Aflevering 8

Dat leegstand ook kansen biedt, bewijst CODUM, een onderneming die leegstaande kantoorgebouwen transformeert naar bedrijfsverzamelgebouwen. Hierin realiseert zij studio’s en kantoren voor creatieve ondernemers, zoals (web en game) designers, fotografen en architecten, ateliers voor kunstenaars en huisvest zij uitgaansgelegenheden en cultuurpodia. HIP ging in gesprek met de zeer energieke en gepassioneerde Marcus Fernhout, een van de oprichters van CODUM en vroegen hem zijn visie te geven op leegstand, de markt, ontwikkelingen en kansen.

In elke aflevering van HIP wordt een klassieker uit het huurrecht besproken. Het gaat telkens om een uitspraak die van grote betekenis is (geweest) voor het huurrecht. Steeds komt aan bod wat de aanleiding voor de procedure was, welke rechtsvraag ter beantwoording voorlag en of de uitspraak nog steeds relevant is. In dit themanummer het arrest van de Hoge Raad van 13 april 2012, NJ 2012, 496, waarin de Hoge Raad de verhouding verduidelijkt tussen verhuur op grond van de Leegstandwet en verhuur naar zijn aard van korte duur.

Sinds 1 juli 2013 is er een aantal wijzigingen doorgevoerd in de Leegstandwet. Het doel van deze wijzigingen is om de tijdelijke verhuur van woonruimten in het kader van de Leegstandwet te vergemakkelijken en de mogelijkheden om te komen tot tijdelijke verhuur te verruimen. Hierdoor kan tijdelijke verhuur vaker een oplossing vormen in situaties waarin eigen bewoning, reguliere verhuur of verkoop van een woonruimte binnen afzienbare tijd niet tot de mogelijkheden behoort. In dit artikel worden de verruimingsmogelijkheden besproken.

Sinds de economische recessie neemt de leegstand in het Nederlandse winkelvastgoed alleen maar toe. Voor eigenaars van winkels is het zaak om deze leegstand aan te pakken, bijvoorbeeld door het gebruik van pop-up stores. Maar hoe geeft een eigenaar deze nieuwe initiatieven juridisch vorm? Dit artikel beschrijft de meest voorkomende manieren waarop een eigenaar dat kan doen, waarbij tevens relevante jurisprudentie wordt behandeld.

In het artikel wordt ingegaan op enkele van de juridische aspecten van leegstand. Na een korte schets van het publieke debat over leegstandbestrijding, wordt een aantal redenen gegeven waarom gemeenten nauwelijks het met de Wkl geïntroduceerde instrument van de leegstandverordening benutten en worden enkele juridische ‘oneffenheden’ van de Wkl belicht. Hierna wordt ingegaan op de toenemende aandacht voor leegstand in ruimtelijk bestuursrechtelijke procedures. Bottom line van de jurisprudentie is dat nieuwbouw (van kantoren of winkels) mogelijk blijft, mits (concrete) behoefte wordt aangetoond en (vooral bij grootschaliger ontwikkelingen) regionale afstemming plaatsvindt. Vervolgens zijn kritische kanttekeningen geplaatst bij het Convenant en het daarop gebaseerde (nader uit te werken) Sloopfonds. De bijdrage wordt afgerond met een pleidooi voor het Leegstandonttrekkingsfonds en de belangrijke rol die een kantoren- en/of winkel-PPS daarbij kan spelen.

De laatste tijd wordt er in de media veel aandacht besteed aan het retaillandschap, vaak echter in negatieve zin. Koppen als ‘Eén op de drie winkels verdwijnt’, ‘Gemeenten verantwoordelijk voor leegstand’ en ‘Detailhandel in zwaar weer’ sieren de kranten en nieuwssites. Ook het aantal faillissementen neemt toe, hoewel in augustus dit jaar dit aantal voor het eerst weer gedaald is. Wat opvalt, is de sterk negatieve teneur. Ook beleggers van vastgoed zien negatieve tendensen. De huren staan onder druk, de leegstand neemt toe terwijl online aankopen alleen maar toenemen. De winkelvastgoedbelegger staat evenals de fysieke winkelier voor grote uitdagingen.

In deze tijden van recessie neemt de leegstand van bedrijfsruimte toe. Bij kantoorruimte is er al langere tijd een probleem van (te) veel leegstand. De laatste jaren neemt ook bij winkelruimte de leegstand toe. Het feit dat er bedrijfsruimte leegstaat, hoeft nog niet te betekenen dat de huurovereenkomst van die betreffende bedrijfsruimte ook al is beëindigd. Het komt met enige regelmaat voor dat de termijn van de huurovereenkomst nog niet is afgelopen en de huur wel wordt doorbetaald, maar dat de huurder de bedrijfsruimte niet daadwerkelijk gebruikt.

De verhuurder vordert dat de huurder primair veroordeeld wordt tot betaling van de overeengekomen boete van € 15.000 nadat in de verhuurde woning een hennepplantage is opgedoekt.

De huurder heeft in weerwil van de bij de huurovereenkomst horende algemene bepalingen (ROZ) geen bankgarantie afgegeven.

De huurders van een bedrijfsruimte zijn failliet verklaard.

