Aflevering 6

De kantonrechter heeft de huurder bij vonnis van 11 oktober 2011 (onder andere) veroordeeld tot ontruiming en tot betaling van de huurachterstand. De verhuurder heeft de huurder de ontruiming aangezegd, maar heeft die ontruiming niet doorgezet nadat de huurder een deelbetaling verrichtte. De verhuurder heeft de ontruiming opnieuw aangezegd nadat de huurder vervolgens geen betalingen meer verrichtte. Ook die ontruiming is niet doorgezet vanwege een verbod daartoe van de rechtbank in afwachting van de beoordeling van een door de huurder in 2013 ingediend verzoek tot toelating tot de WSNP en tot het treffen van een moratorium als bedoeld in artikel 287b Fw. De verhuurder heeft, nadat die verzoeken waren afgewezen, de ontruiming wederom aangezegd. De huurder heeft vervolgens het onderhavige executiegeschil aanhangig gemaakt. De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van de huurder afgewezen. Het hof bekrachtigt het bestreden vonnis. Het overweegt (onder andere) dat het de verhuurder gezien de gang van zaken niet tegen geworpen kan worden dat zij niet eerder tot ontruiming is overgegaan. Ondanks dat het ontruimingsvonnis ruim twee jaar oud is, is geen sprake van rechtsverwerking of misbruik van recht.

De kantonrechter heeft een huurder van een woonruimte tot ontruiming veroordeeld vanwege wanbetaling. Daarna is een moratorium ingesteld op de voet van artikel 287b Fw voor de duur van zes maanden waardoor het ontruimingsvonnis is geschorst. De huurder is vervolgens gehuwd. De huurder en zijn partner vorderen in het onderhavige executie kortgeding dat het de verhuurder (een woningstichting) verboden wordt tot executie van het ontruimingsvonnis over te gaan. Zij voeren daartoe aan dat de partner door het huwelijk van rechtswege medehuurder is geworden. De voorzieningenrechter wijst de vordering af. Het is volgens de voorzieningenrechter weliswaar verdedigbaar dat de partner tijdens het moratorium medehuurder is geworden, maar dat baat haar niet. De huurder en zijn partner zijn namelijk niet toegelaten tot de schuldsanering, zodat het ontruimingsvonnis herleeft. Het medehuurderschap komt daarmee met terugwerkende kracht te vervallen en kan daarom niet aan de executie van een reeds voor het moratorium verkregen ontruimingsvonnis in de weg staan.

De verhuurder (een woningstichting) heeft ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woonruimte (een standplaats) gevorderd op grond dat in de woonruimte door de politie (onder andere) een grote hoeveelheid hennep is aangetroffen. De ex-partner van de huurder (die geen medehuurder is) is als verdachte aangemerkt. Het hof overweegt: “Artikel 7:219 BW (dat overigens gelijkluidend is aan […] artikel 13 van de algemene voorwaarden waar [de verhuurder] een beroep op doet) vestigt aansprakelijkheid van de huurder jegens de verhuurder voor schade, toegebracht aan het gehuurde door derden die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken, dan wel zich met diens goedvinden op het gehuurde bevinden. Deze bepaling brengt echter niet mee dat een vordering als de onderhavige op grond van art. 7:219 BW reeds toewijsbaar is op de enkele grond dat personen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich daarop bevinden, gedragingen hebben verricht die weliswaar niet tot schade aan het gehuurde hebben geleid, maar die, als zij zouden zijn verricht door de huurder, in strijd zouden zijn met diens verplichting zich als een goed huurder te gedragen en bovendien voldoende ernstig zijn om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Beslissend is of geoordeeld moet worden dat de huurder zich, in het licht van die gedragingen, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen (vgl. HR 22 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ8743).” De verhuurder stelt dat dit het geval is. De huurder betwist dat. Het hof stelt de verhuurder in de gelegenheid bewijs te leveren.

De verhuurder (een gemeente) verhuurt een deel van een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW. De verhuurder stelt dat de huurder gehouden is de bedrijfsruimte op 31 december 2012 te verlaten. De huurder stelt dat de huurovereenkomst tot 31 oktober 2013 is verlengd. De huurder dient een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn als bedoeld in artikel 7:230a BW in. De huurder verzoekt de kantonrechter daarin primair haar niet-ontvankelijk te verklaren, omdat de huurovereenkomst is verlengd. De kantonrechter oordeelt dat de huurder er niet in is geslaagd te bewijzen dat de huurovereenkomst is verlengd. De kantonrechter wijst het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn deels toe. De huurder stelt hoger beroep in. Het hof overweegt dat het appelverbod van artikel 7:230a lid 8 BW er niet aan in de weg staat dat beoordeeld wordt of de kantonrechter de vraag of de huurovereenkomst is verlengd terecht ontkennend heeft beantwoord. Het antwoord op die vraag valt namelijk buiten het toepassingsbereik van artikel 7:230a BW. Dat betekent dat de huurder in zoverre ontvankelijk is. Dat zij de bedrijfsruimte inmiddels heeft verlaten, maakt dat niet anders. De huurder heeft alleen al vanwege de proceskostenveroordeling in eerste aanleg voldoende belang. Het hof oordeelt vervolgens dat de huurder er in is geslaagd te bewijzen dat de huurovereenkomst is verlengd. Het hof stelt de huurder in een met deze zaak samenhangende zaak eveneens in het gelijk. De huurder vordert in die zaak, in kort geding, dat de verhuurder veroordeeld wordt de levering van gas, water en elektra voort te zetten. De voorzieningenrechter wijst die vordering in eerste aanleg af. Het hof vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter na uitleg van de huurovereenkomst en veroordeelt de verhuurder alsnog in de proceskosten. De huurder heeft de ruimte inmiddels verlaten zodat een veroordeling tot hervatting van de levering niet meer aan de orde is.

De verhuurder van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW vordert (onder andere) betaling van de huurachterstand, ontruiming van de bedrijfsruimte en ontbinding van de huurovereenkomst vanwege wanbetaling. De kantonrechter wijst de vordering toe en verklaart het vonnis uitvoerbaar bij voorraad. De huurder betaalt daags na het vonnis de huurachterstand en maakt vervolgens een kortgeding aanhangig waarin zij schorsing van de executie van het vonnis van de kantonrechter vordert. De huurder stelt daarnaast hoger beroep tegen het vonnis van de kantonrechter in. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe en schorst de executie van het vonnis van de kantonrechter totdat het hof in de hogerberoepprocedure heeft beslist op een provisionele vordering tot schorsing van de uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het vonnis van de kantonrechter. Het hof overweegt ten aanzien van de provisionele vordering dat het vaste rechtspraak van de Hoge Raad is dat bij de beoordeling van die vordering een belangenafweging dient plaats te vinden waarbij rekening wordt gehouden met alle omstandigheden van het geval. De kans van slagen van het hoger beroep blijft daarbij in de regel buiten beschouwing. De provisionele vordering wordt toegewezen als de executant, mede gelet op de belangen van de geëxecuteerde, geen in redelijkheid te respecteren belang heeft bij de gebruikmaking van zijn bevoegdheid om het vonnis ten uitvoer te leggen. Het hof overweegt vervolgens dat de onderhavige provisionele vordering dient te worden toegewezen. Het belang van de huurder bij schorsing van de ontruiming is dat zij voor het voortbestaan van de door haar gedreven onderneming van de bedrijfsruimte afhankelijk is terwijl het belang van de verhuurder slechts bestaat uit de (niet bewezen) insolvabiliteit van de huurder. De verhuurder heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis in kort geding. Het hof wijst het hoger beroep af onder verwijzing naar de beslissing op de provisionele vordering.

