Aflevering 6

De verhuurder (een gemeente) heeft ‘de exploitatie van het buffet’ in een multifunctioneel complex (een dorpshuis) verhuurd. De huurovereenkomst is met wederzijds goedvinden beëindigd met ingang van 1 januari 2013 vanwege de economische crisis. De huurder heeft het gehuurde op 1 januari 2013 niet ontruimd. De verhuurder vordert de ontruiming. De huurder stelt primair dat het gehuurde kwalificeert als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW en beroept zich op vernietiging van de beëindigingsovereenkomst, omdat die, in strijd met het bepaalde in artikel 7:293 lid 3 BW, tegelijk met een wijziging van de huurovereenkomst zou zijn aangegaan. Het hof gaat daar niet in mee. Het overweegt ‘met de [de verhuurder] is het hof [...] van oordeel dat [een] situatie [als bedoeld in artikel 7:293 lid 3 BW] zich in dit geval niet voordoet, omdat [de huurder] op 30 augustus 2012 al verzekerd was van het recht op huurgenot. De huurovereenkomst had op dat moment immers al meer dan tien jaar geduurd en was al twee keer voor bepaalde tijd voortgezet. De overeenkomst van 1 september 2010 expireerde per 1 september 2011 niet automatisch door het enkele verloop van de huurtijd en is evenmin opgezegd (vergelijk 7:300 lid 2 BW), maar in plaats daarvan stilzwijgend voortgezet. Artikel 7:230 BW bepaalt dat in zo’n geval de overeenkomst, ongeacht de tijd waarvoor zij was aangegaan, voor onbepaalde tijd wordt verlengd, tenzij van een andere bedoeling blijkt. [...] De [verhuurder] heeft dan ook terecht betoogd dat de huurovereenkomst van 30 augustus 2012 niet zozeer nodig was om het recht van [de huurder] op huurgenot vast te stellen, maar met name om met terugwerkende kracht een (onverplichte) tijdelijke wijziging van de berekening van de huurprijs vast te leggen. Voor zover [de huurder] al gevolgd zou moeten worden in diens stelling dat artikel 7:290 BW op de huurrelatie tussen hem en de Gemeente van toepassing is, leidt dat dus niet tot het door hem gewenste resultaat. Artikel 7:293 lid 3 BW stond niet aan het sluiten van de beëindigingsovereenkomst in de weg.’ Het hof voegt daar aan toe dat voor zover de huurder gevolgd zou moeten worden in zijn stelling dat artikel 7:230a BW op de huurovereenkomst van toepassing zou zijn, het beroep van de huurder op vernietiging ook niet zou slagen. De huurder grondt dat beroep op dwaling, maar daar is volgens het hof geen sprake van.

Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter waarbij een huurovereenkomst met betrekking tot een woning is ontbonden en de huurder tot ontruiming van de woning is veroordeeld. De huurder heeft de betaling van de huur volledig opgeschort (een vol jaar) vanwege overlast door buren. De verhuurder (een woningstichting) ontvangt ook overlast-meldingen over de huurder. De gestelde overlast is volgens het hof geen reden om de betaling van de huur volledig op te schorten. De reconventionele vordering tot huurprijsvermindering vanwege de overlast is eerst bij dupliek in eerste aanleg en daarmee te laat (artikel 137 Rv) ingesteld.

De verhuurder (een woningstichting) vordert dat de huurovereenkomst met betrekking tot een woonruimte wordt ontbonden vanwege wanbetaling en dat de huurder tot betaling van de huurachterstand veroordeeld wordt. De huurder wordt bij verstek veroordeeld. De huurder stelt in verzet (onder andere) dat hij onder bewind is gesteld en dat de verhuurder dus niet-ontvankelijk jegens hem is. De kantonrechter vernietigt het tegen de huurder gewezen vonnis en wijst de vorderingen alsnog toe tegen de bewindvoerder (die ter comparitie is verschenen). De kantonrechter overweegt dat de huurder onder bewind is gesteld na het uitbrengen van de dagvaarding. De kantonrechter vervolgt: ‘Uit de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2014:525) volgt dat bij beantwoording van de vraag tegen wie de vordering ingesteld dient te worden van belang is of de eisende partij voor/bij dagvaarding wist of behoorde te weten dat er sprake was van bewind. En indien de eisende partij niet wist van het bewind de redelijke belangen van de eisende partij en het belang van een vlot verlopend rechtsverkeer vergen dat het bewind niet aan de eisende partij kan worden tegengeworpen. In dit geval is de dagvaarding op 14 november 2014 uitgebracht en diende [huurder] op 4 december 2014 te concluderen voor antwoord. Niet valt in te zien dat van een eisende partij mag worden verwacht dat zij tot aan de eerst dienende dag controleert of haar wederpartij onder bewind is gesteld. De verstekprocedure is dan ook rechtsgeldig verlopen.’

De verhuurder (Excelsior) vordert in kort geding dat de huurder van een aantal ruimten in het stadion veroordeeld wordt tot ontruiming. De huurder beroept zich op de huur/exploitatieovereenkomst. De ruimten die op grond daarvan in gebruik zijn gegeven, kwalificeren volgens hem als bedrijfsruimten in de zin van artikel 7:290 BW. De verhuurder betwist dat. De overeenkomst kwalificeert volgens haar als een overeenkomst van opdracht en voor zover sprake zou zijn van een huurovereenkomst, is geen sprake van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, omdat geen sprake is van een voor het publiek toegankelijk lokaal. De voorzieningenrechter wijst de vordering af. Volgens hem valt geenszins uit te sluiten dat de overeenkomst kwalificeert als een huurovereenkomst die betrekking heeft op bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, omdat (in ieder geval) een deel van de in gebruik gegeven ruimten wel degelijk voor het publiek toegankelijk zijn. Als dat niet zo zou zijn, zou het bepaalde in artikel 7:230a BW aan toewijzing van de vorderingen in de weg staan.

