Aflevering 4

De verhuurder (een woningstichting) vordert in kort geding de ontruiming van een woning nadat een van de twee huurders (een man en een vrouw) bij een incident een medewerker van de verhuurder met een mes heeft bedreigd. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe. Het hof bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter. Het overweegt dat het incident dusdanig ernstig is dat sprake is van niet goed huurderschap. De ontruiming is gerechtvaardigd jegens de man en jegens de vrouw (die als medehuurster hoofdelijk verbonden is voor het gedrag van de man en bovendien bij het incident betrokken was). Dat de strafzaak tegen de man is ingetrokken, maakt het voorgaande niet anders, omdat het aannemelijk is dat de medewerker van de verhuurder zich door het incident bedreigd heeft gevoeld.

De verhuurder (de gemeente Amsterdam) heeft aan T-Mobile het recht verleend om in, aan, op of boven een zwembad in het Noorderpark apparatuur te installeren en te exploiteren. Op het dak heeft T-Mobile een telefoonmast geplaatst en op de begane grond naast het zwembad enkele kastjes met apparatuur. In verband met de herinrichting van het Noorderpark wordt het zwembad gesloopt en heeft de verhuurder een nieuw zwembad gebouwd. De verhuurder heeft vanwege de sloop anderhalf jaar geleden de huurovereenkomst met T-Mobile opgezegd. T-Mobile weigert de telefoonmast van het dak te halen zolang zij geen alternatieve locatie voor de mast heeft en beroept zich op ontruimingsbescherming zoals bedoeld in artikel 7:230a BW. Volgens de verhuurder kan het nieuwe zwembad, dat op 1 april 2015 zal worden geopend, niet optimaal worden gebruikt zolang het naastgelegen oude zwembad niet is gesloopt. Zij vordert daarom in kort geding ontruiming van het zwembad door T-Mobile. De voorzieningenrechter is van oordeel dat T-Mobile zich niet kan beroepen op ontruimingsbescherming, omdat de huur geen betrekking heeft op een gedeelte van een gebouwde onroerende zaak als bedoeld in artikel 7:230a BW. T-Mobile maakt op dit moment zonder recht of titel gebruik van het gehuurde en de voorzieningenrechter veroordeelt haar tot ontruiming.

De verhuurder van een volkstuin heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond dat de huurder diverse malen tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De verhuurder vordert na de datum waartegen is opgezegd in kort geding de ontruiming van de volkstuin op grond dat de huurder daar zonder recht of titel verblijft terwijl hij andere gegadigden daarvoor heeft en terwijl de verhoudingen tussen hem en de voormalige huurder verslechteren. De voorzieningenrechter wijst de vordering af. Het hof vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter en wijst de gevorderde ontruiming alsnog toe. Het overweegt: ‘In de rechtspraak wordt echter aangenomen dat er omstandigheden denkbaar zijn die meebrengen dat bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd waarbij niet nader in de mogelijkheid van beëindiging is voorzien, beëindiging door opzegging slechts in beperktere mate mogelijk is. De Hoge Raad heeft in zijn arresten van 28 oktober 2011, NJ 2012, 685, ECLI:NL:HR:2011:BQ9854 en 29 juni 2012, NJ 2012, 411, ECLI:NL:HR:2012:BW1280 geoordeeld dat artikel 7:228 lid 2 BW de bevoegdheid geeft een huurovereenkomst als de onderhavige in beginsel op te zeggen, maar dat de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging bestaat. [...] Het hof dient derhalve te beoordelen of de eisen van redelijkheid en billijkheid in het onderhavige geval meebrengen dat – in afwijking van het wettelijk uitgangspunt dat de huurovereenkomst opzegbaar is – alleen kan worden opgezegd indien daarvoor een voldoende zwaarwegende grond bestaat. Het is aan [de huurder], die zich op deze uitzonderingssituatie beroept, om feiten en omstandigheden aan te voeren die meebrengen dat het hof toekomt aan de beantwoording van de vraag of [de verhuurder] wel een voldoende zwaarwegende grond heeft voor de opzegging. De stelling van [de huurder] dat hij investeringen heeft gedaan is naar het oordeel van het hof daarvoor onvoldoende. Dit geldt te meer nu hij deze investeringen niet heeft onderbouwd, zodat niet is na te gaan wat voor soort investeringen zijn gedaan en of dit ingrijpende investeringen zijn geweest. Ook de stelling dat bij opzegging van de huurovereenkomst hem het genot van de volkstuin wordt ontnomen kan [de huurder] niet baten omdat dat nu eenmaal inherent is aan het beëindigen van de huurovereenkomst. [...] De conclusie luidt dat de opzegging de huurovereenkomst rechtsgeldig (met inachtneming van de opzegtermijn van één maand) heeft doen eindigen, dat [de huurder] aldus zonder recht of titel het perceel gebruikt en dat de (primair) gevorderde ontruiming alsnog dient te worden toegewezen.’

