Aflevering 7

De verhuurder (een woningstichting) vordert in kort geding de ontruiming van een door haar verhuurde woning vanwege herhaalde, ernstige, soms ook gewelddadige overlast. De voorzieningenrechter acht de vordering op zichzelf toewijsbaar ondanks dat toewijzing daarvan een diep ingrijpende maatregel is in het woonrecht van de huurder die in de praktijk doorgaans een definitief karakter heeft. De overlast is echter dermate ernstig dat volgens de voorzieningenrechter van de verhuurder niet verlangd kan worden dat de uitkomst van een bodemprocedure wordt afgewacht. De voorzieningenrechter oordeelt dat ontruiming desondanks op dit moment te ver gaat, omdat de huurder inmiddels op grond van de BOPZ is opgenomen in een psychiatrische behandeling. Het effect daarvan moet worden afgewacht. De gevorderde ontruiming wordt vervolgens afgewezen, maar het wordt de huurder wel verboden de woning gedurende drie maanden na betekening van het vonnis te betreden.

De verhuurder (een woningstichting) vordert de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de door haar verhuurde woning. De huurder heeft in een bij de woning horende gemeenschappelijke ruimte vijftig kilo professioneel vuurwerk in beslag genomen. De kantonrechter wijst de vordering toe. Hij overweegt dat sprake is geweest van niet goed huurderschap ‘gelet op het feit dat sprake is geweest van opslag van professioneel vuurwerk, dat niet in handen mag zijn van particulieren en niet in Nederland mag worden opgeslagen (laat staan in een kelderbox onder een flatgebouw), waarbij bovendien sprake is geweest van gevaarzetting. Weliswaar is niet gebleken dat er gevaar bestond voor bijvoorbeeld ontploffing van het flatgebouw, maar het risico op ontploffing van het vuurwerk is wel aanwezig en dit zou tot schade hebben kunnen leiden aan de kelderbox alsmede de kans op (grotere) schade als gevolg van brand hebben vergroot. Voor omstanders bestaat het risico op ernstig letsel als het vuurwerk bijvoorbeeld door brand wordt geactiveerd. Als hulpverleners bij een brand moeten komen en er niet van op de hoogte zijn dat er sprake is van opslag van vuurwerk, levert dit gevaar voor hulpverleners op. Dit geldt ook indien sprake is van een relatief kleine hoeveelheid professioneel vuurwerk zoals in het onderhavige geval’.

De verhuurder (een woningstichting) vordert in kort geding dat de huurder van een woning tot ontruiming veroordeeld wordt. De verhuurder voert een zogenaamd zero tolerancebeleid om hennepteelt in woningen tegen te gaan. In alle gevallen waarin hennepteelt geconstateerd wordt, vordert zij de ontruiming. In dit geval zijn hennepknipactiviteiten door de politie geconstateerd. De kantonrechter wijst de vordering toe. De kantonrechter overweegt: ‘Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard af geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De kantonrechter acht de tekortkoming van de zijde van [de huurders] zodanig ernstig, dat de gevorderde ontruiming van het gehuurde kan worden toegewezen. Hieraan doet niet af dat er geen (bouwkundige) schade is veroorzaakt aan de woning, niet is gerommeld aan de elektrische installaties en geen sprake is geweest van overlast of verloedering. Aannemelijk is dat de leefbaarheid en veiligheid in de woonomgeving in het geding zijn. Het knippen van hennepplanten pleegt stankoverlast te geven en, na [de huurders] hebben verklaard, waren de hennepplanten afkomstig van een ripdeal.’

De huurder van een woning vordert in kort geding dat de tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis wordt geschorst totdat in hoger beroep op een door de huurder in te stellen incidentele vordering op de voet van artikel 351 Rv is beslist. De voorzieningenrechter wijst de vordering af. Volgens de voorzieningenrechter is geen sprake van klaarblijkelijke misslagen in het ontruimingsvonnis. De ‘nieuwe’ feiten die de huurder heeft gesteld (onder andere dat hij inmiddels de huurachterstand heeft betaald waartoe hij is veroordeeld), zijn geen feiten die klaarblijkelijk een noodtoestand doen ontstaan voor de huurder.

De huurder van een bedrijfsruimte zegt de huurovereenkomst bij brief van 29 april 2011 (en daarmee te laat) op tegen 31 maart 2012. De huurder vordert een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst desondanks op 31 maart 2012 is geëindigd. Het hof weigert de gevraagde verklaring af te geven, omdat niet is komen vast te staan dat het de verhuurder op of vóór de uiterste opzegdatum ondubbelzinnig duidelijk was dat huurder de huurovereenkomst niet wenste voort te zetten. De huurder dient de huurovereenkomst derhalve voort te zetten tot 31 maart 2017. Het hof wijst de vordering tot betaling van de nog te verschijnen huurtermijnen af, omdat deze nog niet opeisbaar zijn en er geen aanwijzingen zijn dat de huurder die niet zal voldoen gelet op diens onweersproken stelling dat hij huur altijd stipt heeft voldaan. Het hof wijst voorts de vordering tot betaling van de wettelijke handelsrente over de verschenen huurtermijnen af, omdat de huurovereenkomst is gesloten voor 8 augustus 2008 en daarmee vóór inwerkingtreding van artikel 6:119a BW.

De verhuurder van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW geeft de huurder na tien jaar bij brief te kennen de huurovereenkomst na het verstrijken van de duur waarvoor die is aangegaan niet te zullen verlengen vanwege een conflict tussen huurder en diens compagnon. De verhuurder vordert de ontbinding van de huurovereenkomst, althans een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is geëindigd. De kantonrechter heeft de ontbinding afgewezen, omdat de huurovereenkomst al door opzegging zou zijn geëindigd. De verklaring voor recht wordt derhalve toegewezen. Het hof overweegt: ‘Anders dan de kantonrechter heeft geoordeeld is de huurovereenkomst niet per 1 juli 2012 door opzegging geëindigd, nu dit oordeel strijdig is met het bepaalde in artikel 7:295, eerste lid BW. Blijkens dit artikel eindigt een dergelijke opgezegde huurovereenkomst immers pas op het moment dat de rechter onherroepelijk heeft beslist, althans wanneer de rechter (bij kennelijk ongegrond verweer) zijn toewijzend vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaart. Van een dergelijke rechterlijke beslissing was op 1 juli 2012 nog geen sprake.’ Het hof oordeelt vervolgens dat de gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst ontbonden is, vanwege wanbetaling toewijsbaar is. Het overweegt: ‘Volgens de hoofdregel van artikel 150 Rv is het aan de huurder om te stellen en zo nodig te bewijzen dat hij aan zijn verplichting tot betaling van de huurpenningen heeft voldaan. Dit geldt niet alleen ten aanzien van de vordering tot betaling van de achterstallige huur, maar ook ten aanzien van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst (HR 27 november 2009, ECLI:NL:HR:2009:BJ8725). [De huurder] heeft niet voldaan aan deze stelplicht. Sterker nog, [de huurder] heeft de stelling van [de verhuurder] dat er sprake is geweest van een herhaalde en forse huurachterstand nauwelijks bestreden. […] Dit alles betekent dat het hof de door [de verhuurder] gestelde huurachterstand in het verleden als vaststaand aanneemt.’ Het hof voegt daar onder verwijzing naar vaste rechtspraak aan toe dat de omstandigheid dat de huurachterstand inmiddels is voldaan, de tekortkoming in het verleden niet ongedaan maakt.’

