Aflevering 8

De verhuurder (een woningstichting) vordert in kort geding de ontruiming van een woning. De huurder van die woning is voor meer dan een halfjaar naar Suriname vertrokken. De woning is gedurende de afwezigheid van de huurder onderverhuurd zonder toestemming van de verhuurder. Het hof stelt voorop dat de vordering tot ontruiming in kort geding niet snel toewijsbaar is. Desondanks bekrachtigt het hof het vonnis van de voorzieningenrechter waarbij de vordering is toegewezen, omdat de onderverhuur, waarvan de huurder stelt niet op de hoogte te zijn geweest, op grond van artikel 7:219 BW voor rekening van de huurder komt. De huurder had de verhuurder op de hoogte moeten stellen van haar voorgenomen verblijf in Suriname en/of een verzoek tot huisbewaring moeten doen. Door dat niet te doen en de sleutel aan haar zoon af te geven, heeft zij volgens het hof een zeker risico voor lief genomen en daardoor heeft zij zich niet als goed huurder gedragen. Het hof acht het aannemelijk dat de bodemrechter tot dezelfde conclusie zal komen.

De (lasthebber van) verhuurder vordert in de onderhavige procedure de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. De huurder heeft het gehuurde in strijd met de daarop rustende contractuele bestemming niet als notenbar gebruikt (maar als kledingreparatiebedrijf) en hij heeft een scheidingswand verwijderd. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen, omdat de tekortkomingen de ontbinding niet rechtvaardigen. De winkel van de huurder wijkt volgens de kantonrechter namelijk niet af van en doet niet onder voor de uitstraling van naastgelegen winkels. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter na afweging van de wederzijdse belangen.

De verhuurder (de gemeente Alkmaar) heeft de huurovereenkomst met betrekking tot een stuk grond opgezegd. Op de grond staat een kinderboerderij. De gemeente heeft de huurovereenkomst opgezegd, omdat het bestuur daarvan (ernstige) onenigheid heeft. De huurder verwijt de verhuurder dat zij misbruik van haar opzeggingsbevoegdheid maakt als bedoeld in artikel 3:14 BW en vordert dat verklaard wordt dat de opzegging geen rechtsgevolg heeft. De kantonrechter gaat daar niet in mee. De kantonrechter overweegt: ‘De kinderboerderij heeft, naar niet is betwist, in de wijk […] een belangrijke integratieve functie. Het disfunctioneren van het bestuur heeft ertoe geleid dat die functie niet meer wordt vervuld. De Wijkvereniging en Wijkraad hebben daarover hun zorgen uitgesproken. Ook heeft de kwestie de aandacht van de pers getrokken. Dat was al het geval voordat gemeente Alkmaar tot huuropzegging is overgegaan. Gemeente Alkmaar heeft na de huuropzegging bereidheid getoond om op die opzegging terug te komen indien het zittende bestuur zou bewerkstelligen dat er een bestuur aantreedt waarin Gemeente Alkmaar vertrouwen kan hebben, maar daarop is niet ingegaan. […] Niet valt in te zien dat gemeente Alkmaar met die opzegging misbruik van bevoegdheid heeft gemaakt. Ook kan niet worden gezegd dat zij haar bevoegdheid heeft gebruikt met een ander doel dan waarvoor zij is verleend. Zij mag haar privaatrechtelijke bevoegdheden immers ook inzetten om de publieke belangen van de gemeente te dienen. Gelet op het voorgaande heeft zij in redelijkheid tot uitoefening van haar bevoegdheid kunnen komen.’