De verhuurder (een woningstichting) vordert in kort geding de ontruiming van een woning vanwege overlast. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe, maar bepaalt daarbij dat de verhuurder het vonnis niet ten uitvoer kan leggen als de huurders binnen twee weken na betekening ervan alsnog instemmen met het aangaan van een eerder door de verhuurder aan hen aangeboden woning.

De auteur bespreekt de verhouding tussen de opzegging van een huurovereenkomst met betrekking tot artikel 7:230a BW en de aanzegging tot ontruiming.

De verhuurder (de gemeente Den Haag) vordert dat de huurovereenkomst met betrekking tot een deel van het stadhuis-bibliotheekcomplex, dat bestemd is om te worden gebruikt als horecagelegenheid, ontbonden wordt. De verhuurder voert daartoe aan dat de huurder de gelegenheid zonder toestemming van de verhuurder en daardoor in strijd met de huurovereenkomst heeft onderverhuurd aan een derde. De kantonrechter wijst de vordering toe en verwerpt daarmee het beroep op rechtsverwerking, misbruik van recht en gebrek aan belang. De boete wordt wel gematigd vanwege de ongelijkheid tussen de hoogte daarvan en de hoogte van de huurprijs.

De verhuurder (een woningstichting) stelt dat de huurder zich niet als goed huurder gedraagt door een pony te houden in de stalruimte in de schuur bij de gehuurde woning. De huurder zou daardoor in strijd met de algemene huurvoorwaarden handelen op grond waarvan het niet is toegestaan ‘andere dieren dan de gebruikelijke huisdieren’ te houden. De kantonrechter wijst de vorderingen af. De kantonrechter overweegt daartoe dat de stalruimte op orde is, dat de pony doorgaans in de wei nabij de woning verblijft en dat het in de directe woonomgeving van de huurder gebruikelijk is in de achtertuin een pony te houden. De kantonrechter overweegt voorts dat een pony niet zonder meer kan worden aangemerkt als een klein paard en dat een pony blijkens een brief van de staatssecretaris van Economische Zaken op de huisdierenlijst geplaatst zal worden. De slotsom is dat een pony in de gegeven omstandigheden niet kan worden aangemerkt als een ongebruikelijk huisdier, aldus de kantonrechter.

De (opvolgend) huurder van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW verzoekt de kantonrechter op de voet van artikel 7:304 lid 2 BW een deskundige te benoemen. De verhuurder heeft zijn medewerking aan de benoeming van een deskundige op de voet van genoemd artikel geweigerd, omdat een deskundige via de in artikel 9 van de bij de huurovereenkomst horende algemene bepalingen (ROZ) benoemd moet worden. De huurder vernietigt artikel 9 van de algemene bepalingen, omdat het ten nadele van haar van de wet afwijkt. De verhuurder betwist dat en doet een tegen verzoek tot goedkeuring van artikel 9 van de algemene bepalingen. De kantonrechter wijst het verzoek van de huurder toe en wijst het tegen verzoek van de verhuurder af. Het hof bekrachtigt de beschikking van de kantonrechter. Het overweegt (onder andere) dat de verhuurder niet meer om goedkeuring van artikel 9 van de algemene bepalingen kon verzoeken nadat de huurder genoemd artikel vernietigd had. De Hoge Raad vernietigt de beschikking van het hof. De Hoge Raad overweegt dat artikel 7:291 lid 3 in navolging van artikel 7A:1629 lid 2 (oud) BW geen tijdstip noemt waarbinnen een verzoek tot goedkeuring van een afwijkend beding gedaan moet worden. Dat betekent dat een dergelijk verzoek ook na het ingaan van de huurovereenkomst gedaan kan worden. Op grond van artikel 7A:1629 lid 2 (oud) BW was een afwijkend beding nietig totdat daaraan goedkeuring verleend was. Dat betekent dat de nietigheid van een beding onder oud recht niet aan het verlenen van goedkeuring in de weg stond. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat met artikel 7:291 BW geen wijziging is beoogd ten opzichte van artikel 7A:1629 lid 2 (oud) BW. Dat betekent volgens de Hoge Raad dat aan een afwijkend beding goedkeuring verleend kan worden nadat het is vernietigd.

