Aflevering 7

In elke aflevering van HIP wordt een klassieker uit het huurrecht besproken. Het gaat telkens om een uitspraak die van grote betekenis is (geweest) voor het huurrecht. Steeds komt aan bod wat de aanleiding voor de procedure was, welke rechtsvraag ter beantwoording voor lag en of de uitspraak nog steeds relevant is. In deze aflevering het arrest van de Hoge Raad van 24 september 2010, ECLI:NL:HR:20120:BM9758, NJ 2010, 649 over de wachttijd die geldt bij opzegging op grond van dringend eigen gebruik bij bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW.

De makelaar speelt bij de totstandkoming van huurovereenkomsten een belangrijke rol. Het is de persoon die partijen bijeenbrengt en die de onderhandelingen voert om zo het sluiten van een huurovereenkomst voor te bereiden. Dit artikel gaat in op de rol van de makelaar bij de totstandkoming van huurovereenkomsten in opdracht van de verhuurder. Hoever reiken de vertegenwoordigingsbevoegdheden van de makelaar en in hoeverre kan hij aansprakelijk worden gehouden voor eventuele fouten die hij bij bemiddelingsactiviteiten maakt? Daarnaast worden in dit artikel enkele aandachtspunten bij het inschakelen van een makelaar door de verhuurder besproken.

In HIP 2012, nr. 1 kwam het contractuele boetebeding in huurovereenkomsten voor woonruimte aan de orde. Als een dergelijk beding is opgenomen in de algemene voorwaarden kan het beding desgevraagd op grond van artikel 6:233 BW door de rechter buiten toepassing worden gelaten indien hij het beding aanmerkt als onredelijk bezwarend. Ook kan de boete door de rechter worden gematigd op grond van artikel 6:94 BW indien de redelijkheid en billijkheid dat klaarblijkelijk vereist. Het artikel eindigde met een ‘cliffhanger’ in de vorm van de prejudiciële vragen die het Gerechtshof Amsterdam aan het Europees Hof van Justitie had voorgelegd over de toepasselijkheid van Richtlijn 93/13 EEG op de huurovereenkomst voor woonruimte enerzijds en op de verhouding tussen de nationale Nederlandse wetgeving en de Richtlijn 93/13 EEG anderzijds. In deze richtlijn is immers sprake van ambtshalve vernietiging van oneerlijke bedingen, waartoe de nationale rechter blijkens eerdere uitspraken van het Europees Hof van Justitie verplicht moet overgaan.

In het woningmarktakkoord van 13 februari 2013 heeft het kabinet een aantal maatregelen opgenomen dat de werking van de woningmarkt moet verbeteren.1 Er is toen aangekondigd dat er voor Prinsjesdag een voorstel op tafel zou liggen tot verbetering en vereenvoudiging van het woningwaarderingsstelsel. Het kabinet is in de daaropvolgende maanden in overleg getreden met landelijke organisaties van verhuurders en huurders. Op de valreep voor Prinsjesdag heeft minister Blok zijn voorstel aan de Tweede Kamer gepresenteerd.2 Het voorstel bevat de volgende uitgangspunten.

Opdrachtnemer heeft in opdracht van de verhuurder een huurovereenkomst opgesteld met betrekking tot de te koop staande woning van de verhuurder.

De verhuurder (een woningstichting) wenst verschillende woningen in de Oosterparkbuurt renoveren.

De verhuurder van een portocabin waarin een snackbar wordt geëxploiteerd, heeft de huurovereenkomst met betrekking tot de portocabin opgezegd.

De verhuurder van een woning heeft de huurovereenkomst met betrekking tot de woning opgezegd op grond van dringend eigen gebruik.

De (opvolgend) verhuurder van een stukje grond op een recreatiepark met daarop een permanent bewoond chalet heeft de huurovereenkomst opgezegd en vordert (onder andere) een verklaring voor recht dat op de huurovereenkomst de artikelen 7:230a e.v. BW van toepassing zijn en niet die met betrekking tot woonruimte.

Tussen partijen bestaan overeenkomsten op grond waarvan gedaagden tegen een bescheiden vergoeding (voormalige) bejaardenwoningen bewonen.

