Aflevering 1

De verhuurder (een woningstichting) vordert betaling van de huurachterstand, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de verhuurde woning. De verhuurder voert daartoe aan dat de huurder de huur stelselmatig te laat heeft betaald. De huurder beroept zich op overmacht (diens uitkering zou ten onrechte zijn ingehouden). De kantonrechter wijst de vordering toe. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Het overweegt dat ook indien sprake zou zijn van overmacht, dit niet aan de ontbinding van de huurovereenkomst in de weg staat aangezien voor ontbinding niet vereist is dat de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst aan de huurder kan worden toegerekend.

De verhuurder van een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW heeft de huurovereenkomst opgezegd en de ontruiming aangezegd tegen 1 september 2014. De huurder heeft op 3 oktober 2014 een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn ingediend. Daarop is nog niet beslist. De verhuurder vordert in het onderhavige kort geding dat de huurder veroordeeld wordt tot ontruiming. De verhuurder voert aan dat het gebruik door de huurder een belemmering vormt bij de verkoop. De voorzieningenrechter wijst de vordering af. “Hetgeen [de verhuurder] heeft aangevoerd over de noodzaak om tot ontruiming over te gaan vanwege haar fysieke en financiële situatie kan dit initiële recht van [de huurder] op ontruimingsbescherming niet doorkruisen, nu een afweging van de wederzijdse belangen in gevolge het in artikel 7:230a lid 4 BW bepaalde aan bod zal komen ter gelegenheid van de behandeling van het door [de huurder] ingediende verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming. Niet aannemelijk is dat deze beslissing niet kan worden afgewacht.”

De verhuurder van een woonruimte vordert in kort geding de ontruiming daarvan vanwege (onder andere) wanbetaling en verboden onderverhuur aan toeristen (blijkens de kop van de uitspraak via Airbnb). De kantonrechter wijst de vordering toe. “Onderverhuur is – behoudens toestemming van de verhuurder, welke in onderhavig geval niet aannemelijk is geworden – in strijd met de artikelen 1.1 en 1.3 van de algemene bepalingen behorend bij de huurovereenkomst. In zoverre is sprake van een tekortkoming aan de zijde van [de huurder]. Nu het commerciële, telkens kortdurende verhuur aan toeristen betreft, waarvoor [de huurder] een in vergelijking met de feitelijke huurprijs (zeer) hoge huurprijs in rekening brengt, kwalificeert de onderverhuur als een zodanige tekortkoming dat voorshands geoordeeld wordt dat deze tekortkoming in een bodemprocedure zal leiden tot een ontbinding van de huurovereenkomst. Het is dan ook gerechtvaardigd om op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van de voorziening zoals gevorderd. De ontruiming wordt toegewezen, waarbij [de huurder] een termijn van een maand zal krijgen om het gehuurde te ontruimen. Voor een langere termijn is geen aanleiding en evenmin zijn er bijzondere omstandigheden die zich verzetten tegen uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het vonnis.”

De zoon verhuurt een woning aan zijn vader en moeder. De zoon laat een hypotheekschuld ontstaan en wil de woning leeg en ontruimd verkopen. De zoon vordert in kort geding dat de vader vanwege wanbetaling tot ontruiming veroordeeld wordt. De zoon vordert in een ander kort geding dat de moeder tot ontruiming veroordeeld wordt. Die vordering wordt afgewezen. Het hof oordeelt dat de zoon daardoor geen spoedeisend bij de vordering tot ontruiming van zijn vader heeft, omdat dit niet tot de ontruiming van de woning zal leiden. Daar komt bij dat de vader de huurachterstand gemotiveerd heeft betwist waardoor de huurachterstand in het kader van kort geding niet voldoende aannemelijk is gemaakt. De vordering tot betaling van de huurachterstand wordt afgewezen. Het vonnis van de kantonrechter wordt vernietigd en de proceskosten worden vanwege de familiaire verhoudingen tussen partijen gecompenseerd.

De verhuurder van een zogenaamde ‘tweede-kans woning’ vordert in kort geding de ontruiming van de woning vanwege overlast. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe. Het hof bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter. “Het hof onderschrijft op zich de stelling van [de huurder] dat ontruiming een zeer ingrijpende maatregel is, doch dat brengt niet met zich dat een dergelijke vordering in kort geding nimmer toewijsbaar zou zijn. [De verhuurder] heeft voldoende gesteld betreffende haar spoedeisend belang om ontvankelijk te zijn in haar vordering, namelijk in de vorm van persisterende klachten over [de huurder] van naaste omwonenden aangaande het woongedrag van [de huurder]; deze omwonenden vorderen van [de verhuurder] dat zij haar verplichting nakomt om hun het rustig woongenot van hun flatwoningen te verschaffen.” Daarbij speelt mede een rol dat de huurder ‘ als een reeds gewaarschuwd man’ de huurovereenkomst heeft gesloten.

De verhuurder (een woningstichting) van een woning vordert in kort geding dat de huurder tot ontruiming wordt veroordeeld. De verhuurder voert daartoe aan dat de huurder zonder recht of titel in de woning verblijft sinds de datum waartegen de verhuurder de woonbegeleidingsovereenkomst heeft opgezegd vanwege overlast. Die overeenkomst is volgens de verhuurder zo nauw verbonden met de huurovereenkomst dat het einde van die overeenkomst tot gevolg heeft dat ook de huurovereenkomst eindigt. De voorzieningenrechter is daar in mee gegaan, maar heeft de vordering tot ontruiming afgewezen, omdat volgens hem niet aannemelijk is geworden dat de woonbegeleidingsovereenkomst is geëindigd (onder andere) doordat de klachten met betrekking tot de overlast voornamelijk van één buurvrouw afkomstig zijn. Het hof komt op andere gronden tot dezelfde conclusie als de voorzieningenrechter. De kantonrechter heeft in een eerdere bodemprocedure overwogen dat het einde van de woonbegeleidingsovereenkomst vanwege het bepaalde in artikel 7:231 BW niet het einde van de huurovereenkomst betekent. Het hof overweegt dat het (in beginsel) aan dat oordeel is gebonden.

De auteur bespreekt kort de laatste stand van zaken rondom hennepteelt in huurwoningen aan de hand van de rechtspraak.

De auteur bespreekt de mogelijkheid van de huurder om een huurovereenkomst (geheel of gedeeltelijk) te ontbinden. Hij gaat in op de verhouding tussen artikel 7:207 en 6:265 BW. De conclusie is dat de mogelijkheden die artikel 7:207 BW biedt, in een aantal opzichten beperkter zijn dan die van artikel 6:265 BW.

De burgemeester heeft een door een bestuurder van een chapter van motorclub Bandidos gehuurde woning op grond van artikel 174a Gemeentewet gesloten vanwege een tweetal aanslagen op de bestuurder. De verhuurder (een woningstichting) heeft de huurovereenkomst vervolgens buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. De verhuurder vordert in kort geding de ontruiming van het gehuurde. De voorzieningenrechter wijst de vordering af. Het hof bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter. Het overweegt dat de bestuurder/huurder bepleitbare argumenten heeft voor zijn standpunt dat de beslissing tot sluiting van zijn woning in een daartegen te voeren bestuursrechtelijke procedure geen stand zal houden. In dat geval kan ook de ontbinding van de huurovereenkomst geen stand houden. De bestuurder/huurder heeft daarnaast bepleitbare argumenten voor het standpunt dat de verhuurder onder de gegeven omstandigheden geen gebruik had mogen maken van de bevoegdheid om buitengerechtelijk te ontbinden.