De verhuurder van een woning vordert in kort geding dat de huurders daarvan tot ontruiming worden veroordeeld nadat in de huurwoning een forse hoeveelheid hennep is aangetroffen die daar lag te drogen en nadat een van de huurders door overvallers is mishandeld en bedreigd met een pistool. De huurders ontkennen iets met de hennep te maken te hebben. Zij stellen dat zij één kamer voor twee dagen aan iemand ter beschikking hebben gesteld die de hennep daar te drogen heeft gelegd. Het hof vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter waarbij de vordering tot ontruiming is afgewezen. Het overweegt: ‘De belangen van [de huurders] bij behoud van hun woonrechten moeten worden gerelativeerd, nu zij geen van beiden hebben weersproken dat zij elders woonruimte kunnen krijgen. Dat neemt niet weg dat een verhuizing [voor huurders] nadeel zal berokkenen. Het gewicht van [verhuurders] belangen bij bestrijding van het gebleken gevaarlijke gedrag weegt echter aanmerkelijk zwaarder, en wel in zodanige mate dat het hof het zeer waarschijnlijk vindt dat de bodemrechter een vordering tot ontbinding van de onderhavige huur en ontruiming van de woning zal toewijzen. Dit vormt een inmenging op het woonrecht van [huurders] (dat onder meer door artikel 8 EVRM wordt beschermd), maar die inmenging is bij wet voorzien en is noodzakelijk voor de bescherming van de rechten van [verhuurder] en die van de omwonenden.’

De verhuurder van een winkelruimte vordert in kort geding de ontruiming van die winkelruimte en de betaling van de huurachterstand. De verhuurder heeft ter onderbouwing van zijn spoedeisend belang aangevoerd de financiële onzekerheid of de huurder de huur telkens (op tijd) voldoet. De huurder heeft de huurachterstand na de datum van dagvaarding geheel voldaan. De voorzieningenrechter wijst de vorderingen bij die stand van zaken af, omdat als gevolg daarvan het spoedeisend belang van de verhuurder is komen te vervallen.

De verhuurder van een terrein waarop de huurder een motorcrosscircuit exploiteert (dat kennelijk kwalificeert als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW) heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 oktober 2013. De verhuurder heeft tegen die datum tevens de ontruiming aangezegd. De huurder verzoekt de kantonrechter om verlenging van de termijn waarbinnen zij het gehuurde dient te ontruimen met één jaar. De kantonrechter wijst het verzoek toe. De huurder verzoekt in de onderhavige procedure wederom om verlenging met één jaar. De kantonrechter wijst het verzoek wederom toe. De belangen van de huurder (het niet kunnen verplaatsen van haar activiteiten naar een ander terrein) wegen volgens hem zwaarder dan die van de verhuurder (het mogelijk niet kunnen verlengen van het recht van erfpacht op het terrein in 2018).

De Burgemeester sluit een bedrijfsruimte waarin een shoarmazaak wordt geëxploiteerd op grond van de APV die op artikel 174 van de Gemeentewet is gebaseerd. De aanleiding daarvoor is een geweldsincident dat zich in de bedrijfsruimte heeft voorgedaan. De verhuurder gaat over tot buitengerechtelijke ontbinding op de voet van artikel 7:231 lid 2 BW. Zij vordert in de onderhavige procedure een verklaring voor recht dat zij dat op goede gronden heeft gedaan en dat de huurder gehouden is de bedrijfsruimte te ontruimen. de kantonrechter wijst de vorderingen toe. het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter. Het overweegt: ‘In deze zaak is sprake van een sluiting (wegens een mishandeling) van het gehuurde voor korte duur (drie weken met ingang van 15 augustus 2012), waarbij de naleving van de huurovereenkomst geenszins onmogelijk werd gemaakt. De sluiting betekende evenmin dat [de huurder] geen huur meer verschuldigd was of dat [de huurder] vermoedelijk geen of nauwelijks verhaal zou bieden. Er is niet gebleken dat voortduring van de huurovereenkomst aldus weinig zin had of voor [de verhuurder] zeer nadelig zou uitpakken. Integendeel, [de huurder] heeft in hoger beroep onweersproken gesteld dat de huur door hem thans wordt voldaan. Gelet op die feiten en omstandigheden, met name dat aan de sluiting een eenmalig incident ten grondslag is gelegd, dat een incidentele vechtpartij in een horeca gelegenheid geen zeldzaamheid is, er zich kennelijk geen nieuwe incidenten hebben voorgedaan enerzijds en het belang van [de huurder] bij het voortzetten van de exploitatie van de onderneming in het gehuurde anderzijds acht het hof de ontbinding gelet op de bijzondere aard en geringe betekenis van hetgeen daaraan ten grondslag is gelegd niet-gerechtvaardigd, althans een beroep op 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Daarmee heeft deze buitengerechtelijke ontbindingsverklaring geen effect gesorteerd.’

De verhuurder vordert de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de verhuurde woning, omdat de huurder die woning niet conform de contractuele bestemming gebruikt. De huurder houdt daarin namelijk een kolonie van 126 dwergeekhoorns. De kantonrechter oordeelt als volgt: ‘Door de inrichting en het onderhoud van de woonruimte is sprake van een onhygiënische en de woonruimte schade toebrengende situatie, die niet (veel) langer kan voortduren. Daarbij wordt overwogen dat waar de huurovereenkomst in 1981 toestemming geeft voor het houden van dwergeekhoorns voor studiedoeleinden geen rekening gehouden zal zijn met een populatie van 126 of zelfs van 33 dwerg­eekhoorns. Een bovenwoning van 60m2 is daarvoor ten ene male ongeschikt. In dit opzicht heeft [de huurder] de woonruimte gebruikt in strijd met de bestemming, is sprake van uitwoning en daarmee heeft [de huurder] niet gehandeld als een goed huurder betaamt. Nu echter [de huurder] in de veronderstelling verkeerde dat zij de dwergeekhoorns mocht onderbrengen in de woonruimte en zij dat – binnen haar grenzen – naar beste kunnen heeft gedaan, terwijl bovendien sprake is van een zeer langdurige woonhistorie en er van recente ernstige klachten door [de verhuurder] geen bewijs is bijgebracht, zal niettemin de vordering tot ontbinding en ontruiming thans (nog) niet worden toegewezen. De kantonrechter zal [de huurder] eerst de mogelijk laten om haar populatie dwerg­eekhoorns verder terug te brengen tot een aanvaardbaar aantal van maximaal 4 exemplaren (van hetzelfde geslacht, dan wel waar niet mee kan worden gefokt). Daarna zal [de huurder] de woonruimte dienen te schonen. [De huurder] zal daarvoor een termijn van 6 maanden krijgen. Indien [de huurder] daaraan niet voldoet, zal de vordering van [de verhuurder] (mogelijk) alsnog worden toegewezen. Dit alles betekent dat de zaak zal worden aangehouden voor een periode van 6 maanden […].’

