Aflevering 7

De verhuurder vordert in kort geding dat de huurder veroordeeld wordt tot nakoming van de huurovereenkomst met betrekking tot een 230a-ruimte. De verhuurder voert daartoe aan dat de huurder de huurovereenkomst niet tijdig (te weten vóór 1 mei) zou hebben opgezegd, ook niet mondeling. De mogelijkheid van opzegging zou vóór 1 mei zijn besproken. De opzegging is in juli (per gewone post) gedaan. De kantonrechter wijst de vordering af. Hij overweegt dat aannemelijk is dat de huurder de huurovereenkomst vóór 1 mei mondeling heeft opgezegd. Het niet nakomen van de vormvoorschriften brengt niet de nietigheid van de opzegging met zich mee.

De verhuurder (een woningstichting) vordert in kort geding de ontruiming van een sociale huurwoning op grond dat de huurder die woning in strijd met de huurovereenkomst aan derden in gebruik heeft gegeven. De vordering is in eerste aanleg toegewezen. Het hof bekrachtigt het vonnis in eerste aanleg. Het acht op grond van de in het geding gebrachte stukken (waaronder een verslag van een huisbezoek en foto’s) voldoende aannemelijk dat de woning aan derden in gebruik is gegeven.

De verhuurder (een woningstichting) vordert in kort geding de ontruiming van een sociale huurwoning vanwege overlast die de huurder aan omwonenden toebrengt. Het hof vernietigt het vonnis in eerste aanleg waarbij de vordering is afgewezen, (onder andere) omdat vaststaat dat de huurder de met de verhuurder overeengekomen afspraak zich te laten behandelen bij de GGD niet nakomt.

De eigenaar van een woning vordert in kort geding de ontruiming daarvan. De gebruiker van de woning doet jegens de eigenaar een beroep op huurbescherming. Het hof bekrachtigt het vonnis in eerste aanleg waarbij het beroep op onderhuurbescherming is verworpen. De onderverhuurder van de woning heeft de woning als dienstwoning (bij een camping) aan de gebruiker verhuurd. De arbeidsovereenkomst is ‘zinledig’ geworden in die zin dat de gebruiker geen arbeid meer verricht doordat de exploitatie van de camping is gestaakt. Dat betekent dat de gebruiker jegens de onderverhuurder geen beroep op huurbescherming toekomt volgens het hof. Om diezelfde reden komt hem dan ook geen beroep op onderhuurbescherming jegens de eigenaar toe.

De verhuurder (een woningstichting) vordert ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning, betaling van de huurachterstand en van de gederfde huur over een jaar. De verhuurder voert in dat verband aan dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst aangezien de burgemeester de woning na een politie-inval heeft gesloten voor de duur van twaalf maanden vanwege drugsgerelateerde activiteiten van een medebewoner van de huurder. De verhuurder heeft de huurder de mogelijkheid gegeven de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen naar aanleiding van het voorgaande. De huurder heeft dat gedaan en heeft de woning verlaten. De vordering tot ontbinding en ontruiming is onder die omstandigheden niet toewijsbaar. De vordering tot betaling van de gederfde huur wordt toegewezen. De aansprakelijkheid voor schade wordt volgens de kantonrechter namelijk niet weggenomen door overeenstemming over de ontruiming van de woning. De verhuurder heeft geen afstand van het recht op schadevergoeding gedaan en er is geen sprake van rechtsverwerking. De te vergoeden schade wordt wel beperkt vanwege het feit dat de verhuurder zich onvoldoende heeft verzet tegen de duur waarvoor het besluit van de burgemeester geldt.

De verhuurder van een woning (een particulier) vordert betaling van de huurachterstand, vermeerderd met de op grond van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst verschuldigde boete en rente van 12% per jaar. De verhuurder heeft daartoe zowel de huurder (een particulier) als de borg gedagvaard. De kantonrechter oordeelt dat de vordering niet jegens de huurder en de borg ingesteld kan worden, maar dat de verhuurder een keuze dient te maken. De vordering jegens de borg wordt daarom afgewezen. De vordering jegens de huurder wordt toegewezen met dien verstande dat de gevorderde boete en rente worden afgewezen, omdat toewijzing daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De kantonrechter zoekt in dat verband aansluiting bij de richtlijn oneerlijke consumentenbedingen (ondanks dat die richtlijn niet van toepassing is, omdat de huurovereenkomst tussen twee particulieren is gesloten).

