Aflevering 3

De (onder)verhuurder (een jeugdzorginstelling) vordert in kort geding de ontruiming van een woning vanwege wanbetaling en vanwege het feit dat de huurders weigeren zich in te schrijven bij de woningstichting. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen en de ontruimingstermijn bepaald op veertien dagen. De voorzieningenrechter heeft de tenuitvoerlegging van het vonnis geschorst. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter wat betreft die termijn en bepaalt die termijn vanwege de zwangerschap en de complicaties van een van de huurders op een langere termijn. Het hof verwerpt het verweer van de huurders dat zij de huuropzegging door de (onder)verhuurder hebben aanvaard waardoor een huurovereenkomst met de hoofdverhuurder zou zijn ontstaan die de hoofdverhuurder ten onrechte zou hebben geweigerd over te nemen. De huurders hebben gedurende meer dan een jaar na de datum waarop de huurovereenkomst volgens hen door de hoofdverhuurder overgenomen had moeten worden de huur namelijk gewoon aan de (onder)verhuurder betaald.

De huurder en de verhuurder van een woonruimte procederen al jaren over de afrekening van de aan de woonruimte verbonden servicekosten en over gebreken aan de woonruimte. De verhuurder heeft in deze procedure de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woonruimte gevorderd vanwege een achterstand in de betalingen. De kantonrechter stelt de betalingsachterstand vast en wijst de gevorderde ontbinding voorwaardelijk toe. De huurder betaalt binnen de door de kantonrechter gestelde termijn. De verhuurder stelt zich in hoger beroep op het standpunt dat de kantonrechter de huurovereenkomst ten onrechte voorwaardelijk heeft ontbonden, omdat een onvoorwaardelijke veroordeling op zijn plaats was. Het hof verwerpt het standpunt van de verhuurder. Op grond van artikel 7:280 BW heeft de kantonrechter een grote vrijheid bij het al dan niet toepassen van de terme de grace. Op goede gronden heeft de kantonrechter volgens het hof gelet op de omstandigheden van het geval de terme de grace aan de huurder gegeven.

De broer van de huurder vordert na het overlijden van de huurder de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder (een woningstichting) te mogen voortzetten. De vordering wordt een dag te laat ingediend. De broer van de huurder is dan ook niet-ontvankelijk. Het hof overweegt dat de vordering indien tijdig ingediend afgewezen zou zijn, omdat niet aannemelijk is gemaakt dat de broer zijn hoofdverblijf in de woning heeft en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding had.

De verhuurder vordert dat de huurder tot betaling van de achterstallige huur veroordeeld wordt. De huurder betwist de vordering stellende dat de huurovereenkomst is geëindigd. Het hof wijst de vordering toe. Het overweegt dat het inleveren van de sleutels geen instemming met de beëindiging van de huurovereenkomst oplevert.

De verhuurder van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (praktijkruimte ten behoeve van fysiotherapie) heeft de huurovereenkomst opgezegd. De huurder heeft de kantonrechter verzocht de termijn waarbinnen de ruimte dient te worden ontruimd, te verlengen. De kantonrechter heeft het verzoek toegewezen, omdat hij het belang van de verhuurder om aan de kwaliteitseisen van de branchevereniging voor sportcentra te willen voldoen door over voldoende kleed- en doucheruimtes te beschikken, minder zwaar vindt wegen dan het belang van de huurder. Het belang van de huurder bestaat eruit dat hij (nog) geen ruimte heeft kunnen vinden waarnaar hij zijn praktijk (bestaande uit vijf medewerkers en een groot aantal patiënten) kan verhuizen. De huurder heeft voor het verstrijken van de termijn waarmee de ontruimingstermijn door de kantonrechter is verlengd, een tweede verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn ingediend. De kantonrechter wijst dat verzoek toe door de ontruimingstermijn met een jaar te verlengen. De kantonrechter overweegt dat de omstandigheden die aan de toewijzing van het eerste verzoek ten grondslag lagen zich nog steeds voordoen. De huurder heeft weliswaar een andere ruimte gevonden, maar het is nog onzeker of hij de daarvoor benodigde vergunningen en financiering kan verkrijgen.

De (gewezen) huurder vordert in kort geding dat de verhuurder de executie van een ontruimingsvonnis van twee jaar oud dient op te schorten. De voorzieningenrechter wijst de vordering af. De verhuurder heeft de ontruiming vele malen aangezegd, maar ook vele malen uitgesteld, omdat partijen een betalingsregeling hebben getroffen. De huurder is die regeling keer op keer niet nagekomen. Onder die omstandigheden gaat een beroep op rechtsverwerking niet op.