De huurder van een bedrijfsruimte heeft op grond van de huurovereenkomst een bankgarantie gesteld naar het model van de ROZ. De bankgarantie is afgegeven door de bank (ING). De huurder gaat failliet. De rechtsopvolger van de verhuurder vordert betaling van het bedrag waarvoor de bankgarantie is gesteld door de bank. De bank betaalt en debiteert de bankrekening die de huurder bij de bank aanhield voor het betaalde bedrag. De curator vordert in de onderhavige procedure (onder andere) dat de bank en de opvolgend verhuurder hoofdelijk veroordeeld worden tot betaling van het bedrag waarvoor de bankgarantie was gesteld. De curator voert in dat verband aan dat ‘met rechtverkrijgende(n)’ in de bankgarantie wordt gedoeld op degene die het recht heeft om die garantie in te roepen en die het recht heeft op uitbetaling. Die rechten zijn volgens de curator door de rechtsopvolging aan de zijde van de verhuurder niet overgegaan op de opvolgend verhuurder. De rechtbank gaat daar niet in mee. De rechtbank stelt voorop dat de tekst van de bankgarantie dient te worden uitgelegd. Daarbij is van belang dat de bankgarantie wordt afgegeven ten behoeve van de verhuurder ‘als zodanig’. ‘Tegen deze achtergrond is de rechtbank van oordeel dat de meest voor de hand liggende uitleg is dat met de zinsnede “verhuurder of zijn rechtverkrijgende(n)” niet gedoeld wordt op [de oorspronkelijke verhuurder] of degene aan wie zij de rechten uit de Garantie zou overdragen, maar op [de oorspronkelijke verhuurder] als verhuurder of degene die haar in die hoedanigheid zou opvolgen. De rechtbank is verder van oordeel dat ook [de huurder] moet hebben begrepen dat zij de bankgarantie mede deed stellen ten gunste van degene die [de oorspronkelijke verhuurder] als verhuurder zou opvolgen. Dat blijkt immers niet alleen uit het hiervoor genoemde doel en de strekking van de Garantie, maar ook uit de tekst. Als voorbeeld wordt gewezen op de laatste alinea waarin staat dat de vervaldatum bindend wordt vastgesteld door “verhuurder of zijn rechtverkrijgende(n)”. Hier kan met de term “rechtverkrijgende(n)” redelijkerwijs slechts worden gedoeld op degene die de verhuurder als zodanig is opgevolgd, want een andere betekenis zou impliceren dat de vervaldatum bindend kan worden vastgesteld door een derde niet-zijnde verhuurder, hetgeen onbegrijpelijk is. In zoverre kan dus redelijkerwijs geen geschil bestaan over de uitleg van de Garantie.’

De verhuurder van een bedrijfsruimte vordert betaling van de huurachterstand van € 6.413,20, vermeerderd met een boete van € 15.000. Het hof matigt de boete. Het neemt daarbij (onder andere) in aanmerking dat het boetebeding is opgenomen in algemene voorwaarden (de algemene bepalingen horende bij het ROZ-model voor huur van kantoorruimte 2003), dat de hoogte van de boete niet afhankelijk is van de hoogte van de huurprijs en dat de boete onmiskenbaar strekt tot schadevergoeding, terwijl de wettelijke (handels)rente die daar op grond van de wet toe strekt een fractie vormt van de boete die in dit geval verschuldigd is. Gezien het voorgaande leidt onverkorte toepassing van het boetebeding in het onderhavige geval volgens het hof tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat. Gesteld noch gebleken is dat partijen de ontstane wanverhouding hebben beoogd. Het hof matigt de boete tot het in artikel 18.2 van de algemene bepalingen vermelde percentage van 2% per maand, ‘welk percentage noch aanzienlijk hoger is dan het percentage van de wettelijke handelsrente’.

Eiser vordert dat de huurder/exploitant van een parkeergarage (Q-park) veroordeeld wordt hem een parkeerabonnement te bieden tegen dezelfde voorwaarden als waartegen de voormalige huurder/exploitant van de garage dat deed. Hij stelt zich in dat verband op het standpunt dat de sprake is van contractsoverneming als bedoeld in artikel 6:159 BW door de huidige huurder/exploitant van de verplichting die de voormalige huurder/exploitant met hem is aangegaan. De kantonrechter verwerpt dat standpunt, omdat voor contractsoverneming een akte is vereist. Eiser heeft niet gesteld dat een dergelijke akte is opgemaakt. De kantonrechter oordeelt vervolgens dat de huidige huurder/exploitant eiser een parkeerabonnement heeft aangeboden en dat eiser dit heeft aanvaard. De huidige huurder/exploitant en eiser verschillen alleen van mening over het tarief. De kantonrechter oordeelt dat de huidige huurder/exploitant stilzwijgend het derdenbeding heeft aanvaard dat met betrekking tot het tarief is gemaakt. Eiser stelt dat dit beding ten behoeve van (onder andere) hem is gemaakt. De kantonrechter stelt hem in de gelegenheid (onder andere) dat te bewijzen.

De auteur bespreekt de hoofdlijnen van het kartelverbod en schetst vervolgens het beoordelingskader voor de toetsing van de toelaatbaarheid van een exclusief afnamebeding als de ‘hard en fast rules’ van de algemene uitzondering op het kartelverbod niet (meer) gelden.