De verhuurder (Inbev) vordert in kort geding ontruiming van een 290-bedrijfsruimte, omdat de huurder de in de bij de huurovereenkomst horende algemene bepalingen opgenomen exploitatieplicht niet nakomt. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe, omdat de huurder heeft erkend dat zij de exploitatie heeft gestaakt en gestaakt zal houden. Daarmee staat vast dat de huurder tekort schiet in de nakoming van de exploitatieplicht. De discussie tussen partijen over de huurachterstand en de eventuele verrekeningsbevoegdheid van de huurder vanwege investeringen kan daar ‘simpelweg’ niet aan af doen, aldus de voorzieningenrechter.

De huurder, een eenmanszaak, van een 290-bedrijfsruimte brengt zijn in het gehuurde geëxploiteerde schoenenwinkel in een vennootschap onder firma in. Op grond van de huurovereenkomst is dat niet verboden. Op grond daarvan is het wel verboden het gehuurde in gebruik aan een derde af te staan. De verhuurder stelt dat daar sprake van is nu de medevennoot de exploitatie van de schoenenwinkel steeds meer ter hand neemt. De verhuurder vordert op die grond de ontbinding van de huurovereenkomst. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter waarbij die vordering is afgewezen. De inbreng in de vennootschap is op grond van de huurovereenkomst niet verboden. De medevennoot is door die inbreng geen huurder geworden. De bestaande huurverhouding is daardoor dus niet gewijzigd.

De verhuurder van een 290-bedrijfsruimte vordert betaling van de huurachterstand, de op grond van de algemene voorwaarden (ROZ) verschuldigde boetes over de huurachterstand en de op grond daarvan verschuldigde boetes wegens het niet gebruiken van het gehuurde. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter waarbij de vordering is toegewezen. Het overweegt met betrekking tot de boetes over de huurachterstand dat de situatie dezelfde is als de situatie die aan de orde was in Hof Arnhem-Leeuwarden 23 september 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:7343. ‘Het hof, dat het beroep van [de huurder] op artikel 6:248 lid 2 BW opvat als een beroep op matiging van de boete, ziet geen enkele reden om in dit geval, waarin sprake is van eenzelfde beding gehanteerd in een vergelijkbare context (een maandhuur van tussen de € 1.000,- en € 1.500,-), anders te oordelen. Dat betekent dat het hof de boete zal matigen tot 2% van de maandhuur voor iedere maand (of gedeelte van een maand) dat de volledige huur niet tijdig is betaald. Bij 40 boetes en een gemiddelde huur van € 1.330,- [...] is een bedrag van € 1.064,- aan boetes verschuldigd. De grief tegen de toewijzing door de kantonrechter van een bedrag van € 17.043,98 slaagt, voor zover de kantonrechter meer dan € 1.064,- heeft toegewezen.’ Het hof oordeelt met betrekking tot de boetes wegens het niet gebruiken van het gehuurde dat die niet verschuldigd zijn, omdat verhuurder niet heeft bewezen dat de huurder het gehuurde niet heeft gebruikt.

Diverse huurders van een nieuw winkelcomplex (’t Circus in Almere) vorderen vernietiging van de huurovereenkomsten vanwege dwaling (artikel 6:228 BW) en onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW) en ontbinding van die huurovereenkomsten vanwege tekortkomingen in de nakoming daarvan. De tekortkomingen zouden bestaan uit het annuleren van de commerciële opening van het complex in 2009, het veroorzaken en in stand houden van leegstand, het verlaten van het branchepatroon, het wijzigen van de bestemming (van winkelruimte naar deels multifunctionele ruimte), het niet maken van een website en het niet doen van marktonderzoek. De tekortkoming kwalificeren volgens de huurders als een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW zodat zij aanspraak kunnen maken op (onder andere) huurprijsvermindering. De huurders beroepen zich in dat verband op het Amicitia-arrest. De kantonrechter wijst de vorderingen af, omdat de gestelde tekortkoming niet voldoende vast ia komen te staan.