De verhuurder (een woningstichting) vordert in kort geding primair dat de huurder veroordeeld wordt tot ontruiming van de woning en subsidiair dat het hem verboden wordt overlast te veroorzaken. De verhuurder voert daartoe aan dat de huurder haar medewerkers ernstig heeft bedreigd en voorts dat hij weigert de camera die hij aan de woning heeft gemonteerd te verwijderen. De voorzieningenrechter wijst de primaire vordering af, omdat de huurders de gegrondheid van de klachten van de medewerkers gemotiveerd betwisten en de partijen over het verwijderen van de camera’s in gesprek zijn. De voorzieningenrechter wijst de subsidiaire vordering, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500 per overtreding, wel toe.

De (huidige) eigenaar van het zogenaamde Tabakspand wenst het pand (en andere panden) te herontwikkelen (in samenwerking met andere partijen). Op vordering van de eigenaar is een huurder van het pand in dat verband door de rechtbank tot ontruiming veroordeeld. Het hof heeft het vonnis van de rechtbank bekrachtigd. De huurder vordert in het onderhavige executiekortgeding dat de voorzieningenrechter de tenuitvoerlegging van de uitspraak schorst. De voorzieningenrechter wijst de vordering af. De voorzieningenrechter overweegt: ‘Bij de beoordeling van dit executiegeschil is uitgangspunt het arrest van [het hof] waarin het vonnis [in eerste aanleg], voor zover [de huurder] daarin is veroordeeld tot ontruiming [...], is bekrachtigd. Dit vonnis is in kracht van gewijsde gegaan en kan worden geëxecuteerd, tenzij [de eigenaar] hierdoor misbruik van recht maakt. In beginsel is hiervan slechts sprake als zich gronden voordoen voor herroeping van de uitspraak in de zin van artikel 382 tot en met 389 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv). Ingevolge artikel 382 Rv kan een vonnis dat in kracht van gewijsde is gegaan worden herroepen indien het berust op bedrog door de wederpartij, indien het berust op valse stukken of indien de partij na het vonnis stukken van beslissende aard in handen heeft gekregen die door toedoen van de wederpartij waren achtergehouden. [...] Uit hetgeen [hiervoor] is overwogen volgt dat de voorzieningenrechter alleen in zeer uitzonderlijke gevallen de executie van een uitspraak mag schorsen of doen staken. Zo’n uitzonderlijk geval doet zich hier niet voor. Daarbij geldt allereerst dat [de huurder] ten onrechte niet (enkel) uitgaat van de hiervoor [...] uiteengezette maatstaf, maar aansluiting zoekt bij de maatstaven van het standaard-arrest van de Hoge Raad van 22 april 1983, LJN AG4575, NJ 1984,145 (Ritzen/Hoekstra). De daarin geformuleerde maatstaven hebben betrekking op de executie van een niet onherroepelijk vonnis, en daarvan is in de onderhavige zaak geen sprake.’

De huurder van een woning is in kort geding tot ontruiming veroordeeld. De kantonrechter heeft aan de ontruimingsbevoegdheid van de verhuurder (een woningstichting) de voorwaarde verbonden dat de verhuurder vóór de ontruiming nog eenmaal een vergelijkbare woonruimte aan de huurder aan zou bieden. De verhuurder heeft thans de ontruiming van de woning op basis van het vonnis aangekondigd. De huurder vordert in kort geding dat het de verhuurder verboden wordt het vonnis te executeren. De voorzieningenrechter heeft de vordering afgewezen. Het vonnis is inmiddels geëxecuteerd. De huurder vordert in hoger beroep slechts dat hem alsnog een passende woning wordt aangeboden en heeft zodoende nog steeds (spoedeisend) belang bij zijn vordering. Het hof bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter. Het overweegt dat de verhuurder een passende woning heeft aangeboden die door de huurder aanvankelijk is geaccepteerd. De huurder is daar nadien op terug gekomen. Daarmee is de voorwaarde om tot ontruiming over te gaan geaccepteerd.