De verhuurder van een woonruimte (een woningstichting) vordert in kort geding dat de huurders, waarvan er één niet meer in de woonruimte verblijft, hoofdelijk veroordeeld worden tot ontruiming van de woonruimte. De kantonrechter wijst de vordering toe. De huurder die nog in de woonruimte verblijft, heeft een buurvrouw bedreigd en mishandeld en een medewerker van de verhuurder. “Het fysiek belagen en mishandelen van een medewerker van de verhuurder en de daaraan voorafgaande en de daarop volgende bedreigingen gericht tegen die medewerker, worden als een ernstige tekortkoming van [de huurder] van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst worden aangemerkt. Het goed huurderschap bedoeld in artikel 7:213 BW, kan immers ook tot uitdrukking komen in de wijze waarop de huurder zich persoonlijk gedraagt jegens de verhuurder en zijn medewerkers.”

De verhuurder (een woningstichting) vordert de ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot een standplaats voor een woonwagen en de ontruiming van de standplaats. De verhuurder voert aan dat sprake is van niet goed huurderschap en handelen in strijd met de huurovereenkomst en het daarbij horende reglement vanwege bedrijfsmatige hennepteelt. De verhuurder voert voorts aan dat zij een zero tolerance-beleid ten aanzien van hennepkweek voert. De kantonrechter wijst de vordering toe. De huurder stelt in hoger beroep dat de kantonrechter ten onrechte geen rekening zou hebben gehouden met de gewijzigde maatschappelijke opvattingen in de discussie over hennepkweek. De huurder verwijst naar de opvatting van een aantal burgemeesters dat de illegaliteit van hennepkweek moet worden herzien. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Het overweegt dat het maatschappelijk debat over hennepkweek niet de overtreding van de huurder raakt, omdat het de huurder niet was toegestaan bedrijfsmatig hennep in het gehuurde te kweken. ‘In het publieke debat waaraan [de huurder] refereerde heeft een aantal burgemeesters voor gecontroleerde hennepteelt gepleit, juist om onder meer te voorkomen dat particulieren uit winstbejag in daartoe als zodanig ongeschikte ruimtes, met gevaar voor hun woning en de belendingen, overgaan tot illegale hennepteelt, zoals hier aan de orde is.’. Het hof wijst ook de gevorderde partiële ontbinding in de vorm van een jaar het gehuurde niet mogen gebruiken af, omdat de verhuurder volgens vaste jurisprudentie (vgl. HR 22 oktober 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2993) recht heeft op ontbinding en niet gehouden is naar minder vergaande alternatieven te zoeken.

De kantonrechter wijst in kort geding bij verstek de ontruiming van een verhuurde woonruimte toe vanwege wanbetaling. De kantonrechter wijst de gevorderde kosten van de ontruiming af, omdat die niet onder de kosten als bedoeld in artikel 237 lid 3 Rv vallen en die kosten zich niet lenen voor (voorwaardelijke) begroting. “Immers wordt het bedrag van de kosten waarin de verliezende partij wordt veroordeeld enkel bij vonnis vastgesteld voor zover die kosten vóór de uitspraak zijn gemaakt.”