De verhuurder van een 290-bedrijfsruimte (een Chinees-Indisch restaurant) dient in 2011 een verzoek in op de voet van artikel 7:304 lid 1 BW. De kantonrechter benoemt de Bedrijfshuuradviescommissie (BHAC) als deskundige, maar die geeft aan de opdracht geen gehoor. De verhuurder dient in 2013 daarom opnieuw een verzoek tot benoeming van een deskundige in. De kantonrechter benoemt een andere deskundige die advies uitbrengt. De verhuurder vordert in deze procedure dat de kantonrechter de huurprijs vaststelt conform dat advies. De kantonrechter wijst de vordering toe en stelt de huurprijs vast met ingang van 2011. De huurder stelt zich in hoger beroep (onder andere) op het standpunt dat de huurprijs niet met ingang van 2011 had moeten worden vastgesteld, omdat sprake is van bijzondere omstandigheden (artikel 7:303 lid 4 BW). De verhuurder stelt dat het gezag van gewijsde van de beschikking tot benoeming van de deskundige aan het standpunt van de huurder in de weg staat. Het hof oordeelt dat dit niet het geval is, omdat die beschikking niet de rechtsbetrekking betreft die in geschil is. ‘Bovendien kan de ingangsdatum van de gewijzigde huurprijs door partijen nog ter discussie worden gesteld door een vordering als bedoeld in artikel 7:303 lid 4 BW om op grond van bijzondere omstandigheden een andere ingangsdatum vast te stellen dan voortvloeit uit de wettelijke bepalingen’. Het hof oordeelt vervolgens dat van bijzondere omstandigheden geen sprake is, omdat de huurder er gelet op die wettelijke bepalingen rekening mee had kunnen houden dat de huurprijs met ingang van 2011 zou worden gewijzigd.

De verhuurder van een standplaats vordert verhoging van de huur (met 30%) op grond van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde Recronvoorwaarden. De verhuurder voert in dat verband aan dat de (in eerste instantie eenvoudige) camping door zijn investeringen een vier sterren recreatiepark is geworden. De daarmee gepaard gaande onderhoudslasten vergen dat de huur verhoogd wordt. Het hof wijst de vordering toe. Het stelt vast dat de verhuurder de verhoging conform de Recronvoorwaarden heeft toegepast en dat de hoogte van de verhoging gelet op de investeringen aanvaardbaar is. Dat de huurder stelt dat hij aan het merendeel van de voorzieningen, faciliteiten en verbeteringen geen behoefte heeft, staat aan de verhoging niet in de weg. De huurder had en heeft de mogelijkheid de huurovereenkomst op te zeggen, maar heeft van die mogelijkheid geen gebruik gemaakt. Het hof veroordeelt de huurder tot betaling van de huur die hij gelet op de huurverhoging verschuldigd is.

Op verzoek van de huurder heeft de huurcommissie vastgesteld dat de door de huurder betaalde huurprijs voor de door hem gehuurde kamer niet redelijk is. De kantonrechter heeft op vordering van de verhuurder geoordeeld dat de huurcommissie de huurder ten onrechte ontvankelijk heeft verklaard, omdat sprake zou zijn van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is. De huurder stelt hoger beroep in. De verhuurder vordert in het incident dat de huurder niet-ontvankelijk wordt verklaard, omdat tegen de uitspraak van de kantonrechter geen hoger beroep openstaat vanwege artikel 7:262 lid 2 BW. Het hof wijst de vordering in het incident af, omdat de huurder heeft gesteld dat de kantonrechter buiten het toepassingsbereik van de artikelen 7:246-265 BW is getreden, althans dat hij deze artikelen ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten. ‘De vraag of de door [de huurder] aangevoerde gronden tot doorbreking van het appelverbod kunnen leiden, dient in de hoofdzaak in hoger beroep te worden beantwoord.’

De verhuurder vordert (onder andere) de ontbinding van de huurovereenkomst. De verhuurder wordt niet-ontvankelijk verklaard, omdat de huurder voor het uitbrengen van de dagvaarding onder bewind is gesteld. Dat betekent dat de verhuurder de bewindvoerder had moeten dagvaarden in plaats van de huurder (Hoge Raad 7 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:525). Het verweer van de verhuurder dat zij niet bekend was met het bewind van de huurder kan haar niet baten. ‘Immers, met de inwerkingtreding van de Wet wijziging curatele, beschermingsbewind en mentorschap (Stb. 2013/414) per 1 januari 2014 bestaat er een publicatieplicht voor alle bewinden die zijn ingesteld op grond van verkwisting of het hebben van problematische schulden [...]. Daartoe kan per 1 januari 2014 door derden het (openbare) centrale curatele- en bewindregister via de website van rechtspraak.nl worden geraadpleegd.’

De huurder van een woning heeft de huurovereenkomst opgezegd. De medebewoner van de huurder stelt dat hij als onderhuurder de huurovereenkomst heeft voortgezet op de voet van artikel 7:269 BW. De verhuurder (een woningstichting) vordert in kort geding (onder andere) dat de medebewoner tot ontruiming veroordeeld wordt. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe. De voorzieningenrechter overweegt dat niet aannemelijk is geworden dat een onderhuurrelatie is ontstaan terwijl wel aannemelijk is geworden dat een door de verhuurder tegen de medebewoner in een bodemprocedure in te stellen beëindigingsvordering zal worden toegewezen. Indien namelijk aangenomen zou worden dat een onderhuurrelatie is ontstaan, dan is aannemelijk dat die is ontstaan met de kennelijke strekking de medebewoner de positie van huurder te verschaffen.