De verhuurder (een woningstichting) vordert in kort geding dat de huurder veroordeeld wordt tot ontruiming van de woning na een (deels fysieke) confrontatie tussen de huurder en een medewerker van de verhuurder. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe. Het hof vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter. Het overweegt: “Een verhuurster […] moet erop kunnen rekenen dat huurders haar personeel geen geweld aandoen en niet bedreigen. Zonder voldoende veiligheid voor haar medewerkers kan [de verhuurder] haar werk niet doen, wat niet alleen de interne organisatie van [de verhuurder] raakt, maar ook de dienstverlening aan de huurders van [de verhuurder].”

De politie heeft in en bij een woning een laboratorium ter vervaardiging van XTC of GHB aangetroffen. De burgemeester heeft de woning vervolgens gesloten op grond van de Opiumwet voor de duur van drie maanden. De verhuurder van de woning heeft de huurovereenkomst met betrekking tot de woning vervolgens buitengerechtelijk ontbonden op de voet van artikel 7:231 lid 2 BW. De verhuurder heeft in het onderhavige kortgeding ontruiming van de woning gevorderd. Het hof vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter waarbij de huurder tot ontruiming is veroordeeld. Het overweegt: “[…] het hof [dient] te beoordelen in hoeverre [de verhuurder] een voldoende spoedeisend belang heeft bij een voorziening bij voorraad strekkende tot ontruiming van de door [de huurder] bewoonde woning. […] Bij deze afweging dient zwaar te wegen dat een veroordeling tot ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening veelal een definitief karakter zal hebben en aldus diep ingrijpt in het woonbelang van de huurder. Terughoudendheid van de kortgedingrechter bij de beoordeling of een ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening gerechtvaardigd is, is dan ook geboden. Voor die terughoudendheid is in de onderhavige zaak temeer reden nu sprake is van een buitengerechtelijke ontbinding ex artikel 7:231 lid 2 BW op grond van een door de burgemeester op basis van artikel 13b van de Opiumwet genomen besluit tot sluiting van de woning, welk besluit thans nog niet onherroepelijk is. Hierbij kan er niet aan voorbij worden gegaan dat: (a) de voorzieningenrechter van de rechtbank Limburg afdeling bestuursrecht het besluit van de burgemeester […] heeft geschorst […]; (b) de officier van justitie aan [de huurder] heeft laten weten dat zij niet verder vervolgd zal worden […]. Indien in de bestuursrechtelijke procedure het besluit van de burgemeester geen stand houdt dan is de grondslag voor de buitengerechtelijke ontbinding ondeugdelijk hetgeen ertoe kan leiden dat in een (civiele) bodemprocedure de buitengerechtelijke ontbinding hoogstwaarschijnlijk ongerechtvaardigd zal worden verklaard waardoor de huurovereenkomst is blijven bestaan (HR 8 juli 2011 ECLI:NL:HR:2011:BQ1684). […] Naar het oordeel van het hof dient onder deze omstandigheden het belang van [de huurder] bij het kunnen afwachten van een beslissing in de (civiele) bodemprocedure zwaarder te wegen dan het belang van [de verhuurder] bij het verkrijgen van een voorlopige voorziening strekkende tot ontruiming. Weliswaar hoeft, naar het voorlopig oordeel van het hof, een verhuurder niet te accepteren dat in de verhuurde woning chemicaliën en goederen zijn opgeslagen die doorgaans gebruikt worden voor de productie van verboden middelen, maar naar het oordeel van het hof weegt dat belang in dit geval niet zo zwaar dat een beslissing in de bodemprocedure niet kan worden afgewacht.”

De huurder en de opvolgend verhuurder van een motorbrandstoffenpunt komen in afwijking van artikel 7:290 e.v. BW overeen dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt op 31 december 2012. De verhuurder heeft de kantonrechter mede namens de huurder (die de verhuurder daartoe heeft gemachtigd) om goedkeuring verzocht. De kantonrechter heeft die goedkeuring verleend. De verhuurder heeft de huurder op enig moment bericht dat de huurovereenkomst op 31 december 2012 eindigt. De huurder heeft zich er vervolgens op beroepen dat hij niet op de hoogte zou zijn van de door de kantonrechter ter zake verleende goedkeuring. De huurder heeft vervolgens op grond van bedrog bij verzoekschrift om herroeping verzocht van de beschikking waarbij de kantonrechter de goedkeuring heeft verleend op de voet van artikel 382 Rv. De huurder heeft in dat verband aangevoerd dat niemand hem er op gewezen heeft dat er voor hem geen noodzaak bestond om de huurovereenkomst met de opvolgend verhuurder aan te gaan. De kantonrechter wijst het verzoek om herroeping af, omdat van bedrog geen sprake is. De verhuurder vordert in de onderhavige procedure dat de huurder veroordeeld wordt tot ontruiming van de bij het motorbrandstoffenpunt horende woning en van het motorbrandstoffenpunt. De kantonrechter heeft die vordering toegewezen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter op dit punt. Het overweegt daartoe (onder andere) dat het beroep van de huurder op dwaling bij het aangaan van de huurovereenkomst niet opgaat, omdat sprake is van dwaling ten aanzien van het recht. Het beroep op misbruik van omstandigheden gaat niet op, omdat daarvoor onvoldoende is gesteld. Ook het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid en onvoorziene omstandigheden gaat niet op, omdat de huurder zich er in dat verband op beroept dat zijn herroepingsverzoek ten onrechte zou zijn afgewezen. Van die afwijzing is geen hoger beroep mogelijk. Dat betekent dat de huurder niet via de omweg van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid of van onvoorziene omstandigheden alsnog tot herbeoordeling van het herroepingsverzoek kan komen. De huurder voert nog aan dat de bij het motorbrandstoffenpunt horende woning niet als een afhankelijke woning als bedoeld in artikel 7:290 lid 3 BW kan worden aangemerkt. Het hof gaat daar niet in mee. Het overweegt dat de huurder ook in hoger beroep niet de stelling van de verhuurder heeft betwist dat, om in dit geval een vergunning te verkrijgen voor de verkoop van LPG, het noodzakelijk was dat vanuit de nabijgelegen woning fysiek toezicht kon worden uitgeoefend met het oog op calamiteiten. Daarmee is gegeven dat aan de exploitatie van het tankstation wordt bijgedragen door bewoning van de woning (vgl. HR 24 januari 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2255) en dat met het oog daarop de woning niet zonder overwegende bezwaren kan worden gebruikt door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte, of een door die huurder ingeschakelde derde die namens de huurder met toezicht werd belast. “Dat maakt de met de bedrijfsruimte verhuurde woning in dit geval afhankelijk, zoals bedoeld in art. 7:290 lid 3 BW. Aan het voorgaande doet niet af dat de woning niet inwendig met de bedrijfsruimte is verbonden en dat voor de bereikbaarheid ervan maar enkele meters oprit van de bedrijfsruimte begaan moeten worden.”