De auteur bespreekt de laatste stand van zaken rond de leegstandverordening en gaat in op toekomstige wetgeving ter bestrijding van leegstand.

De verhuurder van een bedrijfsruimte verzoekt het hof terug te komen van een aantal in een tussenarrest gegeven eindbeslissingen. Het hof zou (onder andere) ten onrechte hebben beslist dat sprake is van een gebrek aan de bedrijfsruimte, omdat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst van het bestaan van het gebrek op de hoogte was. Het hof gaat daar niet in mee. “Aangenomen dat [de huurder] bij het aangaan van de huurovereenkomst wetenschap had van het gebrek moet de vraag worden beantwoord, of dat leidt tot een ander oordeel dan in de r.o. 2.9-2.11 van het tussenarrest gegeven. Het antwoord op die de vraag is in het tussenarrest reeds ontkennend beantwoord. Uit het in r.o. 2.6 van het tussenarrest overwogene valt af te leiden, dat de beperkingen die artikel 7:209 BW voor de verhuurder meebrengt indien deze het gebrek kende in beginsel ook van toepassing zijn indien de huurder eveneens van het gebrek op de hoogte was. Een uitzondering is mogelijk indien en voor zover partijen uitdrukkelijk anders zijn overeengekomen. In het onderhavige geval heeft het hof niet kunnen vaststellen dat dat het geval is: het feit dat het gehuurde is verhuurd ‘in de staat waarin het zich bevindt’ volstaat niet om te concluderen dat partijen zijn overeengekomen dat [de verhuurder] de poeren en onderslagbalken niet zou hoeven herstellen. Voor terugkomen van de desbetreffende oordelen bestaat daarom geen aanleiding.”

De auteur bespreekt de toepassing van artikel 7:209 BW bij nieuwbouwsituaties. De centrale vraag is in hoeverre dan sprake kan zijn van een gebrek dat de verhuurder kende of behoorde te kennen.

De auteur bespreekt de mogelijkheden en de onmogelijkheden bij het opschorten van de huurbetaling indien sprake is van onderhoudsgebreken aan het gehuurde.

De auteur bespreekt wat geldt als de verhuurder het gehuurde verkoopt als sprake is van een gebrek dat de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen.

De auteur bespreekt aan de hand van Hof Amsterdam 17 juni 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:2346 (over de plaatsing door een derde van een niet geschikte sprinklerkop in een container die geplaatst is op gehuurde grond), de betekenis van artikel 7:209 BW. Hij gaat met name in op de vraag in hoeverre het mogelijk is om contractueel van de gebrekenregeling af te wijken en in hoeverre de door Huydecoper verdedigde opvatting dat aan artikel 7:209 BW geen andere betekenis toekomt dan aan artikel 6:248 BW volgens hem juist is.

De verhuurder van een woonruimte vordert dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst eindigt. De verhuurder voert daartoe aan dat hij de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. De verhuurder wenst de woonruimte te renoveren en dat zou zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk zijn. De kantonrechter heeft bij de beoordeling van de vordering het Herenhuisarrest (Hoge Raad 26 maart 2010, NJ 2010, 190) als richtsnoer genomen en heeft de vordering vervolgens afgewezen. Ook het hof komt tot de conclusie dat in deze zaak geen sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatielasten en de huuropbrengsten. Het gaat hier om een geval waarin de noodzaak tot renovatie niet is gelegen in de beëindiging van een structureel verliesgevende situatie, maar in bouwkundige redenen, waarbij volgens de verhuurder bij instandhouding van de huurovereenkomst als gevolg van (de kosten van) die renovatie een wanverhouding tussen de exploitatielasten en de huuropbrengsten zal ontstaan. Het hof oordeelt dat als het Herenhuisarrest in die situatie al toegepast zou kunnen worden, dat de verhuurder hier niet kan baten, omdat uit de stellingen van de verhuurder niet volgt dat na algehele renovatie daadwerkelijk sprake zal zijn van een structurele wanverhouding.

De verhuurder van een winkelruimte vordert dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst eindigt. De verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik en de belangenafweging. De verhuurder heeft daartoe aangevoerd dat hij de winkelruimte samen met zijn dochters in gebruik wil nemen als schoenenwinkel volgens de Sooco-formule. De kantonrechter heeft de vordering van de verhuurder afgewezen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Het overweegt dat de verhuurder gedurende de procedure (mede vanwege steeds meer tegenstrijdigheden in zijn plannen) steeds minder overtuigend is geweest in zijn stelling dat hij van plan is in de winkelruimte een schoenenwinkel volgens de Sooco-formule te vestigen.

De verhuurder van een winkelruimte in een winkelcentrum heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik, althans op grond van de belangenafweging en vordert in de onderhavige procedure dat de kantonrechter het tijdstip bepaalt waarop de huurovereenkomst eindigt. De verhuurder heeft aan de opzegging de renovatie van het (gedateerde) winkelcentrum ten grondslag gelegd. Die renovatie is niet mogelijk zonder beëindiging van de huurovereenkomst. De huurder (Lidl) betwist (mede vanwege de economische crisis) de noodzaak van de renovatie van het winkelcentrum. De kantonrechter gaat daar niet in mee en ‘ontbindt’ blijkens het dictum van het vonnis de huurovereenkomst.

De verhuurder (Hoog Catharijne) heeft de huurovereenkomst met betrekking tot een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW opgezegd op grond van dringend eigen gebruik, althans op grond van de belangenafweging en vordert in de onderhavige procedure dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst eindigt. De verhuurder heeft aan de opzegging de renovatie van winkelcentrum Hoog Catharijne ten grondslag gelegd. Die renovatie is volgens haar niet mogelijk zonder beëindiging van de huurovereenkomst. De bedrijfsruimte van de huurder (Xenos) zal als zodanig verdwijnen en opgaan in een grotere unit waarin een ‘trekker’ geplaatst zal worden, hetgeen van belang is om één van de twee routes (na renovatie) vanuit het station door het winkelcentrum naar de stad die minder direct (en daardoor minder aantrekkelijk) zal zijn dan de andere route, aantrekkelijk te maken. De kantonrechter wijst de vordering toe. Hij gaat daarbij voorbij aan het verweer van de huurder dat de opzegging nietig zou zijn; dat er geen sprake zou zijn van dringend eigen gebruik, omdat er geen sprake zou zijn van een serieus en uitvoerbaar renovatieplan; dat er geen dringende noodzaak tot renovatie zou zijn en dat de wil om te renoveren ten tijde van de opzegging niet zou hebben bestaan.

De huurder van een winkelruimte (Didi) vordert dat de kantonrechter de huurprijs naar beneden bijstelt. De kantonrechter wijst de vordering af. De kantonrechter stelt de huurder in het gelijk waar zij stelt dat er sprake is van verbeteringen die op grond van het bepaalde in artikel 7:303 lid 3 BW niet tot een verhoging van de huurprijs kunnen leiden, maar omdat het rapport van de Bhac op een ander punt ondeugdelijk is, komt de kantonrechter tot de conclusie dat de vordering van de huurder moet worden afgewezen.

