht opgezegd op grond dat de ondererfpachter in ernstige mate tekort zou zijn geschoten door de gepachte woning in strijd met de erfpachtvoorwaarden te verhuren.

De huurder heeft het gehuurde in gebruik gehouden na de datum waartegen zij de huurovereenkomst heeft opgezegd.

De verhuurder heeft in kort geding (onder andere) gevorderd dat de huurder veroordeeld wordt tot ontruiming van de door hem gehuurde bedrijfsruimte.

De kraker van een woning vordert in kort geding dat het de Staat verboden wordt over te gaan tot ontruiming van de door hem gekraakte woning.

De auteur bespreekt de verhouding tussen de wettelijke regeling voor algemene voorwaarden en de veelgebruikte algemene voorwaarden van de Raad voor de Onroerende Zaken (ROZ).

De auteur bespreekt de kantorenmarkt in de regio Amsterdam begin 2012.

De auteur bespreekt de problemen die ontstaan als een ongebouwde onroerende zaak wordt bebouwd door de huurder en vervolgens wordt onderverhuurd als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW.

De auteurs bespreken welke verplichtingen voor de makelaar voortvloeien uit de bemiddelingsovereenkomst ex artikel 7:425 BW.

De auteur bespreekt de gevolgen die de zwakke retailmarkt heeft op de winkelvastgoedmarkt.

De auteurs bespreken de regeling voor aanpassing van de huurprijs van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW uitvoerig.

De auteur zet uiteen waarom een groter oppervlakte niet altijd een lagere huurprijs per vierkante meter oplevert.

De auteurs behandelen de vereisten waaraan moet worden voldaan bij indeplaatsstelling in de zin van artikel 7:307 BW.

Besproken wordt Rechtbank ’s-Gravenhage, 28 september 2012, LJN BX9776, waarin het door de krakers van een woning gevorderde verbod tot ontruiming door de Staat wordt afgewezen.

Met de introductie van een beproefd internationaal concept denkt Wpl Nederland dé oplossing voor de vastzittende woningmarkt te hebben.