De huurder en de verhuurder van een woonruimte verschillen van mening over het antwoord op de vraag of en zo ja wanneer de huurovereenkomst is geëindigd. De kantonrechter oordeelt in dat verband dat de vóór de ingang van de huurovereenkomst overeengekomen bepaling die inhoudt dat de huurovereenkomst zonder tussenkomst van de rechter vervalt indien blijkt dat in het gehuurde criminele activiteiten plaatsvinden, krachtens het bepaalde in artikel 7:271 lid 7 BW nietig is.

De huurder van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW vordert in kort geding dat de verhuurder veroordeeld wordt te gehengen en te gedogen dat hij in het gehuurde naast ijs en wafels ook pannenkoeken verkoopt. Op grond van de in de huurovereenkomst opgenomen (contractuele) bestemming is dat verboden. De huurder voert aan dat een rendabele bedrijfsvoering binnen de beperkingen van die bestemming niet mogelijk zou zijn. De voorzieningenrechter heeft de vordering van de huurder toegewezen. De weigering om de huurder toestemming te geven voor de uitbreiding van de bestemming van het gehuurde is volgens de voorzieningenrechter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Het hof vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter. Het hof overweegt in dat verband dat de huurder onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat een rendabele bedrijfsvoering binnen de beperkingen van het contractueel omschreven gebruik niet mogelijk zou zijn terwijl de verhuurder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de aanwezigheid van een ijssalon in het gehuurde voor haar van specifiek belang is geweest bij het aangaan van de huurovereenkomst (onder andere met het oog op de verbetering van de kwaliteit van het winkelaanbod ter plaatse).

De huurder van een woning vordert (onder andere) dat de verhuurder (een woningstichting) opgedragen wordt te zorgen voor vervangende woonruimte binnen de sociale woningvoorraad. De huurder heeft in het verleden een aantal vorderingen jegens de verhuurder ingesteld vanwege overlast. De kantonrechter heeft die vorderingen afgewezen. De verhuurder heeft de huurovereenkomst vervolgens ontbonden waarna de huurder is vertrokken. De huurder heeft zijn intrek genomen in de woning van zijn echtgenote. Het hof wijst de vordering af, omdat uit niets volgt dat die woning niet passend zou zijn. “[De huurder] heeft er daarom geen belang meer bij dat [de verhuurder] hem een andere woning aanbiedt of bemiddelt bij het vinden van een andere woning, gesteld al dat zij aan die vordering zou kunnen voldoen. Voor vergoeding van verhuiskosten is dan geen plaats.”

De verhuurder (Corio) van een winkelruimte vordert betaling van de huurachterstand. De huurder vordert in reconventie dat voor recht verklaard wordt dat de verhuurder aansprakelijk is voor de door haar geleden omzet- en reputatieschade en voorts dat de verhuurder veroordeeld wordt tot het verlenen van medewerking aan het plaatsen van gevelreclame. De huurder voert daartoe aan dat het ten onrechte weigeren van medewerking haar genot van de winkelruimte beperkt en derhalve is aan te merken als een gebrek. De kantonrechter en het hof wijzen de vordering in conventie toe en in reconventie af. Het hof overweegt in dat verband dat de verhuurder ten aanzien van bezoekersaantallen of te realiseren omzet geen garanties heeft afgegeven. Het overweegt voorts dat de huurder onvoldoende heeft onderbouwd dat de gevelreclame waarvoor de medewerking geweigerd is tot ‘belangrijk meer klanten in haar winkel uit de passantenstroom in en nabij het winkelcentrum zal lijden’ dan de reclame waaraan de verhuurder eerder wel haar medewerking heeft verleend.

De verhuurder vordert in kort geding dat de huurder veroordeeld wordt de door hem gehuurde woning (waarin de huurder een B&B exploiteert) te ontruimen vanwege wanbetaling. De huurder stelt dat hij de betaling van de huur heeft opgeschort vanwege gebreken aan de gehuurde woning. De voorzieningenrechter oordeelt dat die gebreken niet voor rekening van de verhuurder komen. De huurder heeft de betaling van de huur derhalve ten onrechte opgeschort. De voorzieningenrechter wijst de gevorderde ontruiming toe met dien verstande dat de verhuurder daaraan geen rechten kan ontlenen als de huurder alsnog aan zijn betalingsverplichtingen voldoet.