De auteur gaat in op de schade van de verhuurder vanwege voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst door toerekenbare tekortkomingen van de huurder. Hij gaat in op het begroten van de schade. Daarbij dient het feit of de verhuurder de ruimte inmiddels heeft verhuurd aan een derde of niet te worden meegenomen. De auteur gaat vervolgens in op de factoren op grond waarvan de schade vervolgens verminderd moet worden. Daarbij dient het feit of de verhuurder zich voldoende heeft ingespannen om een nieuwe huurder te vinden te worden meegenomen.

De auteurs bespreken naar aanleiding van een uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant aan de hand van de rechtspraak de verschillende vormen van het retentierecht die zich in het huurrecht voor kunnen doen. Daaruit volgt (onder andere) dat een derde zijn retentierecht jegens de verhuurder van het gehuurde uit kan oefenen indien de vordering van de derde voortspruit uit een overeenkomst die de verhuurder bevoegd was aan te gaan.

De auteur bespreekt in hoeverre het huurrecht (inclusief rechtspraak) bij gedwongen ontruiming van een huurwoning vanwege overlast voldoet aan de Europese rechtspraak met betrekking tot artikel 8 EVRM. De conclusie is dat het huurrecht daaraan voldoet.

De verhuurder vordert dat de huurder veroordeeld wordt tot betaling van de huur vanwege voortijdig vertrek uit de woning. De huurder vordert in reconventie vergoeding van de schade die hij stelt te hebben geleden doordat hij voortijdig uit het gehuurde dient te vertrekken. Het gehuurde betreft een recreatiewoning die door de huurder permanent wordt bewoond. De gemeente heeft een vooraankondiging gedaan tot ongedaanmaking van de illegale bewoning. De huurder en de verhuurder hebben daartegen zienswijzen ingediend. Het hof wijst de reconventionele vordering van de huurder tot vergoeding van de schade af, omdat de huurder de uitkomst van de procedure niet afwacht. De conventionele vordering van de verhuurder tot betaling van de huur wordt toegewezen.

De verhuurder (een woningstichting) vordert dat de huurder van een woonruimte veroordeeld wordt tot verwijdering van de antenne-installatie op het flatgebouw waarvan de woonruimte deel uitmaakt. De rechtbank wijst de vordering af. De rechtbank overweegt dat artikel 10 EVRM van toepassing is en dat dus het belang van de verhuurder bij verwijdering van de installatie moet worden afgewogen tegen dat van de huurder bij handhaving daarvan. De afweging van die belangen valt uit in het voordeel van de huurder, omdat de verhuurder geen ander belang bij verwijdering heeft aangevoerd dan dat de aanwezigheid van de installatie hinderlijk en storend is en dat zij precedentenwerking vreest (onder andere voor wat betreft het gebruik van het dak van het flatgebouw). Daartegenover staat het belang van de huurder die heeft aangevoerd dat hij sinds 1980 gelicenceerd radiozendamateur is en als zodanig staat ingeschreven. Het gebruik van internet biedt geen alternatief voor het zenden en ontvangen als radiozendamateur. De radiotechniek als zodanig is onderdeel van de (dagelijks door de huurder beoefende) hobby. De huurder hecht aan die hobby vanwege zijn autistische stoornis. Bij dit alles komt dat de aanwezigheid van de installatie nog nooit tot overlast heeft geleid. De door de verhuurder aan de toestemming gestelde voorwaarden acht de kantonrechter onredelijk en voor zover ze dat niet zijn, zijn die voorwaarden reeds vervuld.

De huurder van een bedrijfsruimte verhuurt die ruimte onder zonder toestemming van de verhuurder. De verhuurder vordert de ontbinding van de huurovereenkomst. De huurder beroept zich op verjaring op de voet van artikel 3:311 lid 1 BW en op rechtsverwerking. De verhuurder brengt daartegenin dat zij pas veel later met de onderverhuur bekend is geworden. Het hof bekrachtigt het vonnis waarbij de vordering is toegewezen. Het overweegt dat bekendheid met het feit dat in het gehuurde een garage gevestigd is, nog niet betekent dat de verhuurder ook bekend is het feit dat sprake is van onderverhuur.

De auteurs bespreken aan de hand van de rechtspraak of de in de wet genoemde voorwaarden voor de goedkeuring van afwijkende bedingen cumulatief of alternatief zijn. De conclusie is dat die voorwaarden doorgaans in samenhang worden bezien.