De huurder van een woning verzoekt de kantonrechter op de voet van artikel 7:243 lid 2 onder a BW de verhuurder te veroordelen dubbel glas aan te brengen, waarna de huurder een huurverhoging zal voldoen. De kantonrechter overweegt dat het aanbrengen van dubbel glas zal leiden tot een toename van de thermische isolatie als bedoeld in artikel 7:243 lid 2 onder a BW aangezien de woning thans is voorzien van enkel glas. De kantonrechter overweegt voorts dat hij bij de beoordeling van het verzoek alle omstandigheden van het geval, waaronder alle omstandigheden van de voorziening, in aanmerking dient te nemen. “Daarbij is met name van belang welke werkzaamheden voor de gevraagde voorziening moeten worden uitgevoerd en welke maatregelen daarvoor moeten worden getroffen, of deze praktisch uitvoerbaar zijn (waaronder begrepen of eventuele daarvoor noodzakelijke toestemming van derden kan worden verkregen), wat de totale kosten daarvan zijn, op welke termijn deze kosten redelijkerwijs dienen te worden afgeschreven en of redelijkerwijs valt te verwachten dat deze kosten kunnen worden gefinancierd. [...] Mocht na de vaststelling van bovengenoemde aspecten blijken dat daaruit volgt dat een hogere huurverhoging redelijk is dan door de huurder is aangeboden, dan ligt het in de rede om, alvorens een eindbeslissing te nemen, de huurder de gelegenheid te bieden om zich bereid te verklaren tot betaling van die hogere huurverhoging dan wel om het verzoek in te trekken. In het laatste geval zal dan nog slechts over de proceskosten behoeven te worden beslist. De vraag of de huidige huurprijs thans een rendabele exploitatie mogelijk maakt en of de opbrengsten (in de vorm van lagere energiekosten) in een redelijke verhouding staan tot de kosten van de voorziening, zijn in beginsel niet relevant voor de beoordeling van het verzoek. Uitgangspunt is immers dat de kosten van de te treffen voorzieningen worden gefinancierd uit de door de huurder te betalen huurverhoging, zodat het exploitatieresultaat uiteindelijk per saldo niet zal wordt beïnvloed.” De kantonrechter gelast een deskundigenbericht, omdat voor de verdere beoordeling van het verzoek noodzakelijk is om eerst vast te stellen of het aanbrengen van dubbel glas bouwkundig en gelet op de geldende regels mogelijk is.

De verhuurder van een garagebedrijf met onbemand tankstation verzoekt de kantonrechter deskundigen te benoemen op de voet van artikel 7:304 lid 2 BW. De verhuurder vordert in de onderhavige procedure dat de kantonrechter de huurprijs (deels conform het advies van de deskundigen) vaststelt. De kantonrechter stelt de huurprijs nader vast. Daarbij overweegt hij onder andere dat er geen grond bestaat voor de door de deskundigen toegepaste aftrek voor toekomstige investeringen door de huurder. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter op dit punt. “De deskundigen hebben in hun rapport vermeld dat naar verwachting de ondergrondse tanks en leidingen aan vervanging toe zijn en naar alle waarschijnlijkheid de gemeente aan de nieuwe omgevingsvergunning de voorwaarde zal verbinden dat een brandwerend scherm moet worden aangelegd. Het hof deelt het oordeel van de deskundigen dat, om de grond onder het benzineverkooppunt vergelijkbaar te maken met de gebruikte vergelijkingsobjecten, waaraan immers niet op kosten van de huurder de genoemde voorzieningen hoeven te worden aangebracht, de naar een jaarlijks bedrag (annuïteit) terug te rekenen kosten van die voorzieningen van de gemiddelde huurprijs van die vergelijkingsobjecten moeten worden afgetrokken. Een theoretische aspirant-huurder zal immers in onderhandelingen over de te voor het gehuurde te betalen huurprijs met deze door hem te dragen lasten rekening houden. Gegeven het feit dat niet voldoende gemotiveerd is betwist dat de genoemde investeringen daadwerkelijk nodig zijn, levert de omstandigheid dat op dit moment niet zeker is dat zij door [de huurder] ook zullen worden gedaan, onvoldoende reden op om in de vergelijking te doen alsof de bedoelde investeringen niet nodig zijn of niet voor rekening van de huurder komen.”

De huurder van een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW (een horecagelegenheid in een tuincentrum) vordert vermindering van de huurprijs met 25% vanwege lekkages. De kantonrechter heeft de huurprijs verminderd met 10%. Het hof oordeelt als volgt: “Naar het oordeel van het hof heeft [de huurder] op de voet van artikel 7:207 lid 1 BW met ingang van 1 januari 2009 recht op een vermindering van de huurprijs met 20%. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat, mede gelet op de dakconstructie en ligging van het gehuurde in een tuincentrum, niet kan worden verwacht dat het daarop liggende dak (steeds) volledig vrij is van lekkage. Wel mag [de huurder] verwachten dat deze lekkages door [de verhuurder] afdoende worden verholpen. Voorts wordt in aanmerking genomen dat vast staat dat [de huurder] [de verhuurder] sedert januari 2009 bij herhaling op de lekkages heeft aangesproken, maar dat [de verhuurder] deze in 2013 nog altijd niet of onvoldoende heeft hersteld en aldus sprake is van een gebrek. [...] Duidelijk is dat het voor [de huurder] en haar bedrijfsvoering schadelijk is dat zij telkenmale geconfronteerd wordt met lekkage en dat de gevolgen daarvan afbreuk doen aan de kwaliteit van het gehuurde. [...] Ten slotte stelt het hof vast dat lekkage een gebrek is dat wordt vermeld op lijst B van het Gebrekenboek 2013 en valt – ook al is het Gebrekenboek 2013 geschreven voor de huur van woonruimte – niet in te zien dat het hof het Gebrekenboek 2013 niet bij zijn schatting in deze mag betrekken. Gelet op dit alles komt het hof niet aan bewijslevering toe.”

De (opvolgend) verhuurder van een woning heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond dat de huurder (die de woning sinds 1971 huurt) zijn medewerking weigert aan een onderzoek in de woning ten behoeve van het energielabel en de woningwaardering en voorts op grond dat hij een onredelijk lage huur betaalt. De verhuurder vordert in deze procedure primair ontbinding van de huurovereenkomst en subsidiair vaststelling van een hogere huurprijs. De verhuurder beroept zich er in dat verband op dat de combinatie van huurbescherming en huurprijsbescherming in strijd is met artikel 1 Eerste Protocol van het EVRM. Onder (uitgebreide) verwijzing naar eerdere rechtspraak van het hof en van de Hoge Raad en na een (eveneens uitgebreide) uiteenzetting van de huurprijsregeling, wijst het hof de vorderingen af (en verklaart de verhuurder niet-ontvankelijk in zijn vordering tot vaststelling van een hogere huurprijs).