De huurder (met de Duitse nationaliteit) stelt de makelaar (Dutch Housing Centre) aansprakelijk. De makelaar heeft in opdracht van de werkgever van de huurder bemiddeld bij de totstandkoming van een huurovereenkomst met betrekking tot een woonruimte. De huurder stelt dat hij teveel huur heeft betaald aangezien hij na meer dan zes maanden heeft geconstateerd dat de huur op grond van het puntensysteem onder de liberalisatiegrens ligt terwijl de huur op grond van de huurovereenkomst daarboven ligt. De huurder vordert het teveel betaalde bij wijze van schade op grond van onrechtmatige daad. De rechtbank wijst de vordering af. Het hof vernietigt het vonnis van de rechtbank en wijst de vordering (meer dan € 60.000) toe. Het overweegt dat de makelaar jegens de huurder persoonlijk in strijd met de op haar rustende zorgvuldigheidsverplichting heeft gehandeld ondanks dat de makelaar niet in strijd met de bemiddelingsovereenkomst met de werkgever van de huurder heeft gehandeld. Daarbij is van belang dat de huurder bij de uitvoering van de bemiddelingsovereenkomst ‘zozeer’ was betrokken dat de makelaar zich de belangen van de huurder diende aan te trekken en haar gedrag mede op die belangen diende af te stemmen. Daarbij is voorts (onder andere) van belang dat de huurder in dit geval geen Nederlands spreekt.

Het hof bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter waarbij de krakers van Broedplaats De Vloek in Scheveningen op vordering van de gemeente Den Haag veroordeeld zijn tot ontruiming. Ook het hof is van oordeel dat de gemeente het bestaan van de plannen tot herontwikkeling tot een zeezeilcentrum voldoende concreet heeft gemaakt.

De verhuurder van een opslagruimte beroept zich op een retentierecht op de daarin opgeslagen goederen van de huurder door de ruimte af te sluiten. In hoger beroep staat vast dat de verhuurder daarop geen retentierecht toekwam en dat hij dus onrechtmatig jegens de huurder heeft gehandeld. De huurder vordert dat de verhuurder veroordeeld wordt tot vergoeding van de schade, bestaande uit de gederfde winst vanwege twee opdrachten die niet zijn doorgegaan, vanwege de schade die hij aan de twee opdrachtgevers dient te vergoeden en vanwege de kosten van vervangende opslagruimte. Het hof acht een deel van de schade voorshands aannemelijk en laat de verhuurder toe tot tegenbewijs.

In de Tweede kamer is gesproken over het feit dat eigenaar-bewoners in serviceflats grote financiële gevolgen kunnen ervaren wanneer een grooteigenaar een meerderheid van stemmen in de VvE heeft, die daardoor eenzijdig verstrekkende plannen voor het complex kan afdwingen. Daarom is een motie aangenomen om in de regelgeving bij VvE’s bescherming in te bouwen tegen verstrekkende financiële voorstellen en verplichtende ingrepen door een grooteigenaar. Het is echter de vraag of dat terecht is gezien de aard van de wettelijke regeling van het appartementsrecht, dat gebaseerd is op mede-eigendom, het doel van de VvE en de verplichtingen van de eigenaars jegens elkander. Ook de besluitvorming binnen de VvE speelt hierbij een rol, alsmede de mogelijkheden die er nu al zijn om een besluit aan te vechten.

Bij een huurprijsherziening ex artikel 7:303 BW kan het enige tijd duren voordat de huurprijs is vastgesteld. In dit artikel komt aan bod wanneer verhuurder of huurder recht hebben op (wettelijke) rente over te veel dan wel te weinig betaalde huur.

In elke aflevering van HIP wordt een klassieker uit het huurrecht besproken. Het gaat steeds om een uitspraak die van grote betekenis is (geweest) voor het huurrecht. Telkens komt aan bod wat de aanleiding voor de procedure was, welke rechtsvraag ter beantwoording voor lag en of de uitspraak nog steeds relevant is. In deze aflevering wordt het arrest van de Hoge Raad van 31 januari 1997, NJ 1998, 545 behandeld over het rechtskarakter (huur of concessie) van de ingebruikgeving van stenen vishuis