Aflevering 5

De verhuurder van een kantoorpand vordert dat de huurovereenkomst ontbonden wordt vanwege wanbetaling. De huurachterstand bedraagt meer dan een jaar. Het hof bekrachtigt het vonnis waarin de kantonrechter de huurovereenkomst heeft ontbonden. Het verwerpt het verweer van de huurder dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt vanwege de investeringen die de huurder in het pand heeft gedaan. Het hof overweegt dat de huurder het pand in casco staat heeft gehuurd, dat hij zelf heeft bepaald welke investeringen hij daarin heeft gedaan en dat in de huurovereenkomst uitdrukkelijk is bepaald dat de huurder aan het einde van de huurovereenkomst geen recht heeft op enige vergoeding. Ten overvloede merkt het hof nog op dat ‘naar vaste rechtspraak slechts in uitzonderlijke gevallen ruimte is voor vergoeding van verbeteringskosten.’

De verhuurder (een woningstichting) vordert dat de huurovereenkomst met betrekking tot een woonruimte ontbonden wordt en dat bewindvoerder van de huurder veroordeeld wordt tot ontruiming. De verhuurder legt daaraan ten grondslag dat de huurder in strijd met de huurovereenkomst niet zijn hoofdverblijf in de woonruimte heeft, dat hij de woning in strijd met de huurovereenkomst heeft onderverhuurd en dat de onderhuurders overlast veroorzaakt hebben. De bewindvoerder heeft geprobeerd een en ander te relativeren, maar de kantonrechter gaat daar niet in mee en wijst de vorderingen toe.

De verhuurder van een woning vordert in eerste aanleg ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning vanwege overlast en vanwege achterstallig buitenonderhoud. De kantonrechter wijst de vorderingen toe. De huurder vordert in het incident ex artikel 351 Rv dat de tenuitvoerlegging van het vonnis wordt geschorst. Het hof overweegt dat van een juridische of feitelijke misslag geen sprake is, omdat de kantonrechter zelf heeft vastgesteld dat de huurder de woning aan de buitenkant heeft verwaarloosd. Het hof oordeelt desondanks, na afweging van de wederzijdse belangen, dat de tenuitvoerlegging van het vonnis moet worden geschorst. De huurder woont namelijk al twintig jaar in de woning. De overlast speelt in het kader van het incident geen rol. De verhuurder heeft de huurder nooit eerder op het buitenonderhoud aangesproken dan ongeveer een half jaar voor het uitbrengen van de inleidende dagvaarding, terwijl de verhuurder wist dat de woning gedurende twintig jaar steeds verder verwaarloosde. Het hof ziet niet in dat het buitenonderhoud niet kan plaatsvinden terwijl de huurder in de woning blijft en zodoende de uitkomst van de hoofdzaak kan afwachten.

De verhuurder (Unibail) heeft de huurovereenkomst met betrekking tot een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW opgezegd. De verhuurder heeft de opzegging uiteindelijk ingetrokken. De huurder heeft zich er vervolgens op beroepen dat intrekking niet meer mogelijk zou zijn, omdat met de opzegging zou zijn ingestemd. De verhuurder heeft vervolgens in kort geding gevorderd dat het de huurder verboden wordt het gehuurde te ontruimen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter waarbij de vordering van de verhuurder is toegewezen. Het overweegt dat artikel 3:37 lid 5 BW over de intrekking van een verklaring in dit geval niet van toepassing is, maar artikel 6:219 BW (de intrekking van een niet-aanvaard aanbod). Daar komt bij dat artikel 7:297 lid 3 BW er in voorziet dat de verhuurder zelfs nog van huurbeëindiging kan afzien naar aanleiding van het kenbaar gemaakte voornemen van de rechter om de huurder een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toe te kennen.