De kantonrechter veroordeelt een huurder/gebruiker tot ontruiming van de ene en vervolgens tot ontruiming van de andere woonruimte. De deurwaarder ontruimt naar aanleiding daarvan zowel de ene als de andere woonruimte. De opdrachtgevers vorderen vervolgens dat de (voormalige) huurder/gebruiker tot betaling van de ontruimingskosten veroordeeld wordt. De kantonrechter wijst de vordering toe. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. “Door niet aan die veroordelingen te voldoen, is [de huurder/gebruiker] in de nakoming van zijn verplichtingen jegens [eisers] tekortgeschoten. Dat die verplichtingen bestaan is het noodzakelijke gevolg van het systeem van de executoriale titel, zoals tot uitdrukking gebracht in artikel 3:297 BW. Artikel 555 e.v. BW [bedoeld zal zijn Rv] regelen vervolgens de wijze van executie indien een gedwongen ontruiming is uitgesproken. De daarmee gepaard gaande kosten vallen onder artikel 237 lid 3 Rv, nu deze niet op voorhand zijn te begroten. Dat dit niet met zoveel woorden in de ontruimingsvonnissen is bepaald, is naar het oordeel van het hof niet relevant nu dit voortvloeit uit de wet. […] Door de ontruimingsvonnissen niet vrijwillig na te leven, is [de huurder/gebruiker] ingevolge artikel 3:297 BW in samenhang met artikel 6:74 lid 1 BW schadeplichtig jegens [eisers]. […] De schade bestaat uit de kosten die [zij] hebben moeten maken om de betrokken woningen door een deurwaarder te laten ontruimen. Die kosten komen op de voet van artikel 6:195 en 6:196 BW in samenhang met artikel 237 lid 3 Rv in beginsel voor vergoeding in aanmerking. Voor de ontruimingskosten is geen ‘liquidatietarief’ vastgesteld. Vereist is slechts, zoals ook de kantonrechter met juistheid heeft overwogen, dat in de gegeven omstandigheden de kosten redelijk zijn. […] Met betrekking tot de redelijkheid van de in rekening gebrachte kosten, heeft de kantonrechter overwogen dat waar met aanwijzing van de deurwaarder als degene die bij uitsluiting bevoegd is een gedwongen ontruiming te effectueren wordt beoogd eigenrichting te voorkomen en een behoorlijke wijze van ontruiming te waarborgen, ervan uit mag worden gegaan dat de ontruiming behoorlijk heeft plaatsgevonden en de daarbij gemaakte kosten redelijk zijn, tenzij de schuldenaar aannemelijk maakt dat die kosten onnodig zijn gemaakt dan wel onredelijk hoog zijn.”

De verhuurder van kantoor- en bedrijfsruimte vordert in kort geding dat Spyker veroordeeld wordt tot ontruiming van die ruime vanwege wanbetaling. De huurachterstand van ruim zeven maanden bedraagt € 152.020, 41. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe. “Gelet ook op het door [de verhuurder] gestelde belang om zelf weer te kunnen beschikken over het gehuurde, teneinde te kunnen verhuren aan nieuwe (wel betalende) huurders, terwijl van de zijde van Spyker niet is gebleken van bijzondere omstandigheden waarmee rekening dient te worden gehouden, dient de belangenafweging in het voordeel van [de verhuurder] uit te vallen.” De voorzieningenrechter wijst tevens de gevorderde boeterente en contractuele boetes (onder andere vanwege het niet opnieuw stellen van een bankgarantie) toe.

De exploitant van een vakantiepark vordert dat de rechtbank het een aantal eigenaren van op het park gelegen villa’s verbiedt die villa’s te verhuren/in gebruik te geven aan derden zonder diens tussenkomst. De exploitant baseert diens vordering op de overeenkomst met de eigenaren en de daarbij horende bijzondere verkoopvoorwaarden. De rechtbank wijst de vordering na uitleg van de overeenkomst en de voorwaarden toe.

De huurder van een restaurant met bovenwoning vordert (onder andere) dat de verhuurder tot herstel wordt veroordeeld van nieuwe gebreken en van gebreken tot herstel waarvan hij al eerder werd veroordeeld en voorts dat de huurprijs vanwege gebreken wordt verlaagd. De verhuurder vordert in reconventie (onder andere) dat de huurder tot ontruiming wordt veroordeeld vanwege verboden (onder andere) onderverhuur en achterstallig onderhoud. Het hof beoordeelt eerst of ten aanzien van de bovenwoning het regime van artikel 7:290 BW geldt. Dat is het geval. Het hof is van oordeel dat de verwijten van de verhuurder niet terecht zijn en de verwijten van de huurder voor wat betreft de oude gebreken evenmin. Het houdt de beslissing voor wat betreft de nieuwe gebreken aan voor akte van de zijde van de huurder.