De verhuurder (bedrijfspensioenfonds metaal en techniek) vordert (onder andere) de ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een bedrijfsruimte vanwege wanbetaling. De huurachterstand bedroeg drie maanden. De kantonrechter wijst de vordering af. ‘Vast staat dat op het moment dat [de verhuurder] de vordering ter incasso uit handen gaf, de huurachterstand drie maanden bedroeg. Vast staat voorts dat er op de datum van de eerste sommatie door de gemachtigde van [de verhuurder] en op de dag van dagvaarding geen huurachterstand meer bestond; de verhuurder vordert ook geen betaling van enige huurachterstand. Afgezien van het feit dat er [...] geen regel van wet of jurisprudentie bestaat die meebrengt dat een huurachterstand van drie maanden of meer altijd (en eentje van minder dan drie maanden nooit) de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van de huurder tot ontruiming rechtvaardigt, stelt de kantonrechter vast dat de op de datum van dagvaarding bestaande huurachterstand – die over het algemeen bepalend is voor toewijzing of afwijzing van die vordering – de beslissing tot ontbinding en ontruiming niet kan dragen. Nu is het wel zo dat, naar de verhuurder terecht aanvoert, in het algemeen een latere onberispelijke nakoming een eerdere tekortkoming en het ontbinding rechtvaardigende karakter daarvan niet wegneemt, maar in de omstandigheden van dit geval moet anders worden geoordeeld. [De huurder] huurt ter plaatse reeds sinds 1993 en drijft daar een onderneming waarvan de aandeelhouders voor hun inkomen afhankelijk zijn. [De huurder] heeft onweersproken gesteld dat haar tijdelijke betalingsonmacht, met name in 2014, de periode die [de verhuurder] nu in het bijzonder aan haar vordering ten grondslag legt, werd veroorzaakt door bijzondere omstandigheden [...]. Deze situatie is thans beëindigd en sedertdien is [de huurder] in een betrekkelijk korte periode [...] “bij” geraakt met haar betalingen.’ De kantonrechter overweegt ten aanzien van de door de verhuurder gevorderde boetes op grond van de bij de huurovereenkomst horende algemene bepalingen ROZ: ‘Vast staat dat de huurder de huurprijs m.b.t. 11 maanden in 2014 onbetaald heeft gelaten en dat de boeterente van 2% per maand over de perioden van achterstalligheid de € 300 niet te boven gaat. De verhuurder meent dat voor elke maand huur over elke maand dat deze niet is betaald € 300 aan boete verschuldigd is, de huurder meent dat voor elke maand slechts eenmaal € 300 verschuldigd is, ongeacht de duur van het verzuim. De kantonrechter volgt de interpretatie van de huurder. Achter het onderstreepte woord per in bovenstaand citaat moet worden gelezen: “achterstallige”, in de plaats van dat na kalendermaand moet worden gelezen: “dat niet betaald is”. Dat laatste zullen partijen bij het aangaan van de overeenkomst niet hebben beoogd. De interpretatie van de verhuurder zou althans tot onaanvaardbaar hoge boetes in relatie tot de hoogte van de huurprijs leiden, hetgeen in zoverre grond vormt tot vernietiging van het beding althans voor het oordeel dat de verhuurder de huurder daaraan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet kan houden.’

Gedaagde heeft op basis van een begeleidings- en een gebruikersovereenkomst gewoond in een woning die door eiseres (Iriszorg) wordt gehuurd van een woningcorporatie (Portaal). Eiseres heeft de begeleidingsovereenkomst en de gebruikersovereenkomst opgezegd, omdat gedaagde niet meewerkt aan de begeleiding. Gedaagde weigert de woning te ontruimen. Gedaagde stelt daartoe dat sprake is van een reguliere huurovereenkomst en maakt aanspraak op huurbescherming. Eiseres betwist dat. Eiseres stelt dat zij gedaagde na opzegging in de woning heeft gedoogd en dat dat thans niet meer van haar gevergd kan worden, omdat gedaagde voor problemen in en om de woning blijft zorgen. Eiseres vordert in kort geding de ontruiming van de woning. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe (met een termijn van één maand), omdat van eiseres bij deze stand van zaken niet meer gevergd kan worden dat zij gedoogt dat het gebruik van de woning wordt voortgezet terwijl die woning eigenlijk bestemd is voor haar cliënten.

De verhuurder (Brand Bierbrouwerij) vordert in kort geding de ontruiming van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW vanwege wanbetaling. De huurachterstanden zijn ‘aanzienlijk’ geweest. De kantonrechter wijst de vordering toe. De huurder loopt de huurachterstand gedurende het hoger beroep in. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter. Het overweegt dat sprake is van ‘substantiële tekortkomingen’, maar ook dat de ontruiming in kort geding gelet op de verstrekkende gevolgen daarvan gelet op de belangen over en weer niet toewijsbaar is. De huurder is voor de broodwinning afhankelijk van het gehuurde terwijl het belang van de verhuurder uitsluitend een financieel belang is dat gering is nu de huurachterstand is ingelopen.

De huurder (een stichting) huurt een stuk onbebouwde grond ten behoeve van een wijkboerderij. De verhuurder (de gemeente) zegt de huurovereenkomst op vanwege een ernstige bestuurscrisis binnen het bestuur van de huurder. De kantonrechter heeft de huurder tot ontruiming veroordeeld. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Het overweegt dat sprake is van huur van onbebouwde grond ‘zodat daarop geen bijzondere vorm van huurbescherming of ontruimingsbescherming van toepassing is. [...] In een dergelijk geval geldt de door de Hoge Raad in een serie arresten uitgezette lijn, die inhoudt dat de opzeggingsbevoegdheid niet alleen wordt begrensd door het bepaalde in artikel 3:13 BW [...] maar ook door de eisen van redelijkheid en billijkheid die in verband met de aard en de inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat.’

