Aflevering 8

De verhuurder (een woningstichting) van een woning vordert de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning. De verhuurder baseert die vorderingen op het feit dat in de woning 30 gram hasj is aangetroffen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter waarbij de vorderingen zijn afgewezen. Het oordeelt dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, maar dat die tekortkoming, ondanks het door de verhuurder gevoerde zero tolerance-beleid, de ontbinding niet rechtvaardigt. Het hof acht daarbij van belang dat sprake is van een relatief geringe hoeveelheid hasj, dat niet vast is komen te staan dat de hasj vanuit de woning verhandeld werd, dat de huurders de woning al geruime tijd met hun gezin bewonen en dat van enige andere tekortkoming geen sprake is geweest.

De verhuurder vordert de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde vanwege toerekenbare tekortkoming. De huurders hebben zonder toestemming van de verhuurder een deuropening in de buitengevel van het gehuurde gemaakt en hebben nagelaten het gehuurde in oude staat te herstellen. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter waarbij de vordering is afgewezen, overwegende dat de tekortkoming in dit geval de ontbinding rechtvaardigt.

Een particuliere verhuurder vordert in kort geding betaling van de huurachterstand en ontruiming van het gehuurde bij een huurachterstand van meer dan drie maanden. De kantonrechter wijst de vordering toe. Daarbij acht hij van belang dat sprake is van schending van de ‘basale’ verplichting tot betaling van de huur en dat de verhuurder de huurinkomsten nodig heeft om aan zijn eigen verplichtingen te kunnen voldoen. Dat de huurder lijdt aan een posttraumatische stressstoornis maakt het voorgaande niet anders.

De huurder van een woning vordert in een executie kort geding dat het de verhuurder (een woningstichting) verboden wordt een jegens hem gewezen vonnis tot ontruiming van de woning ten uitvoer te leggen. De voorzieningenrechter wijst de vordering af, omdat het niet aannemelijk is dat het vonnis klaarblijkelijk op een juridische of feitelijke misslag berust dan wel dat de executie op grond van ná het vonnis voorgevallen of aan het licht gekomen feiten klaarblijkelijk aan de zijde van de geëxecuteerde/derde een noodtoestand zal doen ontstaan waardoor een onverwijlde tenuitvoerlegging niet kan worden aanvaard. Het vonnis kan ook ten uitvoer worden gelegd jegens derden die bij de procedure tot ontruiming geen partij waren, omdat het niet aannemelijk is dat de derde jegens de verhuurder een eigen recht heeft.

De huurder van het horecagedeelte bij een tennishal vordert in kort geding dat de verhuurder veroordeeld wordt tot nakoming van de huurovereenkomst. De verhuurder stelt dat die huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is geëindigd. De huurder betwist dat. De voorzieningenrechter wijst de vordering af. Hij acht van belang dat de huurder niet heeft betwist dat de verhuurder de huurovereenkomst uitsluitend op nieuwe voorwaarden wilde voortzetten en dat de huurder (uiteindelijk) een huurovereenkomst op nieuwe voorwaarden heeft ondertekend en aan de verhuurder heeft overhandigd. De verhuurder heeft die huurovereenkomst niet geaccepteerd.

De verhuurder (een woningstichting) heeft ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de verhuurde woning gevorderd vanwege overlast. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Het overweegt dat de huurders de overlast niet betwist hebben. De omstandigheid dat de overlast het gevolg van privékwesties zou zijn, zoals de huurders stellen, maakt niet dat dit niet tot overlast bij omwonenden geleid kan hebben. Dat dit geen hetze van de buren betreft, volgt uit het feit dat ook anderen dan de buren, zoals de politie, overlast hebben geconstateerd. Gelet op de duur en de aard van de overlast is geen sprake van een tekortkoming die de ontbinding niet rechtvaardigt.

De verhuurder (een woningstichting) vordert in kort geding dat de huurder van een woning veroordeeld wordt tot ontruiming. De verhuurder voert daartoe aan dat zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden op de voet van artikel 7:231 lid 2 BW na een sluiting van de woning door de burgemeester voor de duur van drie maanden op grond van de Opiumwet. De voorzieningenrechter wijst de vordering af. Het hof vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter. Het acht daarbij van belang dat het besluit van de burgemeester inmiddels onaantastbaar is en voorts dat de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt.