De verhuurder (een woningstichting) heeft de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van een door haar verhuurde woning gevorderd vanwege wanbetaling. De huurder heeft zich er op beroepen dat hij de huur voor de helft heeft opgeschort vanwege gebreken (met name een muizenplaag). De kantonrechter heeft het beroep op opschorting verworpen en de vorderingen toegewezen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Het overweegt: ‘Overeenkomstig het bepaalde in artikel 7:206 lid 1 BW is de verhuurder in beginsel gehouden op verlangen van de huurder gebreken in de zin van artikel 7:204 BW te verhelpen. Voldoet de verhuurder niet aan die verplichting, dan heeft de huurder op grond van het bepaalde in artikel 6:52 lid 1 BW de bevoegdheid om de nakoming van zijn verplichting tot huurbetaling geheel of gedeeltelijk op te schorten, tot aan het moment dat de verhuurder de gebreken zal hebben hersteld. Daarbij geldt dat de hoogte van het bedrag waarvan betaling wordt opgeschort in overeenstemming behoort te zijn met de ernst van de gebreken en de mate waarin het huurgenot door het bestaan van de niet verholpen gebreken wordt verminderd. Voor een succesvol beroep op opschorting is niet vereist dat de verhuurder in gebreke is gesteld. Wel dient de huurder die geconfronteerd wordt met een gebrek de verhuurder vooraf op de hoogte te stellen van dat gebrek. Het is in beginsel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de huurder zonder dergelijke melding zijn verplichting tot huurbetaling opschort. Alleen als de huurder stelt en bewijst dat de verhuurder reeds in voldoende mate met het gebrek bekend was om tot het nemen van maatregelen over te gaan, is de huurder bevoegd tot opschorting zonder dat hij het gebrek vooraf bij de verhuurder heeft gemeld (HR 6 juni 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2389). Voorts geldt dat een beroep op opschorting ook kan worden gedaan bij wijze van verweer in een door de verhuurder aangespannen procedure tot nakoming van de huurbetalingsverplichting (HR 8 maart 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD7343).’ In dit geval acht het hof de mate en de duur van de opschorting (ook nadat de gebreken verholpen waren) door de huurder buitenproportioneel.

De huurder koopt van de verhuurder een hotel-restaurant en huurt vervolgens het pand. In het pand wordt kort na het aangaan van de huurovereenkomst asbest aangetroffen op de begane grond. De verhuurder saneert delen van de begane grond. Daarna is het pand volgens hem geschikt voor het overeengekomen gebruik. De huurder vordert in kort geding dat de verhuurder veroordeeld wordt door een deskundige een asbestinventarisatie in het gehele pand te laten uitvoeren en de daarin beschreven maatregelen te treffen. De voorzieningenrechter wijst de vorderingen af. De huurder roept vervolgens de ontbinding van de koopovereenkomst en van de huurovereenkomst in, althans vernietigt die op grond van dwaling. De huurder vordert in hoger beroep de koopsom en de waarborgsom terug. Het hof toetst de vorderingen aan de criteria die gelden voor geldvorderingen in kort geding en wijst de vorderingen vervolgens af. Het acht het onvoldoende aannemelijk dat sprake is van een gebrek of van dwaling. De huurder heeft haar spoedeisend belang bij haar geldvordering onvoldoende aannemelijk gemaakt, terwijl er een reëel restitutie risico is bij toewijzing van de vordering.

Het hof heeft bij tussenarrest van 5 november 2013 de datum vastgesteld waarop de huurovereenkomst is geëindigd. Het gaat thans over tot vaststelling van een voorwaardelijke vergoeding voor verhuis- en inrichtingkosten van € 35.000 ‘omdat op dit moment niet voldoende zeker is dat [de huurder] haar in het gehuurde uitgeoefende bedrijf in een andere bedrijfsruimte zal voortzetten. Het hof zal de termijn waarbinnen het bedrijf moet worden voortgezet stellen op zes maanden vanaf de dagtekening van dit arrest. Vanwege de specifieke formule van het bedrijf van [de huurder], de verkoop van dameskleding van het merk Marc Cain, zal ook bij verhuizing over een wat grotere afstand nog steeds van hetzelfde bedrijf kunnen worden gesproken. Aangenomen moet immers worden dat een dergelijke winkel een publiek heeft dat in ieder geval ten dele bestaat uit liefhebbers van het merk die de winkel ook op een andere plek in Amsterdam zullen weten te vinden. Het hof zal bepalen dat op de tegemoetkoming slechts aanspraak bestaat als de winkel binnen de termijn van zes maanden in Amsterdam wordt heropend [omdat anders volgens het hof geen sprake is van voortzetting].’ Het hof overweegt voorts: ‘Hoewel de inrichting volledig was afgeschreven had die nog gedurende een zekere tijd kunnen worden gebruikt, als de huurovereenkomst niet was beëindigd. Hierin ligt dus een vorm van schade voor [de huurder]. Bovendien miskent [de verhuurder] met haar betoog dat onder verhuiskosten meer valt dan alleen het transporteren van de winkelinrichting.’

De opstalgerechtigde op (onder andere) een restaurant, heeft het restaurant bevoegdelijk verhuurd. De eigenaar van de grond waarop het opstalrecht gevestigd is, heeft de huurovereenkomst op de voet van de artikelen 5:94 en 104 BW voortgezet nadat het opstalrecht is geëindigd. De verhuurder van een restaurant heeft gevorderd dat de rechtbank het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst door opzegging is geëindigd. De verhuurder heeft opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. De verhuurder wil de exploitatie van het restaurant zelf ter hand nemen zodat het voortbestaan van de molen (waarbij het restaurant gevestigd is) ook voor de toekomst gewaarborgd zal zijn. Daarvoor is van belang dat de exploitatie van de molen en het restaurant in één hand zijn. Het hof wijst de vordering toe. Het hof wenst nadere inlichtingen in verband met de beslissing op de gevorderde tegemoetkoming in verhuis- en herinrichtingskosten en het gevorderde bedrag indien de wil om het restaurant zelf in gebruik te nemen, achteraf niet aanwezig blijkt te zijn geweest.

Tussen de verhuurder, de huurder en de onderhuurder van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW is een eerdere procedure aanhangig geweest waarin de kantonrechter het tijdstip heeft vastgesteld waarop de huurovereenkomst is geëindigd vanwege opzegging op grond van dringend eigen gebruik. Daarbij is (onder andere) de hoogte van de vergoeding bepaald die de verhuurder op de voet van artikel 7:299 BW verschuldigd zou zijn als de wil om de ruimte in gebruik te nemen niet aanwezig blijkt te zijn geweest. Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd. De onderhuurder vordert in deze procedure (onder andere) dat de verhuurder tot betaling van de vergoeding op de voet van artikel 7:299 BW veroordeeld wordt. De kantonrechter heeft de onderhuurder niet-ontvankelijk verklaard, omdat hij daarvoor reeds over een titel zou beschikken. De onderhuurder stelt hoger beroep in. De verhuurder beroept zich er op dat de onderhuurder niet-ontvankelijk is, omdat de in artikel 7:299 lid 4 BW bedoelde vervaltermijn van vijf jaar na de huurovereenkomst zou zijn verstreken en omdat de onderhuurder reeds over een titel zou beschikken. Het hof verwerpt het beroep op niet-ontvankelijkheid, omdat de vervaltermijn niet verstreken is en het feit dat de kantonrechter de hoogte van de vergoeding heeft bepaald niet betekent dat de onderhuurder daarmee een executoriale titel tot betaling van die vergoeding heeft verkregen. ‘Daarvoor is bij betwisting door de verhuurder van de verschuldigdheid van het bedrag een afzonderlijke procedure vereist.’ Het hof wijst de vordering tot betaling van de vergoeding vervolgens af. Het overweegt daartoe dat, anders dan de onderhuurder stelt, niet vereist is dat de verhuurder de bedrijfsruimte voor dezelfde doeleinden is gaan gebruiken als de onderhuurder voorheen deed, maar dat voldoende is dat hij die ruimte is gaan gebruiken. Het voegt daar aan toe: ‘Overigens heeft [de verhuurder], ook indien er plaats zou zijn voor toepassing van het bewijsvermoeden van artikel 7:299 lid 2 BW, voldoende aangevoerd ter ondersteuning van zijn stelling dat hij ten tijde van de opzegging en de inleiding van de procedure tot huurbeëindiging de wil bedoeld in artikel 7:299 lid 1 BW in werkelijkheid heeft gehad, maar dat deze later door omstandigheden is gewijzigd of geblokkeerd dan wel dat hij wel is gaan gebruiken maar op een andere wijze dan aanvankelijk gedacht.’