De verhuurder van een bedrijfsruimte vervangt de sloten na voortijdig vertrek van de huurder en vordert in deze procedure (onder andere) betaling van de huur en de boete tot aan de datum waarop de huurovereenkomst door het verstrijken van de duur zou zijn geëindigd. Het hof wijst de vordering toe. Het overweegt ‘Wat in werkelijkheid is gebeurd, is dat [de huurder], die, zoals gezegd, geen enkel belang hechtte aan de voortzetting van het gebruik van het gehuurde, kennelijk de vervanging van de sloten van het gehuurde heeft aangegrepen om onder haar betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst uit te komen. Zij heeft nooit alsnog om toegang of om sleutels gevraagd. Dat had zij echter wel behoren te doen. Onder normale omstandigheden, dat wil zeggen: als een huurder feitelijk gebruik maakt van het gehuurde, althans niet heeft laten blijken het gehuurde niet langer te willen gebruiken, zal de vervanging van de sloten van het gehuurde door de verhuurder waardoor de huurder geen toegang meer heeft tot het gehuurde, een vorm van wanprestatie zijn die meebrengt dat de verhuurder onmiddellijk in verzuim is en die de ontbinding van de huurovereenkomst in beginsel rechtvaardigt. In de uitgeklede huurverhouding die na de verhuizing van [de huurder] tussen partijen nog bestond, is dat echter niet het geval. Hier was een ingebrekestelling vereist. Bovendien rechtvaardigde het handelen en nalaten van [de verhuurder] onder de beschreven omstandigheden hoe dan ook de ontbinding [door de huurder] van de huurovereenkomst niet.’ Omgekeerd moet het de verhuurder vanwege het vertrek van de huurder en de latere ontbinding volstrekt helder zijn geweest dat de huurder in ieder geval beoogde de huurovereenkomst te beëindigen. Het ontbreken van een schriftelijke opzegging kan de huurder dan ook niet worden tegengeworpen.

De kantonrechter heeft in eerste aanleg de huurovereenkomst met betrekking tot een bedrijfsruimte ontbonden, omdat de huurder tijdelijk een geringe huurachterstand had. De huurder had die achterstand tijdens de comparitie al aangezuiverd. De verhuurder legt het vonnis ten uitvoer. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter. Het overweegt dat de door tijdelijke betalingsonmacht ingegeven tekortkoming in de nakoming van de huurbetalingsverplichtingen wegens haar geringe betekenis de ontbinding van de huurovereenkomst met haar ingrijpende gevolgen in dit geval niet rechtvaardigt. De reconventionele vordering van de huurder tot vergoeding van de door de ontruiming geleden schade (nader op te maken bij staat) wordt toegewezen.

De huurder van een bedrijfsruimte geeft per e-mail aan de verhuurder aan de huurovereenkomst te ‘willen stoppen’. De huurder ontruimt vervolgens de bedrijfsruimte. De verhuurder vordert dat voor recht verklaard wordt dat de huurovereenkomst doorloopt, omdat de huurovereenkomst niet is opgezegd op de in de huurovereenkomst bepaalde wijze (deurwaardersexploot/aangetekende brief). De kantonrechter wijst de vordering af. ‘De kantonrechter is van oordeel dat uit de e-mail van [gedaagde] van 3 januari 2014 onmiskenbaar is af te leiden dat [gedaagde] de huurrelatie wenste te beëindigen [...]. Kennelijk wilde [gedaagde] de huurovereenkomst onmiddellijk beëindigen. Naar aanleiding van bedoelde mail heeft [de verhuurder] telefonisch contact opgenomen met [de huurder] [...]. [De verhuurder] heeft ter comparitie verklaard dat hij [de huurder] toen heeft gezegd dat hij de huur niet onmiddellijk kon opzeggen, omdat het huurcontract nog een jaar doorloopt tot 1 februari 2015. [...] [De huurder] heeft zich daarbij neergelegd en zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst tot 1 februari 2015 voldaan. [De verhuurder] heeft ter comparitie bevestigt dat het hem duidelijk was dat [de huurder] de huurovereenkomst wilde opzeggen. [De verhuurder] heeft [de huurder] in het gesprek [...] noch op enig ander moment erop gewezen dat [de huurder] gehouden was (opnieuw) op te zeggen tegen [...] met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden noch dat een opzegging bij aangetekende brief of deurwaardersexploot werd verlangd. [...] Onder deze omstandigheden was het voor [de verhuurder] volstrekt duidelijk, althans had dat moeten zijn, dat [de huurder] de huurovereenkomst wenste te beëindigen tegen de zo vroegst mogelijke datum [...]’.

De kantonrechter heeft de huurovereenkomst tussen de verhuurder (een woningstichting) en de huurder ontbonden en de huurder en (de bewindvoerder van) haar zoon tot ontruiming veroordeeld. De huurder vordert in het onderhavige executie kort geding dat de ten uitvoerlegging van het vonnis wordt geschorst, althans zolang nog niet op het hoger beroep is beslist. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe op voorwaarde dat de huurder het aan de verhuurder verschuldigde voldoet. De voorzieningenrechter overweegt daartoe dat de huurder bij ten uitvoerlegging in een noodtoestand zal geraken aangezien zij terminaal is en minder dan een jaar te leven heeft. Hij voegt daar aan toe dat er strikt genomen geen sprake is van een nieuw feit dat tijdens de procedure bij de kantonrechter nog net bekend was. De schorsing betekent dat ook de zoon de woning niet hoeft te ontruimen, zij het in beginsel slechts voor de duur van de schorsing.