De huurder van een woning vordert bij het einde van de huurovereenkomst (onder andere) dat de verhuurder veroordeeld wordt tot betaling van een bedrag van € 6.000 vanwege ongerechtvaardigde verrijking. De huurder voert daartoe aan dat zij herstelwerkzaamheden aan de schuur bij de woning heeft verricht die de verhuurder had moeten verrichten. De verhuurder betwist dat sprake is van ongerechtvaardigde verrijking. De verhuurder voert daartoe aan dat de schuur niet tot het gehuurde behoorde, zodat de huurder ter zake daarvan geen beroep toekomt op het dwingendrechtelijke artikel 7:216 lid 3 BW. Daarnaast voert hij aan dat dat artikellid alleen geldt voor geoorloofde wijzigingen en dat de aan de schuur verrichte werkzaamheden niet geoorloofd waren, omdat in de huurovereenkomst is bepaald dat het de huurder niet is toegestaan aan het gehuurde iets te veranderen zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder, die in dit geval niet is verleend. Dit betekent volgens de verhuurder dat de uitsluiting van de vordering uit ongerechtvaardigde verrijking in artikel 8 lid 3 van de huurovereenkomst in dit geval wel degelijk rechtsgeldig is. Het hof volgt het betoog van de verhuurder. ‘Daargelaten of de schuur tot het gehuurde behoort […] is juist dat de nietigheidssanctie van artikel 7:216 lid 3 BW alleen geldt voor geoorloofde veranderingen en dus niet voor [deze werkzaamheden aan] de schuur, die, naar [de huurder] niet heeft betwist, niet door [de verhuurder] [zijn] geaccordeerd. De contractuele uitsluiting van enig recht op vergoeding daarvoor is dan ook niet nietig. Nu het hof die uitsluiting ook geen oneerlijk beding acht in de zin van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten, komt aan [de verhuurder] een beroep daarop toe. Daarop stuit de vordering uit ongerechtvaardigde verrijking af.’

De huurder van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (Plus) heeft daarin een supermarkt naar de Plus-formule geëxploiteerd. Plus heeft de exploitatie van de supermarkt naar die formule op enig moment gestaakt en exploiteert sindsdien een supermarkt in de bedrijfsruimte zonder een bepaalde formule. De huurder heeft elders in dezelfde plaats een grotere supermarkt naar de Plus-formule geopend. De verhuurder stelt dat de huurder aldus niet voldoet aan de in de huurovereenkomst opgenomen exploitatieverplichting, omdat de supermarkt die de huurder in de bedrijfsruimte exploiteert niet als ‘een reële supermarkt’ gezien zou kunnen worden. De verhuurder vordert in kort geding de ontruiming van de bedrijfsruimte, althans de exploitatie van een supermarkt op gelijkwaardige wijze als voorheen. De voorzieningenrechter wijst de vorderingen af, omdat volgens hem de wijze waarop de huurder de supermarkt op dit moment exploiteert in overeenstemming is met het bepaalde in de huurovereenkomst.