De zoon van de overleden huurder van een woonruimte heeft de verhuurder (een woningstichting) verzocht de huurovereenkomst voort te mogen zetten.

De huurder van een (kleinere) winkelruimte in winkelcentrum ’t Loon in Heerlen heeft (onder andere) de exploitatie van de door hem in die ruimte geëxploiteerde slagerij gestaakt in de nasleep van de sinkhole als gevolg van mijnbouwactiviteiten in het verleden.

De verhuurder vordert in de onderhavige procedure dat de rechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst door opzegging eindigt.

De krakers van een deel van een bedrijfshallencomplex vorderen in kort geding dat het de officier van justitie verboden wordt tot ontruiming van het complex over te gaan.

Tussen partijen bestaan overeenkomsten op grond waarvan gedaagden tegen een bescheiden vergoeding (voormalige) bejaardenwoningen bewonen.

De voorzieningenrechter krijgt de vraag voorgelegd of de verhuurder die alleen de huurder wiens goederen onder bewind zijn gesteld, heeft gedagvaard en niet (ook) de bewindvoerder, kan worden ontvangen in zijn vordering tot ontruiming van het gehuurde wegens overlast.

De gemeente Amsterdam vordert in kort geding de ontruiming van een multifunctioneel voorzieningencentrum door een gebruiker.

Het hof oordeelt dat op een exploitatieovereenkomst met betrekking tot een kantine van een hockeyclub in dit geval niet artikel 7:290 e.v. BW van toepassing zijn, (onder andere) omdat (-) overeengekomen is dat de exploitatie van de kantine uitsluitend strekt ten dienste van de leden van de club; (-) de kantine geen eigen ingang heeft en van buitenaf niet vast te stellen is dat zich op de club een kantine bevindt; (-) huurder de activiteiten en prijzen vaststelt in overleg met de verhuurder en (-) die activiteiten uitsluitend gerelateerd zijn aan de club.

De verhuurder van een staanplaats op een camping heeft de huurovereenkomst met de huurder opgezegd, omdat de gemeente de erfpacht van het terrein waarop de camping geëxploiteerd wordt, heeft opgezegd.

De verhuurder van een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW vordert dat de voormalige huurder veroordeeld wordt tot betaling van de achterstallige huur en herstelkosten, te vermeerderen met de op grond van artikel 18.2 van de bij de huurovereenkomst naar het model van de ROZ horende algemene bepalingen.

De eigenaar van een ‘gekraakt’ onbebouwd perceel vordert in kort geding de ontruiming ervan.

SNS Bank vordert in kort geding de ontruiming van de huurder (en haar commanditaire vennoot) van een pand ten aanzien waarvan zij een recht van hypotheek heeft.

De verhuurder vordert in de onderhavige procedure dat de huurder, Heineken, veroordeeld wordt tot betaling van een bedrag van ruim € 600.000 aan opleveringsschade bij het einde van de huurovereenkomst.

De huurders van een woning hebben de betaling van de huur opgeschort vanwege gebreken.

De verhuurder van een winkelruimte heeft aan de huurder een voorkeursrecht van koop verleend.

De verhuurder (een woningstichting) vordert dat voor recht wordt verklaard dat een niet toegankelijke tuin waarvan de huurders van een woning kijkgenot hebben, deel uitmaakt van het gehuurde en dat de huurders de kosten van het onderhoud van die tuin (als servicekosten) dienen te voldoen.

De verhuurder vordert dat de voormalige huurder van een woning veroordeeld wordt tot vergoeding van de schade die de verhuurder heeft geleden doordat de huurder de woning bij het einde van de huurovereenkomst niet correct heeft opgeleverd.

De huurder van een woning vordert vermindering van de huurprijs voor de duur dat de stankoverlast in de woning voortduurt.

De huurder van een woning failleert.

De huurder van een bedrijfsruimte vordert dat voor recht wordt verklaard dat hij de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden vanwege verzakkingen in de bedrijfsruimte die kwalificeren als een gebrek.

De verhuurder van een bedrijfsruimte vordert dat de huurder daarvan veroordeeld wordt tot betaling van de huurachterstand.

De huurders van twee woningen vorderen op de voet van artikel 7:270 lid 2 BW dat de verhuurder (een woningstichting) veroordeeld wordt mee te werken aan een woningruil.

De auteur bespreekt het wetsvoorstel ter vereenvoudiging van de werkwijze van de Huurcommissie (Kamerstukken II 2012/13, 33 698, nrs. 1-4).

De auteur bespreekt in het kort de regeling van het erfpachtrecht en de verhouding van het erfpachtrecht tot het opstalrecht en het huurrecht.

De auteurs bespreken waar verhuurders die tevens warmte leveren op moeten letten in verband met de invoering van de Warmtewet.

De auteurs bespreken tien jaar na de invoering van het nieuwe huurrecht de gebrekenregeling.

De auteur bespreekt waarom het arrest van de Hoge Raad van 9 augustus 2013 (ECLI:NL:HR:2013:BZ9951) naar zijn mening op gespannen voet staat met het semi-dwingende karakter van het huurrecht.

De auteur geeft een update op een eerdere bijdrage over de nieuwe rol van de huurcommissie bij de geschillenbeslechting in het kader van de Wet op het overleg huurders-verhuurder naar aanleiding van drie uitspraken van de huurcommissie.