Aflevering 2

De verhuurder (een woningstichting) vordert na aanhoudende overlast, ondanks een door haar aangeboden hulpverleningstraject, de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter wijst de vordering toe. De kantonrechter overweegt daarbij dat de vraag of de tekortkoming in meer of mindere mate aan de huurder toegerekend kan worden, niet van belang is.

De kantonrechter heeft de huurovereenkomst met betrekking tot een woonruimte ontbonden vanwege wanbetaling door de huurder. De verhuurder (een woningstichting) heeft de kantonrechter verzocht het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De kantonrechter heeft daar geen gehoor aan gegeven (onder andere vanwege de hoge leeftijd van de huurder). De huurder heeft hoger beroep ingesteld. De verhuurder vordert in een incident ex artikel 234 Rv dat het vonnis alsnog uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Het hof wijst de vordering in het incident toe. Het overweegt dat: “[...] indien de vorige rechter uitdrukkelijk op de vordering tot uitvoerbaar bij voorraad verklaring heeft beslist – zoals hier het geval is – de incidenteel eiser aan zijn vordering feiten en omstandigheden ten grondslag moet leggen die zich eerst na de uitspraak van de vorige rechter hebben voorgedaan, en die kunnen rechtvaardigen dat van die eerdere beslissing wordt afgeweken (HR 30 mei 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC5012). [...] [De verhuurder] heeft aan haar incidentele vordering (onder meer) ten grondslag gelegd dat na het bestreden vonnis de huurachterstand is toegenomen [...] en dat zij daarom voldoende belang heeft bij de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad. [De huurder] erkent dat na het bestreden vonnis de huurachterstand is toegenomen [...] Naar het oordeel van het hof rechtvaardigt deze toename van de huurachterstand, in samenhang met de reeds aan de vorige rechter bekende huurachterstand, het oordeel dat het belang van [de verhuurder] bij de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad zwaarder weegt dan het belang van [de huurder] bij behoud van de bestaande situatie totdat in de hoofdzaak eindarrest is gewezen.”

De verhuurder (een woningstichting) van een woning heeft de huurovereenkomst opgezegd nadat een instelling met wie de huurder een woonbegeleidingsovereenkomst heeft gesloten, de woonbegeleidingsovereenkomst met onmiddellijke ingang heeft beëindigd vanwege overlast. De verhuurder vordert in kort geding de ontruiming van de woning. De voorzieningenrechter heeft de vordering afgewezen. Weliswaar brengt het einde van de woonbegeleidingsovereenkomst in beginsel het einde van de huurovereenkomst met zich mee, maar volgens de voorzieningenrechter staat niet voldoende vast dat de woonbegeleidingsovereenkomst is geëindigd. De kantonrechter heeft in een bodemprocedure geoordeeld dat het einde van de woonbegeleidingsovereenkomst (vanwege het bepaalde in artikel 7:231 BW) niet het einde van de huurovereenkomst met zich meebrengt, maar dat de overlast die tot beëindiging van de woonbegeleidingsovereenkomst heeft geleid wel tot ontbinding van de huurovereenkomst kan leiden. De kantonrechter heeft de verhuurder vervolgens toegelaten de gestelde overlast te bewijzen en heeft verder iedere beslissing aangehouden. Ondertussen heeft de verhuurder hoger beroep ingesteld van het vonnis in kort geding. Het hof wijst de vordering af. Het overweegt daartoe dat het zich heeft te richten naar het oordeel van de kantonrechter in de bodemprocedure, inhoudende dat het einde van de woonbegeleidingsovereenkomst niet het einde van de huurovereenkomst met zich meebrengt, ook al is dat oordeel in strijd met het oordeel van het hof in een andere zaak (te weten Hof Den Bosch 29 december 2009, ECLI:NL:GHSHE:2009:BK9394). Van een kennelijke misslag in het vonnis van de kantonrechter is volgens het hof geen sprake.