De verhuurder (Beverwijkse Bazaar) verhuurt een bedrijfsunit aan een huurder voor de verkoop van kleding. Op grond van de bij de huurovereenkomst horende allonge is het de huurder toegestaan aan de buitenzijde van de unit een container te plaatsen voor opslag. Cofely heeft in opdracht van de verhuurder, maar op kosten van de huurder vanwege brandveiligheidsvoorschriften een sprinklerkop in de container geplaatst. De kop is als gevolg van bevriezing gaan lekken waardoor de voorraad van de huurder schade heeft opgelopen. De huurder heeft de verhuurder aansprakelijk gesteld voor de bedrijfsschade/omzetderving die hij daardoor heeft geleden. De huurder stelt dat die schade het gevolg is van een gebrek. De verhuurder stelt dat als al sprake zou zijn van een gebrek, de aansprakelijkheid voor schade als gevolg daarvan in de huurovereenkomst is uitgesloten. Het hof overweegt dat de kop geen onderdeel van het gehuurde is, omdat de huurder niet de container huurt, maar de grond waarop die container staat. “Wat daarvan ook zij, deze omstandigheid hoeft niet eraan in de weg te staan de eventuele ongeschiktheid van de sprinklerkop te beschouwen als een eigenschap van het gehuurde (de unit en de daarbij gehuurde grond) die [de huurder] in zijn genot van het gehuurde beperkt en die voor rekening van de [de verhuurder] komt. [De huurder] heeft de grond immers gehuurd om daarop een container te plaatsen voor opslag van zijn voorraad en dat gebruik van het gehuurde werd hem door [de verhuurder] alleen toegestaan als hij accepteerde dat (op zijn kosten) een sprinklerkop in de container werd aangebracht, en wel in het bijzonder door Cofely in opdracht van [de verhuurder].”. Het hof overweegt vervolgens dat de kop is gaan lekken als gevolg van bevriezing en dat de bevriezing het gevolg is van het feit dat de container van de verhuurder buiten de openingstijden niet verwarmd mocht worden. “Een sprinklerkop die daartegen niet bestand is, doordat hij als gevolg van bevriezing kan gaan lekken op de opgeslagen waren, is ongeschikt voor zijn functie. Het gaat immers te ver om van [de huurder] te vergen dat hij enkel vanwege de aangebrachte sprinklerkop zijn container verregaand isoleert of toestemming verzoekt voor verwarming daarvan buiten de openingstijden. [De huurder] mocht bij het aangaan van de huurovereenkomst immers verwachten dat de in opdracht van [de verhuurder] aangebrachte sprinklerkop geschikt was voor het gebruik dat hij van de gehuurde grond wilde maken, namelijk het daarop plaatsen van een normale en dus onverwarmde en slechts beperkt geïsoleerde container ten behoeve van de opslag van zijn voorraad. Dit betekent dat in dit geval een zogenaamde buitenkop had behoren te worden geïnstalleerd. Het aanbrengen van een voor de container niet geschikte binnenkop levert dan op grond van het bepaalde in artikel 2.3 van de toepasselijke algemene bepalingen een gebrek op.” Het hof onderzoekt in verband met de uitsluiting van de aansprakelijkheid en het bepaalde in artikel 7:209 BW vervolgens of de verhuurder het gebrek bij het aangaan van de allonge kende of behoorde te kennen of dat haar met betrekking tot het gebrek grove schuld of ernstige nalatigheid kan worden verweten. Het hof oordeelt dat van het één noch het ander sprake is zodat de verhuurder met succes een beroep op de uitsluiting van de aansprakelijkheid kan doen. “In het midden kan daarbij blijven of Cofely kan worden beschouwd als een hulppersoon in de zin van artikel 6:76 BW, op welk artikel [de huurder] zich heeft beroepen. Zelfs als dat het geval is, leidt dat nog niet tot het oordeel dat [de verhuurder] het gebrek kende of behoorde te kennen in de zin van artikel 7:209 BW en artikel 2.8 van de algemene bepalingen. In die artikelen draait het immers om een bepaalde mate van verwijtbaarheid die maakt dat het beroep op de exoneratie niet kan worden toegestaan. Kennis die alleen maar kan worden toegerekend, maar niet feitelijk aanwezig is geweest, is in dat verband niet voldoende. Hierboven […] is reeds vastgesteld dat in het onderhavige geval die verwijtbaarheid ontbreekt. Aan de contractuele vereisten voor een rechtsgeldig beroep op de exoneratie is derhalve voldaan.”

De gemeente heeft een huurovereenkomst met betrekking tot een sportcentrum, gesloten. In 2003 is een deel van het sportcentrum, waaronder het restaurant, door brand verwoest. In 2004 heeft de gemeente besloten de sporthal vooralsnog niet te herbouwen maar een noodvoorziening te plaatsen van waaruit de huurder sindsdien het restaurant exploiteert. In 2014 ontbindt de gemeente de huurovereenkomst met betrekking tot het restaurant buitengerechtelijk op grond van artikel 7:210 BW. De gemeente vordert in de onderhavige procedure (onder andere) dat de kantonrechter bepaalt dat de huurovereenkomst door de gedeeltelijke buitengerechtelijke ontbinding is geëindigd en dat de huurovereenkomst voor het overige door opzegging zal eindigen met ingang van 1 juli 2014. De gemeente wenst de grond waarop het sportcentrum is gelegen te herontwikkelen ten behoeve van woningbouw en wenst de exploitatie van het restaurant zelf ter hand te nemen. De huurder stelt dat de noodvoorziening in de plaats van het restaurant is gekomen zodat de huurovereenkomst is blijven bestaan. De kantonrechter verklaart voor recht dat de huurovereenkomst voor wat betreft het restaurant is geëindigd. “De kantonrechter ziet de plaatsing van de noodvoorziening […] als een tijdelijke wijziging van de op dat moment nog steeds bestaande huurovereenkomst. Uitgangspunt moet daarbij geacht te zijn geweest dat [de huurder] de grond waarop de noodvoorziening is geplaatst tijdelijk om niet mocht gebruiken zolang de huurovereenkomst betreffende het restaurant niet zou zijn geëindigd. Een dergelijke ter beschikking stelling van onbebouwde grond kwalificeert niet als verhuur van bebouwde grond en valt dus, anders dan [de huurder] meent op zichzelf niet onder de huurbescherming ex artikel 7: 290 e.v. BW. […] Bij brief van 28 juni 2013 heeft De Gemeente de huurovereenkomst ten aanzien van het restaurant ontbonden ex artikel 7:210 BW en de huurovereenkomst voor het overige opgezegd. De Gemeente heeft dus op dat moment gebruik gemaakt van de hiervoor beschreven wettelijke mogelijkheid de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, zij het dat zij de huurovereenkomst niet volledig, maar partieel heeft ontbonden. Artikel 7:210 BW verzet zich niet tegen een partiële ontbinding. […] Dit brengt de kantonrechter bij de opzegging van de huurovereenkomst voor het resterende gedeelte. Het gaat hier om een verlengde huurovereenkomst, in eerste instantie aangegaan voor vijf jaar met optie te verlengen voor nog vijf jaar. Ingevolge artikel 7:300 BW moet de huurovereenkomst worden geacht met ingang van 9 september 2006 voor onbepaalde te zijn aangegaan en is zij opzegbaar met inachtneming van een opzegtermijn van 1 jaar. Dat betekent dat de huurovereenkomst kon worden opgezegd tegen 1 juli 2014, zoals De Gemeente heeft gedaan. Die opzegging dient de kantonrechter te toetsen ex artikel 7:296 lid 3 BW. […] De kantonrechter is van oordeel dat het belang van De Gemeente bij beëindiging van de huurovereenkomst vooralsnog niet zwaarder dient te wegen dan het belang van huurder bij voortzetting van het resterende gedeelte van de huurovereenkomst. De Gemeente heeft haar belang bij beëindiging van het resterende gedeelte van de huurovereenkomst op korte termijn immers vooralsnog niet inzichtelijk gemaakt.”