De huurders van een bedrijfsruimte die bestemd is om te worden gebruikt als wasserij, vorderen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden dan wel wordt vernietigd vanwege het feit dat in het gehuurde geen gasaansluiting aanwezig is waardoor het voor hen geen enkele waarde heeft. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Het overweegt dat de verhuurder niet gegarandeerd heeft dat het gehuurde geschikt was om te worden gebruikt als wasserij. De verhuurder heeft op grond van artikel 1.1 van de huurovereenkomst bedrijfsruimte verhuurd. De huurder mocht niet zonder meer verwachten dat zij het gehuurde als wasserij konden gebruiken. De verhuurder is aldus niet tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Ook van dwaling is geen sprake, omdat de verhuurder geen onjuiste mededeling heeft gedaan. De verhuurder wist niet dat voor het gebruik van het gehuurde als wasserij een gasaansluiting nodig was. Voor zover de makelaar dat wel wist, geldt dat die wetenschap niet aan de verhuurder is toe te rekenen, omdat aan de opdracht van de verhuurder aan de makelaar een bemiddelingsovereenkomst ten grondslag ligt die in de regel geen volmacht tot vertegenwoordiging behelst. Daardoor is aan de vereisten van artikel 7:172 BW niet voldaan.

De huurder van een woning vordert dat de verhuurder (een woningstichting) veroordeeld wordt er voor te zorgen dat de huurovereenkomst die de verhuurder met de buren van de huurder heeft, ontbonden wordt. De huurder heeft daartoe aangevoerd dat de buren van de huurder ernstige overlast veroorzaken (onder andere) door haar te bespioneren, te intimideren en door vernielingen aan te richten. De kantonrechter wijst de vordering af. Het hof wijst de vordering alsnog toe door de verhuurder te veroordelen binnen drie maanden na betekening van het arrest een procedure tot ontruiming tegen de buren van de huurder aanhangig te maken. Het overweegt daartoe dat de verhuurder jegens de huurder tekort is geschoten in de nakoming van de verplichting om de overlast door de buren van de huurder tegen te gaan.

De huurder (Deka) wil in de door haar gehuurde bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW een supermarkt uitoefenen. De huurovereenkomst is opgesteld naar het model van de ROZ. De gemeente wijst na het aangaan van de huurovereenkomst de aanvraag van een vergunning om in het gehuurde een supermarkt te exploiteren af. De huurder vordert de reeds betaalde huur terug, stellende dat zij van het gehuurde geen gebruik als supermarkt heeft kunnen maken. De kantonrechter wijst de vordering af. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Het overweegt dat de verhuurder op grond van (artikel 1 van) de huurovereenkomst slechts gehouden is het gehuurde als bedrijfsruimte ter beschikking te stellen en niet als supermarkt. Het verkrijgen van de voor de exploitatie van een supermarkt vereiste toestemmingen en vergunningen van de overheid is op grond van artikel 5 van de algemene bepalingen voor rekening en risico van de huurder.

De huurder van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (restaurant) met bovenwoning vordert dat de verhuurder veroordeeld wordt tot herstel van gebreken. De verhuurder vordert in reconventie ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vanwege verboden onderverhuur en niet goed huurderschap door het gehuurde niet goed te gebruiken, niet goed te onderhouden en niet te gebruiken conform de bestemming. Het Hof wijst de reconventionele vordering af en de conventionele vordering toe. Het vermindert de huurprijs met € 100 per maand totdat de verhuurder de gebreken heeft hersteld. De huurder wordt wel veroordeeld tot betaling van de meerpremie voor de opstalverzekering vanwege het door hem in het gehuurde geëxploiteerde bedrijf.

De huurders van een woonruimte hebben de Huurcommissie gevraagd uitspraak te doen over het antwoord op de vraag of de verhuurder (een woningstichting) voor de zonwering naast de kale huur, servicekosten in rekening mag brengen. De Huurcommissie beantwoordt die vraag ontkennend. De zonwering dient volgens de Huurcommissie als een onroerende zaak te worden aangemerkt ‘omdat deze op maat is gemaakt en niet zonder beschadiging van het gehuurde kan worden gescheiden’. De servicekosten kunnen volgens de Huurcommissie alleen betrekking hebben op een roerende zaak. ‘Daarom moet de zonwering worden geacht te zijn inbegrepen in de huurprijs.’ De verhuurder vordert in de onderhavige procedure dat voor recht verklaard wordt dat de zonwering een roerende zaak is waarvoor de huurder servicekosten verschuldigd is. De kantonrechter oordeelt dat de zonwering een roerende zaak is en wijst de vordering toe.