De verhuurder (een woningstichting) van een woonruimte verzoekt de huurder de woonruimte te ontruimen nadat de zorginstelling met wie de huurder een woonbegeleidingsovereenkomst heeft, die woonbegeleidingsovereenkomst heeft opgezegd, omdat de huurder niet in aanmerking komt voor een pgb. De verhuurder vordert in de onderhavige procedure (onder andere) een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is geëindigd doordat de woonbegeleidingsovereenkomst is geëindigd. De kantonrechter geeft de verklaring af. De kantonrechter overweegt dat de huurovereenkomst kwalificeert als een huurovereenkomst, maar dat niet voorbij kan worden gegaan ‘aan het feit dat die huurovereenkomst is aangegaan in het kader van een [...] woonbegeleidingsovereenkomst.’ De huurder wist, althans had moeten weten, dat de verhuurder de woning niet aan haar verhuurde als een reguliere woonruimte, maar aan haar als cliënt van de instelling. ‘Van de twee samenhangende overeenkomsten is de woonbegeleidingsovereenkomst [...] de overheersende die prevaleert boven de huurovereenkomst [...]’, aldus de kantonrechter.

De verhuurder van een woning vordert de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde vanwege wanbetaling. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen. De huurder en haar bewindvoerder hebben hoger beroep ingesteld. Het hof verklaart de huurder niet-ontvankelijk, omdat zij doordat zij onder bewind is gesteld niet als procespartij op kan treden. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Het overweegt dat bij een huurachterstand van meer dan drie maanden geen sprake is van een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst niet kan rechtvaardigen. Of die huurachterstand door toedoen van de voormalige bewindvoerder is ontstaan of niet, doet niet ter zake, omdat ontbinding ook aan de orde is als de tekortkoming niet aan de schuldenaar kan worden toegerekend.

De verhuurder van een woning heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond dat de huurders zich niet hebben gedragen zoals goed huurders betaamt. De huurders hebben de huur structureel te laat voldaan. De verhuurder vordert dat de kantonrechter het tijdstip bepaalt waarop de huurovereenkomst eindigt. De kantonrechter wijst de vordering toe. Slechts één van de huurders stelt hoger beroep in. Het hof overweegt dat het om een ondeelbare rechtsverhouding gaat. Onder verwijzing naar ECLI:NL:GHARL:2013:8334 en ECLI:NL:GHARL:2014:2164 overweegt het hof dat omdat de huurder die wel hoger beroep heeft ingesteld het recht heeft om dat te doen, het hof ambtshalve dient te bepalen dat de uitspraak in hoger beroep ook geldt ten aanzien van de andere huurder. Ook het hof stelt het tijdstip vast waarop de huurovereenkomst eindigt. Het overweegt dat van belang is dat de verhuurder de huurders meerdere malen heeft verzocht tijdig te betalen en voorts dat zij niets naar voren hebben gebracht dat hun betaalgedrag zou kunnen verontschuldigen.

De verhuurder (een woningstichting) vordert in kort geding de ontruiming van een woning vanwege overlast. De voorzieningenrechter wijst de vordering af. Het hof wijst de vordering alsnog toe. Het acht ‘het bestaan van ernstige, langdurige en moeilijk te corrigeren overlast, inclusief bedreigingen [...] aannemelijk geworden.’ Volgens het hof bestaan er concrete aanwijzingen dat de huurder met problemen kampt, te weten ‘haar alcoholgebruik en psychische gesteldheid’.

De verhuurder van een bedrijfsruimte vordert in kort geding dat de huurder tot ontruiming veroordeeld wordt vanwege wanbetaling. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe. De huurder vordert in hoger beroep in een incident schorsing van de tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis in kort geding. Het hof beslist binnen drie weken op het incident. Het ontruimingsvonnis is dan al ten uitvoer gelegd. Het hof overweegt dat voor schorsing van de tenuitvoerlegging dan geen plaats meer is. De schorsing van de tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis voor wat betreft de betaling van de huurachterstand wijst het hof af na afweging van de wederzijdse belangen. De huurder heeft niet de indruk weg kunnen nemen dat zijnerzijds sprake is van betalingsonwil terwijl de verhaalsmogelijkheden voor de verhuurder afnemen naarmate de tijd verstrijkt, aldus het hof.