De huurder (Ahold) van een in een winkelcentrum gelegen bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW vordert dat de huurprijs wordt verlaagd. De huurder beroept zich in dat verband op een rapport van de Bedrijfshuuradviescommissie (BHAC). Daarin zijn andere bedrijfsruimten in het winkelcentrum opgenomen als vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse. De verhuurder stelt dat het rapport niet bruikbaar zou zijn (onder andere) omdat daarin geen rekening is gehouden met de monopoliepositie die zij heeft doordat zij ook de andere bedrijfsruimten in het winkelcentrum verhuurt. De kantonrechter gaat daar niet in mee. De kantonrechter overweegt: “Gezien artikel 7:303 lid 2 BW moet bij de vaststelling van de huurprijs worden gelet op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, zodat de BAHC terecht is uitgegaan van vergelijkingspanden in [het winkelcentrum]. Op dat uitgangspunt kan een uitzondering worden gemaakt in een situatie waarin de huurprijzen ‘ter plaatse’, doordat zij alle door één verhuurder konden worden bepaald, op een onderling gelijk niveau zijn gehandhaafd en dus in de betreffende periode geheel aan een vrije ontwikkeling van het huurprijsniveau onttrokken zijn geweest (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 24 februari 1984, gepubliceerd in NJ 1984, 788). Van een dergelijke uitzonderingssituatie is hier geen sprake. [De verhuurder] heeft zich op het standpunt gesteld dat de huren van [een aantal bedrijfsruimten in het winkelcentrum] die de BAHC ook in haar advies ten aanzien van de huurprijsvaststelling heeft betrokken, wel marktconform zijn en op een reëel niveau liggen. Uit dat eigen standpunt van [de verhuurder] blijkt al dat de huurprijzen in [het winkelcentrum] niet allemaal op een gelijk niveau zijn gehandhaafd en evenmin geheel aan een vrije ontwikkeling van het huurprijsniveau zijn onttrokken. De BAHC kon [een aantal andere bedrijfsruimten in het winkelcentrum] dus mede bij haar advies betrekken.”

De verhuurder (een woningcorporatie) vordert in kort geding dat twee huurders veroordeeld worden te gedogen dat de geiser en de gaskachel in hun woningen vervangen worden door een hr-ketel. De verhuurder vordert voorts dat de huurders in verband daarmee veroordeeld worden tot betaling van een hogere huurprijs. De voorzieningenrechter wijst de vordering tot gedogen toe en die tot betaling van een hogere huurprijs af. De voorzieningenrechter overweegt: “De door [de verhuurder] in verband met de plaatsing van de CV-installatie gevraagde huurverhoging van € 20,00 lijkt redelijk. Er is evenwel geen aanleiding om thans in kort geding voor het in de toekomst te verhogen deel van de maandelijkse huur bij wege van voorziening een doorlopende executoriale titel af te geven zoals [de verhuurder] heeft gevorderd. Indien een huurder na aanleg van de installatie weigert de in verband daarmee verhoogde huur te betalen, staan voor [de verhuurder] de gebruikelijke wegen open, die ook bij weigering tot betaling van de reguliere jaarlijkse huurverhoging open staan.”

De onderverhuurder van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW heeft de kantonrechter op de voet van artikel 7:303 BW verzocht de huurprijs nader vast te stellen. De kantonrechter heeft het verzoek gehonoreerd, maar heeft geoordeeld dat de nader vastgestelde huurprijs niet ingaat op de datum in 2006 waarop de onderverhuurder en de onderhuurder de kantonrechter op de voet van artikel 7:304 lid 2 BW hebben verzocht een deskundige te benoemen, maar pas op een datum in 2011 vanwege achterstallig onderhoud. De onderverhuurder heeft daartegen hoger beroep ingesteld. Het hof vernietigt het oordeel van de kantonrecht op dit punt. Het hof overweegt dat het op grond van artikel 7:303 lid 4 BW mogelijk is dat de datum waarop de nader vastgestelde huurprijs ingaat onder bijzondere omstandigheden op een andere datum wordt vastgesteld dan op de datum waarop het verzoek tot benoeming van een deskundige of tot nadere vaststelling van de huurprijs is ingediend. Het hof overweegt voorts dat uit de wetsgeschiedenis volgt dat achterstallig onderhoud een dergelijke bijzondere omstandigheid kan zijn en dat daaruit volgt dat van een bijzondere omstandigheid niet snel sprake is. Het hof overweegt tenslotte dat de onderhuurder andere mogelijkheden heeft om er voor te zorgen dat de onderverhuurder overgaat tot het verrichten van achterstallig onderhoud terwijl aan het toepassen van een andere ingangsdatum voor de nader vastgestelde huurprijs ‘over het algemeen’ als praktisch bezwaar kleeft dat ook de in artikel 7:303 lid 2 BW bedoelde referentieperiode moet worden aangepast met alle gevolgen van dien voor de procedure. Het hof verwijst in dat verband naar Hoge Raad 10 oktober 2008 (ECLI:NL:HR:2013:BD5988). Gelet op het voorgaande en gelet op het feit dat van achterstallig onderhoud nog geen sprake was op de datum waarop de nader vastgestelde huurprijs volgens de hoofdregel van artikel 7:303 lid 4 BW in zou gaan, ziet het hof geen aanleiding om van die hoofdregel af te wijken.

De krakers van een aantal panden vorderen in kort geding dat het de Staat verboden wordt tot strafrechtelijke ontruiming over te gaan. De eigenaar heeft een koopovereenkomst met een derde gesloten waarin hij zich verplicht heeft de gekraakte panden te slopen en de grond waarop de panden gelegen zijn te saneren. De krakers hebben zich op het standpunt gesteld dat de termijn waarop zij dienen te ontruimen disproportioneel in de zin van artikel 8 EVRM is. De voorzieningenrechter overweegt dat het in dat artikel neergelegde proportionaliteitsvereiste meebrengt dat ‘de voorzieningenrechter, naast de wederrechtelijkheid van het verblijf in het pand, tevens heeft te toetsen of de op zichzelf beschouwd door de wetgever gegeven voorrang van het belang van de openbare orde, het beëindigen van strafbare feiten en de bescherming van de rechten van derden boven het huisrecht van de kraker, in de concrete omstandigheden van het geval, de proportionaliteitstoets kan doorstaan. [De krakers] hebben in dat kader betoogd dat geenszins vaststaat dat [op korte termijn] daadwerkelijk met de sloopwerkzaamheden zal worden aangevangen, nu niet is gebleken dat er aanvullend onderzoek is verricht naar asbesthoudend materiaal, terwijl de gemeente Den Haag dit wel als voorwaarde heeft gesteld om tot slopen over te mogen gaan’. Gezien het voorgaande heeft de voorzieningenrechter de Staat bij tussenvonnis gelast om aan te tonen dat aan alle vereisten om tot sloop over te kunnen gaan is voldaan. De Staat doet dat, waarna de voorzieningenrechter de vordering van de krakers afwijst.