De verhuurder van een woning (een woningstichting) vordert dat de huurovereenkomst ontbonden wordt, dat de huurder tot ontruiming veroordeeld wordt en dat de huurder veroordeeld wordt tot betaling van de boete van € 350 die hij op grond van de bij de huurovereenkomst horende algemene huurvoorwaarden verschuldigd is. De verhuurder voert daartoe aan dat in de woning een (bedrijfsmatige) hennepkwekerij is ontmanteld. De kantonrechter oordeelt dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De kantonrechter overweegt ‘[de verhuurder] heeft een groot en wezenlijk belang bij de instandhouding van haar woningbestand ten behoeve van woningzoekenden. Zij hoeft niet te dulden dat woonruimte deels wordt onttrokken aan de beoogde bestemming. Bovendien heeft [de verhuurder] als sociaal verhuurder een gerechtvaardigd belang bedrijfsmatige hennepteelt in haar huurwoningen tegen te gaan om zo verloedering in de woonomgeving van haar woningbestand te voorkomen. [De huurder] heeft aldus in strijd met art. 7:214 BW gehandeld waarin is bepaald dat een huurder slechts bevoegd is tot het gebruik van de zaak dat is overeengekomen. Dat, zoals [de huurder] stelt, [de huurder] geen enkele schade aan de woning zou hebben berokkend en geen overlast of gevaar zou hebben veroorzaakt doet aan het voorgaande niet af. Daartegenover staan de ingrijpende gevolgen voor [de huurder] wanneer [de huurder] door een ontbinding van de huurovereenkomst en de daaruit voortvloeiende ontruiming niet langer het gebruik van de huurwoning kan voortzetten. Ter gelegenheid van de comparitie van partijen heeft [de huurder] nader toegelicht dat hij sedert twee jaar op doktersvoorschrift ’s nachts slaapt met over mond en neus een zuurstofapparaat. [...] Het door [de huurder] aangevoerde belang is uiteindelijk van onvoldoende gewicht om de toewijzing van de vordering tegen te houden, wel zal de kantonrechter hem een langere termijn voor de ontruiming gunnen zodat hij voldoende tijd heeft om ander onderdak te zoeken. [...] De kantonrechter zal de mededeling van [de huurder] dat hij al twee jaar in de schuldhulpverlening zit en dat hij geen geld heeft opvatten als een verzoek tot matiging van de gevorderde boete omdat de billijkheid dit klaarblijkelijk eist (artikel 6:94 BW). Nu [de huurder], onweersproken, door de strafrechter al een straf opgelegd heeft gekregen en hij verder als gevolg van dit vonnis zijn woning uit moet, eist de billijkheid klaarblijkelijk dat de boete gematigd wordt tot nihil. Een andere opvatting zou er toe leiden dat [de huurder] driemaal “gestraft” zou worden in verband met hetzelfde feitencomplex. Het gevorderde bedrag aan boete zal dus worden afgewezen.’

De verhuurder van een woning (een woningstichting) vordert dat de kantonrechter bepaalt dat de met de huurder overeengekomen huurprijs geldt. De huurcommissie heeft die huurprijs verlaagd vanwege een tikkend geluid in de cv-leidingen. Daardoor is sprake van een ernstig gebrek. De kantonrechter oordeelt eveneens dat sprake is van een ernstig gebrek (een gebrek in de categorie C als bedoeld in het Besluit gebreken dat voorkomt op de aanvullende lijst bij het Gebrekenboek van de huurcommissie). De kantonrechter verlaagt de huurprijs gedurende een bepaalde periode met 40% van de maximale huurprijs.

De verhuurder (een woningstichting) wenst de stortkoker ten behoeve van huisvuil in een flatgebouw af te sluiten nadat daarin asbesthoudend materiaal blijkt te zijn verwerkt. De huurder van een van de woningen waaruit het gebouw bestaat, heeft daar bezwaar tegen. De huurder vordert (onder andere) dat de verhuurder veroordeeld wordt de koker te saneren (herstel van gebrek) en vervolgens open te houden. De verhuurder stelt dat sprake is van dringende werkzaamheden waaraan de huurder zijn medewerking dient te verlenen. De kantonrechter wijst de vordering van de huurder na een afweging van de wederzijdse belangen af. Daarbij weegt zwaar dat het saneren van de stortkoker kostbaar is en dat door het afsluiten van de stortkoker ook voorkomen wordt dat asbest vrijkomt. Het besluit van de verhuurder om onder die omstandigheden te besluiten de stortkoker af te sluiten in plaats van te saneren, is volgens de kantonrechter niet onredelijk.