De verhuurder (een woningstichting die zich richt op verhuur van woningen aan senioren en mensen met een beperking) vordert dat de kantonrechter het eenzijdig gewijzigde bedrag van de servicekostenpost ‘beheerder’ vaststelt. De verhuurder heeft het voornemen daartoe aan het Landelijk Huurders Platform (LHP) voorgelegd. Het LHP heeft daar mee ingestemd. De bewonerscommissies van de complexen waarvoor het gewijzigde bedrag gaat gelden, zijn over het voornemen geïnformeerd. De betreffende commissies zijn bij het LHP aangesloten. De huurder van een woning in een van die complexen heeft bij de Huurcommissie een verzoek tot toetsing van de afrekening servicekosten met betrekking tot de kosten van de beheerder ingediend. De Huurcommissie is tot de conclusie gekomen dat het door de verhuurder gehanteerde uurtarief van de beheerder niet redelijk is. De verhuurder vordert dat de kantonrechter bepaalt dat het uurtarief wel redelijk is. De kantonrechter stelt vast dat sprake is van een wijziging van het door de verhuurder gevoerde beleid met betrekking tot de servicekosten waarop de Wet op het overleg huurders verhuurders (Wovh) van toepassing is. De kantonrechter stelt voorts vast dat de verhuurder de door het LHP gestelde voorwaarde van instemming van 70% van de huurders per complex naast zich heeft neergelegd. “Gesteld noch gebleken is echter dat het LHP heeft verzocht om het voorgenomen beleid op te schorten totdat het verzuim is hersteld (artikel 8 Wohv) zodat er geen reden is om (nog) niet in te gaan op de door [verhuurder] gehanteerde methodiek voor het doorberekenen van de kosten (van de beheerder) aan de huurder en op het uurtarief van de kostenpost ‘beheerder’ waarover partijen principieel van mening verschillen.” De kantonrechter oordeelt vervolgens dat de gehanteerde berekeningsmethodiek hem redelijk voorkomt en kan worden toegepast. De kantonrechter houdt zijn oordeel over de redelijkheid van het gehanteerde uurtarief aan totdat partijen zich nader hebben uitgelaten over een aantal posten waarover de kantonrechter nader wenst te worden geïnformeerd.

De auteur bespreekt (mede aan de hand van een uitspraak van de kantonrechter in Amsterdam) of en zo ja op welke wijze in een huurprijsaanpassingprocedure met betrekking tot 290-bedrijfsruimte omgegaan moet worden met ‘verslechteringen’ die de huurder aan het gehuurde heeft aangebracht.

De auteur bespreekt in hoeverre de verscherpte eisen die sinds het instorten van de financiële markt aan taxatierapporten worden gesteld, tot gevolg hebben dat die rapporten beter aansluiten op de transactieprijzen. Hij concludeert dat de deskundigheid en het marktgevoel van de taxateur een doorslaggevende rol (blijven) spelen.

De auteur bespreekt de verschillende waarderingsmethoden die in huurprijsaanpassingsprocedures worden toegepast om de huurprijs van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW vast te stellen (te weten de functionele, de overall- en de ITZA-methode). Hij concludeert dat de ITZA-methode achterhaald is.

De auteur bespreekt wat de gevolgen voor all-inprijzen zijn van de wijzigingen rondom de servicekosten die met ingang van 1 juli 2014 zijn doorgevoerd en de wijze waarop de Warmtewet daar (niet) op aansluit.

De bruikleengever (Camelot) vordert in kort geding dat de bruikleners tot ontruiming veroordeeld worden van de woning die zij gebruiken en tot betaling van de contractueel overeengekomen boete. De eigenaar van het pand waar de woning deel van uitmaakt, wenst het pand te slopen om daarin een supermarkt te realiseren en zij verlangt in dat verband dat de bruikleengever het pand (op korte termijn) ontruimd aan haar oplevert. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe. De voorzieningenrechter overweegt daartoe dat sprake is van bruikleen en niet (zoals de bruikleners betogen) van huur. De bruikleengever heeft de bruikleenovereenkomst rechtsgeldig opgezegd. Het hof bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter. Het overweegt daartoe dat de bruikleengever voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door de bruikleners te betalen vergoeding ziet op een vergoeding van de onkosten die de bruikleengever en/of de eigenaar moeten maken voor het gebruik van de woning door de bruikleners en de aan hen verleende diensten en dus niet (deels) een tegenprestatie is voor het ter beschikking stellen van de woning. De bruikleengever heeft volgens het hof ook niet het vertrouwen gewekt dat sprake is van huur. De Hoge Raad heeft het tegen het arrest van het hof ingestelde cassatieberoep inmiddels verworpen met een beroep op artikel 80 lid 1 RO (zie ook nr. 45: Hoge Raad 12 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3595).

De verhuurders zijn na het overlijden van hun moeder eigenaren geworden van een appartement. Het appartement is via Rots-Vast verhuurd. De huurovereenkomst draagt als kop ‘tijdelijke huurovereenkomst woonruimte’ en is aangegaan voor de duur van één jaar. De huurovereenkomst vermeldt dat de verhuurders vanwege privéredenen (verblijf elders) geen gebruik maken van het appartement en bevat diverse verwijzingen naar de Leegstandwet. Een vergunning op basis van de Leegstandwet is niet aangevraagd. De huurovereenkomst is niet opgezegd tegen het verstrijken van de overeengekomen duur van één jaar. De verhuurders hebben de huurovereenkomst vervolgens opgezegd. Daarbij hebben zij zich op het standpunt gesteld dat sprake is van een huurovereenkomst die naar aard van korte duur is, althans dat huurders in strijd met de redelijkheid en billijkheid handelen door zich te beroepen op huurbescherming. De verhuurders vorderen in deze procedure ontruiming van het appartement. De kantonrechter wijst de vordering af. De kantonrechter overweegt: “De stelling van [de huurder] dat door het enkele ontbreken van een vergunning als bedoeld in artikel 15 van de Leegstandwet geen sprake is van huur als bedoeld in artikel 15 van de Leegstandwet, is rechtens onjuist. Of er sprake is van gebruik van woonruimte dat naar zijn aard van korte duur is, zal immers uit de omstandigheden van het geval moeten worden afgeleid. Daarbij geldt in omgekeerde zin wel dat indien er een vergunning als bedoeld in artikel 15 van de Leegstandwet was verleend, zulks met zich meebrengt dat de algemene regeling betreffende huur van woonruimte, zoals vastgelegd in afdeling 5 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW), op de onderhavige huurovereenkomst niet van toepassing zou zijn geweest. Vanwege het ontbreken van een vergunning is in elk geval in het onderhavige geval de algemene regeling betreffende huur van woonruimte, zoals vastgelegd in afdeling 5 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW), op de onderhavige huurovereenkomst wel van toepassing. Dit brengt met zich mee dat de kantonrechter heeft te beoordelen of er in het onderhavige geval sprake is van een huurovereenkomst welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW.” De kantonrechter overweegt dat dit ondanks de diverse bijzondere bepalingen in de huurovereenkomst niet het geval is, omdat de verhuurders na het verstrijken van de duur van één jaar stil hebben gezeten en er voor het overige geen sprake is van bijzondere omstandigheden. De omstandigheid dat zich een koper heeft gemeld, kwalificeert niet als zodanig, omdat het appartement al jaren te koop staat en juist aanleiding is geweest om het appartement te gaan verhuren. “Naar het oordeel van de kantonrechter had het op de weg van [de verhuurders] gelegen om jegens [de huurder] haar belang te bewaken, namelijk dat de woning voor haar ter vrije beschikking zou kunnen komen indien deze zou zijn verkocht. Daarvoor had zij [de huurder] na ommekomst van de overeengekomen huurperiode duidelijk moeten maken dat er sprake was en bleef van een huurovereenkomst betreffende gebruik van woonruimte dat naar zijn aard van korte duur zou zijn en dat het voortgezet gebruik van de woning slechts met haar toestemming zou kunnen worden voortgezet zo lang de woning niet zou zijn verkocht althans voor de daarbij overgekomen duur en ook dat zij zich daarbij aantoonbaar voldoende verkoopinspanningen getroostte om tot verkoop van die woning te komen.”