De verhuurder verhuurt een horecagelegenheid en levert de inventaris in huurkoop aan de huurder. De verhuurder levert niet alle overeengekomen inventaris. Het hof oordeelt dat de tekortkoming de ontbinding van de huurkoopovereenkomst rechtvaardigt en daarmee, vanwege de samenhang, van de huurovereenkomst.

De gewezen huurster van een woning verzoekt op de voet van artikel 287b lid 1 Fw dat het de (voormalige) verhuurder (een woningstichting) verboden wordt het vonnis tot ontruiming ten uitvoer te leggen. De rechtbank schorst de tenuitvoerlegging voor vier maanden, omdat de voormalige huurster een fulltime baan aangeboden heeft gekregen via het uitzendbureau. Daardoor heeft de voormalige verhuurder de garantie dat er voldoende middelen zijn om aan de lopende huurtermijnen te voldoen.

De verhuurder (een woningstichting) vordert dat de bewindvoerder veroordeeld wordt tot ontruiming van de door de huurder gehuurde woning. De verhuurder baseert de vordering op het feit dat zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden heeft op grond van artikel 7:231 lid 2 BW, nadat de burgemeester na een politie-inval de woning op grond van de Opiumwet heeft gesloten voor de duur van zes maanden. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter, omdat voorshands niet is gebleken dat het besluit van de burgemeester in de bestuursrechtelijke procedure geen stand zal houden. Het verwerpt de stelling van de bewindvoerder dat de verhuurder pas tot ontbinding over kan gaan nadat de beslissing in die procedure onherroepelijk is geworden.

De verhuurder van een woning vordert in kort geding de ontruiming daarvan, omdat de huurder de woning via Airbnb meerdere malen heeft onderverhuurd. Dat is in strijd met de wet en de bij de huurovereenkomst horende algemene bepalingen. De kantonrechter wijst de vordering toe en verwerpt daarbij het beroep van de huurder op de vernietiging van alle algemene bepalingen, omdat het daarin opgenomen boetebeding een oneerlijk (consumenten)beding zou zijn. Daargelaten dat de nietigheid van het boetebeding niet maakt dat ook de andere algemene bepalingen nietig zijn, is onderverhuur van de woning niet alleen in strijd met de algemene bepalingen, maar ook met de wet. Ook het beroep van de huurder op het feit dat hij slechts incidenteel zou onderverhuren en dat hij dat zou doen vanwege geluidsoverlast die door de verhuurder veroorzaakt wordt, wordt verworpen door de kantonrechter. Uit de recensies op Airbnb volgt dat de woning veel meer dan incidenteel is verhuurd en ook dat geen van de huurders over geluidsoverlast heeft geklaagd.

De verhuurder (een woningstichting) vordert in kort geding dat de huurder van een woning tot ontruiming veroordeeld wordt. De verhuurder baseert de vordering primair op de opzegging van de huurovereenkomst door de huurder en subsidiair op ontbinding vanwege wanprestatie wegens verboden onderverhuur via Airbnb. De kantonrechter wijst de vordering af. De kantonrechter sluit niet uit dat de rechter in een bodemprocedure de opzegging vernietigbaar acht vanwege een wilsgebrek. De verhuurder heeft de huurder na de ontdekking van de verboden onderverhuur namelijk voor de keuze gesteld om op te zeggen of in kort geding gedagvaard te worden. De verhuurder heeft de huurder daarbij niet in de gelegenheid gesteld die keuze te overdenken. De kantonrechter sluit ook niet uit dat de rechter in een bodemprocedure oordeelt dat de wanprestatie de ontbinding niet rechtvaardigt. Daarbij acht hij van belang dat de omvang van de onderverhuur gering is en voorts dat het publieke debat over de (oon)wenselijkheid van onderverhuur via Airbnb nog in volle gang is.

De huurder van een woonruimte op de begane grond van een bedrijfsverzamelgebouw vordert dat de verhuurder veroordeeld wordt de ramen van de ruimten die grenzen aan de door hem gebruikte binnenplaats te voorzien worden mat glas. De verhuurder vordert in reconventie dat de huurder veroordeeld wordt te gehengen en te gedogen dat ook de andere gebruikers van het gebouw de betreffende binnenplaats (mede) gebruiken. Het hof wijst de vorderingen van de huurder af. Het overweegt dat niet vast is komen te staan dat de huurder met de (voormalige) verhuurder van het gebouw een exclusief gebruiksrecht van de betreffende binnenplaats is overeengekomen. De omstandigheid dat de Huurcommissie de aanwezigheid van de binnenplaats in de beoordeling heeft meegenomen, maakt dat niet anders. Gelet op het feit dat niet is vast komen te staan dat sprake is van een exclusief gebruiksrecht, faalt ook het beroep van de huurder op schending van zijn privacy.

De kantonrechter heeft in eerste aanleg de huurovereenkomst ontbonden en de huurders tot ontruiming van de woning veroordeeld nadat de huurders de betaling van de huur vanwege gebreken aan de woning volledig hadden opgeschort. De kantonrechter heeft de huur vanwege de gebreken met 25% verlaagd. De huurders hebben in hoger beroep in een incident tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis van de kantonrechter verzocht. Het hof wijst de vordering in het incident toe, omdat de Huurcommissie de huur inmiddels met 60% heeft verlaagd. De verhuurder heeft in de uitspraak van de Huurcommissie berust. Daardoor kan het vonnis van de kantonrechter niet ongewijzigd in stand blijven. Het hof acht niet ondenkbaar dat de gebreken aan de woning zo ernstig zijn dat volledige opschorting van de huur mogelijk gerechtvaardigd was. De belangen van de huurders om de bewoning te kunnen voortzetten in afwachting van de uitkomst in hoger beroep wegen aldus zwaarder dan de belangen van de verhuurder bij tenuitvoerlegging van het vonnis van de kantonrechter.