De verhuurder (een woningstichting) heeft een voorstel tot verhoging van de huurprijs van een woning met een geliberaliseerde huurprijs gedaan. De huurder vordert een verklaring voor recht dat het voorstel onredelijk is en niet mag worden doorgevoerd. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen, omdat daarvoor geen rechtsgrond bestaat. Het hof is het daarmee eens. Het overweegt: ‘De wijze waarop de huurprijs wordt vastgesteld is geregeld in de artikelen 7:246 tot en met 7:265 BW. Voor geliberaliseerde woonruimte geldt als uitgangspunt artikel 7:246 BW: ter zake van huur gelden de huurprijzen die zijn overeengekomen. De verhuurder mag in beginsel eens per jaar de huurprijs verhogen, maar dat laat onverlet dat als uitgangspunt daarbij heeft te gelden dat een voorgestelde verhoging pas effect kan verkrijgen nadat daarover met de huurder overeenstemming is bereikt. Dat is mogelijk anders in het geval waarin de verhuurder zich het recht heeft voorbehouden om, al dan niet tot op zekere hoogte (denk aan een indexeringsclausule), eenzijdig de huurprijs te verhogen, maar partijen hebben bij gelegenheid van het gehouden pleidooi op de daartoe gestelde vraag van het hof nog eens expliciet bevestigd dat noch de huurovereenkomst, noch het daarop toepasselijke Huurreglement een dergelijk beding bevat. [...] De wetgever heeft in het geval waarin geen overeenstemming wordt bereikt voorzien. Voor dat geval is voor niet-geliberaliseerde woonruimte voorzien in een bijzondere procedure (artikel 7:253 BW). Die procedure is echter niet van toepassing in het geval van geliberaliseerde woonruimte. Voor die woonruimte blijft als uitgangspunt gelden dat over een voorstel tot wijziging van de huurprijs overeenstemming moet bestaan tussen partijen. Kan die niet worden bereikt, dan heeft de verhuurder de keuze tussen voortzetting van de huur tegen de oude huurprijs of opzegging van de huurovereenkomst, waarna in de procedure op de voet van artikel 7:274, lid 1 aanhef en sub d BW aan de kantonrechter een oordeel kan worden gevraagd over de redelijkheid van het voorstel met betrekking tot een nieuwe huurprijs. Maar ook dan is het nog steeds aan de huurder om de door de kantonrechter als redelijk aangemerkte huurprijs alsnog te aanvaarden of te weigeren. [...] Naar het oordeel van het hof is het in strijd met het systeem van de wet en met het daaraan ten grondslag liggende beginsel van contractvrijheid bij de totstandkoming van een huurprijs wanneer de mogelijkheid wordt aanvaard dat de rechter buiten de in de wet gegeven mogelijkheden om op vordering van één der betrokken partijen een bindende uitspraak over de omvang van een huurverhoging of -verlaging zou kunnen doen.’ Het voorgaande leidt ertoe voor zover de huurder naar aanleiding van het voorstel van de verhuurder meer huur heeft betaald, dit zonder rechtsgrond is gedaan.

De verhuurder (een woningstichting) heeft werkzaamheden uitgevoerd aan 84 woningen in een wijk ten behoeve van groot onderhoud en energiebesparende maatregelen. Een van de huurders heeft de verhuurder na ondertekening voor correcte oplevering aansprakelijk gesteld, omdat de werkzaamheden niet correct zouden zijn uitgevoerd. De verhuurder heeft naar aanleiding daarvan herstelwerkzaamheden uitgevoerd. De huurder heeft daarna weer voor correcte oplevering getekend en heeft daarna weer de verhuurder aansprakelijk gesteld. De gang van zaken heeft zich daarna weer herhaald. De huurder heeft ondertussen een huurachterstand laten ontstaan. De huurder stelt dat hij in verband met het niet deugdelijk uitvoeren van de (herstel)werkzaamheden, bij wijze van prikkel de helft van de huur heeft ingehouden. De verhuurder vordert in kort geding de ontruiming van de woning vanwege wanbetaling en betaling van de huurachterstand. De rechtbank wijst de vordering tot betaling toe en die tot ontruiming af. De opschorting van de huurbetaling is volgens de voorzieningenrechter weliswaar niet gerechtvaardigd, maar de wanbetaling rechtvaardigt niet de ontruiming van de woning. Temeer niet, omdat de huurder zich bereid heeft verklaard de achterstallige huur alsnog te voldoen.

