Aflevering 3

Het verbintenissenrecht gaat uit van de vrijheid om al dan niet met elkaar een overeenkomst te sluiten. Soms breekt een van de partijen de onderhandelingen af, voordat er een overeenkomst tot stand gekomen is. In de rechtspraak is meerdere malen uitgemaakt dat onder omstandigheden het afbreken van onderhandelingen kan resulteren in schadeplichtigheid van de afbrekende partij. De economische crisis brengt met zich dat het leerstuk van de afgebroken onderhandelingen thans onder grote belangstelling staat van (praktijk)juristen, onder wie de auteurs van dit artikel. Hierna wordt allereerst de (actuele) stand van zaken in de jurisprudentie besproken. Vervolgens wordt ingegaan op de betekenis van het leerstuk voor de huurrechtpraktijk.

In elke aflevering van HIP wordt een klassieker uit het huurrecht besproken. Het gaat telkens om een uitspraak die van grote betekenis is (geweest) voor het huurrecht. Steeds komt aan bod wat de aanleiding voor de procedure was, welke rechtsvraag ter beantwoording voorlag en of de uitspraak nog steeds relevant is. In deze aflevering behandelen we het arrest van de Hoge Raad van 11 januari 2002, NJ 2003, 255 (Schwarz/Gnjatovic) over ontbinding bij schending van voortdurende (huur)verplichtingen.

In deze tijden van economisch zwaar weer komt het – helaas – steeds vaker voor dat eigenaren hun hypotheeklasten niet meer kunnen betalen en de betreffende hypotheekverstrekker dan tot executoriale verkoop overgaat. Het komt dan geregeld voor dat het betreffende pand verhuurd is, zonder dat daarvoor toestemming door de hypotheekverstrekker is gegeven. De hypotheekverstrekker zal doorgaans1 het pand vrij van huur willen verkopen. Voor die gevallen wordt in de meeste hypotheekakten een zogenaamd huurbeding (op grond van artikel 3:264 BW) overeengekomen, waarmee de hypotheekverstrekker een mogelijkheid heeft om het pand vrij van huur te krijgen. In dit artikel zal het huurbeding worden beschreven en de wijze waarop deze kan worden uitgeoefend. Verder wordt aandacht besteed aan de mogelijkheden voor eigenaars en/of huurders om zich te verweren tegen het inroepen van het huurbeding, mede aan de hand van enkele uitspraken.

Per 1 januari 2013 is er een pilot gestart bij de gerechtshoven Amsterdam en ’s-Hertogenbosch die als doel heeft om zaken in hoger beroep sneller te kunnen afdoen. Een van de veel geuite klachten uit de praktijk is dat procedures zo lang duren, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep. In 2002 is daar in eerste aanleg (rechtbank) verandering in gekomen. Toen werd ingevoerd om na dagvaarding en conclusie van antwoord een comparitie van partijen te houden en daarna, zo mogelijk, vonnis te wijzen. Dit in plaats van eerst vier schriftelijke rondes (dagvaarding, antwoord, repliek en dupliek), gevolgd door een comparitie. Ook door strikter de hand te houden aan de ongelimiteerde verzoeken om uitstel heeft men de doorstroming geprobeerd te verbeteren. De doorstroming bij de gerechtshoven bleef daarbij achter. In het navolgende zullen de belangrijkste aspecten van de pilot worden besproken aan de hand van verschillende situaties uit de huurrechtelijke procespraktijk.

De verhuurder (een stichting tot bevordering van particulier huizenbezit, tevens opvolgend eigenaar/verhuurder van een woning) vordert dat de huurder veroordeeld wordt tot ontruiming van het gehuurde.

De huurder van een tankstation verzoekt de kantonrechter om een deskundige te benoemen om een advies uit te brengen over de hoogte van de huurprijs.

Een huurder heeft een hennepkwekerij aangelegd in een aanbouw bij de door hem gehuurde woning.

De huurder van een bedrijfshal vordert in kort geding (onder andere) dat de (opvolgend) verhuurder veroordeeld wordt tot nakoming van de huurovereenkomst.

De verhuurder van een woning (een woningstichting) vordert ontbinding van de huurovereenkomst vanwege verboden onderverhuur.

De verhuurder (een woningstichting) vordert in kort geding dat een huurder veroordeeld wordt tot ontruiming van de door haar gehuurde woning.

De huurder van een bedrijfsruimte vordert vergoeding van de schade die zij heeft geleden vanwege gebreken aan de vloer.

De curator vordert ontruiming door de huurder van een woning na het faillissement van de verhuurder.

De verhuurder (een studentenhuisvester) vordert in kort geding dat een aantal studenten tot ontruiming van de door hen gehuurde onzelfstandige woningen wordt veroordeeld.