De huurder van een appartement vordert dat voor recht verklaard wordt dat de situering van een aantal parkeerhavens ten opzichte van het appartement en de daarmee gepaard gaande geluidsoverlast een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW opleveren. De kantonrechter wijst de vordering af. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Het overweegt daartoe dat “de omstandigheid dat [de huurder] bij het aangaan van de huurovereenkomst wist dat de parkeerplaatsen dicht bij/onder zijn slaapkamers waren gelegen en hij kon weten dat automotoren geluid produceren, niet relevant is voor de beantwoording van de vraag of sprake is van een gebrek. Het begrip ‘gebrek’ heeft een ruime betekenis. Artikel 7:204 lid 2 bepaalt dat het daarbij moet gaan om een gebrek waardoor het gehuurde aan de huurder niet het genot kan verschaffen die een (cursivering Hof) huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten. Voorts bepaalt artikel 7:242 lid 1 BW dat van artikel 7:204 BW niet ten nadele van de huurder van woonruimte kan worden afgeweken. Met andere woorden: de wetenschap van [de huurder] bij het aangaan van de huurovereenkomst – voor zover aanwezig – kan derhalve niet in de weg staan aan zijn vorderingen. […] Voor de beantwoording van de vraag of sprake is van een gebrek is van belang of de auto’s die parkeren op en wegrijden van de parkeerplaatsen […] een zodanige mate van geluidsoverlast geven dat het gehuurde niet het genot verschaft dat [de huurder] bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten en dat de Woningstichting (verdergaande) maatregelen dient te nemen om dat gebrek te verhelpen. Naar het oordeel van het hof moet die vraag ontkennend worden beantwoord. Vast staat – het tegendeel is gesteld noch gebleken – dat het appartementencomplex is gebouwd in overeenstemming met de Bouwvergunning en het Bouwbesluit. […] Uit het […] opgemaakte deskundigerapport blijkt dat de hoogste piekbelasting overdag in de slaapkamer van [de huurder] bij een gesloten rolluik gemeten 52 dBA bedroeg, teweeggebracht door het sluiten van het portier van een Seat Altea. Naar het oordeel van het hof blijkt daaruit niet van een zodanig niveau van geluidoverlast dat dat tot een aantasting van het huurgenot leidt. Dat blijkt onvoldoende uit het deskundigerapport en is evenmin op andere wijze komen vast te staan. De conclusie is dan ook dat de situering van de parkeerplaatsen noch de gevel noch het door de auto’s geproduceerde geluid tot een zodanige geluidoverlast leiden dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW.”

De verhuurder van een woonruimte heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. De verhuurder wenst de woonruimte te renoveren, hetgeen niet mogelijk is zonder voortzetting van de huurovereenkomst. De verhuurder vordert dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst eindigt. De kantonrechter veroordeelt de verhuurder tot herstel van gebreken en de huurder tot het meewerken aan renovatie. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter gedeeltelijk. “Dringend eigen gebruik is naar het oordeel van het hof niet komen vast te staan, reeds omdat niet duidelijk is waarom de door [de verhuurder] voorgestane werkzaamheden aan het pand niet zonder beëindiging van de huurovereenkomst kunnen worden uitgevoerd. [De huurder] heeft, als overwogen, niet op voorhand geweigerd aan de door [de verhuurder] gewenste verandering van het gehuurde en aanpassing van de huurprijs mee te werken. Van een voldoende concreet renovatievoorstel is bovendien geen sprake.”

De verhuurder vordert vanwege wanbetaling de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning waarop die huurovereenkomst betrekking heeft. De huurder bestrijdt dat sprake is van wanbetaling. Het hof bekrachtigt het vonnis waarin de kantonrechter de vorderingen van de verhuurder heeft toegewezen. Het overweegt dat de huurder die bestrijdt dat sprake is van wanbetaling, dat duidelijk dient te betwisten en dient te stellen en zo nodig dient te bewijzen dat de huur is betaald. Tussen partijen is niet in geschil dat de huurder, als hij de huurder betaalde, dat contant deed door de huur in de brievenbus van de verhuurder achter te laten. De huurder stelt dat de verhuurder, in strijd met het bepaalde in artikel 6:48 lid 1 BW, geen kwitanties verstrekte. Het hof passeert die stelling, omdat de huurder niet heeft gesteld en het ook niet is gebleken dat partijen zijn overeengekomen dat de huur contant via de brievenbus diende te worden voldaan. Onder die omstandigheden kan van de verhuurder in redelijkheid niet worden verlangd dat zij kwitanties verstrekte, tenzij huurder daar expliciet om zou hebben verzocht. De huurder heeft gesteld dat hij dat heeft gedaan, maar heeft die stelling verder niet toegelicht.