Appellanten hebben een zomerhuisje toebedeeld gekregen dat gelegen is op grond die van een derde wordt gehuurd. Appellant sub 1 heeft een relatie met geïntimeerde gehad. Appellanten zijn na de beëindiging van die relatie met geïntimeerde overeengekomen dat hij in het zomerhuisje mag verblijven totdat hij een nieuwe woning heeft. Verder is (schriftelijk) niets overeengekomen omtrent het gebruik van het zomerhuisje door geïntimeerde. Vaststaat dat geïntimeerde aan appellanten geen financiële tegenprestatie is verschuldigd voor het gebruik van het zomerhuisje. Wel voldoet geïntimeerde huur voor de grond en de servicekosten voor het gebruik van het zomerhuisje. Appellanten vorderen een verklaring voor recht dat geen sprake is van huur, maar van bruikleen. Voorts vorderen appellanten dat geïntimeerde tot ontruiming veroordeeld wordt. Het hof is van oordeel dat geen sprake is van het voldoen van een tegenprestatie als bedoeld in artikel 7:201 lid 1 BW door geïntimeerde aan appellanten voor het gebruik van het zomerhuisje. Daarom wordt geoordeeld dat sprake is van een bruikleenovereenkomst. Geïntimeerde heeft niet weersproken dat hij op grond van de bruikleenovereenkomst gehouden is zich in te spannen om elders een woning te vinden. Hij heeft evenmin betwist dat hij niet of onvoldoende aan deze op hem rustende verbintenis voldoet. Aldus komt het hof tot de slotsom dat geïntimeerde de verplichting om elders woonruimte te vinden onvoldoende is nagekomen, terwijl het hof reeds gezien het tijdsverloop in deze zaak aannemelijk acht dat het zomerhuisje heeft kunnen dienen voor het gebruik waartoe het werd uitgeleend. Het hof is van oordeel dat de redelijkheid en billijkheid in de gegeven omstandigheden meebrengen dat de beëindiging van de bruikleenovereenkomst gerechtvaardigd is en appellanten teruggave mogen verlangen van het zomerhuisje. De vordering tot ontruiming zal dan ook worden toegewezen. Het hof ziet aanleiding de ontruimingstermijn te bepalen op drie maanden na de datum van dit arrest. Hierbij wordt rekening gehouden met de omstandigheid dat het hier gaat om een bruikleenovereenkomst met betrekking tot woonruimte en de financiële situatie van geïntimeerde.

De (voormalige) huurder vordert in kort geding dat de kantonrechter de (voormalige) verhuurder (een woningstichting) veroordeelt hem weer toe te laten tot het systeem van woonruimteverdeling. De verhuurder weigert dat met een beroep op het door haar gevoerde tweede kans beleid. Dat beleid houdt in dat huurders die woonfraude plegen pas na een wachttijd van vijf jaar weer in aanmerking komen voor een woning. De kantonrechter wijst de vordering af. De kantonrechter stelt daarbij voorop dat slechts plaats is voor marginale toetsing van het beleid van de verhuurder. Dat betekent dat beoordeeld moet worden of het beleid van de verhuurder in algemene zin of voor de huurder persoonlijk kennelijk onredelijk is. Daar is geen sprake van gelet op de schaarste op de woningmarkt en het feit dat de (huidige) woonsituatie van de huurder niet schrijnend is.

De huurder van een advocaten-werkkamer vordert dat de kantonrechter de huurovereenkomst met betrekking tot die kamer vernietigt op grond van dwaling. De kamer is, in weerwil van hetgeen de verhuurder heeft verklaard, volgens de huurder dermate gehorig dat een gesprek in de aangrenzende kapsalon woordelijk verstaanbaar is. De kantonrechter wijst de vordering na bewijslevering door middel van getuigen toe. “Naar het oordeel van de kantonrechter is wel sprake geweest van dwaling van [de huurder], die is veroorzaakt doordat [de verhuurder] heeft gezwegen over de gehorigheid in het pand en de geluidsoverlast van de kapsalon. Weliswaar betrof het kantoorruimte in een oud pand, [de huurder] hoefde er niet op bedacht te zijn dat de geluidsisolatie dermate ontoereikend zou kunnen zijn dat gesprekken woordelijk te volgen zouden zijn door derden. [De verhuurder] had [de huurder] hierover moeten informeren en kan zich niet met succes beroepen op de onderzoeksplicht die [de huurder] volgens hem had. Volgens vaste rechtspraak immers gaat de mededelingsplicht van de verhuurder in een geval als het onderhavige boven de onderzoeksplicht van de huurder. De huurovereenkomst zal derhalve worden vernietigd wegens dwaling.” De kantonrechter veroordeelt de verhuurder vervolgens tot restitutie van de huur.

Hare Majesteit heeft een opstalrecht gevestigd op ‘Huis ter Horst’. De opstalgerechtigde vordert in dit kort geding dat de krakers van het pand veroordeeld worden het pand te ontruimen. De voorzieningenrechter overweegt dat hij er niet van uitgaat dat het pand op onveilige, onredelijke of overlast gevende wijze bewoond wordt. Desondanks wijst hij de vordering toe, omdat de bank het hypotheekrecht van de opstalgerechtigde heeft opgezegd en tot onderhandse verkoop over wenst te gaan. De bank wenst dat het pand wordt ontruimd voordat met verkoop wordt gestart, om de nodige werkzaamheden in het pand te kunnen verrichten en om de verkoopbaarheid te kunnen bevorderen. Daarnaast kan de opstalgerechtigde het pand in de huidige staat niet verzekeren en verbeurt hij een boete aan Hare Majesteit als hij het pand door derden laat bewonen.

De verhuurder vordert primair dat de kantonrechter het tijdstip bepaalt waarop de huurovereenkomst met betrekking tot een woonruimte eindigt door opzegging op grond van dringend eigen gebruik. De verhuurder vordert subsidiair dat het de huurder bevolen wordt te gedogen dat de verhuurder een aantal reparaties aan het gehuurde uit zal oefenen. De kantonrechter wijst de vorderingen af. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter en verklaart de verhuurder niet-ontvankelijk. Het hof overweegt dat vast staat dat de huurder het gehuurde niet alleen bewoont, maar met zijn echtgenote die tevens haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Op grond van artikel 7:266 lid 1 BW is zij van rechtswege medehuurder, op grond van artikel 7:271 lid 3 BW dient opzegging aan beide echtgenoten afzonderlijk te worden gedaan en op grond van Hoge Raad 4 oktober 1985, NJ 1986, 194 dienen de in deze zaak ingestelde vorderingen, op straffe van niet-ontvankelijkheid, tegen beide echtgenoten te worden ingesteld. Daarnaast geldt dat ten aanzien van de subsidaire vordering niet is gebleken dat de verhuurder de huurder en zijn echtgenote een redelijk voorstel als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW heeft gedaan.