De verhuurder (een woningstichting) vordert vooruitlopend op de in een bodemprocedure te vorderen beëindiging op grond van dringend eigen gebruik, in kort geding dat een huurder tot ontruiming veroordeeld wordt. De verhuurder voert daartoe aan dat zij de huurovereenkomst heeft opgezegd vanwege een voorgenomen sloop van het complex waarvan de woning deel uitmaakt vanwege de slechte bouwkundige staat van het complex. De kantonrechter wijst de vordering af. Hij overweegt dat geen sprake is van spoedeisend belang aangezien er (onder andere) nog geen sloopmelding is gedaan. Daar komt bij dat de huurder na de opzegging van de huurovereenkomst onverwijld heeft laten weten dat hij niet met de opzegging instemt. De verhuurder heeft desondanks geen vordering tot beëindiging ingesteld. ‘Door de ontruimingsvordering nu eerst in te stellen wil [de verhuurder] een ontruimingsmogelijkheid creëren zonder dat de bodemrechter daar aan te pas komt, zulks terwijl zij eerder een afwachtende houding heeft ingenomen door niet terstond gevolg te geven aan het bepaalde in artikel 7:272 lid 2 Rv. Dit is een gekunstelde weg. De kantonrechter wijst erop dat artikel 7:272 lid 1 BW meebrengt dat een beslissing op een vordering als bedoeld in artikel 7:272 lid 2 BW niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard kan worden, hetgeen op een extra bescherming van de huurder duidt.’ De kantonrechter overweegt ten overvloede ‘Weliswaar heeft [de huurder] de eerste slag van [de verhuurder] gewonnen, doch dat betekent nog niet dat [de huurder] tot in lengte van dagen kan blijven zitten op zijn huidige stek. [De huurder] kan zijn ogen niet (blijven) sluiten voor het feit dat inmiddels 98 van de 100 woningen leeg en ontruimd zijn en dat uiteindelijk ook zijn woning aan de sloophamer ten prooi zal vallen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter voldoende aanknopingspunten gehoord dat partijen in goed onderling overleg tot een voor beide partijen bevredigende oplossing kunnen komen. In dat kader refereert de kantonrechter aan de verklaring van [de huurder] ter zitting dat wanneer er een voor hem passend huis beschikbaar is, hij wel wil verhuizen.’

De verhuurder (een woningstichting) vordert vooruitlopend op de in een bodemprocedure te vorderen beëindiging op grond van dringend eigen gebruik, in kort geding dat een 94-jarige huurder tot ontruiming veroordeeld wordt. De verhuurder voert daartoe aan dat zij de huurovereenkomst heeft opgezegd vanwege een voorgenomen sloop van het complex waarvan de woning deel uitmaakt vanwege de slechte bouwkundige staat van het complex. De kantonrechter wijst de vordering af, omdat de verhuurder de huurovereenkomst niet heeft opgezegd jegens de medehuurder van de huurder. Dat betekent dat als de vordering jegens de huurder al toegewezen zou worden, de verhuurder het complex nog niet kan slopen. De kantonrechter overweegt (ook hier) ten overvloede ‘Weliswaar heeft [de huurder] de eerste slag van [de verhuurder] gewonnen, doch dat betekent nog niet dat [de huurder] tot in lengte van dagen kan blijven zitten op zijn huidige stek. [De huurder] kan zijn ogen niet (blijven) sluiten voor het feit dat inmiddels 98 van de 100 woningen leeg en ontruimd zijn en dat uiteindelijk ook zijn woning aan de sloophamer ten prooi zal vallen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter voldoende aanknopingspunten gehoord dat partijen in goed onderling overleg tot een voor beide partijen bevredigende oplossing kunnen komen. In dat kader refereert de kantonrechter aan de verklaring van [de huurder] ter zitting dat wanneer er een voor hem passend huis beschikbaar is, hij wel wil verhuizen.’

De opvolgend verhuurder van een woning met stallen en schuur heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. Zij voert daartoe aan dat zij vanwege haar financiële situatie bij haar ouders woont, dat zij daar haar paarden niet kan stallen en dat de huuropbrengsten niet opwegen tegen de aan de woning verbonden kosten. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter waarbij de vordering is afgewezen. Het neemt daarbij veronderstellenderwijs aan dat sprake is van dringend eigen gebruik. Ook dan dient de vordering te worden afgewezen, omdat de belangen van de (mede)huurder en zijn echtgenote zwaarder wegen dan dat van de verhuurder. Zij wonen (zeer) geruime tijd in de woning en houden daarin (eveneens zeer) geruime tijd paarden. Zij zouden gelet op hun inkomen geen passende woonruimte kunnen verkrijgen waarbij zij hun paarden tevens zouden kunnen stallen. Daar staat tegenover het belang van de verhuurder die de woning in verhuurder staat heeft gekocht en die alleen is en die al op veel plaatsen heeft gewoond met als gevolg dat het voor haar niet onmogelijk zal zijn een andere woning te vinden.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat de verhuurder (Hoog Catharijne) de huurovereenkomst terecht heeft opgezegd op grond van dringend eigen gebruik (renovatie van winkelcentrum Hoog Catharijne). De kantonrechter oordeelt in dit vonnis (na bespreking van de verschillende posten) dat de verhuurder een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten verschuldigd is van € 40.000 onder de voorwaarde dat de huurder (Xenos) naar het gerenoveerde winkelcentrum verhuist of binnen zes maanden na de ontruiming verhuist binnen een straal van 1,5 km van het winkelcentrum.