De verhuurder van een woning heeft de huurovereenkomst opgezegd vanwege niet goed huurderschap. De huurders hebben de woning namelijk zonder toestemming van de verhuurder verbouwd. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter waarin de vordering is afgewezen. Het overweegt daartoe dat in het midden kan blijven of de verhuurder mondeling toestemming heeft verleend. Het overweegt voorts dat het verbouwen zonder toestemming in beginsel een ernstige vorm van wanprestatie oplevert, maar dat bij de beantwoording van de vraag of die wanprestatie de opzegging van de huurovereenkomst rechtvaardigt alle omstandigheden van het geval dienen te worden meegenomen. Daarbij is relevant dat het gehuurde als gevolg van verbouwing niet in waarde is verminderd en voorts dat de huurders hoogstwaarschijnlijk vervangende toestemming op grond van artikel 7:215 BW van de rechter zouden hebben gekregen indien zij om toestemming zouden hebben verzocht en de verhuurder toestemming zou hebben geweigerd.

De verhuurder van een bedrijfsruimte voert daaraan dringende werkzaamheden uit. De huurders worden daardoor belemmerd in hun bedrijfsvoering. De huurders vorderen in kort geding dat hen de toegang (onbelemmerd) wordt verschaft. De verhuurder vordert in reconventie dat de huurders haar de toegang verschaffen ten behoeve van de uitvoering van de werkzaamheden. De voorzieningenrechter wijst de vordering in conventie toe. De vorderingen in reconventie wijst hij af. Hij overweegt daartoe dat de werkzaamheden mogelijk dringend in de zin van artikel 7:220 BW zijn, maar dat de verhuurder geen redelijk voorstel tot het uitvoeren daarvan heeft gedaan. De verhuurder dient de werkzaamheden derhalve te staken, met uitzondering van het wind- en waterdicht maken van het gehuurde en de werkzaamheden waardoor de huurders niet in hun bedrijfsvoering belemmerd worden en ook geen schade lijden.

De verhuurder van een chalet vordert dat de huurder tot betaling wordt veroordeeld van de huurachterstand die hij na (voortijdig) vertrek uit het chalet heeft laten ontstaan. De huurder voert (onder andere) aan dat hij de huurovereenkomst tussentijds heeft opgezegd. De kantonrechter stelt de huurder op dit punt in het gelijk. De kantonrechter overweegt daartoe dat het chalet als woonruimte is verhuurd. Dat betekent dat op de huurovereenkomst de bepalingen met betrekking tot woonruimte van toepassing zijn. Uit de wetsgeschiedenis volgt volgens de kantonrechter dat woonruimte slechts eenmaal voor bepaalde tijd kan worden verhuurd en dat een al dan niet stilzwijgende contractuele verlenging (zoals hier aan de orde is) voor opnieuw bepaalde tijd vernietigbaar is voor zover in het nadeel van de huurder van de hoofdregel van artikel 7:230 BW is afgeweken.

De verhuurder (een woningstichting) heeft een woning verhuurd aan X. X en Y hebben de woning samen bewoond. X heeft de woning op enig moment verlaten. De verhuurder heeft in een procedure jegens X gevorderd dat voor recht verklaard wordt dat de huurovereenkomst ontbonden is, omdat X de woning in strijd met de huurovereenkomst heeft onderverhuurd. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen. Y vordert in de onderhavige procedure (onder andere) dat voor recht verklaard wordt dat hij als (gewezen) onderhuurder de huurovereenkomst tussen de verhuurder en X voortzet als die eindigt en dat de verhuurder veroordeeld wordt hem een nieuwe huurovereenkomst aan te bieden. De kantonrechter wijst de vorderingen af, omdat Y volgens hem niet als onderhuurder en ook niet als medehuurder kan worden aangemerkt. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter op dit punt. Y stelt in hoger beroep voorts dat hij erop mocht vertrouwen dat hij de woning met goedkeuring van de verhuurder bewoonde. Het hof oordeelt dat Y dit onvoldoende heeft onderbouwd.

De kantonrechter houdt de bestuurder van de huurder van een bedrijfsruimte aansprakelijk voor de huurachterstand vanwege een aan hem te maken ernstig persoonlijk verwijt. De bestuurder heeft de huurder (een vennootschap) bewust leeggehaald, de activiteiten van de huurder overgeheveld naar een andere vennootschap en in dat verband een ander buurpand betrokken. De schulden van de huurder heeft de bestuurder selectief betaald aldus dat alleen de huurschuld niet betaald is.