De huurder vordert terugbetaling van de door hem betaalde bemiddelingscourtage. Gedaagde is krachtens een bemiddelingsovereenkomst als lasthebber van de huurder opgetreden. Gedaagde is ook als lasthebber van de verhuurder opgetreden. Op grond van artikel 7:417 lid 1 BW is dit toegestaan mits de inhoud van de rechtshandeling zo nauwkeurig vast staat dat strijd tussen de belangen van beide lastgevers is uitgesloten. Daar is volgens de kantonrechter sprake van. Dit heeft wel tot gevolg dat de lasthebber (gedaagde) jegens de lastgever die consument-huurder is van een onroerende zaak geen recht op loon heeft. Van die regel kan ten nadele van de huurder worden afgeweken als de huurovereenkomst betrekking heeft op een tot woonruimte bestemd gedeelte van zelfstandige woning (een kamer). De onderhavige woonruimte is volgens beide partijen een kamer. Het was gedaagde derhalve toegestaan af te wijken van de regel dat zij jegens huurder geen aanspraak op loon (courtage) heeft. Huurder heeft het loon voor deze bemiddeling ook voldaan, en dat loon was dus niet onverschuldigd. Aanspraak op terugbetaling heeft hij evenmin op de grondslag dat het courtagebeding nietig zou zijn, omdat daarmee een niet redelijk voordeel zou zijn overeengekomen. Uit de stellingen van gedaagde volgt volgens de kantonrechter (onder verwijzing naar Hoge Raad 6 april 2012, WR 2012, 69) dat gedaagde tegenover het bedongen voordeel meer dan een verwaarloosbare tegenprestatie heeft verricht. Van de regel dat een makelaar die zowel voor de verhuurder als voor de huurder als lastgever optreedt, jegens de huurder geen aanspraak op courtage heeft, kan (slechts) worden afgeweken bij de verhuur van een kamer. De andere woonruimte die de huurder heeft gehuurd, is, volgens beide partijen, een appartement, derhalve zelfstandige woonruimte. Afwijking van de regel is dan krachtens artikel 7:417 lid 4 BW niet toegestaan. Derhalve heeft huurder recht op terugbetaling van de door hem onverschuldigd betaalde courtage voor het appartement.

De BV Nederlands Centrum voor Plastische Chirurgie huurt een bedrijfsruimte die als ‘medische kliniek’ in gebruik is. De bank heeft ten laste van de huurder een bankgarantie gesteld ter meerdere zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen die de huurder op grond van de huurovereenkomst jegens de verhuurder heeft. MCH (de Stichting Medisch Centrum Haaglanden) heeft jegens de bank een contragarantie afgegeven. De verhuurder trekt de bankgarantie, omdat de huurder niet aan haar verplichtingen voldoet. MCH vordert in kort geding dat de verhuurder veroordeeld wordt tot betaling aan haar van hetgeen zij aan de bank heeft betaald. MCH stelt zich op het standpunt dat de verhuurder onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld door de bankgarantie te trekken. De voorzieningenrechter wijst de vordering af. MCH is geen partij bij de huurovereenkomst en is ook niet betrokken geweest bij het stellen van de bankgarantie. De verhuurder had geen kennis van hetgeen tussen MCH als voormalige huurder en de huidige huurder is overeengekomen in verband met de overname door de huidige huurder van MCH van de onderneming van MCH. De verhuurder had ook geen kennis van het bestaan en de inhoud van de contragarantie.

De verhuurder van een woonruimte vordert dat de huurder en de bemiddelaar bij de totstandkoming van de huurovereenkomst veroordeeld worden tot vergoeding van de schade die hij heeft geleden doordat in de woonruimte een hennepplantage is geëxploiteerd. De verhuurder voert in dat verband aan dat zij door de huurder en de bemiddelaar is opgelicht doordat de bemiddelaar de huurder niet voldoende heeft gescreend. De kantonrechter veroordeelt zowel de huurder als de bemiddelaar tot vergoeding van de schade. “Bij de overeenkomst van opdracht is de opdrachtnemer gehouden bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen. De vraag moet beantwoord worden of de opdrachtnemer heeft gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou zijn gegaan. Een en ander hangt af van de concrete omstandigheden. De kantonrechter oordeelt daarover als volgt. [...] Het verweer van [de bemiddelaar] dat hij heeft nagetrokken of [de huurder] [...] kredietwaardig was, en dat hem dit gebleken was, kan reeds vanwege het voorgaande niet slagen. Verder is op geen enkele wijze gebleken dat deze informatie over de anderszins gebleken kredietwaardigheid aan [de verhuurder] is verstrekt voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst. Deze informatie is eerst na aanvang van deze procedure verstrekt, bestaat uit veelal gekopieerde en derhalve niet authentieke documenten die bovendien sterk de indruk wekken dat er mee geknoeid is. Zo zijn de bankafschriften al op het eerste gezicht niet kloppend (de lijnen lopen niet door, het nieuw saldo bevat een punt waar het een komma moet zijn en de bedragen staan niet recht onder elkaar) en is het identiteitsbewijs van [naam] slecht leesbaar. Het voorgaande kan niet los worden gezien van de verdere gang van zaken bij de bemiddeling bij het tot stand komen van de huurovereenkomst waarbij [de bemiddelaar] zich onder een andere naam aan [de verhuurder] heeft voorgesteld [...]. Op grond van het voorgaande luidt de conclusie dat [de bemiddelaar] jegens [de verhuurder] niet de zorg van een goed opdrachtnemer in acht heeft genomen en aldus is tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen.”

De verhuurders van een woonruimte vorderen in kort geding dat de huurder tot ontruiming veroordeeld wordt vanwege wanbetaling. De verhuurders hebben de dagvaarding betekend aan de contractueel gekozen woonplaats van de huurder. De huurder staat daar niet meer ingeschreven en is daar niet meer woonachtig. De voorzieningenrechter komt tot de conclusie dat de dagvaarding nietig is op grond van het bepaalde in artikel 66 Rv lid 1. “De kantonrechter begrijpt dat [verhuurders] [...] betogen dat betekening van het exploot rechtsgeldig heeft plaatsgevonden op grond van het bepaalde in artikel 1:15 BW jo. artikel 115 lid 3 Rv. Dat betoog wordt verworpen. [...] Artikel 115 lid 3 Rv maakt het onder meer mogelijk aan een gekozen woonplaats te betekenen indien een gedaagde in Nederland geen bekende woonplaats of bekend werkelijk verblijf heeft en het exploot in Nederland wordt gedaan aan de gedaagde in persoon, dan wel aan een door de gedaagde voor deze zaak gekozen woonplaats. Een dergelijke situatie doet zich hier niet voor. [...] Ondanks het bepaalde in [...] het huurcontract [...] dient naar het oordeel van de kantonrechter betekening plaats te vinden op de formele wijze die is aangegeven in artikel 54 lid 2 Rv, te weten door betekening aan het parket van het openbaar ministerie bij dit gerecht en voorts door een uittreksel van het exploot zo spoedig mogelijk bekend te maken in een dagblad (vgl. Rechtbank Rotterdam, sector kanton, 16 augustus 2006, JHV 2006, 220).”

De huurders van een woning vorderen dat de bemiddelaar (Househunting) veroordeeld wordt tot terugbetaling van de door haar betaalde vergoeding. De huurders voeren in dat verband aan dat zij geen opdracht tot bemiddeling hebben gegeven. Volgens hen is sprake van een nietig beding als bedoeld in artikel 7:264 BW en dus van onverschuldigde betaling. De kantonrechter wijst de vordering toe. “Vaststaat dat Househunting ‘bemiddelingskosten’ [...] heeft bedongen en bij [de huurders] in rekening [heeft] gebracht, omdat [de huurders] via haar een woning wilden huren. Of daadwerkelijk een bemiddelingsovereenkomst tussen partijen is tot stand gekomen – hetgeen [de huurders] hebben betwist – en welke benaming Househunting precies aan het te betalen bedrag heeft gegeven, kan in het midden blijven. Het betreffende beding is, ingevolge artikel 7:264 lid 2 BW, nietig indien daarbij een niet redelijk voordeel is overeengekomen. [...] Waar het dan om gaat is of Househunting zodanige (bemiddelings)activiteiten voor [de huurders] heeft verricht dat geen sprake is van een onredelijk voordeel. [...] De bedongen vergoeding [...] moet, gelet op de voor [de huurders] verrichte werkzaamheden, als een niet redelijk voordeel worden aangemerkt. De twee bezichtigingen en het opstellen van de huurovereenkomst – hetgeen niet meer omvat dan het invullen van voorbedrukte formulieren – rechtvaardigen deze vergoeding geenszins. De daarnaast verrichte werkzaamheden betreffen kwesties die [de huurders] niet alleen evenzogoed zelf direct met de verhuurder hadden kunnen regelen, maar vergden van Househunting ook niet een zodanig tijdsbeslag of inspanning dat, mede in aanmerking genomen de bezichtigingen en het invullen van de huurovereenkomst, daarmee het in rekening brengen van genoemd bedrag wel wordt gerechtvaardigd. De conclusie is dat het betreffende beding nietig is op de voet van artikel 7:264 lid 2 BW.”