De man vordert van zijn ex-partner (met wie hij geen samenlevingsovereenkomst heeft gehad) betaling van de helft van een navordering door de Belastingdienst van teveel ontvangen huurtoeslag. De rechtbank wijst de vordering af. De rechtbank overweegt dat er geen sprake is van een gemeenschap in de zin van artikel 3:166 BW en dat gelet daarop de man zijn vordering niet op artikel 3:185 BW kan stoelen. De rechtbank gaat vervolgens na of er een andere juridische grondslag is op grond waarvan de vrouw jegens de man is gehouden mee te betalen aan de belastingschuld, maar komt tot de conclusie dat die grondslag er niet is (ook niet in de Wet op de huurtoeslag en de Wet inkomensafhankelijke regelingen).

De kraker van een pand vordert in kort geding dat het de Staat verboden wordt tot strafrechtelijke ontruiming over te gaan. De voorzieningenrechter wijst het verbod af. De kraker heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die rechtvaardigen dat zijn belang bij het blijven bewonen van het pand moeten prevaleren boven het belang van de Staat om een einde te maken aan een strafbare toestand en het belang van de eigenaar om naar eigen goeddunken over zijn pand te kunnen beschikken.

De krakers van een terrein waarop een aantal gebouwen is gelegen, vorderen in kort geding dat het de Staat verboden wordt tot strafrechtelijke ontruiming over te gaan. De gemeente Amsterdam is eigenaar van het terrein en de gebouwen. De gemeente is van plan het terrein en de gebouwen te herontwikkelen en de projectontwikkelaar heeft haar in dat verband verzocht het terrein en de gebouwen (ontruimd) te leveren. De voorzieningenrechter heeft de vordering van de krakers afgewezen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter. Het overweegt dat de Staat zich ten aanzien van de krakers van het terrein primair op artikel 138 Sr heeft gebaseerd. De krakers hebben zich (onder andere) op het standpunt gesteld dat het terrein ten tijde van de kraak niet in gebruik zou zijn geweest bij de gemeente. Daarmee miskennen zij volgens het hof echter dat voor ‘gebruik’ van een terrein, ‘het simpele houden’ voldoende is. “Het gaat bij een erf om de vraag of een ander dan de kraker daarover het bezit of houderschap uitoefent. Daaraan mogen geen te hoge eisen worden gesteld. Ook het bewaren voor gunstiger tijden is daarvoor voldoende. Dat het terrein in die zin in gebruik was, is in dit geval volkomen duidelijk nu de gemeente [het terrein] geheel had afgerikt om te saneren en daarna te (laten) ontwikkelen.”

De eigenaar van een boerderij vordert in kort geding dat de krakers tot ontruiming van de boerderij veroordeeld worden. De boerderij is gelegen in een recreatiegebied en staat te koop. De eigenaar van het gebied heeft de eigenaar van de boerderij verzocht actie te ondernemen. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe, omdat de eigenaar van de boerderij volgens hem serieuze verkoopplannen heeft. De stelling van de krakers dat zij het woonhuis netjes bewonen, mee zullen werken aan bezichtigingen en bereid zijn het woonhuis te verlaten zodra er een nieuwe huurder of koper is of een gebruiksovereenkomst met de eigenaar te sluiten, doet niet af aan het belang van de eigenaar bij ontruiming. Het staat de eigenaar immers vrij om ervoor te kiezen het woonhuis in lege staat aan te bieden. Daarnaast heeft de eigenaar de vrijheid om niet met de krakers te willen contracteren. De eigenaar heeft dan ook voldoende aannemelijk gemaakt dat hij spoedeisend belang bij zijn vorderingen heeft. De krakers hebben nog een beroep gedaan op het in artikel 8 EVRM neergelegde huisrecht, maar dat kan hen volgens de voorzieningenrechter niet baten, omdat dit artikel in beginsel slechts geldt in verhouding tot de overheid.

De verhuurder heeft hoger beroep ingesteld tegen een vonnis gewezen tussen haar en de curator van de voormalige gebruiker van een bedrijfsruimte. De curator voert in hoger beroep aan dat de voormalige gebruiker die ruimte gebruikte ten behoeve van het door haar geëxploiteerde bloembollenbedrijf zodat geen sprake is van huur, maar van pacht. Het hof overweegt: “Gelet op de artikelen 7:311-7:313 BW moet worden geoordeeld dat tussen [verhuurder/verpachter] en [ gefailleerde] geen huurovereenkomst maar een pachtovereenkomst tot stand is gekomen, ook als deze geen bouwland in gebruik had gekregen. De kantonrechter was derhalve ingevolge artikel 1019j Rv niet bevoegd van de vorderingen van [verhuurder/verpachter] kennis te nemen, zo min als dit hof dat is. De zaak moet daarom worden verwezen naar de pachtkamer van het gerechtshof te Arnhem.”