De huurder van een Chinees restaurant met bovenwoning vordert dat de huurprijs wordt verlaagd. De verhuurder vordert in reconventie dat de huurprijs wordt verhoogd. De kantonrechter heeft de BHAC als deskundige benoemd. De BHAC bepaalt de huurprijs op een bedrag dat lager is dan het door de huurder gevorderde bedrag. De kantonrechter stelt de huurprijs vast op het door de huurder gevorderde bedrag. Beide partijen gaan in hoger beroep. Het hof stelt de huurprijs vast op het door de BHAC bepaalde bedrag. Het gaat daarbij (onder andere) in op de bezwaren die de verhuurder tegen het advies van de BHAC heeft geuit over de waardering van de functionaliteit van de verschillende ruimtes van het restaurant en de wijze waarop de vierkantemeterprijzen van de vergelijkingspanden door de BHAC zijn berekend.

Een aspirant-huurder met een urgentieverklaring vordert in kort geding dat de toekomstige verhuurder (een woningstichting) veroordeeld wordt tot het aanbieden van een woning. De verhuurder heeft dit geweigerd, omdat zij de vorige huurovereenkomst heeft beëindigd vanwege een huurachterstand. De voorzieningenrechter heeft de vordering afgewezen. Het hof stelt de huurder in de gelegenheid zich uit te laten over het antwoord op de vraag of ten tijde van het instellen van het hoger beroep sprake was van budgetbeheer of beschermingsbewind, omdat indien het laatste het geval is de huurder niet bevoegd was het hoger beroep in te stellen zonder vertegenwoordigd te zijn door de bewindvoerder. Dat betekent dat de huurder in dat geval niet-ontvankelijk is.

De dochter vordert dat voor recht verklaard wordt dat zij de huurovereenkomst tussen de verhuurder (een woningstichting) en haar inmiddels overleden vader op de voet van artikel 7:268 BW heeft voortgezet. De kantonrechter wijst de vordering toe, omdat het hier niet gaat om het samenwonen met de vader van kinds af aan of om het verzorgen van de vader in zijn laatste levensfase (ook al is die verzorging er wel geweest). Het gaat hier om een meerderjarige dochter die vanuit een crisissituatie in 2008 bij haar vader is in gaan wonen. De vader is in 2013 overleden. Door de duur moet de gemeenschappelijke huishouding (die is aangetoond) volgens de kantonrechter worden aangemerkt als duurzaam, ook als is daar geen uitdrukkelijk wilsbesluit voor aan te wijzen.