De huurder van een woning heeft de huurovereenkomst opgezegd. De verhuurder vordert vergoeding van de schade vanwege het niet voldoen aan de opleveringsverplichting. De schade bestaat grotendeels uit de kosten van het binnenschilderwerk en de door dat binnenschilderwerk gederfde huurinkomsten. De kantonrechter wijst de vordering af. Op grond van artikel 7:224 lid 2 BW geldt indien bij aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving van de woning is opgemaakt, dat de huurder wordt verondersteld de woning bij aanvang van de huurovereenkomst in de staat te hebben ontvangen waarin die woning bij het einde van de huurovereenkomst verkeert, tenzij de verhuurder het tegendeel bewijst. De kantonrechter acht de verhuurder daar niet in geslaagd. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Het overweegt: ‘Voor toewijzing van de vordering tot schadevergoeding van [de verhuurder] is, gelet op het door [de huurder] gevoerde verweer, slechts plaats indien [de huurder] toerekenbaar tekort geschoten is in zijn verplichtingen als huurder. [De verhuurder] stelt weliswaar dat daarvan sprake is, maar het hof begrijpt uit hetgeen door [de verhuurder] naar voren is gebracht dat hij aan deze stelling slechts ten grondslag legt dat [de huurder] heeft verzuimd om bij de oplevering aan het einde van de huur de binnenzijde van de woning (geheel) opnieuw te schilderen [...]. Volgens [de verhuurder] volgt die verplichting uit het feit dat de binnenzijde van de woning bij de aanvang van de huur óók pas geschilderd was. Naar het oordeel van het hof kan deze stelling niet worden aanvaard. De enkele omstandigheid dat voorafgaande aan de huuringang de binnenzijde van het gehuurde zou zijn geschilderd betekent nog niet dat [de huurder] gehouden is om, alvorens het gehuurde op te leveren, de binnenzijde van het gehuurde weer opnieuw te schilderen. [De huurder] heeft in dit verband terecht gewezen op het bepaalde in artikel 7:224 lid 2 BW waaruit volgt dat een huurder bij de oplevering van de woning niet hoeft te herstellen hetgeen door ouderdom is beschadigd of teniet gegaan.’

De verhuurder van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW vordert de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde vanwege wanbetaling. Het hof wijst de vordering af. Het overweegt: ‘Vast staat dat er in het verleden sprake is geweest van tekortkomingen in het betalen van de volledige huur (met rente). In zoverre is er in beginsel een bevoegdheid tot ontbinding van de huurovereenkomst. [De huurder] heeft echter met kracht van argumenten betoogd dat er in dit geval redenen zijn om het beroep op de uitzonderingsgrond te aanvaarden. Dit beroep slaagt. Hiertoe wordt als volgt overwogen. Door [de verhuurder] is niet weersproken dat de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zeer ernstige gevolgen hebben voor de zittende (onder)- huurder. Daarnaast staat vast dat de huurachterstand van ruim € 12.000,-- na het arrest in [een eerdere procedure] volledig is betaald, terwijl [de verhuurder] niet eerder dan bij memorie van antwoord een berekening van de verschuldigde rente heeft verschaft. Het niet eerder betalen van de verschuldigde rente kan [de huurder] bij de onderhavige toets dan ook niet worden tegengeworpen. De tekortkoming van [de huurder] wordt in de gegeven omstandigheden betrekkelijk gering geacht, terwijl bovendien de bijzondere aard ervan de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Hier komt bij dat [de verhuurder], afgezien van het door hem (bij comparitie) genoemde gebrek aan vertrouwen, verder niets relevants heeft aangevoerd om hier anders over te oordelen.’

De verhuurder van een perceel (een gemeente) vordert de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. De huurder vordert in (voorwaardelijke) reconventie dat de verhuurder veroordeeld wordt tot betaling van een bedrag van meer dan € 40.000. De huurder legt daaraan ten grondslag dat de verhuurder voor voormeld bedrag ongerechtvaardigd is verrijkt vanwege de door de huurder op het gehuurde gebouwde loods waarvan de verhuurder door natrekking eigenaar is geworden en waarover zij na de beëindiging van de huurovereenkomst vrijelijk kan beschikken (artikel 7:216 juncto 6:212 BW). Het hof wijst de vordering af, omdat partijen in de huurovereenkomst een regeling hebben getroffen op grond waarvan de huurder het gehuurde met de loods daarop in eigendom had kunnen krijgen. De huurder heeft van die regeling geen gebruik gemaakt. Dat betekent dat de vermeende verrijking door de gemeente gerechtvaardigd is en dat dus geen sprake is van ongerechtvaardigde verrijking.