Partijen zijn buren. Appellanten huurden sinds 1997 de woning waarvan zij sinds 2010 eigenaar zijn. Zij exploiteerden van 1992 tot 2004 een bedrijf in het naastgelegen pand. Geïntimeerden doen dat sinds 2007. Geïntimeerden zijn sindsdien eigenaar van het naastgelegen pand. Tussen de woning en het pand ligt een strook grond die eigendom van appellanten is en waarvan geïntimeerden gebruik maken om de zijingang van het pand te bereiken. De relatie tussen partijen is verslechterd sinds geïntimeerden bezig zijn met de bouw van een bovenwoning op het pand. Appellanten hebben vervolgens de toegang tot de zijingang verhinderd. Geïntimeerden hebben in kort geding de toegang tot de zijingang gevorderd en de vastlegging van een erfdienstbaarheid tot gebruik van de strook grond. De voorzieningenrechter heeft de vordering tot toegang van de zijingang toegewezen. Appellanten maakten volgens de voorzieningenrechter misbruik van bevoegdheid door die toegang te weigeren. De vastlegging van het recht van erfdienstbaarheid is door de voorzieningenrechter geweigerd, omdat daarvoor in kort geding geen plaats is. Appellanten gaan in hoger beroep. Het hof vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter en verbiedt geïntimeerden alsnog de strook grond te gebruiken. Het hof overweegt dat appellanten aan geïntimeerden geen persoonlijk recht van gebruik van de strook hebben verleend. Dat de rechtsvoorganger van appellanten dat wel heeft gedaan, maakt dat niet anders. Het hof overweegt voorts dat door geen sprake is van een erfdienstbaarheid die door verjaring is ontstaan. “Voor dat oordeel is allereerst van belang, dat [geïntimeerden] slechts sedert 2007 [in het pand] zijn gevestigd, zodat de vereiste periode van 20 jaar sedertdien niet is vervuld. Er is voorts geen aanleiding de periode dat [appellanten] de winkel exploiteerden en de strook grond gebruikten bij die periode op te tellen, omdat dezen de winkel huurden, dus niet het voor verjaring relevante bezit hebben kunnen uitoefenen en bovendien vanaf 1997 zelf ook huurder waren van de desbetreffende strook grond. Ook als juist zou zijn dat, zoals [geïntimeerden] aanvoeren, de huidige situatie – waarmee zij kennelijk bedoelen de situatie dat de exploitant van de winkel de strook grond gebruikt – al meer dan 30 jaar bestaat dan volgt daaruit nog niet dat een recht van overpad zou zijn ontstaan of dat [appellanten] geen vordering ter beëindiging van gebruik meer zouden kunnen instellen. In dit verband is van belang dat gedurende meerdere intervallen in deze periode de gebruiker van [het pand] ook de huurder van de woning [van appellanten] was. Voorts hebben [geïntimeerden] ook het standpunt betrokken dat het pad sinds 1969 heeft dienstgedaan als openbare weg. Gelet op een en ander moeten de stellingen van [geïntimeerden] ter zake de erfdienstbaarheid als ontoereikend worden aangemerkt.” Het hof overweegt tenslotte dat ook geen sprake is van een buurweg. “In dat verband heeft allereerst te gelden, dat het begrip buurweg in het Burgerlijk Wetboek niet meer voorkomt. In het Burgerlijk Wetboek zoals dat tot 1992 gold (het oud BW) was in artikel 719 wel een regeling voor een buurweg opgenomen en gold dat een weg een buurweg was, indien deze door de eigenaar uitdrukkelijk als zodanig was bestemd. Om de onderhavige strook grond naar huidig burgerlijk recht nog als buurweg te kunnen aanduiden is dus vereist, dat onder de werking van het oud BW (dus voor 1 januari 1992) de toenmalige eigenaar de strook uitdrukkelijk heeft bestemd als buurweg. [Geïntimeerden] hebben niet dan wel onvoldoende concreet gesteld dat dat is gebeurd: zij hebben vooral op het feitelijk gebruik van de strook grond gewezen, namelijk als een openbaar pad en het gedogen van dat gebruik door [de rechtsvoorganger van appellanten]. Dat volstaat echter niet om aannemelijk te achten dat de eigenaar van de strook grond voor 1 januari 1992 daaraan uitdrukkelijk de bestemming buurweg had gegeven.”

De huurder heeft een eerste recht van koop met betrekking tot de door haar gehuurde panden. Het recht houdt in dat de verhuurder met tussenpozen van twee weken aanmaningen mag sturen als de huurder de huur niet tijdig betaalt. Het recht vervalt indien de verhuurder in totaal drie maal een aanmaning heeft moeten sturen. De overeenkomst waarin het recht is vastgelegd, bepaalt voorts dat in dat geval een markconforme huurprijs verschuldigd is. Partijen strijden over de vraag of dat laatste het geval is; de huurder heeft van alle aanmaningen de ontvangst betwist. De Hoge Raad heeft in dat verband overwogen dat artikel 3:37 lid 3 BW inhoudt dat een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring, om haar werking te hebben, die persoon moet hebben bereikt. Met betrekking tot een schriftelijke verklaring geldt als uitgangspunt dat deze de geadresseerde heeft bereikt als zij door hem is ontvangen. Indien de ontvangst van de verklaring wordt betwist, brengt een redelijke en op de behoeften van de praktijk afgestemde uitleg mee dat de afzender in beginsel feiten of omstandigheden dient te stellen en zo nodig te bewijzen waaruit volgt dat de verklaring door hem is verzonden naar een adres waarvan hij redelijkerwijs mocht aannemen dat de geadresseerde aldaar door hem kon worden bereikt en dat de verklaring aldaar is aangekomen. Als adres in vorenbedoelde zin kan in beginsel worden aangemerkt de woonplaats van de geadresseerde in de zin van artikel 1:10 BW, dan wel, in een zakelijk kwestie, het zakelijke adres van de geadresseerde, en voorts het adres waarvan de afzender op grond van verklaringen of gedragingen van de geadresseerde mocht aannemen dat deze aldaar door hem kon worden bereikt, bijvoorbeeld diens postbus, e-mailadres of ander adres dat bij recente contacten tussen partijen is gebruikt. Bij beantwoording van de vraag of de aangetekende brieven van 8 en 23 april 2003 de huurder hebben bereikt in de zin van artikel 3:37 lid 3, eerste zin, BW is van belang dat die zijn gestuurd naar dezelfde postbus ten name van de huurder, als de daaraan voorafgegane aanmaning van 6 februari 2003, waarvan vast staat dat die door de huurder is ontvangen. Door te overwegen dat de uitzondering van artikel 3:37 lid 3, tweede zin, BW hier niet van toepassing is omdat de postbus niet door de huurder aan de verhuurder is aangewezen als adres waarop zij bereikbaar is, en dit adres evenmin uit het Handelsregister blijkt, heeft het hof een eis gesteld die niet op de wet berust. Dit brengt mee dat de arresten van het hof Leeuwarden niet in stand kunnen blijven en de overige klachten geen behandeling behoeven. De Hoge Raad heeft voorts nog opgemerkt dat – eveneens anders dan het Hof Leeuwarden heeft overwogen – in beginsel moet worden aangenomen dat een schriftelijke verklaring die de geadresseerde heeft ontvangen op een door hem bij recente contacten met de afzender gebruikt postbusadres, hem heeft bereikt als bedoeld in artikel 3:37 lid 3, eerste zin, BW. De Hoge Raad heeft de zaak vervolgens naar het Hof Amsterdam verwezen. Het Hof Amsterdam oordeelt dat niet in geschil is dat de verhuurder de aanmaningen van 6 februari, 8 en 23 april 2003 naar het postbusadres heeft gestuurd dat door de huurder van meet af aan als postadres is gebruikt en ook niet dat de huurder de aanmaning van 6 februari 2003 heeft ontvangen. De vraag is of de verhuurder heeft bewezen dat de aanmaningen van 8 en 23 april 2003 op het postbusadres zijn aangekomen. Dat is volgens het hof het geval.

De netbeheerder (Enexis) vordert dat een afnemer veroordeeld wordt tot vergoeding van de schade die zij heeft geleden doordat er geknoeid is met de elektriciteitsmeter. De afnemer bezit twee woningen. In één van de twee woningen is een hennepkwekerij aangetroffen. De betreffende woning is verhuurd. In de andere woning is geen hennepkwekerij aangetroffen, maar is wel geknoeid met de meter. Het hof neemt (anders dan de rechtbank) aan dat de afnemer een aansluit- en transportovereenkomst met de netbeheerder is aangegaan, althans heeft willen aangaan doordat de meter in beide gevallen op diens naam stond en doordat in beide gevallen feitelijk elektriciteit is afgenomen. “[De afnemer] kon immers slechts elektriciteit afnemen door gebruikmaking van een aansluiting op het door [de netbeheerder] beheerde elektriciteitsnet, terwijl ook de […] levering van elektriciteit door de energieleverancier slechts mogelijk is door middel van transport door [de netbeheerder]. Als onweersproken staat vast dat [de netbeheerder] de enige netbeheerder is in het betreffende gebied. Door de feitelijke afname van elektriciteit via de door [de netbeheerder] ter beschikking gestelde aansluiting is derhalve – al dan niet – impliciet een aansluit- en transportovereenkomst tussen [de netbeheerder] en [de afnemer] tot stand gekomen.” Het hof oordeelt vervolgens dat de afnemer in de nakoming van de overeenkomst tekort is geschoten zowel ten aanzien van de woning die hij zelf bewoont als de verhuurde woning. De afnemer is immers de contractspartij van de netbeheerder.