De gemeente Amsterdam heeft op grond van de Woonruimtewet 1947 in 1975 een woning gevorderd. De eigenaar van de woning heeft die woning vervolgens in gebruik gegeven. De Woonruimtewet 1947 is vervangen voor de Huisvestingswet. De vordering van de woning is op grond van overgangsrecht omgezet in een nieuwe vordering. De vordering is per 1 januari 2013 beëindigd. De eigenaar heeft de gebruiker van de woning vervolgens verzocht de woning te ontruimen, omdat hij de gebruiker geen huurovereenkomst aan wil bieden. De gebruiker heeft daar geen gehoor aan gegeven. De eigenaar vordert in kort geding dat de gebruiker tot ontruiming veroordeeld wordt. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe. Het hof vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter. Het overweegt dat de eigenaar geen spoedeisend belang bij toewijzing van de vordering heeft. De eigenaar heeft geen concrete plannen met de woning. De enkele omstandigheid dat de gebruiker op grond van artikel 59 Huisvestingswet verplicht is de woning na het einde van de vorderingsperiode ‘onverwijld’ te verlaten, verschaft de eigenaar geen spoedeisend belang, aldus het hof.

De huurder heeft zonder toestemming van de verhuurder (een woningstichting) een schotelantenne geplaatst op een door hem gehuurde woning. De verhuurder vordert dat de huurder veroordeeld wordt de antenne te verwijderen. De huurder beroept zich op zijn recht op vrije nieuwsgaring (artikel 6 EVRM), in concreto zijn recht om Portugeestalige televisieprogramma’s te kunnen volgen. De kantonrechter wijst de vordering af. Het hof wijst de vordering toe nadat het het belang van de huurder op vrije nieuwsgaring heeft afgewogen tegen het (esthetische) belang van de verhuurder om geen antennes te hebben op een onder architectuur gebouwd pand. Het belang van de verhuurder weegt in dit geval zwaarder omdat er gelijkwaardige alternatieven voor de huurder beschikbaar zijn (internet).

De verhuurder (een woningstichting) heeft gevorderd dat de huurder veroordeeld wordt tot vergoeding van de schade die zij stelt te hebben geleden doordat de huurder een sociale huurwoning als artsenpraktijkruimte heeft gebruikt. De huurder is in een tussenarrest toegelaten tot het leveren van (tegen)bewijs dat hij dit niet heeft gedaan. De huurder heeft daartoe getuigen doen horen. Het hof oordeelt naar aanleiding daarvan dat de huurder niet in het hem opgedragen (tegen)bewijs is geslaagd en veroordeelt de huurder tot betaling van een bedrag van € 73.935,21 aan de verhuurder.

Het hof heeft de verhuurder van woonruimte bij tussenarrest in de gelegenheid gesteld een herberekening van de vordering over te leggen. De verhuurder heeft dat gedaan. Het hof heeft in voormeld tussenarrest overwogen dat de bestrijding door de huurders van de verschuldigdheid van de contractuele boete de vraag oproept of het boetebeding (opgenomen in de algemene bepalingen horend bij het ROZ-model) in strijd is met de Richtlijn oneerlijke consumentenbedingen. Het overweegt onder verwijzing naar Hof van Justitie 30 mei 2013 (C-488/11) dat dit het geval is. Daarbij is volgens het hof (onder andere) van belang dat over het beding niet apart onderhandeld is en dat het geen kernbeding is.

De huurder van een bedrijfsruimte waarin een cafetaria wordt geëxploiteerd vordert dat hij gemachtigd wordt een derde in zijn plaats te stellen. De huurder heeft zich in de huurovereenkomst verplicht om geen indeplaatsstelling af te dwingen. De kantonrechter oordeelt dat dit beding in de huurovereenkomst in strijd is met semi-dwingend recht. Het beroep om een beroep op vernietiging daarvan te doen, is volgens de kantonrechter verjaard op de voet van artikel 3:52 BW.