De auteur bespreekt het arrest van de Hoge Raad van 26 maart 2010, NJ 2010, 190 (Herenhuisarrest) en dat van de Hoge Raad van 14 februari 2014 (Alog/Ultimo) en de conclusie van de A-G bij dat arrest. De uitkomst van het tweede arrest is volgens hem in het licht van het eerste arrest onjuist, omdat ‘dringend eigen gebruik’ in artikel 7:274 BW volgens hem hetzelfde betekent als in artikel 7:296 BW.

De huurder van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW vordert primair een verklaring voor recht dat de huurprijs met ingang van 1 september 2009 gelijk is aan de door deskundigen vastgestelde (lagere) markthuurwaarde. De huurder heeft met ingang van die datum ook die (lagere) huur betaald. De huurder vordert subsidiair dat de huurprijs op de voet van artikel 7:303 BW nader wordt vastgesteld. De verhuurder vordert in reconventie betaling van de inmiddels ontstane huurachterstand. De verhuurder stelt dat de huurprijs uitsluitend vatbaar was voor aanpassing met ingang van 1 januari 2009 en niet met ingang van 1 september 2009. De huurder betwist dat onder verwijzing naar artikel 4.4 van de huurovereenkomst en artikel 4.2 van de daarbij horende bepalingen. De artikelen zijn allebei ontleend aan het ROZ-model. De kantonrechter oordeelt na bewijslevering door de huurder dat uit de getuigenverklaringen, de tekst en de bedoeling van de artikelen tegen de achtergrond van artikel 7:303 BW (en de voorloper daarvan) en de jurisprudentie daarover, de huurprijs op elk willekeurig moment na 1 januari 2009 vatbaar was voor aanpassing. Het hof bekrachtigt het oordeel van de kantonrechter. Het hof gaat uit van de door de deskundigen vastgestelde huurwaarde aangezien tegen het oordeel van de kantonrechter op dat punt geen grieven zijn gericht.

De huurder van een vakantiewoning levert die woning na acht jaar op aan de verhuurder. De verhuurder heeft de huurder daarop facturen gestuurd in verband met herstel- en schoonmaakwerkzaamheden. De verhuurder vordert in de onderhavige procedure betaling daarvan. ‘[De huurder] heeft tot haar verweer aangevoerd dat de woning bij aanvang van de huurovereenkomst al gebreken vertoonde en in dezelfde staat was als bij oplevering […]. De kantonrechter overweegt het volgende. Waar ter zake van de oplevering van de woning tussen partijen geen bedingen zijn gemaakt, gelden de wettelijke regels ten deze. In artikel 7:218 lid 3 BW wordt uitgegaan van het weerlegbare vermoeden dat de huurder de zaak in onbeschadigde staat heeft ontvangen. Is echter van het gehuurde geen beschrijving opgemaakt, dan geldt ingevolge artikel 7:224 lid 2 BW het eveneens weerlegbare vermoeden dat de huurder de woning heeft ontvangen in de staat zoals deze is bij het einde van de overeenkomst. In het onderhavige geval geldt dat, nu onbetwist door [de huurder] is gesteld dat geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt bij aanvang van de huurovereenkomst, de stelplicht en bewijslast dat de staat van het verhuurde anders was bij aanvang van de huur op [de verhuurder] rust. […] De kantonrechter is van oordeel dat […] [de verhuurder] voldoende heeft aangetoond dat de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur anders (beter) was dan bij oplevering. […] Immers, onwaarschijnlijk is dat een huurder een woning in een staat zoals die blijkt uit de foto's bij aanvang van de huur zonder meer accepteert, zelfs al is het uitzicht mooi en zijn er weinig alternatieven. […] Nu op grond van bovenstaand oordeel vast staat dat [de huurder] het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst niet heeft opgeleverd volgens de oorspronkelijke staat van de woning terwijl ze dat wel had moeten doen, is [de huurder] op grond van artikel 7:218 lid 1 BW schadeplichtig ten opzichte van [de verhuurder] […].’

De auteurs bespreken de situatie dat een verhuurder na renovatie door wil met een huurder, maar dan op een andere locatie. De wet heeft met die situatie geen rekening gehouden in de renovatieregeling van artikel 7:220 BW.

De verhuurder verhuurt een woning op grond van de Leegstandwet voor de duur van twee jaar. De huurder weigert na het verstrijken van die twee jaar te vertrekken. De huurder beroept zich op huurbescherming, omdat niet is voldaan aan de eisen van de artikelen 15 en 16 Leegstandwet. De verhuurder vordert de ontruiming van de woning. De kantonrechter honoreert het beroep van de huurder op huurbescherming. De kantonrechter overweegt: ‘Op grond van art. 15 Leegstandswet kunnen Burgemeester en Wethouders (B&W) de eigenaar van woonruimte een vergunning verlenen tot het aangaan van een huurovereenkomst betreffende woonruimte waarbij, kort gezegd, dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing zijn. Een van de vereisten is dat de woning leeg staat (art. 15 lid 3 onder a Leegstandswet). Tussen partijen staat op grond van hetgeen ter zitting is besproken vast – dit is ook in de tekst van de huurovereenkomst vermeld – dat de woning ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst niet leeg stond maar dat [de verhuurder] daarin (nog) woonde. […] Dit betekent dat de Leegstandswetvergunning ten onrechte is verleend en dat [de huurder] huurbescherming heeft. […] De kantonrechter is – ten overvloede – van oordeel dat [eiser] evenmin een beroep kan doen op het ontbreken van huurbescherming omdat niet is voldaan aan formele vereisten van art. 16 van de Leegstandswet. Art. 16 lid 12 Leegstandswet bepaalt dat in de schriftelijke huurovereenkomst melding moet zijn gemaakt van de door de gemeente verleende vergunning, het tijdvak waarvoor deze is verleend en de daarin vermelde huurprijs. Art. 16 lid 13 bepaalt dat de verhuurder zich niet kan beroepen op het buiten toepassing blijven van de huurbeschermingsbepalingen als hier niet aan is voldaan. In de schriftelijke huurovereenkomst is geen melding gemaakt van de door de (B&W) verleende vergunning. Die vergunning was bij het aangaan van de huurovereenkomst nog niet verleend. Dit brengt (eveneens) mee dat [de huurder] recht heeft op huurbescherming. [De verhuurder] heeft wel gesteld dat [de huurder] over de inhoud van de na het sluiten van de huurovereenkomst verleende vergunning is geïnformeerd, maar dat is door [de huurder] betwist en tegenover die betwisting niet is komen vast te staan.’ De kantonrechter houdt de zaak aan, omdat de verhuurder de gevorderde ontruiming niet alleen heeft gebaseerd op het verstrijken van de duur waarvoor de huurovereenkomst is aangegaan, maar tevens op wanprestatie. De verhuurder wordt in de gelegenheid gesteld ter zake bewijs te leveren.