De huurder van een woning vordert dat de huurprijs verminderd wordt vanwege een gebrek. De woning betreft een door de verhuurder (een woningstichting) in 1998/1999 tot woonruimte verbouwd bedrijfspand. De gevel van de woning bevat veel glas. Daardoor is er bij zonnige temperaturen overwarmte. De kantonrechter benoemt een deskundige die vaststelt dat de zon voor opwarming van de temperatuur zorgt, waarbij de binnentemperaturen zelfs belangrijk hoger kunnen zijn dan de buitentemperatuur. De deskundige stelt voorts vast dat in de woning een ventilatiesysteem ontbreekt dat warme lucht afvoert en koele lucht invoert. Daardoor blijft de temperatuur in de woning ook in de avond- en nachturen hoog. De kantonrechter acht dit in de gegeven omstandigheden een gebrek en verlaagt de huurprijs. De kantonrechter houdt daarbij rekening met de ernst van het gebrek en de tijd van het jaar waarin het gebrek zich openbaart.

De verhuurder van een door V&D geëxploiteerde winkel in Hengelo vordert in kort geding dat V&D veroordeeld wordt tot betaling van de volledige huurprijs. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe. De betreffende verhuurder is geen partij bij de overeenkomst die V&D met de (meeste) verhuurders van haar andere winkels (die zich in het kort geding hebben gevoegd aan de zijde van V&D) heeft gesloten tot een tijdelijke verlaging van de huurprijs ter voorkoming van een faillissement. De verhuurder hoeft niet in te stemmen met een eenzijdige verlaging van de huurprijs, omdat de andere verhuurders daar ook mee hebben ingestemd. ‘Toewijzing van de stellingen van V&D zou tot gevolg kunnen hebben dat andere noodlijdende bedrijven eveneens hun toevlucht zullen nemen tot een drastische verlaging van de maandelijkse huur- of hypotheekverplichting. [...] In Nederland dreigt dan, zo vreest de kantonrechter, een juridische chaos. Enige zekerheid is er voor de verhuurder niet meer. Het gaat ook leiden tot rechtsongelijkheid binnen het huurrecht: particuliere huurders staan ook vaak aan de rand van de afgrond en niet valt in te zien waarom deze categorie huurders dan niet de mogelijkheid zouden hebben om de huur eenzijdig met de helft te verlagen.’

De verhuurder van een bedrijfsruimte heeft de kantonrechter in eerste aanleg verzocht de huurprijs van de ruimte te verhogen. De kantonrechter heeft dat gedaan. De verhuurder is van mening dat de aldus vastgestelde huurprijs hoger dient te zijn. De huurder (Formido) is van mening dat de huurprijs lager dient te zijn. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter gedeeltelijk en bepaalt de huurprijs op een hoger bedrag.

De auteur gaat naar aanleiding van een aantal recente hofuitspraken in op de vraag of de slechte onderhoudstoestand van het gehuurde aanleiding kan zijn om de ingangsdatum van de nader vastgestelde huurprijs op een latere datum te bepalen.

De verhuurder (een woningstichting) vordert de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning op grond dat de huurder haar in strijd met artikel 7:213 en 220 niet in de gelegenheid stelt het noodzakelijke onderhoud aan de woning te verrichten. De woning is namelijk vervuild en compleet volgestouwd met spullen. De huurder vordert in reconventie dat de verhuurder veroordeeld wordt tot het verrichten van de onderhoudswerkzaamheden/het herstel van gebreken aan de woning als gevolg van achterstallig onderhoud. De kantonrechter heeft de vorderingen in conventie toegewezen en die in reconventie afgewezen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter.

De verhuurder (een woningstichting) vordert (onder andere) de ontruiming van een wisselwoning. De verhuurder heeft die woning aan de huurder tijdelijk, voor de duur van de bouw van de nieuwe woning (in Nieuw Crooswijk), ter beschikking gesteld. De huurovereenkomst met betrekking tot de wisselwoning eindigt van rechtswege een maand nadat de verhuurder bij aangetekende brief de nieuwe woning aan de huurder ter beschikking heeft gesteld. De huurder heeft de mogelijkheid de nieuwe woning te accepteren of een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot de wisselwoning aan te gaan (waarbij de huur van de wisselwoning omhoog gaat). De verhuurder heeft de huurder bij aangetekende brief een nieuwe woning ter beschikking gesteld, maar de huurder heeft die woning geweigerd. De huurder heeft ook geweigerd de hogere huurprijs voor de wisselwoning te betalen. De kantonrechter heeft de huurder tot ontruiming veroordeeld. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Het overweegt daartoe dat de huurovereenkomst met betrekking tot de wisselwoning naar zijn aard van korte duur is zodat de huurovereenkomst van rechtswege kon eindigen zonder dat daarvoor een opzegging en/of een beëindigingprocedure vereist zijn. Het verschil tussen de door hem betaalde huur en de huur die de huurder zou moeten voldoen indien hij een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot de wisselwoning aan zou zijn gegaan (hetgeen de huurder weigert) is de huurder tot de datum van ontruiming als schadevergoeding aan de verhuurder verschuldigd.