De hoofdhuurder, een uitzendbureau voor Poolse werknemers, huurt drie appartementen (zelfstandige woonruimten) ten behoeve van die werknemers op basis van één hoofdhuurovereenkomst. De hoofdhuurder heeft de hoofdhuurovereenkomst opgezegd, waarna een van de onderhuurders weigert één van de appartementen te ontruimen. Op verzoek van de betreffende onderhuurder heeft de Huurcommissie (onder andere) bepaald dat de huurprijs niet redelijk is. De hoofdhuurder betaalt de volgens de Huurcommissie te veel betaalde huur aan de onderhuurder. De hoofdhuurder vordert in deze procedure (in conventie) dat de hoofdverhuurder veroordeeld wordt de te veel betaalde huur aan haar terug te betalen. Onder verwijzing naar Hoge Raad 20 september 1985, NJ 1986, 260 (Zonshofje I) oordeelt de kantonrechter dat zowel op de onderhuurovereenkomst als op de hoofdhuurovereenkomst de regels voor verhuur van woonruimte van toepassing zijn. De kantonrechter oordeelt voorts dat de hoofdhuurder aan de uitspraak van de Huurcommissie gebonden is en de hoofdverhuurder niet en wijst de vordering van de hoofdhuurder af. De kantonrechter wijst tevens de vordering (in reconventie) van de hoofdverhuurder tot ontruiming af. De onderhuurder heeft recht op onderhuurbescherming jegens de hoofdverhuurder op grond van artikel 7:269 BW. Dat betekent dat de onderhuurder van rechtswege huurder van de hoofdverhuurder is geworden door de opzegging door de hoofdhuurder van de onderhuurovereenkomst. De hoofdverhuurder is daardoor jegens die onderhuurder wel gebonden aan de door de Huurcommissie vastgestelde huurprijs. De kantonrechter laat in het midden of sprake is van een onderhuurovereenkomst die naar aard van korte duur is als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW.

Een aantal huurders van een complex heeft een verzoek bij de Huurcommissie ingediend met betrekking tot de servicekosten. De verhuurder (een woningstichting) vordert dat de kantonrechter de uitspraak van de Huurcommissie op een bepaald onderdeel vernietigt. De huurder die het betreft, stelt een vordering in reconventie in. De kantonrechter oordeelt dat de huurder niet-ontvankelijk is. ‘De huurder en verhuurder hebben acht weken na de verzending van een uitspraak van de Huurcommissie de mogelijkheid een beslissing van de rechter te vorderen over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak is verzocht. [De verhuurder] heeft dit gedaan. Haar vordering ligt in conventie ter beoordeling voor. In reconventie heeft ook [de huurder] bezwaren aangevoerd tegen de uitspraak van de Huurcommissie, maar omdat zij dit niet binnen acht weken na het verzenden van de uitspraak van de Huurcommissie heeft gedaan, moet ervan uitgegaan worden dat zij in de uitspraak van de Huurcommissie heeft berust. [De huurder] kan daarom niet ontvangen worden in haar vordering in reconventie.’

De verhuurder (een woningstichting die zich richt op huisvesting van ouderen) vordert een verklaring voor recht dat zij gerechtigd is bij de jaarlijkse afrekening van de servicekosten een percentage van maximaal 2% aan de huurders in rekening te brengen vanwege gederfde servicekosten in het complex die het gevolg zijn van ‘frictieleegstand’. De kantonrechter wijst de vordering af. De kantonrechter stelt daarbij voorop dat de vordering dient te worden beoordeeld naar het van vóór 1 juli 2014 geldende recht. De kantonrechter overweegt vervolgens dat volgens het systeem van de artikelen 7:237 lid 3 BW en 7:259 lid 1 BW in beginsel uitsluitend overeengekomen en daadwerkelijk gemaakte kosten voor doorberekening aan de huurder in aanmerking komen. Het tot 2013 gevoerde beleid van de Huurcommissie (gestoeld op het rapport ‘Van service naar kosten’ van het toenmalige Ministerie van VROM uit 1984), waarop de verhuurder haar vordering baseert, staat met dat systeem op gespannen voet, omdat partijen over de derving van servicekosten door leegstand niets zijn overeengekomen. De kantonrechter overweegt vervolgens dat het rapport waarop het beleid van de Huurcommissie is gebaseerd ‘een te smalle basis’ vormt om de vordering van de verhuurder toe te wijzen. ‘Leegstand is immers een gegeven waarmee elke verhuurder rekening moet houden en aldus tot het ondernemersrisico behoort.’

De verzekeraars van een huurder van een aantal silo’s vorderen vergoeding van de schade van ruim € 600.000 die de huurder stelt te hebben geleden door het instorten van een van die silo’s. De verzekeraars vorderen die vergoeding van de aannemer en de onderaannemer die de verhuurder voor de bouw van de silo’s heeft ingeschakeld. De verzekeraars baseren de vordering derhalve op onrechtmatige daad. Zij stellen dat de aannemer en de onderaannemer inbreuk hebben gemaakt op het eigendomsrecht dat de huurder ten aanzien van de stof in de silo’s heeft. De rechtbank wijst de vordering af, omdat de verzekeraars er ten onrechte vanuit zijn gegaan dat de wanprestatie van de aannemer jegens de verhuurder altijd een onrechtmatige daad jegens de huurder oplevert, dus ook als er geen bijzondere omstandigheden zijn. Dat is niet het geval en dergelijke bijzondere omstandigheden zijn er niet.