De verhuurders van een woning hebben de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. De verhuurders voeren (onder verwijzing naar Hoge Raad 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0683) aan dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de huurprijs en de exploitatielasten. Het effect van de achterblijvende huurprijs is extreem, omdat de huurovereenkomst al zo lang bestaat. De verhuurders vorderen (onder andere) dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst eindigt. De kantonrechter overweegt dat inderdaad sprake is van een structurele wanverhouding. De kantonrechter wijst de vordering desondanks af, vanwege de in artikel 7:274 lid 3 BW voorgeschreven belangenafweging. Het belang van de huurder, die 83 jaar oud is, om de laatste jaren van haar leven niet te hoeven verhuizen, weegt in dit geval zwaarder dan het belang van verhuurders.

De verhuurder van een woning verhuurt die woning voor bepaalde tijd. De huurovereenkomst bevat een diplomatenclausule. De verhuurder zegt de huurovereenkomst tweemaal tussentijds op. De eerste opzegging bevat geen opzeggingsgrond. De tweede bevat als grond dat de verhuurder uit het buitenland terugkeert en met zijn gezin de woning wil betrekken. De huurder betwist dat de opzegging rechtsgeldig is en hij betwist voorts de opzeggingsgrond. De verhuurder vordert in kort geding dat de huurder tot ontruiming veroordeeld wordt. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe. De verhuurder gaat in hoger beroep. Het hof acht de eerste opzegging nietig. De tweede niet. Desondanks wijst het hof de vordering tot ontruiming alsnog af. Gelet op de gemotiveerde betwisting door de huurder van de opzeggingsgrond is het volgens het hof voorshands onvoldoende aannemelijk dat de verhuurder daadwerkelijk naar de woning terug wil keren. Dat betekent dat nader feitenonderzoek in een bodemprocedure nodig is. Daarbij weegt zwaar dat op grond van artikel 7:272 BW een opzegde huurovereenkomst van kracht blijft totdat de rechter (in een bodemprocedure) beslist heeft op een vordering tot beëindiging. Op grond van artikel 7:282 BW kan daarvan niet in de huurovereenkomst worden afgeweken. Dat betekent dat niet spoedig van de wettelijke regeling afgeweken kan worden door een vordering tot beëindiging in kort geding toe te wijzen.

De verhuurder van een woning vordert dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst eindigt. De verhuurder voert aan dat zij de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. De verhuurder wenst de woning te renoveren door de tweede en de derde verdieping daarvan samen te voegen met de zolderetage om een nieuwe woning over twee verdiepingen te creëren. De verhuurder beroept zich op een financiële noodzaak om de renovatie uit te voeren. De kantonrechter wijst de vordering af. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. De verhuurder heeft de financiële noodzaak onvoldoende toegelicht met als gevolg dat het belang van de huurder bij behoud van zijn woning prevaleert.

De huurder vordert na beëindiging van de huurovereenkomst met betrekking tot een bedrijfsruimte in conventie (onder andere) terugbetaling van de waarborgsom. De verhuurder vordert in reconventie vergoeding van de schade aan de bedrijfsruimte en betaling van de energiekosten. Het hof stelt aan de hand van de omstandigheden van het geval een redelijke vergoeding vast, bij gebreke van een gasmeter. De vergoeding van de schade aan de bedrijfsruimte wijst het hof af, omdat de verhuurder die schade onvoldoende heeft onderbouwd.