De verhuurder vordert dat de huurder van een garagebox veroordeeld wordt tot betaling van de huurachterstand en tot betaling van de boete van 50% van alle huurtermijnen die verschenen zouden zijn als de huurovereenkomst correct zou zijn nagekomen. De huurder is niet verschenen. De kantonrechter heeft de verhuurder in een tussenvonnis onder verwijzing naar de uitspraak van het Hof van Justitie van 30 mei 2013 naar aanleiding van prejudiciële vragen van het hof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2013:CA1825) over de Richtlijn oneerlijke consumentenbedingen in de gelegenheid gesteld bij akte te reageren op zijn voornemen de boete ambtshalve te matigen. De kantonrechter wijst de vordering tot betaling van de boete af nadat de verhuurder bij akte heeft gereageerd. Daarbij wordt de stelling van de verhuurder dat de Richtlijn oneerlijke consumentenbedingen niet van toepassing zou zijn bij verhuur van een garagebox verworpen. Waar het om gaat, is of de huurder een particulier is of niet.

De verhuurder van een standplaats (een gemeente) vordert de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde vanwege wanbetaling. De kantonrechter heeft de vordering bij verstek toegewezen. De huurder stelt zich in verzet op het standpunt dat sprake is van gebreken. De kantonrechter verwerpt dat standpunt, omdat de huurder niet heeft bewezen dat hij geklaagd heeft over de gebreken. ‘Daarenboven geldt het volgende. Het enkele feit dat het gehuurde behept is met een gebrek betekent nog niet dat [de huurder] om die reden de huur niet hoeft te betalen. Om van zijn verplichting te zijn bevrijd, althans om deze verplichting aan te tasten, dient de huurder, ingevolge artikel 7:207 lid 1 BW een (reconventionele) vordering tot huurprijsvermindering in te stellen. Dat heeft [de huurder] in deze procedure niet gedaan zodat zijn verplichting tot betaling van de maandelijkse huur van € 150,00 is blijven staan.’ De huurder heeft evenmin bewezen dat hij de huurovereenkomst heeft opgezegd.

De makelaar van de verhuurder (een woningstichting) heeft de huurders van woonruimten met een geliberaliseerde huurprijs als bedoeld in artikel 7:247 BW bericht dat de huurprijs met 6,5% verhoogd zal worden. De makelaar heeft de huurders daarbij bericht dat zij daartegen bij de kantonrechter bezwaar kunnen maken. De huurders dienen een verzoekschrift bij de kantonrechter in. De kantonrechter verwijst de zaak om als dagvaardingsprocedure te worden voortgezet. De huurders vorderen op grond van artikel 7:207 lid 1 BW dat de huurverhoging ongedaan gemaakt wordt. De kantonrechter wijst de vordering af. ‘De procedure ex art. 7:207, lid 1 is er niet om, zoals in casu het geval is, een geschil over een verhoging van de huurprijs bij geliberaliseerde huur te beslechten. [...] Dit lost het probleem tussen partijen niet op en de kantonrechter zal daarom ook kort en ten overvloede nog ingaan op de aangezegde en toegepaste huurverhoging [...]. Het gaat bij de verhoging van de huurprijs van geliberaliseerde woonruimte om de vraag of de verhoging marktconform is en redelijk in de verhouding tussen de verhuurder en de huurder (zie ook het al eerder gerelateerde arrest van gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 21 december 2010 [WR 2011/46 en rechtbank Zeeland-West-Brabant d.d. 14 mei 2014, zaaknummer 2291796, CV EXPL 13-5472]). De verhuurders hebben vooralsnog aan de hand van een verklaring van de [makelaar] [...] aangetoond dat de door de verhuurder voorgestelde huurprijs marktconform is. De huurders hebben bij repliek onvoldoende gesteld en/of aangetoond om niet van die verklaring uit te kunnen gaan. [...] Voor de beantwoording van de vraag of de huurprijsverhoging redelijk is in de verhouding tussen de verhuurder en de huurder dient uitgegaan te worden van de specifieke omstandigheden van iedere huurder op zich. Daaronder valt onder andere de financiële draagkracht van de betrokken huurder. De huurders hebben zich in deze procedure slechts in algemene bewoordingen uitgelaten waarom in hun optiek de huurverhoging niet redelijk is, maar geen enkele van de huurders heeft aangegeven waarom de huurprijsverhoging in zijn of haar concrete geval niet redelijk is. De vraag of in de verhouding tussen de verhuurder en de huurder de huurprijsverhoging wel of niet redelijk is, kan dan ook in deze procedure niet worden beantwoord.’ De kantonrechter compenseert vervolgens de proceskosten, omdat de makelaar de huurders op het verkeerde been heeft gezet voor wat betreft de te volgen rechtsgang.