De curator heeft de huurovereenkomst die gefailleerde als verhuurder met zijn echtgenote als huurder heeft gesloten vernietigd. De curator vordert (onder andere) dat voor recht verklaard wordt dat de huurovereenkomst paulianeus is. De rechtbank wijst de vordering af, omdat niet is komen vast te staan dat de schuldeisers van gefailleerde zijn benadeeld doordat gefailleerde de huurovereenkomst is aangegaan. ‘Integendeel, hierdoor genereerde gefailleerde juist opbrengsten.’ De curator heeft niet gesteld en het is ook niet gebleken dat de huurprijs niet marktconform was of dat gefailleerde de panden aan andere huurders voor een hogere huurprijs zou hebben kunnen verhuren. De panden waarop de huurovereenkomst betrekking heeft zijn uiteindelijk door middel van een executieveiling verkocht. Daaruit leidt de rechtbank af dat er geen potentiële kopers voor de panden waren.

De eigenaar (Vestia) van een oud woningcomplex vordert in kort geding dat de woningen in het complex die gekraakt zijn, worden ontruimd. De eigenaar voert daartoe aan dat zij van plan is het complex te gaan renoveren. Daartoe heeft zij een asbestinventarisatie uitgevoerd waarbij asbesthoudende materialen zijn aangetroffen. Gelet op het een en ander heeft de eigenaar volgens de voorzieningenrechter spoedeisend belang bij haar vordering tot ontruiming. De voorzieningenrechter wijst de vordering na afweging van de belangen over en weer toe.

De veilingkoper van een pand roept in kort geding het in de hypotheekakte met betrekking tot het pand opgenomen huurbeding in. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe en veroordeelt de huurders van het pand tot ontruiming. De voorzieningenrechter stelt daarbij voorop dat de veilingkoper op de voet van artikel 3:264 BW het huurbeding jegens de huurder kan inroepen. De voorzieningenrechter stelt voorts voorop dat het pand niet in overleg met de hypotheekhouder is verhuurd (zoals de huurder stelt). De omstandigheid dat de hypotheekhouder of de veilingkoper van de verhuurder op de hoogte waren, maakt niet dat op het huurbeding geen beroep gedaan kan worden. De hypotheekhouder kan het huurbeding immers pas inroepen als hij tot executie wil overgaan. Zolang de eigenaar/verhuurder zijn verplichtingen jegens de hypotheekhouder voldoet, zal deze een verboden huurovereenkomst moeten gedogen en kan hij de huurder niet tot ontruiming dwingen. Aan het ‘stilzitten’ van de hypotheekhouder kunnen, voor zover daar al sprake van is, daarom geen vergaande conclusies worden verbonden, aldus de voorzieningenrechter.

De verhuurder sluit een huurovereenkomst met betrekking tot een bedrijfsruimte met een v.o.f. De oorspronkelijke vennoten treden uit. De huurovereenkomst wordt (in een eerdere procedure) ontbonden vanwege wanbetaling. De verhuurder spreekt in eerste instantie de voortzettende vennoten aan op de huurachterstand. De verhuurder spreekt thans de oorspronkelijke, uitgetreden vennoten aan. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter waarin de vordering is toegewezen. De oorspronkelijke vennoten blijven aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, ook na verlenging daarvan. De oorspronkelijke vennoten hebben namelijk onvoldoende onderbouwd dat de verhuurder hen heeft ontslagen uit die verplichtingen.

ING verzoekt om verlof op de voet van artikel 3:264 lid 5 BW tot het inroepen van een huurbeding opgenomen in een hypotheekakte met betrekking tot een woning, tegen de niet bekende (onder)huurders van de hypotheekgerechtigden. ING is van plan de woning openbaar te verkopen vanwege een hypotheekachterstand. De niet bekende (onder)huurders zijn niet verschenen. De voorzieningenrechter wijst het verzoek af, omdat ‘overduidelijk’ is dat de woning niet verhuurd wordt. De voorzieningenrechter overweegt: ‘krachtens artikel 3:264 lid 1 onder c BW zoals dat geldt sinds 1 januari 2015 dient een hypotheekhouder in geval van executoriale verkoop van een woning het huurbeding in te roepen, tenzij er gegronde reden zijn om aan te nemen dat er geen personen krachtens huurovereenkomst op het moment van bekendmaking van de executoriale verkoop van de woning gebruik kunnen maken. [...] Nu ook de hypotheekgever uitdrukkelijk heeft verklaard dat er geen huurders zijn, concludeert de voorzieningenrechter dat er in dit geval gegronde redenen zijn om aan te kunnen nemen dat in de te executeren woning geen sprake is van huur. Dat brengt met zich dat het onderhavige verzoek niet voor toewijzing in aanmerking komt en de procedure nodeloos is gestart, omdat de relevante feiten al voor indiening van het verzoek bekend waren.’