De verhuurder van een complex van woningen heeft daaraan renovatiewerkzaamheden verricht. Daarmee heeft 76% van de huurders van het complex ingestemd. De huurders hebben een vergoeding van € 582 voor de met de renovatie gepaard gaande overlast ontvangen. De verhuurder heeft in kort geding gevorderd dat één van de huurders veroordeeld wordt te gehengen en te gedogen dat de werkzaamheden worden uitgevoerd. De voorzieningenrechter heeft die vordering toegewezen. De verhuurder heeft de betreffende huurder op diens verzoek een wisselwoning ter beschikking gesteld, waarbij de verhuurder heeft bedongen dat dit niet betekent dat de huurder aanspraak kan maken op een hogere vergoeding. De huurder vordert in de onderhavige procedure dat de verhuurder veroordeeld wordt tot betaling van een (veel) hogere vergoeding. De huurder voert daartoe aan dat hij op grond van de zogenaamde Kaderafspraken die over de verbetering van woningen zijn gemaakt aanspraak kan maken op een hogere vergoeding. Het hof is (evenals de kantonrechter) van oordeel dat de huurder geen aanspraken kan ontlenen aan de Kaderafspraken, omdat hij daarbij geen partij is en die afspraken geen derdenbeding ten gunste van hem bevatten. Dat betekent dat op grond van artikel 7:220 lid 5 BW beoordeeld moet worden of de huurder recht heeft op een hogere vergoeding. Daar is volgens het hof (evenals volgens de kantonrechter) geen sprake van, omdat er geen noodzaak tot verhuizen bestond in verband met de renovatie.

De verhuurder (een woningstichting) wil (vanwege veiligheidsrisico’s) de open verbrandingstoestellen in de door haar verhuurde woonruimten vervangen voor hr-ketels, althans die ketels daar in aanbrengen. De verhuurder heeft in eerste aanleg in kort geding gevorderd dat de huurders veroordeeld worden te gedogen dat de verhuurder de open verbrandingstoestellen in hun woonruimten vervangt. De voorzieningenrechter heeft de vorderingen afgewezen. Het hof vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter en wijst de vorderingen toe. Het overweegt daartoe dat geen sprake is van dringende werkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW, maar wel van renovatiewerkzaamheden. De in artikel 7:220 lid 1 BW neergelegde gedoogplicht geldt op grond van het bepaalde in artikel 7:220 lid 2 BW ook in geval van renovatiewerkzaamheden, mits de verhuurder een redelijk voorstel heeft gedaan en dat is volgens het hof het geval. De verhuurder heeft voorgesteld de werkzaamheden uit te voeren tegen verhoging van de huurprijs per maand met € 20.

De verhuurder van een woning vordert dat de huurder veroordeeld wordt tot betaling van de huurachterstand. De huurder stelt dat hij schade heeft geleden doordat de verhuurder de water- en de elektriciteitsleidingen van de zolderverdieping van de woning onklaar heeft gemaakt nadat de verhuurder zich zonder toestemming van de huurder de toegang tot de woning heeft verschaft. De huurder verhuurde die verdieping met goedvinden van de verhuurder onder. De schade die hij stelt te hebben geleden bestaat uit de gederfde huuropbrengsten daarvoor. Het hof acht de verhuurder aansprakelijk voor die schade, omdat sprake is van onrechtmatige eigenrichting.

De huurder van een bedrijfsruimte, bestemd voor de exploitatie van een snackbar, en bijbehorende inventaris, roept de vernietiging van de huurovereenkomst in vanwege dwaling. De verhuurder vordert in deze procedure dat de huurder de huurovereenkomst nakomt. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen. Het hof wijst de vordering alsnog af. Het overweegt dat de huurder mocht vertrouwen op de juistheid van de door de makelaar van de verhuurder verstrekte omzetgegevens met betrekking tot de snackbar ten aanzien waarvan de verhuurder geen voorbehoud heeft gemaakt.