De huurder van een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW (Ahold) vordert dat de huurprijs wordt verlaagd. De kantonrechter volgt het advies van de BHAC en wijst de vordering toe. De verhuurder voert in hoger beroep aan dat het advies van de BHAC niet deugt, onder andere niet omdat de BHAC geen rekening heeft gehouden met het feit dat de verhuurder tevens de (enige) verhuurder is van de andere bedrijfsruimten in het winkelcentrum die als vergelijkingspanden zijn gebruikt. Het hof oordeelt dat het advies van de BHAC niet deugt. Het overweegt: ‘Dat in [het winkelcentrum] slechts één verhuurder actief is, is op zichzelf onvoldoende om te concluderen dat de huurprijzen aan iedere marktwerking onttrokken zijn geweest. [De verhuurder] erkent dat ook voor zover zij heeft aangevoerd dat ten tijde van het aangaan van de huren deze wel op een marktconform niveau worden vastgesteld. Het bijzondere is, volgens [de verhuurder], dat de uiteindelijke verhuurder [...] vanuit met zijn geloofsovertuiging samenhangende overwegingen als beleid hanteert, dat eenmaal overeengekomen huren wel overeenkomstig het contract worden geïndexeerd maar niet anderszins worden verhoogd. Dat beleid hanteert hij ook met betrekking tot de oudste huren, hetgeen tot gevolg heeft dat in het winkelcentrum zeer oude huren op een – niet met het huidige marktniveau corresponderend – laag huurprijsniveau zijn blijven gelden. [De huurder] heeft bij gebrek aan wetenschap betwist dat dit huurbeleid wordt gevoerd, maar die betwisting volstaat niet in het licht van het feit dat haar eigen huur sinds 15 mei 1998 ook nimmer is aangepast. [...] Met [de verhuurder] is het hof van oordeel dat de BHAC deze omstandigheid niet had mogen negeren bij het maken van een keuze voor selectiepanden. [...] De slotsom luidt dat het advies niet volstaat om tot een nadere vaststelling van de huurprijs te komen.’

De huurder van een woning vordert bij verzetdagvaarding te worden ontheven van de veroordeling in een verstekvonnis. Dat verstekvonnis houdt in dat een uitspraak van de huurcommissie niet in stand blijft. De huurcommissie heeft in die uitspraak de huurprijs op 55% van de maximaal redelijke huurprijs op grond van het puntensysteem vastgesteld, omdat in strijd met artikel 7:258 BW een all-in prijs is overeengekomen. De kantonrechter acht toepassing van die sanctie onder verwijzing naar de wetsgeschiedenis en het sinds 1 juli 2014 geldende recht onredelijk, omdat de huurder de verhuurder niet in de gelegenheid heeft gesteld de huurprijs uit te splitsen. De kantonrechter stelt de huurprijs daarom op 75% van de maximaal redelijke huurprijs vast. Dat de exploitatiekosten daardoor hoger zijn dan de huurprijs kan de verhuurder niet baten. De kantonrechter stelt de servicekosten vast op 25% van de maximaal redelijke huurprijs. Dat betekent dat de kantonrechter die sanctie wel onverkort toepast.