De UvA vordert in kort geding de ontruiming van het pand dat gebruikt wordt door de faculteit der geesteswetenschappen, het Bungehuis. De UvA beroept zich op haar eigendomsrecht. De UvA heeft spoedeisend belang bij de ontruiming, omdat haar onderzoeks- en onderwijsactiviteiten door de bezetting van het Bungehuis belemmerd worden. De bezetters beroepen zich er op dat de UvA de inbreuk op haar eigendomsrecht in dit geval dient te dulden, omdat de bezetting geldt als een daad van burgerlijke ongehoorzaamheid. De bezetters streven een gerechtvaardigd, politiek-maatschappelijk doel na en protesteren door de bezetting op geweldloze manier tegen de wijze waarop aan de UvA/de faculteit leiding wordt gegeven. De voorzieningenrechter oordeelt dat daar sprake van is, maar dat dit niet betekent dat de bezetting daarmee gelegitimeerd is. Dat is pas het geval als (ook) aan de eisen van subsidiariteit en proportionaliteit is voldaan. Dat laatste is volgens de voorzieningenrechter niet het geval, onder andere niet omdat de UvA niet de veiligheid van derden in het pand kan waarborgen gedurende de bezetting. De voorzieningenrechter wijst de vordering derhalve toe.

De verhuurder van een eetcafé vordert in eerste instantie dat de (opvolgend) huurders daarvan veroordeeld worden tot ontruiming op grond dat de huurovereenkomst van rechtswege is geëindigd, althans door ontbinding. De kantonrechter stelt vast dat sprake is van 290-bedrijfsruimte en niet van 230a-bedrijfsruimte en wijst de vordering af. De verhuurder wijzigt in hoger beroep de eis en beperkt het hoger beroep tot de ontbinding. Twee van de drie huurders zijn in hoger beroep niet verschenen. Het hof stelt vast dat de eiswijziging aan hen niet is betekend. Gelet op het bepaalde in artikel 130 lid 3 Rv betekent dat dat de eiswijziging jegens hen is uitgesloten. Het hof ontbindt vervolgens de huurovereenkomst vanwege wanbetaling en veroordeelt de huurders tot ontruiming. Het verwerpt daarmee het beroep op opschorting, omdat ook als sprake zou zijn van achterstallig onderhoud dat niet rechtvaardigt dat gedurende veertien maanden in het geheel geen huur wordt betaald. De huurders hebben gedurende die maanden namelijk gebruik van het eetcafé gemaakt.

De huurder (Tempo Team) geeft een deurwaarder opdracht tot het opzeggen van een huurovereenkomst door middel van een deurwaardersexploot. De deurwaarder schakelt per e-mail een derde in, maar de e-mail komt (vanwege een technisch probleem) niet aan. De opzegging geschiedt derhalve niet (tijdig). De huurovereenkomst is derhalve verlengd. De huurder treft een regeling met de verhuurder die er op neerkomt dat de huurovereenkomst alsnog eindigt tegen betaling van een bedrag gelijk aan de huurprijs voor de helft van de periode waarmee de huurovereenkomst is verlengd, te weten bijna € 150.000. De huurder vordert dat de deurwaarder tot betaling van (onder andere) dit bedrag veroordeeld wordt. De rechtbank wijst de vordering toe. Het verweer van de deurwaarder dat sprake is van overmacht, omdat sprake is van een technisch probleem, wordt verworpen. Ook het beroep op de exoneratieclausule in de algemene voorwaarden wordt verworpen. De rechtbank acht een beroep daarop in strijd met de redelijkheid en billijkheid vanwege het bestaan van een aansprakelijkheidsverzekering bij de deurwaarder, vanwege de ernst van de tekortkoming door de deurwaarder en vanwege de grote financiële gevolgen die dit voor de huurder heeft gehad.

De verhuurder (een woningstichting) vordert de ontbinding van de huurovereenkomst, de ontruiming van het gehuurde en de betaling van de huurachterstand. De huurder staat onder bewind en mitsdien heeft de verhuurder de vorderingen alleen jegens de bewindvoerder ingesteld. De bewindvoerder voert aan dat de verhuurder niet-ontvankelijk dient te worden verklaard, omdat de verhuurder de vorderingen niet tevens jegens de huurder heeft ingesteld. Onder verwijzing naar de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2014:525) passeert de kantonrechter dit verweer. De vorderingen worden toegewezen.

