Aflevering 4

In elke aflevering van HIP wordt een klassieker uit het huurrecht besproken. Het gaat telkens om een uitspraak die van grote betekenis is (geweest) voor het huurrecht. Steeds komt aan bod wat de aanleiding voor de procedure was, welke rechtsvraag ter beantwoording voorlag en of de uitspraak nog steeds relevant is. In deze aflevering behandelen we het arrest van de Hoge Raad van 24 januari 1997, NJ 1997/558 (Tokkie/Michael) over de specifieke criteria aan de hand waarvan moet worden bepaald of er in geval van verhuur van een winkel met (boven)woning sprake is van een afhankelijke woning ex artikel 7:290 lid 3 BW (vroeger: de onzelfstandige woning ex artikel 7A:1624 lid 1 BW).

In het huidige economische klimaat worden veel vastgoedeigenaren geconfronteerd met het vertrek van hun huurder(s). Er is zowel bij kantoorruimte als bij winkelruimte sprake van een toenemende leegstand. De praktijk laat zien dat eigenaren van bestaand vastgoed naar de bestuursrechter stappen om te proberen ontwikkelingen waarbij nieuwe kantoor- of winkelruimte wordt toegevoegd, tegen te houden. Het commercieel belang van een vastgoedeigenaar bij het voorkomen van concurrerende kantoor- of winkelontwikkelingen is duidelijk. Maar ligt hiermee de weg naar de bestuursrechter open? Dat blijkt nog niet zo eenvoudig. In dit artikel wordt aan de hand van enkele recente uitspraken en ontwikkelingen bezien wat de positie van de rechtzoekende eigenaar/verhuurder is.

Stel een huurder dagvaardt een verhuurder en vordert dat de huur verminderd wordt vanwege gebreken aan het gehuurde. De procedure sleept zich voort. De huurder schort de betaling van de huur op en de verhuurder ziet zijn huurinkomsten teruglopen of helemaal stilvallen. De vraag rijst of de verhuurder het eindvonnis af moet wachten. De in artikel 223 Rv geregelde provisionele vordering biedt in dit geval mogelijk een uitkomst. Wij bespreken hierna de voorwaarden waaraan voldaan moet zijn, wil een provisionele vordering kans van slagen hebben.

In dit tijdschrift1 is in een eerder artikel van mijn hand ingegaan op de wrijvingspunten die ontstaan tussen woningcorporaties en Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) bij gemengd wonen. Een wrijvingspunt dat in dat artikel aan de orde kwam, is het probleem bij (groot-) onderhoud binnen VvE’s en bij renovatie/dringende werkzaamheden in het huurrecht. In het verlengde hiervan liggen ook problemen op de loer voor de verhuurder van een woonappartement als sprake is van een gebrek in een gemeenschappelijk gedeelte van de VvE. Onderlinge afstemming van de wetgeving over het appartementsrecht en het huurrecht had vele problemen kunnen voorkomen. Een beschouwing.

Een makelaar heeft een huurovereenkomst met betrekking tot een woonboerderij opgesteld waarin hij de naam van een onderneming als huurder heeft vermeld.

De verhuurder/franchisegever vordert in kort geding (onder andere) de ontruiming van het gehuurde en de staking van de activiteiten die in strijd zijn met de huur- en de franchiseovereenkomst.

De huurder vordert in kort geding opheffing van een executoriaal beslag dat een (voormalige) verhuurder ten laste van hem heeft gelegd op de aan hem toekomende AOW-uitkering en huurtoeslag vanwege een huurachterstand.

De huurder van een winkelruimte verlangt aanpassing van de huurprijs, omdat de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare winkelruimte ter plaatse volgens haar lager is dan de huurprijs die zij betaalt.

Een huurder reageert op een advertentie op een website voor een specifieke woning.

De verhuurder vordert ontruiming van een woning vanwege overlast.

De verhuurder (een woningstichting) dagvaardt een huurder vanwege een huurachterstand.

De opvolgend verhuurder van een supermarkt heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik en op grond van de belangenafweging.

De kantonrechter heeft de huurovereenkomst met betrekking tot een woning ontbonden.

De huurders van een van CityBox gehuurde box vorderen vergoeding van de schade die zij hebben geleden doordat die box is uitgebrand.

Een voormalige huurder van een woning heeft de woning in 1997 van de verhuurder (een woningstichting) gekocht.

De verhuurder vordert betaling van de huurachterstand.

Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter waarbij de kantonrechter de huurovereenkomst met betrekking tot een woning heeft ontbonden.

De huurder van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW vordert vermindering van de huur in een huurprijsherzieningsprocedure als bedoeld in artikel 7:303 BW.

De gemeente heeft in eerste aanleg als verhuurder gevorderd dat een huurovereenkomst met betrekking tot een standplaats voor een woonwagen ontbonden wordt.

De exploitant van een supermarkt en een slijterij op Schiphol vordert (onder andere) een verklaring voor recht dat op de huurovereenkomst en de concessieovereenkomst die zij met Schiphol heeft gesloten de bepalingen over bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW van toepassing zijn.

De verhuurder van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW heeft de huurovereenkomst bij brief van 28 augustus 2008 opgezegd tegen 31 augustus 2009.

De auteurs bespreken aan de hand van het juridisch kader en de rechtspraak hoe een boetebeding beoordeeld moet worden.

De verhuurder heeft de door hem verhuurde woonruimte eigenmachtig ontruimd.

Het hof ontbindt een huurovereenkomst met betrekking tot een horecaruimte na een serie van kleinere overtredingen die gezamenlijk tot de conclusie leiden dat de huurder niet in staat of bereid is om op een behoorlijke wijze rekening te houden met de belangen van de verhuurder.

De huurder van een bedrijfsruimte gaat failliet.

De voorzieningenrechter heeft de Staat in een eerder kort geding verboden tot ontruiming van het gekraakte pand over te gaan.

De verhuurder van een woning vordert dat de kantonrechter het tijdstip bepaalt waarop de huurovereenkomst door opzegging is geëindigd.

De ondererfpachter van een zogenaamde koopgarantwoning heeft die woning voor de duur van zes maanden verhuurd.

De gemeente verhuurt een aantal sportvelden en gebouwen daarop.