Aflevering 6

In elke aflevering van HIP wordt een klassieker uit het huurrecht besproken. Het gaat telkens om een uitspraak die van grote betekenis is (geweest) voor het huurrecht. Steeds komt aan bod wat de aanleiding voor de procedure was, welke rechtsvraag ter beantwoording voorlag en of de uitspraak nog steeds relevant is. In deze aflevering behandelen we het arrest van de Hoge Raad van 27 april 2007, WR 2007, 71, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638 (Bart Smit/Intrahof).

Op grond van artikel 7:226 lid 1 BW gaan de rechten en verplichtingen van de verhuurder, die na overdracht van de verhuurde zaak opeisbaar worden, over op de verkrijger. Het wetsartikel vormt aldus een (specifiek voor het huurrecht geldende) afwijking van de regel dat een overeenkomst alleen rechten en verplichtingen doet ontstaan voor de partijen die haar aangingen. Deze afwijking wordt wel samengevat in het bekende adagium ‘koop breekt geen huur’.

De algemene bepalingen van het ROZ-model huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW en de algemene bepalingen van het ROZ-model huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW bevatten een regeling met betrekking tot bodemverontreiniging van het gehuurde. In dit artikel bespreek ik deze bepalingen in relatie tot enkele relevante begrippen en bepalingen uit de Wet bodembescherming (Wbb).

Het is in deze tijd geen ongebruikelijk beeld: de huurder van bedrijfsruimte die failliet gaat. In die ongelukkige situatie geeft de Faillissementswet aan de curator de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen, mits dat in het belang van de failliete boedel is. De vanaf dat moment nog te betalen huur zal dan uit de faillissementsboedel worden voldaan, dat geeft de verhuurder enige zekerheid. Maar niet zelden blijft de verhuurder bij het einde van de huurovereenkomst met schade zitten, omdat het gehuurde niet correct wordt opgeleverd. Zijn deze herstelkosten dan net als de huur boedelschuld en heeft de verhuurder nog enige kans op verhaal? Of zal de verhuurder met zijn schadevergoedingsvordering naast alle andere schuldeisers in de rij moeten gaan staan?

De huurder van een woning vordert dat voor recht verklaard wordt dat de verhuurder aansprakelijk is voor de schade die zij heeft geleden als gevolg van blootstelling van schimmels en vocht.

De verhuurder (een ziekenhuis) onderhandelt geruime tijd met de huurder (een cateringbedrijf dat het bezoekersrestaurant exploiteert) over een nieuw concept.

De verhuurder (een garage) heeft gevorderd dat voor recht verklaard wordt dat hij de huurovereenkomst met betrekking tot de grond rechtsgeldig heeft opgezegd en dat het recht van opstal met betrekking tot de op de grond gelegen opstallen eveneens is geëindigd en dat de huurder (Tinq) die opstallen dient te verwijderen.

De huurder van een restaurant heeft de huurovereenkomst na een brand in het gehuurde buitengerechtelijk ontbonden op de voet van artikel 7:210 BW.

De huurder van een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW vordert in kort geding te worden ontheven uit de in de huurovereenkomst en de daarbij horende algemene bepalingen opgenomen exploitatieplicht, althans de daaraan gekoppelde boete te matigen tot nihil.

De opvolgend verhuurder heeft de huurovereenkomst met betrekking tot een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW opgezegd.

De huurder vordert (onder andere) vermindering van de huurprijs vanwege gebreken.

De verhuurder heeft in eerste aanleg ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde (een woning) gevorderd vanwege wanbetaling en betaling van de huurachterstand.

De verhuurder heeft een hypothecaire geldlening afgesloten met betrekking tot een woning.

De werkgever stelt aan de werknemer (een hulpkok) een kamer ter beschikking.

De huurder heeft de huurovereenkomst ontbonden nadat op de afgesproken datum van oplevering van de nieuwbouw niet duidelijk is of die nieuwbouw gelet op de brandveiligheidsregels in gebruik mag worden genomen.

De onderhuurder van een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW heeft een executiekortgeding aangespannen tegen de hoofdverhuurder.

De verhuurder (een woningstichting) vordert in kort geding dat de huurder en de onderhuurder van een woning tot ontruiming veroordeeld worden.

De huurder van een perceel grond heeft de onderhuurovereenkomst met betrekking tot een deel van het perceel opgezegd.

De verhuurder (een woningstichting) vordert in kort geding de ontruiming van een woning vanwege wanbetaling.

De verhuurder doet een beroep op een retentierecht op roerende zaken van de huurder.

De opvolgend verhuurder van een voormalige zusterflat vordert vergoeding van de schade van de voormalige huurder (een ziekenhuis) vanwege onbevoegde onderhuur.

De verhuurder heeft een renovatievoorstel aan de huurder gedaan waarin geen vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten is begrepen.

De huurder van een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW heeft met het oog op het voornemen om een verzoek tot nadere vaststelling van de huurprijs in te dienen, een verzoek tot benoeming van een deskundige ingediend.

De huurder vordert dat de verhuurder (een woningstichting) de schutting verwijdert die zij heeft geplaatst tussen twee door haar verhuurde woningen en dat zij die vervangt voor een schutting die voldoet aan de wensen van de huurder.