De huurder van een woning wordt onwel. De brandweer heeft vanwege overgewicht van de huurder de voorgevel en de balustrade van de woning moeten verwijderen teneinde de hulpdiensten in de gelegenheid te stellen de huurder te vervoeren. De verhuurder vordert vergoeding van de kosten van herstel (meer dan € 10.000). De kantonrechter wijst de vordering toe. Het verweer van de huurder dat de verhuurder toestemming voor het verwijderen van de gevel en de balustrade zou hebben verleend, wordt verworpen, maar ook indien de verhuurder daar toestemming voor zou hebben verleend, geldt volgens de kantonrechter dat de verhuurder ‘gelet op het zwaarwegende belang’ van de huurder in redelijkheid niet anders kon. Op grond van artikel 7:219 BW is de huurder voor gedragingen van de hulpdiensten op gelijke wijze aansprakelijk als voor eigen gedragingen. Op grond van artikel 6:74 BW is de huurder voor het verwijderen van de gevel en de balustrade aansprakelijk. Van overmacht als bedoeld in artikel 7:75 BW is geen sprake. Weliswaar kunnen acute medische klachten leiden tot overmacht, maar daarvan is hier geen sprake. Onder normale omstandigheden zou het voor de hulpdiensten namelijk mogelijk zijn geweest de huurder uit de woning te verwijderen. Vanwege het overgewicht van de huurder was dat in dit geval niet mogelijk.

De auteur bespreekt de laatste stand van zaken in de regelgeving rondom het energielabel. De verplichting om bij verhuur een energielabel te verstrekken, kan vooralsnog alleen gesanctioneerd worden door een last onder dwangsom, op te leggen door de Inspectie voor Leefomgeving en Transport.

De auteur beantwoordt een aantal huurrechtelijke vragen die spelen bij de afwikkeling van een faillissement, zoals de mogelijkheid van de verhuurder om leegstandschade door huuropzegging af te dekken en de mogelijkheid van de curator om indeplaatsstelling af te dwingen na huuropzegging.

Artikelen 25 tot en met 31 Fw regelen de procesrechtelijke consequenties van de faillietverklaring. De regeling is lastig leesbaar en weinig systematisch en heeft in de jurisprudentie veelvuldig aanleiding geven tot hoofdbrekens en misverstand. Dit laatste blijkt eens te meer uit een recent arrest van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2014:3669). Een huurder vorderde in die procedure dat een in eerste aanleg jegens hem toegewezen geldvordering alsnog zou worden afgewezen. Tijdens het geding failleert huurder. Het geding wordt geschorst ten aanzien de geldvordering. Huurder wil het geding op de voet van artikel 28 Fw voortzetten buiten bezwaar van de boedel. Kan dat? Valt de vordering tot ontruiming ook onder artikel 29 Fw?

Bij een juridische splitsing van de onderneming van de huurder ex artikel 2:334a BW biedt Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek de verhuurder enige bescherming. De wettelijke waarborgen zijn echter niet toereikend genoeg. Buiten dit wettelijk kader biedt de actie uit onrechtmatige daad eventueel een mogelijkheid tot voldoening van de verhuurder.

Geschilbeslechting door de huurcommissie draagt een geheel eigen karakter. In dit artikel wordt allereerst dat eigen karakter kort besproken, hetgeen concreet neerkomt op een bondige analyse van het rechtsgevolg van een huurcommissie-uitspraak. Vervolgens wordt beknopt uiteengezet langs welke wegen zo’n uitspraak kan worden aangetast. In het bijzonder strekt dit artikel ertoe een korte, praktijkgerichte ‘handleiding’ te bieden ter bepaling van de ‘juridische ingangen’ om een huurcommissie-uitspraak aan te tasten. Al met al is de conclusie, kort gezegd, dat de gebondenheid aan een uitspraak van de huurcommissie niet zo ver gaat als de tekst van artikel 7:262 lid 1 BW in eerste instantie wellicht doet vermoeden.

In elke aflevering van HIP wordt een klassieker uit het huurrecht besproken. Het gaat telkens om een uitspraak die van grote betekenis is (geweest) voor het huurrecht. Steeds komt aan bod wat de aanleiding voor de procedure was, welke rechtsvraag ter beoordeling voor lag en of de uitspraak nog steeds relevant is. In dit nummer het arrest van de Hoge Raad van 24 september 2004, NJ 2008, 587 over de belangen van derden bij behoorlijke nakoming van een huurovereenkomst.