De verhuurder/verkoper vordert in kort geding dat de huurder/koper van een manege tot ontruiming van de manege veroordeeld wordt, omdat de huurder/koper de huurkoopovereenkomst niet wil nakomen. De huurder/koper heeft in een andere procedure namelijk (onder andere) gevorderd dat de koopsom van de manege naar beneden wordt bijgesteld. De voorzieningenrechter wijst de door de verhuurder/verkoper ingestelde vordering tot ontruiming af. “Partijen zijn het erover eens dat de Twhoz van toepassing is op de door hen gesloten overeenkomst. De Twhoz heeft kort gezegd de strekking de huurkoper te beschermen tegen misstanden op het gebied van huurkoop van onroerend goed. Anders dan de Twhoz voorschrijft is de overeenkomst tussen partijen niet aangegaan bij notariële akte (art. 2 Twhoz). De Twhoz biedt in een dergelijk geval de mogelijkheid om schriftelijke vastlegging van de overeenkomst door de rechter te vorderen. Bij deze vastlegging worden nietige bedingen in overeenstemming gebracht met de wet en de rechter past op de schriftelijk vastgelegde overeenkomst art. 9 ambtshalve toe (art. 2 lid 4 Twhoz). [...] [De huurder/koper] heeft in de bodemprocedure onder meer schriftelijke vastlegging (en wijziging van koopprijs en overige voorwaarden) van de overeenkomst door de rechter gevorderd. [...] De door [verhuurder/verkoper] gevorderde ontruiming, vooruitlopend op ontbinding van de overeenkomst, kan in beginsel slechts toegewezen worden als het zeer waarschijnlijk is dat in de bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de overeenkomst zal worden ontbonden en dat de ontruiming zal worden toegewezen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanig ernstige tekortkoming dat de beslissing in de bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Dit gelet op het definitieve karakter van de beslissing. [...] In het onderhavige geval baseert [de verhuurder/verkoper] de gevorderde ontruiming niet op een al bestaande, voldoende ernstige, tekortkoming aan de zijde van [de huurder/koper] maar op de omstandigheid dat [de huurder/koper] heeft gesteld dat zij de manege uiteindelijk [...] niet wil kopen voor het afgesproken bedrag [...]. Het te zijner tijd niet willen voldoen van de afgesproken koopsom levert weliswaar een ernstige tekortkoming op aan de zijde van [de huurder/koper], maar deze kwestie speelt in de toekomst en [de verhuurder/verkoper] stapt daarmee te makkelijk over de Twhoz: [de huurder/koper] heeft het recht om eerst de gewenste wijziging van de huurkoopovereenkomst (waaronder wijziging van de koopprijs) ter beoordeling aan de rechter voor te leggen voordat de rechter oordeelt over de door [de verhuurder/verkoper] aangekondigde vordering in reconventie tot ontbinding van de overeenkomst. Gelet op art. 3 lid 3 van de Twhoz zal de vordering tot ontbinding van de huurkoopovereenkomst, op incidentele vordering van [de huurder/koper] worden geschorst, totdat op de reeds gevorderde vastlegging zal zijn beslist bij in kracht van gewijsde gegaan vonnis of arrest. Dat [huurder/koper] een dergelijke incidentele vordering zal instellen ligt voor de hand. De bodemprocedure in reconventie tot ontbinding, waarop deze procedure vooruitloopt, zal dan worden geschorst. Hoewel het niet onmogelijk is om vooruit te lopen op deze bodemprocedures ligt het in deze zaak niet voor de hand om de ontruiming toe te wijzen, gelet op het geschil, de bepalingen van de Twhoz en het definitieve karakter van de beslissing.”

De eigenaar van een woning geeft een makelaar opdracht een huurder te zoeken. De makelaar vindt een huurder en maakt daarmee (althans met haar vertegenwoordiger) afspraken over de huur van de woning. De eigenaar trekt zich terug. De huurder vordert in kort geding dat de eigenaar veroordeeld wordt de woning aan haar ter beschikking te stellen. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe. De eigenaar gaat in hoger beroep. Het hof bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter. Het overweegt dat het arrest van de Hoge Raad van 26 juni 2009 (ECLI:NL:HR:2009:BH9284), waarin de Hoge Raad met betrekking tot de makelaar die is ingeschakeld door de verkoper van een onroerende zaak heeft overwogen dat als uitgangspunt geldt dat de koper in een zodanig geval dient aan te nemen dat de makelaar optreedt als bode van de verkoper, evenzeer geldt wanneer een makelaar door een verhuurder wordt ingeschakeld om een huurder te zoeken. “Gesteld, noch anderszins is gebleken dat [makelaar] als gevolmachtigde van [de verhuurder] heeft gehandeld, laat staan dat hij daartoe bevoegd was. Bij die stand van zaken heeft [makelaar] slechts gehandeld als bode van [de verhuurder] en moet de vraag worden beantwoord in hoeverre [de verhuurder] zich – via [makelaar] – als verhuurder van [de huurder] heeft verbonden.” Dat laatste is volgens het hof het geval.

Een van de twee huurders van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW heeft de huurovereenkomst opgezegd en het gehuurde verlaten. De ander zet de huurovereenkomst voort. Een jaar later zegt de verhuurder de huurovereenkomst op. De achterblijvende huurder betaalt de huur tot de datum waartegen is opgezegd. Daarna betaalt zij bij wijze van gebruiksvergoeding een deel van de huur, omdat zij slechts een deel van het gehuurde gebruikt. De verhuurder vordert dat de achterblijvende huurder tot betaling van een gebruiksvergoeding gelijk aan de volledige huur veroordeeld wordt. De kantonrechter wijst die vordering af, omdat de achterblijvende huurder slechts een deel van het gehuurde heeft gebruikt.

Eisers in cassatie hebben met Camelot een bruikleenovereenkomst gesloten met betrekking tot een woning. Op grond van die bruikleenovereenkomst betaalden zij ieder van hen een bruikleenvergoeding van € 192,50 per maand. Camelot heeft de bruikleenovereenkomst opgezegd nadat haar opdrachtgever had aangegeven de woning te zullen gaan slopen vanwege de realisatie van een supermarkt. Eisers hebben zich vervolgens op het standpunt gesteld dat sprake is van huur, omdat de betalingen van € 192,50 per maand moeten worden aangemerkt als een tegenprestatie voor het gebruik van de zaak als bedoeld in artikel 7:201 BW. De rechtbank en het hof hebben het standpunt van eisers verworpen. Het hof heeft daarbij in het bijzonder gewezen op (i) de kosten (€ 4.500) die Camelot en/of haar opdrachtgever heeft moeten maken om eisers de woning te kunnen laten bewonen, (ii) de omstandigheid dat eisers naast voormelde vergoeding geen andere vergoedingen (voor gas, water en elektra) hebben moeten betalen terwijl het door Camelot en/of haar opdrachtgever aan de energieleverancier te betalen bedrag aan voorschot voor levering van gas en elektra al € 450 per maand was terwijl het daaraan ten grondslag liggende energiegebruik grotendeels aan eisers en hun gezin moet worden toegerekend. De Hoge Raad verwerpt het tegen het arrest van het hof gerichte cassatieberoep met een beroep op artikel 80a lid 1 RO (een conform de conclusie van de Procureur-Generaal).