De verhuurder verhuurt (mondeling) een deel van een woonruimte aan iemand met wie zij een ‘persoonlijke’ relatie heeft gehad. De huurprijs is niet-geliberaliseerd. De verhuurder heeft de huur steeds verhoogd. De huurder heeft de verhoging in eerste instantie betaald, maar weigert dat thans, omdat de verhuurder volgens hem bij de verhoging niet voldaan heeft aan het huurprijzenrecht. De huurder vordert in de onderhavige procedure een verklaring voor recht dat elke huurprijsaanpassing sinds 1998 nietig/vernietigbaar is en vordert voorts dat verhuurder veroordeeld wordt het teveel betaalde terug te betalen op grond van onverschuldigde betaling. De verhuurder beroept zich primair op verjaring. De kantonrechter verwerpt het verweer van de huurder dat hij pas recent met het bestaan van zijn vordering op de verhuurder bekend is geworden. “Voor de aanvang van een verjaringstermijn als voormeld is subjectieve bekendheid vereist, maar die bekendheid betreft slechts de feiten. In dit verband wordt gewezen op de arresten waarin is geoordeeld dat voor de aanvang van de verjaringstermijn niet vereist is dat de benadeelde ook bekend is met de juridische beoordeling van de feiten (HR 26 november 2004, NJ 2006/115 en HR 5 januari 2007 NJ 2007/320). In dit geval was [de huurder] – naar hij zelf stelt – reeds vanaf het begin in 1998 bekend met het feit dat [de verhuurder] de huur periodiek verhoogde en dat hij de verhoogde huur betaalde. Voor de aanvang van een verjaringstermijn als voormeld is het niet relevant of de schuldeiser/benadeelde de hem bekende feiten juridisch beoordeelt, dan wel met de juridische beoordeling van die feiten bekend is.” De conclusie is dat de vordering van de huurder toewijsbaar is tot vijf jaar voor de stuiting van de verjaring van diens vordering. De kantonrechter verwijst de zaak naar de rol voor uitlating door de verhuurder over de stelling van de huurder dat hij (onder andere) vanwege gebreken meer betaalt dan op grond van het huurprijzenrecht is toegestaan.

De huurder, een zorginstelling, van een pand dat zij ter beschikking stelt aan patiënten met psychische/psychiatrische problemen, vordert dat voor recht verklaard wordt dat op de huurovereenkomst het voor woonruimte geldende huur(prijzen)recht van toepassing is. De kantonrechter wijst de vordering af. “Naar het oordeel van de kantonrechter is het gehuurde als een samenhangend woon- zorgcomplex te beschouwen dat als één geheel aan [de huurder] is verhuurd. Het feit dat de contractuele verhouding in twee afzonderlijke overeenkomsten is ondergebracht waarbij de ene Huurovereenkomst Kantoorruimte en de andere Huurovereenkomst Woonruimte ten titel draagt, maakt dat niet anders, nu dat niet het uitgangspunt moet zijn. Temeer, nu gesteld noch gebleken is dat de algemene bepalingen uit de twee overeenkomsten strijdig zouden zijn met het beoogde gebruik. Daarbij komt, als door [de verhuurder] gesteld en door [de huurder] niet betwist, dat deze twee overeenkomsten zijn voortgekomen uit de gefaseerde (ver)bouw, ziende op het gehele complex zonder onderscheid te maken in de bestemming kantoor- en woongebruik. Dit blijkt ook uit het feit dat de overeenkomst kantoorruimte 12 woonruimten omvat in het gedeelte aan de achterzijde van het gehuurde (alsmede de kantoorruimte aan de voorzijde) en de huurovereenkomst woonruimte slechts betrekking heeft op zes woonruimten die zich aan de voorzijde bevinden waar ook de kantoorruimten zijn gesitueerd. Het betreft dus 1 complex. Zouden partijen daarover anders hebben gedacht, dan had het voor de hand gelegen om bijvoorbeeld het woongedeelte aan de achterzijde contractueel af te splitsen van het voorzijde waar de gebouwelijke combinatie kantoor- en wonen zich niet voordoet. Dat is niet het geval.”

Een voormalige huurder vordert dat de voormalige verhuurder (een woningstichting) veroordeeld wordt haar een woning aan te bieden die aan haar eisen voldoet. De verhuurder heeft dit geweigerd, omdat zij de vorige huurovereenkomst heeft beëindigd vanwege het gedrag van de huurder. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Het overweegt dat de verhuurder aan de hand van wettelijke voorwaarden en gevoerd beleid bepaalt wie voor welke woning in aanmerking komt. De huurovereenkomst komt tot stand indien de verhuurder een woning aanbiedt en een huurder die aan de voorwaarden voldoet de woning aanvaardt. Het hof is van oordeel dat het op de weg van de verhuurder ligt om aan de huurder kenbaar te maken dat zij niet meer voor een woning in aanmerking komt vanwege haar gedrag in het verleden. De verhuurder heeft dat niet gedaan. Desondanks wijst het hof de vordering van de huurder niet toe, omdat zij wenst dat haar een woning wordt aangeboden in een zeer beperkt gebied waar uitsluitend de verhuurder woningen aanbiedt. Dat betekent dat als de verhuurder haar kenbaar zou hebben gemaakt dat zij niet meer voor een woning in aanmerking komt en de huurder zich bij een andere verhuurder had ingeschreven, haar nooit een woning zou zijn aangeboden die aan haar wensen voldoet. Het hof voegt daar aan toe dat het er van uitgaat dat de wensen van de huurder uitsluitend op persoonlijke voorkeur zijn gebaseerd.