De huurder van een antenneopstelpunt heeft op grond van de Telecommunicatiewet een geschilbeslechtingsverzoek gedaan aan de OPTA en gevraagd het maximaal redelijke tarief vast te stellen, hetgeen de OPTA heeft gedaan.

De kantonrechter oordeelt dat het inrichten van een deel van een woning als hennepknipperij op zich geen grond oplevert om de huurovereenkomst te ontbinden.

Gedaagde heeft als huurder een huurovereenkomst met betrekking tot een bedrijfsruimte gesloten met eiseres en exploiteert daarin een kinderspeelparadijs.

Een verhuurder (een woningstichting) heeft een flatwoning aan een huurder verhuurd.

De verhuurder van woonruimte vordert dat de uitspraken van de Huurcommissie worden vernietigd.

De verhuurder van een woning vordert dat de huurprijs naar boven wordt aangepast.

De verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

De curator van een gefailleerde winkelketen, vordert van een van de verhuurders van een van de winkelruimten medewerking aan indeplaatsstelling in het kader van een doorstart van meer dan de helft van de winkels.

De huurder en de verhuurder verschillen van mening over het antwoord op de vraag wie de kosten van de vervanging van de noodverlichting met armaturen en pictogrammen heeft te dragen.

De verhuurder vordert een verklaring voor recht dat het gehuurde kwalificeert als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW.

De gebruiker van een kleine kapsalon op de verdieping van een ziekenhuis vordert vergoeding van de door haar geleden (omzet)schade.

De verhuurder vordert een verklaring voor recht dat de huurprijs van geliberaliseerde woonruimte voortaan het door hem voorgestelde bedrag bedraagt en subsidiair dat dat bedrag een redelijk aanbod is als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub d BW.

De verhuurder (een gemeente) van bedrijfsruimte vordert betaling van de achterstallige huur, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

De huurder huurt een woning van de verhuurder (een woningstichting).

De verhuurder heeft de huurders van een aantal parkeerplaatsen de toegang daartoe ontzegd vanwege een geschil over de (niet betaalde) servicekosten.

De huurder heeft de betaling van de huur opgeschort nadat het dak van de door haar gehuurde bedrijfsruimte is ingestort.

De verhuurder heeft huurovereenkomsten met betrekking tot vaste staanplaatsen op een kampeerboerderij opgezegd op basis van de van toepassing zijnde Recronvoorwaarden in verband met een voorgenomen herstructurering.

De verhuurder zegt de huurovereenkomst op de voet van artikel 7:274 lid 1 sub d BW op nadat de huurder heeft geweigerd in te stemmen met een voorstel tot verhoging van de huur van de door hem gehuurde geliberaliseerde woonruimte.

De huurders van een flat (verenigd in een huurdersvereniging) vorderen vermindering van de huurprijs vanwege een gebrek.

De verhuurder van een flat die gelabeld is als seniorenwoning besluit na een jaar het seniorenlabel te verwijderen.

De huurder huurt in een hal een zogenaamde shop-in-shop, waarbij medewerkers van de verhuurder de shop bemannen.

Een kraker heeft drie ruimtes in een voormalig slachthuis gekraakt.

De verhuurder van een complex van woningen (een woningstichting) wenst het complex te renoveren in bewoonde toestand.

Een aantal huurders vordert van een verhuurder (een woningstichting) betaling van een bedrag dat zij met de verhuurder zijn overeengekomen bij wege van vergoeding voor overlast vanwege renovatie in bewoonde staat.

B&W van een gemeente hebben bestuursdwang toegepast door een hennepkwekerij te ontmantelen in een door een woningstichting verhuurde woning.

De huurovereenkomst met betrekking tot een woning is ontbonden.

De verhuurder (een woningstichting) heeft met de huurder een huurovereenkomst gesloten die naar zijn aard van korte duur is.

De verhuurder vordert op de voet van artikel 7:255 BW dat voor recht verklaard wordt dat de huurprijs is verhoogd.

De auteur bespreekt de rechtspraak over de vraag of hoge stookkosten als een gebrek kunnen worden aangemerkt.

De auteurs brengen een aantal veelvoorkomende opleveringsproblemen in kaart, zoals wat wordt precies gehuurd en welke voorzieningen behoren tot het gehuurde.

De auteur gaat naar aanleiding van het artikel van C. Adriaansens (‘Huurprijzen bedrijfsruimte en wettelijke handelsrente’, THvB 2011-6, p. 339-340) in op de vraag of na huurprijsaanpassing op basis van artikel 7:303 BW wettelijke handelsrente verschuldigd is.

De auteur zoekt aanknopingspunten voor het antwoord op de vraag in welke gevallen de verhuurder bevoegd is tot onderverhuur en in welke gevallen de verhuurder zich daartegen kan verzetten.

‘Woonruimte in zorginstellingen: huur- of gemengde overeenkomst?