Eiser heeft een jachtovereenkomst als bedoeld in artikel 34 lid 1 van de Flora- en faunawet met gedaagde gesloten op grond waarvan hij op gronden van gedaagde jaagt. Gedaagde heeft eiser de toegang tot de gronden ontzegt (onder andere) omdat hij geen jachthuurovereenkomst zou hebben gesloten omdat onder ‘verhuur jachtgenot’ op de jachthuurovereenkomst de handtekening van eiser ontbreekt en voorts omdat de jachthuurovereenkomst niet gedagtekend is. Gedaagde heeft voorts de aan eiser verstrekte grondgebruikersverklaring ingetrokken. Eiser vordert dat voor recht verklaard wordt dat de jachtovereenkomst voortduurt. De kantonrechter wijst de vordering toe. De kantonrechter overweegt: “Als de eigenaar of verpachter en de gebruiker van de gronden niet dezelfde persoon zijn, vereist de wet dat de gebruiker toestemming geeft voor de verhuur van het jachtgenot. Zonder die toestemming is de eigenaar of verpachter niet bevoegd tot verhuur (artikel 34 lid 4 Flora- en faunawet). Dit betekent dat niet de huurder, maar de eigenaar/verpachter die de grond aan een derde in gebruik heeft gegeven – waarbij hij zich het jachtrecht heeft voorbehouden – toestemming van de grondgebruiker nodig heeft voor de verhuur van het jachtgenot. Het doel van die regeling is de belangen van de grondgebruiker te beschermen (Kamerstukken II 1995/96, 23147, nr. 7, p. 53 (MvA)). Het verlenen door [gedaagde] van die toestemming tot verhuur aan [eiser] is dan ook zinloos. Vast staat dat [gedaagde] op het moment dat hij het formulier ondertekende zowel eigenaar als gebruiker was van de betreffende gronden. In dit geval was toestemming van de grondgebruiker aan de eigenaar van de gronden voor de verhuur van het jachtgenot dus niet nodig.” Ook de stelling dat geen jachthuurovereenkomst zou zijn gesloten, omdat die niet is gedagtekend, wordt verworpen, omdat het ontbreken van de dagtekening niet wordt genoemd als een van de gronden voor nietigheid (artikel 34 lid 3 Flora- en faunawet). Aan het schriftelijkheidsvereiste is in dit geval voldaan (artikel 34 lid 1 Flora- en faunawet).

De huurder van een flatwoning vordert in conventie een machtiging op de voet van artikel 7:215 BW om maximaal 22 zonnepanelen op het dak van de flat te mogen hebben. De verhuurder (een woningstichting) vordert (in reconventie) dat de huurder veroordeeld wordt de zonnepanelen te verwijderen. De kantonrechter wijst de vordering toe. De kantonrechter overweegt daartoe dat het dak van de flat ‘dat het gehele complex overspant’ niet tot het gehuurde behoort ‘met name gelet op het feit dat [...] [de huurder geen toegang heeft tot het dak en zich daar niet op mag bevinden’. De kantonrechter vervolgt: “Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat [de huurder] in strijd met het eigendomsrecht van [de verhuurder] zonnepanelen op het dak van de galerijflat heeft geplaatst. [De huurder] is gehouden de zonnepanelen – voor zover aanwezig – te verwijderen en verwijderd te houden.”

De auteurs gaan aan de hand van een fictieve casus in op de kwalificatieproblemen bij zorgvastgoed en doen aanbevelingen om die problematiek op te lossen.

De auteur bespreekt de complicaties die ontstaan door toepassing van de cumulatieregeling van artikel 6:215 BW bij samenloop van een huurovereenkomst en een andere (franchise)overeenkomst.

De auteur bespreekt op welke wijze de verhuurder of diens makelaar kan voorkomen dat hij met een huurder in zee gaat die niet te goeder trouw is door de huurder te screenen.

De auteur bespreekt de inhoud van het instemmingsrecht dat huurdersorganisaties op basis van de Wohv hebben en de werking daarvan in de praktijk.

De auteur bespreekt de situatie waarin woningcorporaties op dit moment verkeren en hetgeen waar zij in de toekomst mee te maken krijgen.

De auteur pleit voor een striktere toepassing van het recht op indeplaatsstelling, omdat indeplaatsstelling volgens haar regelmatig ten onrechte wordt toegepast als van overname van een lopende onderneming geen sprake is.

De auteurs bespreken wat extramuralisatie inhoudt en wat de gevolgen daarvan zijn voor zorg die binnen een instelling wordt geleverd. Daarbij wordt (onder andere) ingegaan op huurbeschermingskwesties, koppelbedingen, onderhuurperikelen en de toewijzing van woningen in het kader van extramuralisatie.

De auteur bespreekt de regeling in artikel 2.3.7 Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 (Wmo) op grond waarvan het mogelijk is zonder toestemming van de eigenaar/verhuurder aanpassingen aan een woning door te voeren. Hij gaat daarbij in op de vraag in hoeverre dit artikel in strijd is met het in het EVRM vastgelegde eigendomsrecht.

Op 15 juni 2006 is de Wet tot wijziging artikel 7:274 BW in werking getreden. Deze wetswijziging heeft tot doel de doorstroming van voor studenten bestemde woonruimte te bevorderen. De regeling is neergelegd in artikel 7:274 lid 4 BW. Op grond van deze wetgeving moet een student zijn woning bij het einde van zijn studie weer aan der verhuurder ter beschikking indien in de huurovereenkomst is bepaald dat de woning voor studentenhuisvesting is bestemd en deze na het eindigen van de huurovereenkomst weer aan een student wordt verhuurd.

Met het inwerking treden van de ‘Circulaire verkoop corporatiewoningen’ op 1 oktober 2013, heeft het kabinet uitvoering gegeven aan haar wens om de verkoop van woningen door corporaties te versoepelen. Deze versoepeling maakt het voor woningcorporaties eenvoudiger om een deel van hun woningbezit, bestaande uit zowel geliberaliseerde als niet-geliberaliseerde woningen, te verkopen aan beleggers. In dat artikel wordt een korte toelichting gegeven op de regels uit de circulaire die betrekking hebben op de verkoop van corporatiewoningen aan beleggers.

De makelaar neemt een bijzondere rechtspositie in het economisch (rechts)verkeer in. Dit geldt in het bijzonder ten opzichte van zijn opdrachtgever. Hieruit volgt dat de makelaar aandacht dient te besteden aan alle aspecten die voor zijn opdrachtgever van kunnen belang zijn. Een bespreking van diverse rechtspraak van wat onder de zorgplicht van de makelaar – in de gegeven omstandigheden – valt.

In elke aflevering van HIP wordt een klassieker uit het huurrecht besproken. Het gaat steeds om een uitspraak die van grote betekenis is (geweest) voor het huurrecht. Telkens komt aan bod wat de aanleiding voor de procedure was, welke rechtsvraag ter beantwoording voor lag en of de uitspraak nog steeds relevant is. In deze aflevering wordt het arrest van de Hoge Raad van 26 februari 1994, ECLI:NL:HR:1993:ZC0889, NJ 1993, 581 behandeld over de gemengde overeenkomst.