De verhuurder van een kappersruimte in een zorginstelling vordert betaling van een deel van de huur. De huurovereenkomst is inmiddels beëindigd. De huurster voert aan dat zij de huur niet heeft voldaan, omdat zij in de loop van de tijd steeds minder klanten kreeg. De reden daarvoor is dat de instelling op termijn wordt gesloopt met het oog waarop steeds meer bewoners verhuizen. Daarnaast voert de huurster aan dat zij steeds meer concurrentie kreeg doordat andere kappers in de hal van de instelling reclame voor zichzelf mochten maken. De kantonrechter leest het verweer van de huurster zo dat zij van mening is dat het onder deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat zij de huur volledig diende te voldoen en honoreert dat verweer door te oordelen dat een (substantieel) deel van de niet-betaalde huur niet verschuldigd is.

De huurder van een woning heeft die woning bij aanvang in goede staat ontvangen. De huurder heeft de woning (zonder toestemming van de verhuurder) onderverhuurd. Op enig moment is in de woning een hennepplantage opgerold. De kantonrechter oordeelt dat de huurder voor die schade aansprakelijk is. Het hof bekrachtigt het oordeel van de kantonrechter. Het overweegt dat volgens artikel 7:218 lid 1 BW de huurder aansprakelijk is voor schade aan het gehuurde die aan hem is toe te rekenen en dat volgens artikel 7:219 BW de huurder jegens de verhuurder op gelijke wijze aansprakelijk is voor eigen gedragingen als voor gedragingen van hen die met zijn of haar goedvinden het gehuurde gebruiken of zich daarin bevinden. Het hof verwerpt ook het verweer van de huurder dat de huurovereenkomst niet door haar, maar door haar voormalige echtgenoot zou zijn aangegaan, omdat zij op dat moment met hem gehuwd was en gelet op de overige omstandigheden van het geval.

De verhuurder vordert (vanwege een dreigend faillissement van de huurder) in kort geding betaling van de huurachterstand. De huurder beroept zich op onvoorziene omstandigheden. Zij voert in dat verband aan dat een bepaalde aanbestede opdracht om bepaalde diensten te verlenen, haar niet is gegund en dat zij als gevolg daarvan genoodzaakt is haar bedrijfsactiviteiten te staken. De voorzieningenrechter overweegt dat de huurder kennelijk een beroep op onvoorziene omstandigheden heeft willen doen. De voorzieningenrechter acht het niet aannemelijk dat de bodemrechter de omstandigheden waarop de huurder zich beroept als onvoorzien kwalificeert en wijst de vordering van de verhuurder toe.

Het voorstel heeft ten doel om meer mogelijkheden te bieden om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten zonder dat sprake is van een hoge mate van huurbescherming. Hiermee wordt getracht (een deel van) de (huur)woningmarkt in beweging te krijgen en de doorstroming te bevorderen.

Met huurincentives worden potentiële huurders over de streep getrokken om te gaan (en soms ook: om te blijven) huren. Incentives bestaan aldus in velerlei soorten en maten. In dit artikel gaat de auteur in op de btw-aspecten die verbonden zijn aan het gebruikmaken van huurincentives.

In het artikel staat de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 4 november 2014 centraal. Huurder van een staanplaats maakte in voornoemde uitspraak aanspraak op een door verjaring verkregen recht van opstal. Het gerechtshof oordeelde dat huurder geen bezitsdaden had verricht waaruit bleek dat huurder bezitter was van een recht van opstal. De bezitsdaden van huurder waren enkel gericht op de opstal zelf, hetgeen onvoldoende is om bezit van een recht van opstal aan te nemen. Bovendien stond het interversieverbod van artikel 3:111 BW in onderhavig geval aan verjaring in de weg.

In elke aflevering van HIP wordt een klassieker uit het huurrecht besproken. Het gaat telkens om een uitspraak die van grote betekenis is (geweest) voor het huurrecht. Steeds komt aan bod wat de aanleiding voor de procedure was, welke rechtsvraag ter beantwoording voor lag en of de uitspraak nog steeds relevant is. In deze aflevering het arrest1 van de Hoge Raad van 14 oktober 1983 (NJ 1984, 253, LJN AG4662) over de vraag of op een huurovereenkomst met betrekking tot een ruimte die als zodanig