De verhuurder (een toegelaten instelling op grond van de Woningwet) verhuurt complexen aan een zorginstelling voor intramurale zorgverlening op basis van de AWBZ.

De voorzieningenrechter krijgt de vraag voorgelegd of de verhuurder die alleen de huurder wiens goederen onder bewind zijn gesteld, heeft gedagvaard en niet (ook) de bewindvoerder, kan worden ontvangen in zijn vordering tot ontruiming van het gehuurde wegens overlast.

De verhuurder vordert dat de huurder veroordeeld wordt tot betaling van de huurachterstand.

De huurder van een woning wordt jarenlang gepest door omwonenden die ook huurder zijn van dezelfde verhuurder (een woningstichting).

De gemeente Amsterdam vordert in kort geding de ontruiming van een multifunctioneel voorzieningencentrum door een gebruiker.

De verhuurder (een gemeente) heeft in 1987 een huurovereenkomst met betrekking tot een stuk grond gesloten.

De woningstichting vordert in kort geding dat de gebruiker van een woning tot ontruiming wordt veroordeeld omdat die gebruiker zonder recht of titel in die woning verblijft nadat de stichting de bruikleenovereenkomst heeft opgezegd.

De eigenaar van een pand vordert in kort geding de ontruiming van het pand door de krakers.

Vijfentwintig Somalische vluchtelingen hebben een gedeelte van een kantoorgebouw (te weten de huismeesterwoning) gekraakt.

De huurder (Halfords) huurt een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW.

De verhuurder van een seniorencomplex (een woningstichting) vordert in kort geding de ontruiming van een van de bewoners van het complex, omdat hij zodanige overlast veroorzaakt dat de overige bewoners het niet meer aankunnen.

De verhuurder van een woning heeft de huurovereenkomst met betrekking tot de woning opgezegd op grond van dringend eigen gebruik.

De eigenaar van een woning verhuurt die aan een bemiddelaar met de bedoeling dat de bemiddelaar de woning onder zal verhuren.

De huurder en de verhuurder sluiten een vaststellingsovereenkomst op de voet van artikel 7:900 BW met betrekking tot vergoeding van de schade als gevolg van bodemverontreiniging.

De gemeente Rotterdam wordt op vordering van een exploitant/onderhuurder van een aantal tankstations veroordeeld om in het kader van de veiling van die tankstations de rechten toe te kennen die de exploitant/onderhuurder op grond van het door de gemeente gepubliceerde beleid heeft.

De verhuurder van een pand vordert in kort geding dat de huurder de toegang tot het pand verboden wordt.

De verhuurder van een bedrijfsruimte is in kort geding, op straffe van verbeurte van dwangsommen, veroordeeld om voor een bepaalde datum een door brand beschadigd dak te repareren.

De hypotheekhouder heeft de voorzieningenrechter in de onderhavige procedure verzocht om verlof op de voet van artikel 3:264 BW om het in de hypotheekakte bedongen huurbeding tegenover de huurders in te roepen.

De huurder heeft de hoofdhuurovereenkomst met betrekking tot een woonruimte opgezegd.

De auteur bespreekt aan de hand van vijf arresten de grenzen van de cassatieprocedure.

De auteurs geven een overzicht van de trends in de retailmarkt die van invloed zijn op de huurprijsherziening van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW.

De auteurs bespreken de als gevolg van de arresten van de Hoge Raad verslechterde positie van de verhuurder in het faillissement van de huurder.

De auteurs gaan in op de vraag of een huurder door bevrijdende verjaring eigenaar kan worden van een grondstrook die niet tot het gehuurde behoort.

De auteur bespreekt op welke punten de Leegstandwet met ingang van 1 juli 2013 is gewijzigd.

Per 1 juli 2013 is in werking getreden de wijziging van de vaststelling van de maximale huurprijsgrenzen van woningen in een rijksmonument en van die in een gebied dat is aangewezen als beschermd stads- en dorpsgezicht.

De auteurs bespreken de geldigheid van boetebedingen in het huurrecht naar aanleiding van voormeld arrest waarin het Hof van Justitie de prejudiciële vragen beantwoordt die het Hof Amsterdam heeft gesteld (ECLI:NL:GHAMS:2011:BS7888).

De auteur beantwoordt 66 actuele en praktische vragen over huur van woonruimte.