Een aantal verhuurders van woonruimte in de gereguleerde sector vordert in kort geding (onder andere) dat de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II (deels) buiten werking wordt gesteld, (onder andere) omdat de daarin opgenomen verhuurderheffing in strijd is met artikel 1 van het Eerste Protocol van het EVRM en omdat deze in combinatie met bepaalde maatregelen ten gunste van woningcorporaties leidt tot ongeoorloofde staatssteun aan woningcorporaties. De voorzieningenrechter heeft de verhuurders in eerste aanleg niet-ontvankelijk verklaard, omdat de verhuurderheffing op aangifte moet worden voldaan. Dat betekent dat tegen de voldoening daarvan bezwaar open staat en vervolgens beroep bij de belastingrechter. Er staat aldus een speciale, met voldoende waarborgen omklede rechtsgang open waarin de door de verhuurders naar voren gebrachte bezwaren, naar voren kunnen worden gebracht. Het hof bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter.

De eigenaar van een te koop staande woning verhuurt die woning via een bemiddelingsbureau. De eigenaar lijdt aanzienlijke schade doordat de huurder in de woning een hennepkwekerij heeft geëxploiteerd. De eigenaar vordert daar vergoeding van door het bemiddelingsbureau. De kantonrechter wijst de vordering toe. Hij overweegt daartoe dat het bureau ermee adverteert dat zij grondig onderzoek doet naar de mogelijke huurder terwijl het bureau dat niet heeft gedaan. Het heeft de huurder niet eens in de gaten gehouden. De omstandigheid dat de huurder contant betaalde had voor het bureau aanleiding moeten zijn om de huurder en de woning in de gaten te houden. ‘Het is immers in het huidige maatschappelijke verkeer niet gebruikelijk om de huur contant te betalen.’

De Staat heeft hoger beroep ingesteld tegen het verbod om over te gaan tot ontruiming van de zogenaamde ‘Vluchtgarage’. De Vluchtgarage is in december 2013 gekraakt door een aantal uitgeprocedeerde asielzoekers. De asielzoekers stellen zich op het standpunt dat een gedwongen ontruiming vanwege hun bijzondere positie van uitzichtloosheid als gevolg van het illegale karakter van hun verblijf in Nederland in strijd met de eisen van proportionaliteit in het licht van artikel 8 EVRM is. De Staat betwist dat. De gemeente Amsterdam heeft als eigenaresse volgens de Staat een redelijk belang om tot ontruiming van de Vluchtgarage over te willen gaan gelet op de concrete sloopplannen die zij met de Vluchtgarage heeft. Daarnaast heeft de gemeente Amsterdam inmiddels voorzien in ‘een humanitaire ondergrens door het in het leven roepen van een Bed, Bad en Broodvoorziening’. Het Hof vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter en wijst het verbod om tot ontruiming over te gaan alsnog af. Het overweegt daarbij uitdrukkelijk dat het aldus niet de ogen sluit voor het feit dat uit twee uitspraken van het ECSR volgt dat sprake is van een schending van het Europees Sociaal Handvest.