De verhuurder (NS Stations) heeft de huurovereenkomst met betrekking tot een café op een station opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. Het hof heeft in een eerder tussenarrest bepaald dat sprake is van dringend eigen gebruik en heeft het tijdstip vastgesteld waarop de huurovereenkomst eindigt. Het hof bepaalt de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten die de verhuurder verschuldigd is op € 35.000. Het volgt daarbij een door de huurder ingebracht rapport op het punt van de verhuiskosten, maar niet op het punt van de inrichtingskosten, omdat die kosten de verhuiskosten overlappen.

De huurder huurt een paardenboerderij voor gebruik als paardenstal, paardenhandelstal en praktijkruimte voor therapie met paarden. Daarnaast heeft de huurder tegen gebruik van een vergoeding een zomerweide in gebruik. Tussen partijen ontstaan problemen. Verhuurder en huurder voelen zich over en weer bedreigd, verhuurder wordt verweten vernielingen aan te richten en de bedrijfsvoering te bemoeilijken, de huurder wordt verweten veel elektra en water te verbruiken en ondeugdelijke elektra en watervoorzieningen te hebben aangelegd. De huurder vordert een groot aantal voorzieningen in kort geding die door de voorzieningenrechter nagenoeg volledig worden toegewezen. Het geschil in hoger beroep is beperkt tot de levering van water en elektra, de toegang van de huurder tot de caravanruimte voor het kunnen afsluiten van water en de toegang van de verhuurder tot het gehuurde. Het hof is voorshands van oordeel dat de verhuurder onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de watervoorziening naar de zomerweide ondergronds had moeten worden aangelegd en dat de elektra voorzieningen ondeugdelijk zijn. Voorts zijn elektra en water voor de activiteiten van de huurder van groot belang zodat de verhuurder overeenkomstig de contractuele verplichting water en elektra heeft te leveren. Het hof legt de door de voorzieningenrechter gegeven veroordeling tot toegang tot de caravanruimte beperkter uit dan waarvan de huurder uitgaat. Die caravanruimte behoort niet tot het gehuurde en de verhuurder mag gelet op de stalling van aan derden toebehorende caravans en kampers waarvoor zij heeft te zorgen verlangen dat toegang onder haar begeleiding wordt gegeven. De huurder is bereid medewerking te verlenen aan het toelaten en verwijderen van caravans en kampers uit de caravanstalling over/via het gehuurde zodat de veroordeling daarop wordt aangepast. De verhuurder wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.

De verhuurder (een woningstichting) vordert de ontbinding van de huurovereenkomst op grond dat de huurders (zijnde een echtpaar) zich niet als goed huurders hebben gedragen. De man is alcoholist en heeft tweemaal brand heeft veroorzaakt. De eerste keer door rokend in slaap te vallen. De tweede keer door het gas van het fornuis open te draaien. Door ingrijpen van een buurvrouw en hulpdiensten is een ontploffing voorkomen. De huurders hebben aldus overlast en hinder veroorzaakt. De kantonrechter wijst de vordering toe ondanks dat de betreffende huurder inmiddels behandeld wordt voor zijn (psychische en verslavings-) problemen. De reden daarvan is het gevaar dat de huurder voor de woning en de andere huurders van de verhuurder veroorzaakt.

De (voormalig) verhuurder van de moeder vordert dat de zoon tot ontruiming van het gehuurde veroordeeld wordt nadat de moeder naar een verzorgingstehuis is verhuisd. De zoon wordt daartoe bij verstek veroordeeld. De zoon stelt in hoger beroep dat hij medehuurder is geworden. De verhuurder verschijnt niet in hoger beroep. Het hof vernietigt het verstekvonnis, omdat niet aangenomen kan worden dat geen sprake is geweest van medehuur. Het hof oordeelt dat de verhuurder moet bewijzen dat er geen sprake is van medehuur, maar omdat de verhuurder in hoger beroep niet is verschenen, komt het hof daar niet aan toe.