De verhuurder van een woning heeft die woning voor de duur van twee jaar verhuurd tot en met 28 februari 2014 op basis van de Leegstandwet (zoals die tot 1 juli 2013 gold). De duur waarvoor de vergunning is afgegeven, is op 14 februari 2014 verstreken. De verhuurder vordert in kort geding dat de huurder tot ontruiming wordt veroordeeld. De huurder stelt dat hij daar niet toe gehouden is, omdat sprake is van een reguliere huurovereenkomst doordat de huurovereenkomst niet voldoet aan het bepaalde in de Leegstandwet en doordat de huurovereenkomst voor een langere duur is aangegaan dan de duur waarvoor de vergunning is verleend. Het hof wijst de vordering tot ontruiming toe. Het overweegt dat geen sprake is van een reguliere huurovereenkomst, omdat de huurovereenkomst wel degelijk aan de eisen van de Leegstandwet voldoet. Het overweegt voorts: ‘Met de grieven VII, X en XI voert [de huurder] verder aan dat sprake is van een reguliere huurovereenkomst waarop de normale huurbeschermingsbepalingen van toepassing zijn, omdat gecontracteerd is buiten de periode waarop de vergunning ziet. […] Het hof deelt deze opvatting van [de huurder] niet. In deze zaak is de huurovereenkomst, onder verwijzing naar de afgegeven vergunning, korte tijd na afgifte van die vergunning gesloten voor de in de vergunning aangegeven periode van twee jaar. De huur is eveneens kort na afgifte van de vergunning ingegaan. Aldus is sprake van een rechtsgeldige huurovereenkomst onder de vigeur van de Leegstandwet. De Leegstandwet stelt niet de eis van synchroniteit, dat wil zeggen dat vergunning en huurovereenkomst betrekking hebben op exact dezelfde periode.’ Het hof oordeelt vervolgens dat de huurovereenkomst van rechtswege is geëindigd op het moment dat de duur waarvoor de vergunning verleend is, is geëindigd. De huurder voert in dat verband aan dat die duur als gevolg van de wijziging van de Leegstandwet met ingang van 1 juli 2013 niet is verstreken, omdat de vergunning door die wijziging automatisch voor (in totaal) vijf jaar is verlengd. Ook daar gaat het hof niet in mee, omdat met de wijziging niet is beoogd de verhuurder in een slechtere positie te brengen of lopende huurovereenkomsten inhoudelijk te wijzigen. ‘De enkele omstandigheid dat door een wetswijziging de werkingsduur van de vergunning ex artikel 15 Leegstandwet is verlengd tot vijf jaar brengt niet met zich mee dat daarmee ook de (eerste) huurtermijn automatisch, zonder nadere wilsovereenstemming tussen huurder en verhuurder, is verlengd tot vijf jaar’, aldus het hof.

De verhuurder (een woningstichting) vordert de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de door haar verhuurde woning. De huurder is onder bewind gesteld. De verhuurder heeft in eerste aanleg zowel de huurder als de bewindvoerder gedagvaard. De kantonrechter heeft de door de verhuurder ingestelde vorderingen (grotendeels) toegewezen. De huurder stelt hoger beroep in. De bewindvoerder niet. De vraag is of de huurder als procespartij kan optreden. Het overweegt: ‘In zijn beslissing van 7 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:525, heeft de Hoge Raad overwogen dat de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten van de rechthebbende zijn aan te merken als goederen in de zin van art. 1:431 lid 1 BW en dat de bewindvoerder daarom ten behoeve van de rechthebbende optreedt als formele procespartij in een procedure betreffende een door de verhuurder gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. […] Het hof is naar aanleiding van deze beslissing vooralsnog van oordeel dat [de huurder] in de onderhavige zaak niet als procespartij in hoger beroep kan procederen, zonder dat zijn bewindvoerder als formele procespartij optreedt. Het feit dat de bewindvoerder van [de huurder] schriftelijk heeft ingestemd met de onderhavige procedure in hoger beroep maakt dit niet anders.’ Het hof stelt vast dat partijen in deze procedure niet op de hoogte waren van het arrest van de Hoge Raad en sluit niet uit dat de huurder in staat moet worden gesteld de bewindvoerder op te roepen in het geding te verschijnen. Het stelt partijen in de gelegenheid zich daarover uit te laten.

De netbeheerder (Enexis) vordert van de afnemer met wie zij een overeenkomst heeft, een bedrag vanwege illegale afname van elektriciteit ten behoeve van een hennepkwekerij c.q. schending van de contractuele verplichting om de aanwezige aansluitingen op het netwerk op legale wijze te (laten) gebruiken. De contractuele afnemer beroept zich er op dat hij in de periode waarin de elektriciteit illegaal is afgenomen grotendeels afwezig is geweest en dat hij vanwege zijn invaliditeit niet van de hennepkwekerij op de bovenverdieping van zijn woning op de hoogte is geweest. ‘Het hof stelt voorop dat [de contractuele afnemer] […] – terecht – niet bestrijdt dat op hem als contractspartij van Enexis de verplichting rust om te zorgen voor een correct gebruik van de aansluiting en de meetinrichting die hem door Enexis ter beschikking zijn gesteld. [De contractuele afnemer] bestrijdt slechts het oordeel van de kantonrechter dat hij deze zorgplicht (toerekenbaar) heeft geschonden. […] Het hof is van oordeel dat de enkele afwezigheid van [de contractuele afnemer] hem niet ontslaat van vorenbedoelde zorgplicht en ook geen overmacht oplevert. Gelet op zijn langdurige verblijf in het buitenland, het ziekenhuis respectievelijk verpleeghuis, had van [hem] mogen worden verwacht dat hij – in het kader van zijn zorgplicht – maatregelen had genomen ter voorkoming van illegaal gebruik van de aansluiting, bijvoorbeeld door het inschakelen van een of meer personen die toezicht hielden op de woning en die met enige regelmaat controleerden of alles in orde was. Door dit na te laten heeft [hij] de op hem rustende zorgplicht op toerekenbare wijze geschonden. Dit brengt mee, dat hij krachtens artikel 6:74 BW aansprakelijk is voor de dientengevolge door Enexis geleden schade.’