De huurder van een staanplaats op een camping koopt een recreatiewoning op de staanplaats van een derde. Hij breekt de woning af en begint met de bouw van een nieuwe woning. Hij bouwt de woning niet af. De verhuurder zegt de huurovereenkomst op en vordert dat de staanplaats ontruimd wordt. De kantonrechter wijst de vordering toe. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Het beroep op verkrijgende verjaring van een recht van opstal op de woning wordt verworpen (evenals een beroep op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid). “Het feit dat [de huurder] de feitelijke macht heeft uitgeoefend over de recreatiewoning, daarin uitkomend dat hij de woning heeft gebruikt, afgebroken, (gedeeltelijk) heeft herbouwd en te koop heeft aangeboden, betekent niet dat hij bezitter is geweest van het recht van opstal. Het gaat er immers niet om of [de huurder] bezitsdaden heeft verricht ten aanzien van de opstal, maar ten aanzien van het recht van opstal. Naar het oordeel van het hof heeft [de huurder] zijn stelling dat ook van bezit van het recht van opstal sprake is geweest onvoldoende onderbouwd.” Het hof bespreekt vervolgens de omstandigheden die in dat verband van belang zijn, waaronder dat het in de recreatiebranche niet ongebruikelijk is dat een woning op een gehuurde staanplaats wordt gebouwd zonder dat sprake is van een opstalrecht.

Het komt geregeld voor dat aan een huurder die via een makelaar woonruimte huurt, courtage in rekening wordt gebracht door de makelaar. Vaak is niet duidelijk of de aanspraak op courtage gebaseerd is op een bemiddelingsopdracht van de huurder, of op bijvoorbeeld een beding ten behoeve van de verhuurder. In dit artikel wordt ingegaan op de achtergrond van het doorberekenen van courtage aan huurders en de verdeelde rechtspraak op dit punt.

Sociale verhuurders voeren regelmatig procedures in onderhuurzaken. In dit artikel worden eerst de toepasselijke wettelijke bepalingen besproken. Daarna wordt aan de hand van jurisprudentie nader ingegaan op de bewijspositie van de verhuurder bij onderhuur, het verschil tussen onderhuur en onrechtmatige contractsoverdracht, het beroep op onderhuurbescherming en de vorderingen die de verhuurder kan instellen, waaronder eventuele geldvorderingen.

Gezien de uitdagingen waar de retailmarkt voor staat is het noodzakelijk om winkelgebieden te revitaliseren. Het huurprijsmodel dat wordt gebruikt kan daaraan bijdragen. In dit artikel worden de commerciële en juridische aspecten van drie huurprijsmodellen (de vaste huur, omzethuur en passantenhuur) omschreven.

In elke uitgave van HIP wordt een klassieker uit het huurrecht besproken, dat wil zeggen een uitspraak die van grote betekenis is (geweest) voor het huurrecht. Steeds komt aan bod wat de aanleiding voor de procedure was, welke rechtsvraag voorlag en of de uitspraak nog steeds relevant is voor het huidige huurrecht. In deze aflevering het arrest van de Hoge Raad van 20 september 1985, NJ 1986, 260 (Ver. Doopsgezinde Gemeente/Zonshofje) over welk huurregime van toepassing is bij de verhuur van ee