De verhuurder van een perceel (de gemeente Rotterdam) en de eigenaar van een naastgelegen perceel vorderen een verklaring voor recht dat de (voormalige) huurder van het perceel aansprakelijk is vanwege bodemverontreiniging. Op grond van het bepaalde in artikel 7A:1599 (oud) BW wordt vermoed dat het gehuurde in goede staat aan de huurder ter beschikking is gesteld als bij aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving is opgemaakt. De huurder dient het gehuurde in dat geval in goede staat aan de verhuurder ter beschikking te stellen bij het einde van de huurovereenkomst, tenzij de huurder bewijst dat het gehuurde niet in goede staat aan hem ter beschikking is gesteld. Het hof oordeelt dat de huurder daar niet in is geslaagd en bekrachtigt het vonnis in eerste aanleg op grond waarvan voor recht is verklaard dat de huurder aansprakelijk is jegens de verhuurder. Het hof bekrachtigt het vonnis eveneens (grotendeels) voor wat betreft het oordeel dat de huurder tevens aansprakelijk is jegens de eigenaar van het naastgelegen perceel. Die eigenaar heeft bewezen dat de verontreiniging door de huurder is veroorzaakt.

De huurder en de verhuurder twisten over het antwoord op de vraag of het gehuurde kwalificeert als woon- of als bedrijfsruimte. Het hof overweegt ‘als het erom gaat te bepalen of een huurovereenkomst betrekking heeft op woonruimte of op bedrijfsruimte waarop artikel 7:290a BW van toepassing is, is het te hanteren criterium dat de overeenkomst alleen dan niet wordt geacht betrekking te hebben op woonruimte als de partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan dat het gehuurde in overwegende mate voor een ander doel dan wonen zou worden gebruikt. Dit laatste was hier niet het geval’. Het hof acht de huurder namelijk geslaagd in het opgedragen bewijs. ‘Bekendheid en toestemming van de toenmalige bestuurder van [de verhuurder], [X] sr., met het voornemen van [de huurder] in het gehuurde te gaan wonen en met de verbouwing van het gehuurde tot woonruimte, zijn uit die verklaringen in (ruim) voldoende mate af te leiden.’

Voor de heffing van omzetbelasting (btw) is verhuur van een onroerende zaak in beginsel vrijgesteld; andersoortige prestaties zijn daarentegen in beginsel belast. De ene keer is een vrijgestelde verhuur gunstig: er is geen btw-verschuldigd. De andere keer is een vrijgestelde verhuur ongunstig: door een btw-vrijgestelde verhuur wordt de verhuurder niet aftrekgerechtigd. Afhankelijk van de btw-status van de klanten, die mogelijk wel aftrekgerechtigd zijn, werkt zoiets kostprijsverhogend uit. Het financiële belang is groot: een verschil van 21%! Een belangrijke vraag is dus: hebben we te maken met verhuur ... of iets anders?

Dit artikel beschrijft kort de totstandkoming van het nieuwe model huurovereenkomst voor bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW ervan en zoomt in op de inhoud van de onderhoudsverdeling en demarcatielijst in dat model.

Met ingang 1 januari 2008 geldt het Besluit energieprestatie gebouwen en de daarbij behorende Regeling energieprestatie gebouwen. Op grond hiervan moeten eigenaren van gebouwen een energieprestatiecertificaat hebben of verstrekken bij oplevering, verkoop of verhuur van een gebouw. Op 1 januari 2015 is het Besluit tot wijziging van het Besluit energieprestatie gebouwen in werking getreden. Een belangrijk doel van dit besluit is om een sanctiestelsel te verbinden aan de verplichting om een energieprestatiecertificaat – welke term bij dit besluit is vervangen door energielabel – van een gebouw te overhandigen bij oplevering, verkoop of verhuur van een gebouw. In dit artikel wordt nader ingegaan op de regels omtrent het energielabel die gelden sinds 1 januari 2015.

Classic: het arrest van de Hoge Raad van 16 mei 1986, NJ 1986/779 (Zunder/Woningbouwvereniging Volksbelang; Buitenschilderwerk-arrest) over wanneer de verhuurder het recht heeft om wijzigingen en/of renovaties aan het gehuurde te realiseren.