De verhuurder van een bedrijfsruimte heeft dezelfde ruimte gedurende dezelfde periode aan twee verschillende huurders verhuurd. De ene huurder vordert in kort geding dat de verhuurder tot nakoming van de huurovereenkomst veroordeeld wordt en dat de andere huurder, die de ruimte inmiddels in gebruik heeft, veroordeeld wordt de ruimte te ontruimen. De voorzieningenrechter overweegt dat bij twee botsende aanspraken op huurgenot aansluiting gezocht kan worden bij artikel 3:298 BW. ‘In de memorie van toelichting bij de Invoeringswet worden botsende huurrechten in dit verband expliciet genoemd. Het artikel kan alleen dan naar analogie worden toegepast indien nog geen van beide huurders de zaak in gebruik heeft en er dus sprake is van botsende rechten op nakoming. Zodra de tweede huurder te goeder trouw de zaak in gebruik heeft genomen [...] is de regel van artikel 3:298 BW niet meer van toepassing en ligt het voor de hand de tweede huurder te beschermen. De andere huurder heeft dan geen mogelijkheid meer om zijnerzijds nakoming van de huurovereenkomst [...] af te dwingen. De verhuurder heeft zich immers in de onmogelijkheid gebracht om de zaak aan de andere huurder ter beschikking te stellen.’ Gelet op het voorgaande wijst de voorzieningenrechter de vordering af. De voorzieningenrechter voegt daar (onder verwijzing naar Hoge Raad 23 december 2005, NJ 2006, 33) aan toe dat voor zover de huurder de vordering jegens de andere huurder op onrechtmatige daad baseert, geldt dat het aangaan van een huurovereenkomst terwijl men weet dat de verhuurder daardoor een met een andere huurder gesloten huurovereenkomst schendt, op zichzelf niet onrechtmatig is. Daarvoor is meer vereist.

De gemeente heeft een perceel grond en een woonwagen in gebruik gegeven en vordert in kort geding de ontruiming daarvan. De gemeente beroept zich ter zake op het verstrijken van de duur waarvoor de bruikleenovereenkomst is aangegaan. De gebruiker stelt zich op het standpunt dat geen sprake is van bruikleen, maar van huur. Het hof oordeelt dat de overeengekomen gebruiksvergoeding als een tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW moet worden aangemerkt zodat er van uitgegaan moet worden dat sprake is van huur. De huurovereenkomst is naar haar aard niet van korte duur als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW. Het hof wijst de vordering tot ontruiming af.

De auteurs bespreken naar aanleiding van kritiek op de Warmtewet kort welke verplichtingen de Warmtewet in het leven roept.

De auteur gaat in op de inhoud van de Benzinewet en bespreekt de rechtspraak die daarop betrekking heeft vanaf de invoering van de wet (medio 2005) tot en met begin dit jaar.

De auteur gaat na of de huurbescherming die ten grondslag ligt aan de dwingendrechtelijke regeling rondom de indeplaatsstelling nog recht doet aan de hedendaagse verhoudingen tussen huurder en verhuurder. De conclusie is dat de regeling nog niet aan herziening toe is, maar dat de regeling wel voor verbetering vatbaar is.

De auteurs bespreken de totstandkominggeschiedenis van de regeling rondom het energielabel, de huidige regeling en de toekomstige regeling.

Onder bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW valt tevens ‘een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf’. In de praktijk doet zich met enige regelmaat de vraag voor welke ‘recreatiebedrijven’ wel of niet onder de wettelijke definitie vallen. In dit artikel wordt ingegaan op de wettelijke vereisten waaraan moet zijn voldaan, wil het 290-regime van toepassing zijn en worden enkele knelpunten benoemd die zich in de praktijk voordoen.

Woonoverlast kan zowel via het huurrecht als het bestuursrecht worden aangepakt. In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de juridische mogelijkheden. Er wordt extra aandacht besteed aan een nieuw instrument: de gedragsaanwijzing. De auteurs bepleiten dat dit middel een goede aanvulling is op de andere instrumenten.

In het artikel wordt onderzocht of de keuze van een eisende partij om een kort geding aanhangig te maken bij de voorzieningenrechter in plaats van de – eveneens bevoegde – kantonrechter aan haar kan worden tegengeworpen in het kader van de proceskostenveroordeling. In een recente uitspraak van de Rechtbank Limburg is een verhuurder veroordeeld tot betaling van een groot deel van de proceskosten, omdat de voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat een groot deel van de proceskosten door de verhuurder nodeloos zijn veroorzaakt. De verhuurder had het kort geding ook bij de kantonrechter aanhangig kunnen maken. De huurder zou dan veroordeeld worden tot een lagere proceskostenveroordeling.

Zoals in elke HIP wordt ook in deze aflevering een klassieker uit het huurrecht besproken. Ditmaal het arrest van de Hoge Raad van 8 januari 1999 (NJ 1999, 495) over de vraag of huurders van vakantie- en zomerwoningen huurbescherming toekomt. Besproken zal worden wat de aanleiding voor de procedure was, welke rechtsvraag er ter beantwoording lag en of de uitspraak nog steeds relevant is.