De netbeheerder (Liander) vordert van een huurder van een bedrijfspand een bedrag vanwege illegale afname van elektriciteit ten behoeve van een hennepkwekerij. De huurder heeft geen overeenkomst tot levering van elektriciteit met een energieleverancier gesloten, maar in de ruimte is wel een aansluiting voor de levering van elektriciteit aanwezig. De netbeheerder verzorgt het transport van de elektriciteit naar de aansluiting. De huurder beroept zich er op dat de onderhuurder de elektriciteit illegaal heeft afgenomen. Het hof verwerpt dat verweer, omdat het onvoldoende is onderbouwd. Het overweegt daarnaast ‘Het hof is van oordeel dat in beginsel eenieder die de beschikking heeft over een ruimte waarin een energieaansluiting aanwezig is een zorgplicht heeft ten aanzien van die energieaansluiting van aard en strekking als door de kantonrechter is overwogen, dus dient te voorkomen dat de verzegeling wordt beschadigd alsmede dient te voorkomen dat buiten de meter om energie wordt betrokken vanuit de desbetreffende aansluiting. Netbeheerders kunnen in de regel geen of nauwelijks toezicht houden op hetgeen er gebeurt met hun (talloze) aansluitingen in woningen en bedrijfspanden. […] In verreweg de meeste gevallen zal de gebruiker van de ruimte tevens elektriciteit geleverd willen krijgen en dient hij daartoe een contract met een leverancier van elektriciteit te sluiten. Deze leverancier valt onder de werking van de huidige Elektriciteitswet 1998 nimmer samen met de netbeheerder. Wel impliceert een leveringsovereenkomst tevens dat ook een contract met de netbeheerder tot stand komt. In een dergelijk geval kan van de contractuele wederpartij gevergd worden dat hij een dergelijk toezicht uitoefent op de energieaansluiting. Naar ’s hofs oordeel rust eenzelfde zorgplicht ook de gebruiker die er voor kiest geen elektriciteit geleverd te krijgen en die niet de netbeheerder verzoekt om tot afsluiting over te gaan. […] In een verhuursituatie zal deze verplichting in beginsel rusten op de huurder, als feitelijke gebruiker.’

De verhuurder (de gemeente Zutphen) heeft een huurovereenkomst opgezegd met betrekking tot een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW waarin een autobedrijf is gevestigd, omdat de ruimte gesloopt zal worden met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang. De huurder heeft naar aanleiding daarvan schadeloosstelling gevorderd. Het hof overweegt naar aanleiding van de stelling van de gemeente dat artikel 7:309 BW niet van toepassing zou zijn als volgt. ‘Artikel 7:309 BW geeft de huurder recht op een schadeloosstelling wanneer de verhuurder op wie de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst op de voet van artikel 7:226 BW zijn overgegaan, de overeenkomst door opzegging doet eindigen in verband met de omstandigheid dat het gebouwde met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang zal worden afgebroken. Deze schadeloosstelling wordt toegekend wegens het verlies van een kans dat de huurverhouding zonder eigendomsovergang zou hebben voortgeduurd. Hoewel dat niet met zoveel woorden in de wet is opgenomen, moet uit de wetsgeschiedenis worden afgeleid dat er enig causaal verband moet zijn tussen de verkrijging door de gemeente en de beëindiging van de huurovereenkomst in verband met de ontwikkeling van het desbetreffende gebied. Volgens de stellingen van de gemeente bestonden er op het moment dat de gemeente als huurder is gaan optreden reeds plannen om het gebied waarin het gehuurde lag, te gaan ontwikkelen, zodat dat verband er is. In beginsel is dan ook sprake van een situatie waarop artikel 7:309 BW het oog heeft. Daarbij tekent het hof aan dat, zoals de gemeente naar voren heeft gebracht, de feitelijke genotsverwachting, het verlies van de kans dat de huurovereenkomst zonder de rechtsopvolging door de gemeente zou hebben voortgeduurd, kleiner wordt naarmate de huurverhouding langer duurt. Naarmate de tijd verstrijkt wordt de kans dat ook de oorspronkelijke verhuurder zou hebben opgezegd immers groter. In dit geval zijn tussen de eigendomsverkrijging door de gemeente en de door de gemeente beoogde afbraak 23 jaren gelegen. Dat brengt naar het oordeel van het hof mee dat de kans dat – de ontwikkelingsplannen weggedacht – opzegging door de oorspronkelijke verhuurder zou plaatsvinden, zodanig was toegenomen dat onder die omstandigheden geen plaats is voor een volledige schadeloosstelling in de zin van artikel 7:309 BW, maar dat de aanspraak van [de huurder] gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden beperkt dient te worden tot een aanspraak op vergoeding van de verhuis- en (her)inrichtingskosten, waarop [de huurder] ook recht zou hebben gehad (althans op een tegemoetkoming daarin) bij opzegging door de oorspronkelijke verhuurder.’ Het hof stelt vervolgens een tegemoetkoming vast voor de verhuiskosten (omdat de huurder de herinrichtingskosten onvoldoende heeft onderbouwd).

De verkrijger van de vordering tot betaling van de huurachterstand van de verhuurder van een bedrijfsruimte op de huurder van die bedrijfsruimte, heeft in een eerdere procedure (onder andere) gevorderd dat die huurder veroordeeld wordt tot betaling van de huurachterstand. De rechtbank heeft die vordering toegewezen. Ondertussen is de huurder failliet verklaard. De verhuurder heeft vervolgens de onderhavige procedure aanhangig gemaakt waarin zij vordert dat de (middellijk) bestuurders van de huurder hoofdelijk veroordeeld worden tot betaling van de bedragen tot betaling waarvan de huurder veroordeeld is, op grond van onrechtmatige daad. De bestuurders zouden persoonlijk aansprakelijk zijn, omdat hen een ernstig verwijt gemaakt zou kunnen worden, omdat zij wisten dat de huurder niet aan haar betalingsverplichtingen zou kunnen voldoen. De rechtbank en het hof wijzen de vordering af.

De verhuurder (een woningstichting) vordert (onder andere) dat de huurder veroordeeld wordt tot vergoeding van de schade die veroorzaakt is door een politie-inval in de woning. Die inval is gedaan vanwege het criminele gedrag van een medebewoner (zoon) van de huurder. De kantonrechter wijst de vordering toe. ‘Anders dan in rechtspraak en literatuur wel doorklinkt, behoeft het delict waarvan sprake is geen rechtstreeks verband te houden met het gehuurde, zoals bijvoorbeeld het geval is indien het gehuurde gebruikt wordt als hennepkwekerij, maar is het voldoende dat het delict van zodanig ernstige aard is, dat een politie-inval als hier is geschied tot de reële mogelijkheden behoort, omdat immers dan de kans op schade aan het gehuurde voldoende concreet en voorzienbaar is. Dat zal bijvoorbeeld dus al zo zijn als het gehuurde gebruikt wordt als “uitvalsbasis” voor (ernstige) strafbare activiteiten of wanneer het gehuurde als schuilplaats dient na het plegen van zodanige feiten. Door de politie-inval heeft het gedrag van de zoon in casu zijn weerslag gekregen op het gehuurde en dus de verhuurder (zie Dozy en Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht, Gouda Quint ’99, pagina 104).