De (onder)verhuurder/franchisegever van een wasstraat vordert in kort geding de ontruiming daarvan, omdat de (hoofd)verhuurder de (hoofd)huurovereenkomst heeft opgezegd. De (onder)verhuurder is als gevolg daarvan bij arbitraal vonnis tot ontruiming veroordeeld. De (onder)huurder beroept zich op huurbescherming. Op grond van de (laatst geldende) huurovereenkomst is daar ten nadele van de huurder van afgeweken. De (onder)verhuurder heeft geen gebruik gemaakt van de door de (onder)huurder verleende machtiging om de kantonrechter om goedkeuring te verzoeken. De (onder)huurder vordert in reconventie een voorschot op de door hem geleden schade, omdat hij het gehuurde inmiddels heeft ontruimd. De kantonrechter wijst de vordering toe. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter en wijst de vordering af en de reconventionele vordering toe. Het verwerpt daarmee het standpunt van de (onder)verhuurder dat de (onder)huurder geen recht op huurbescherming zou hebben, (onder andere) omdat (1) geen sprake zou zijn van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, (2) geen goedkeuring nodig zou zijn om in de huurovereenkomst ten nadele van de huurder van de huurbescherming af te wijken, omdat de kantonrechter daar bij eerder tussen partijen geldende huurovereenkomsten al goedkeuring voor heeft verleend, (3) het beroep op vernietiging van de huurovereenkomst voor zover die ten nadele van de huurder van de huurbescherming afwijkt, zou zijn verjaard, (4) de onderhuurovereenkomst op de voet van artikel 7:306 lid 1 BW zou zijn geëindigd als gevolg van het arbitraal vonnis waarbij de (onder)verhuurder tot ontruiming is veroordeeld. Het hof is namelijk van oordeel dat dit artikel niet opgaat als de beëindiging in een arbitraal vonnis is vastgesteld, omdat een arbitraal vonnis niet gelijkgesteld kan worden met een door de rechter op de voet van artikel 7:296 lid 5 BW vastgestelde tijdstip van de ontruiming. Ook het standpunt van de (onder)verhuurder dat het einde van de franchiseovereenkomst het einde van de huurovereenkomst zou betekenen, wordt door het hof verworpen, omdat volgens het hof niet alleen de huurovereenkomst niet is geëindigd, maar ook de franchiseovereenkomst niet. Het huurelement is in deze niet ondergeschikt aan het franchise-element. Het in reconventie gevorderde voorschot op de schadevergoeding wordt toegewezen ondanks het restitutierisico. De reden daarvoor is dat de (onder)huurder groot spoedeisend belang bij toewijzing van die vordering heeft, om in zijn levensonderhoud te kunnen voorzien.

De huurders hebben een urgentieverzoek ingediend bij de verhuurder (een woningstichting). De huidige woning is niet passend, omdat de huurders een kind verwachten en in de huidige woning geen kraamzorg geleverd kan worden. De urgentiestatus wordt verleend. De verhuurder biedt de huurders een woning aan die zij weigeren. De verhuurders is van mening dat de urgentiestatus daardoor is vervallen. De huurders vorderen in kort geding dat de verhuurder hem de urgentiestatus weer verleend en dat zij hen een passende woning aanbiedt. De voorzieningenrechter wijst de vordering af. Hij overweegt dat ‘een in het kader van kader van de urgentiestatus aangeboden woonruimte in beginsel een noodvoorziening is [...]. Gelet daarop dient naar het oordeel van de voorzieningenrechter onder ‘passende woonruimte’ begrepen te worden woonruimte die passend is bij de nijpende sociale en/of medische situatie van de woningzoekende.’ De aangeboden woning voldoet daaraan aangezien in die woning kraamzorg kan worden verleend.

De eigenaar (de gemeente Den Haag) van een pand (‘Broedplaats De Vloek’, Scheveningen) heeft nadat het pand gekraakt is een bruikleenovereenkomst met een aantal krakers gesloten. De gemeente vordert thans in een kort geding jegens de bekende en niet-bekende gebruikers/krakers van het pand dat het pand ontruimd wordt. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe. Hij is van oordeel dat er daadwerkelijk concrete sloop- en bouwplannen liggen. De gemeente heeft zich verplicht om het pand te slopen en het terrein bouwrijp te maken voor de ontwikkeling van een zeezeilcentrum en de gemeente maakt daarom terecht aanspraak op de ontruiming van het pand.

In deze bijdrage worden de effecten van het faillissement van de huurder en dat van de verhuurder op de huurovereenkomst besproken.

Voor verhuurders kan een problematische situatie ontstaan op het moment dat de huurder op basis van een ontruimingsvonnis het gehuurde moet verlaten, terwijl vóór tenuitvoerlegging van dat vonnis de WSNP op de huurder van toepassing wordt verklaard of de huurder een moratorium ex artikel 287b Fw aanvraagt. In dit artikel wordt ingegaan op deze problematiek en komen de gevolgen van de WSNP of de aanvraag van een moratorium voor het ontruimingsvonnis aan de orde.

Als een huurder failliet gaat, is de kans groot dat er een huurachterstand bestaat. Bij een faillissement zullen ook de toekomstige huurtermijnen niet worden voldaan. De bestuurder van de failliete huurder is persoonlijk aansprakelijk voor de onbetaalde (toekomstige) huurtermijnen als hem een voldoende ernstig verwijt kan worden gemaakt. Dit is het geval als de bestuurder een huurovereenkomst aangaat terwijl hij weet dat de huurder de huurverplichtingen niet kan nakomen, of als de bestuurder bewust betaling van huurpenningen frustreert. De verhuurder kan de onbetaald gebleven en de misgelopen toekomstige huurtermijnen (leegstandschade) onder omstandigheden verhalen op de bestuurder van de failliete huurder.

In dit artikel een interview met Frits Kemp, bekend advocaat op het gebied van faillissementsrecht die regelmatig optreedt als curator in spraakmakende faillissementen zoals dat van Kroymans en Mexx. Er worden aan Frits Kemp enkele vragen op het gebied van huur en insolventie gesteld.

In elke uitgave van HIP wordt een klassieker uit het huurrecht besproken, dat wil zeggen een uitspraak die van grote betekenis is (geweest) voor het huurrecht. Steeds komt aan bod wat de aanleiding voor de procedure was, welke rechtsvraag voorlag en of de uitspraak nog steeds relevant is voor het huidige huurrecht. In deze aflevering het arrest van de Hoge Raad van 13 mei 2005, NJ 2005, 406 (BaByXL) over de vraag of het faillissementsrecht al dan niet ruimte laat voor partijen om bij huuroveree