De verhuurder vordert dat de huurder van een aantal winkelunits in een winkelcentrum en haar bestuurder veroordeeld worden tot betaling van de huurachterstand. De rechtbank heeft de vordering jegens de bestuurder afgewezen. Het hof vernietigt het vonnis van de rechtbank. Het oordeelt dat de bestuurder wel degelijk persoonlijk aansprakelijk is voor de huurachterstand. Het overweegt daartoe: “[…] Volgens vaste rechtspraak is naast aansprakelijkheid van de vennootschap mogelijk ook, afhankelijk van de omstandigheden van het concrete geval, grond voor aansprakelijkheid van degene die als bestuurder (i) namens de vennootschap heeft gehandeld dan wel (ii) heeft bewerkstelligd of toegelaten dat de vennootschap haar wettelijke of contractuele verplichtingen niet nakomt. In beide gevallen mag in het algemeen alleen dan worden aangenomen dat de bestuurder jegens de schuldeiser van de vennootschap onrechtmatig heeft gehandeld waar hem, mede gelet op zijn verplichting tot een behoorlijke taakuitoefening als bedoeld in artikel 2:9 BW, een voldoende ernstig verwijt kan worden gemaakt. Voor de onder (i) bedoelde gevallen geldt als maatstaf dat persoonlijke aansprakelijkheid van de bestuurder van de vennootschap kan worden aangenomen wanneer deze bij het namens de vennootschap aangaan van verbintenissen wist of redelijkerwijze behoorde te begrijpen dat de vennootschap niet haar verplichtingen zou kunnen voldoen en geen verhaal zou bieden, behoudens door de bestuurder aan te voeren omstandigheden op grond waarvan de conclusie gerechtvaardigd is dat hem ter zake van de benadeling geen persoonlijk verwijt gemaakt kan worden. In de onder (ii) bedoelde gevallen kan de betrokken bestuurder voor schade van de schuldeiser aansprakelijk worden gehouden indien zijn handelen of nalaten als bestuurder ten opzichte van de schuldeiser in de gegeven omstandigheden zodanig onzorgvuldig is dat hem daarvan persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt. Van een dergelijk ernstig verwijt zal in ieder geval sprake kunnen zijn als komt vast te staan dat de bestuurder wist of redelijkerwijze had behoren te begrijpen dat de door hem bewerkstelligde of toegelaten handelwijze van de vennootschap tot gevolg zou hebben dat deze haar verplichtingen niet zou nakomen en ook geen verhaal zou bieden voor de als gevolg daarvan optredende schade. Er kunnen zich echter ook andere omstandigheden voordoen op grond waarvan een ernstig persoonlijk verwijt kan worden aangenomen (HR 8 december 2006, NJ 2006, 659).” Het onder (ii) bedoelde geval doet zich hier volgens het hof voor doordat de bestuurder heeft bewerkstelligd dat een groot deel van de activa van de huurder als dividend is uitgekeerd.

De zesde herziene druk van dit standaardwerk is uit. De auteur behandelt de wettelijke regeling van huur van bedrijfsruimte en de rechtspraak op dat gebied. De zesde druk is bijgewerkt tot mei 2014.

De bundel bevat alle regelgeving die voor de huurrechtpraktijk van belang is en voorziet die van een toelichting daarop. Wijzigingen van de regelgeving zijn bijgewerkt tot juli 2014.

In dit artikel wordt op basis van de huidige regelgeving en jurisprudentie nagegaan of in het geval van een noodzakelijke tijdelijke ontruiming bij de verschillende soorten werkzaamheden sprake is van een goede waarborging van de rechten van de huurder. Er wordt aandacht besteed aan de verkrijging van vervangende woonruimte, een verhuiskostenvergoeding, huurprijsvermindering, schadevergoeding en ontbinding van de huurovereenkomst.

Door gebruik van een afwijkende terminologie kan de indruk rijzen dat het huurrechtelijke begrip ‘gebrek’ een betekenis heeft die afwijkt van het verdere verbintenisrechtelijke begrippenkader. Volgens de schrijver is dat in werkelijkheid niet zo. Het huurrecht is ‘gewoon’ verbintenissenrecht en moet aan de hand van dat uitgangspunt worden begrepen en toegepast.

De gebrekenregeling en de renovatieregeling zijn gestoeld op de leest van de huur en verhuur van woonruimte, doch is als commune bepaling ook van toepassing op het wettelijk huurrecht van detailhandelsbedrijfsruimte. De huurder van bedrijfsruimte komt daarmee in de knel omdat de voor deze financiële gevolgen ingrijpend zijn. Beide regelingen zijn voor verbetering vatbaar waarbij aansluiting kan worden gezocht bij het wettelijk huurrecht zoals dat geldt in België en Frankrijk.

In het kader van dit themanummer mag het onderwerp asbest niet ontbreken. De afgelopen jaren is er veel ophef geweest over de ontdekking van asbest in huurwoningen en ver/gehuurde bedrijfsruimten. Daarbij stond de vraag centraal of asbest een gebrek was, en zo ja, onder welke omstandigheden en de vraag of de huurders recht hadden op een schadevergoeding. Aspecten, waarna zal worden bekeken welke tips nuttig zijn voor de praktijk.

De verhuurder hoeft een gebrek op grond van artikel 7:206 lid 1 BW niet te verhelpen als dit onmogelijk is of onredelijk hoge kosten vergt. Als zo een gebrek vervolgens het genot van de huurder onmogelijk maakt, kunnen zowel de verhuurder als de huurder de overeenkomst ontbinden op grond van artikel 7:210 BW. In dit artikel wordt de jurisprudentie omtrent deze wetsartikelen besproken.

In elke aflevering van HIP wordt een klassieker uit het huurrecht besproken. Het gaat telkens om een uitspraak die van grote betekenis is (geweest) voor het huurrecht. Steeds komt aan bod wat de aanleiding voor de procedure was, welke rechtsvraag ter beoordeling voor lag en of de uitspraak nog steeds relevant is. In dit themanummer het arrest van de Hoge Raad van 27 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV7337 over de uitleg van het begrip ‘genot’ in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.