De huurder van een gemeubileerde en gestoffeerde woning heeft de huurovereenkomst opgezegd. De verhuurder vordert in de onderhavige procedure (onder andere) vergoeding van de schade aan het meubilair doordat de katten van de huurder aan de bekleding hebben gekrabd. De kantonrechter heeft de vordering deels toegewezen. De verhuurder gaat in hoger beroep. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter wat betreft de vergoeding van de schade aan het meubilair. Het overweegt: ‘Het hof stelt voorop dat [de huurder] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en dat zij schade heeft veroorzaakt. Zij heeft immers erkend dat de schade aan de stoelen is veroorzaakt door haar katten. [De huurder] is voor de dienaangaande door [de verhuurder] geleden schade aansprakelijk op grond van de artikelen 6:179 BW en 7:218 BW. Het partijdebat betreft slechts de hoogte van de te vergoeden schade. […] [De verhuurder] heeft terecht aangevoerd dat de hoofdregel bij zaaksbeschadiging is dat waardevermindering moet worden vergoed en dat in zijn algemeenheid de waardevermindering is te stellen op de kosten van herstel (vgl. HR 26 oktober 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX0357). […] In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter tot uiting gebracht dat het meubilair na de reparatie een verbetering heeft ondergaan, vergeleken met de toestand voor de beschadiging, omdat de bekleding, die al was verouderd, is vernieuwd. […] Tegen die oordelen als zodanig heeft [de huurder] geen grieven gericht, zodat dit ook voor het hof het uitgangspunt is. […] Het hof stelt voorop dat de door de reparatie ontstane waardevermeerdering op de schadevergoeding in mindering kan worden gebracht, voor zover dit redelijk is. Nu sprake is van vrij oud meubilair en een vrij oude bekleding, acht het hof het met de kantonrechter redelijk om bij de begroting van de schade rekening te houden met de ontstane waardevermeerdering als gevolg van de reparatie. De schade valt mede als gevolg van die correctie niet nauwkeurig vast te stellen. In dat geval dient de rechter de schade te schatten (art. 6:97 BW). Mede gelet op de vervanging van oud door nieuw schat het hof de schade gelet op het voorgaande op hetzelfde bedrag als de kantonrechter heeft gedaan.’

De auteur beschrijft de financiële verslaglegging conform de IFRS-standaard in het algemeen en meer in het bijzonder IAS 17 Leases voor diverse typen vastgoedondernemingen. De voorgestelde wijzigingen ten aanzien van IAS 17 Leases en de gevolgen daarvan voor de vastgoedpraktijk worden besproken.

De auteurs bespreken aan de hand van oude en nieuwe rechtspraak de huidige status van verhuur van de onbebouwde onroerende zaak. Daarnaast bespreken zij de scheidslijn met de regeling van artikel

De auteurs gaan aan de hand van de parlementaire geschiedenis van het huurrecht en de jurisprudentie nader in op de kenmerken van 290-bedrijfsruimte in relatie tot het afhaalpunt. Daarnaast gaan zij in op de bestuursrechtelijke kwalificatie daarvan en in hoeverre het planologisch gezien mogelijk is een afhaalpunt op een bedrijventerrein te vestigen.

De auteur analyseert diverse uitspraken in procedures waarin huurders terugbetaling hebben gevorderd van de courtage die zij in verband met het huren van woonruimte aan bemiddelingsbureaus hebben voldaan. De huurders baseren hun vordering steeds op artikel 7:264 lid 2 BW (onredelijk voordeel) en artikel 7:417 lid 4 BW (dienen twee heren). De auteur plaatst kritische kanttekeningen bij die uitspraken waarin de huurder in het ongelijk is gesteld, omdat volgens de rechter geen sprake zou zijn van tweezijdige bemiddeling of omdat geen sprake zou zijn van een onredelijk voordeel. Hij plaatst voorts kritische kanttekeningen bij het voorliggende wetsvoorstel om de positie van de huurder te verbeteren.

De bepalingen van titel 4.6 van Boek 7 BW, het huurrecht met betrekking tot bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW zijn van semi-dwingend recht. Dit betekent dat daarvan niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken, tenzij de kantonrechter zijn goedkeuring aan de afwijking heeft verleend. Wordt zonder goedkeuring ten nadele van de huurder afgeweken, dan kan de huurder het beding uit de huurovereenkomst vernietigen wegens strijd met het semi-dwingend recht. In het arrest Gulf/Stern kwam de vraag aan de orde of de mogelijkheid voor de huurder om tot vernietiging van een het afwijkende beding over te gaan was verjaard. Uit het arrest Gulf/Stern volgt dat op grond van artikel 3:52 lid 1 sub d BW, de verjaring van de rechtsvordering tot vernietiging van het afwijkend beding aanvangt op het moment dat het beroep aan de huurder ten dienste is komen te staan. Op welk moment het beroep aan de huurder ten dienste komt te staan, zal volgens de Hoge Raad per geval aan de hand van de omstandigheden moeten worden onderzocht.

Ingevolge artikel 7:215 BW is het uitgangspunt dat een huurder de gedaante van de gehuurde woning niet zonder toestemming van de verhuurder mag wijzigen. Per januari 2015 kan B&W of de huurder echter zonder toestemming van de verhuurder woningaanpassingen op grond van artikel 2.3.7 van de Wet maatschappelijke ondersteuning aan de huurwoning laten uitvoeren. Bij het einde van de huurovereenkomst is B&W of de huurder niet verplicht de woningaanpassingen te verwijderen. Als de verhuurder de woning zonder de woningaanpassingen weer wil verhuren, zal hij de woningaanpassingen zelf en op eigen kosten moeten verwijderen.

Een verhuurder dient gebreken aan het gehuurde te verhelpen op verzoek van de huurder. Als hij dat niet doet en er ontstaat schade, dan kan de verhuurder schadeplichtig zijn. Daarnaast bestaat in de wet een algemene risicoaansprakelijkheid voor opstallen. Ook op grond van deze bepaling kan een verhuurder aansprakelijk zijn voor schade ten gevolge van mankementen aan een opstal (de woning of het flatgebouw bijvoorbeeld). Hoe verhouden deze twee regelingen zich tot elkaar? Is de verhuurder op grond van beide artikelen aansprakelijk? Waarvoor is de verhuurder dan precies aansprakelijk?