De huurder van een 230a-ruimte doet een voorwaardelijk (te weten voor het geval vast zou komen te staan dat sprake is van 230a-ruimte) verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn als bedoeld in artikel 7:230a BW. De verhuurder doet een tegenverzoek als bedoeld in artikel 282 lid 4 Rv. Het tegenverzoek houdt in dat de kantonrechter een onvoorwaardelijke beslissing op het verzoek doet. De kantonrechter wijst het verzoek voor de duur van een jaar toe en het tegenverzoek af. De kantonrechter overweegt dat een grondslag voor het tegenverzoek ontbreekt, omdat artikel 7:230a BW geen rechtsingang voor de verhuurder biedt. De verhuurder gaat (ondanks het appelverbod van artikel 7:230a lid 8 BW in hoger beroep. Het hof vernietigt de beschikking van de kantonrechter op het punt van de voorwaardelijkheid. Het overweegt dat artikel 282 lid 4 Rv de verhuurder een rechtsingang voor het tegenverzoek biedt (mits betrekking hebbend op hetzelfde onderwerp als het verzoek, hetgeen het geval is). Het overweegt vervolgens dat sprake is van 230a-ruimte. Het voorgaande betekent dat de ontruimingstermijn onvoorwaardelijk voor de duur van één jaar verlengd wordt.

De verhuurder van een 230a-bedrijfsruimte vordert betaling van de huur. De huurder betwist de verschuldigdheid daarvan. Zij stelt dat de huurovereenkomst door opzegging door haar is geëindigd op 1 juni 2012. Zij vordert dienaangaande in reconventie een verklaring voor recht. De verhuurder stelt (onder andere) dat de opzegging in strijd met de overeengekomen opzegtermijn van één jaar, pas op 14 juli 2011 is gedaan. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter waarbij de vordering van de verhuurder is afgewezen. Het overweegt daartoe dat een beroep op het niet in acht nemen van de contractuele opzegtermijn gelet op de geringe overschrijding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het acht daarbij van belang dat de huurovereenkomst voor vijf jaar verlengd zou worden als de opzegging zonder rechtsgevolg zou zijn en voorts dat de verhuurder er al ruim voor 1 juni 2011 van op de hoogte was dat de huurder de huurovereenkomst op wilde zeggen.

De huurder en de verhuurder van een woning verschillen op een aantal punten van mening. De verhuurder vordert in reconventie onder andere ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, omdat de huurder daarin een hondenfokkerij houdt. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter waarbij de reconventionele vordering is toegewezen. ‘Bij de beoordeling van [die vordering] stelt het hof met betrekking tot de bestemming van het gehuurde het volgende voorop. Artikel 7:214 BW bepaalt dat de huurder slechts bevoegd is tot het gebruik van de zaak dat is overeengekomen, en, zo daaromtrent niets is overeengekomen, tot het gebruik waartoe de zaak naar zijn aard bestemd is. In dit geval gaat het om de huur van een woning op basis van een mondelinge huurovereenkomst. Gesteld noch gebleken is dat daarbij enige andere bestemming is overeengekomen dan de voor de hand liggende bestemming van woonruimte. Een dergelijke bestemming verzet zich in het algemeen niet tegen de aanwezigheid van enkele huisdieren, maar wel tegen de aanwezigheid van een hondenfokkerij. Dat is in dit geval niet anders. [...]Het komt erop neer of en in welke mate de grens van het houden van enkele huisdieren is overschreden. Naar het oordeel van het hof is in dit geval die grens overschreden en wel zodanig dat dit de conclusie rechtvaardigt dat [de huurder] c.s. zich niet als goed huurder hebben gedragen. Deze tekortkoming levert ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW grond op voor ontbinding van de huurovereenkomst, terwijl geen sprake is van een tekortkoming die gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.’

De bewindvoerder van de huurder vordert dat de verhuurder (een woningstichting) veroordeeld wordt tot vergoeding van de schade als gevolg van gebreken aan het gehuurde. De gebreken bestaan uit vochtdoorslag, natte muren en vloeren en schimmelvorming. Het hof wijst de vordering af, omdat de bewindvoerder er niet in is geslaagd te bewijzen dat hij de gebreken tijdig heeft gemeld.

De huurder van de benedenwoning vordert dat de verhuurder (een woningstichting) veroordeeld wordt (onder andere) tot het voeren van een kort geding tegen de huurder van de bovenwoning (die van dezelfde verhuurder huurt). De huurder stelt dat sprake zou zijn van een gebrek in die zin dat zij in haar huurgenot gestoord wordt vanwege conflicten met de andere huurder. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter waarbij de vorderingen zijn afgewezen. Het overweegt daartoe dat de verhuurder heeft gedaan wat onder de gegeven omstandigheden van haar verlangd mocht worden, ook al heeft dat niet tot een oplossing geleid.

De verhuurder van een bedrijfsruimte vordert betaling van de achterstallige huur, vermeerderd met boeterente en kosten. De huurder stelt dat de verhuurder de huur jarenlang met een te hoog percentage heeft verhoogd en dat zij jarenlang te veel aan gas en elektriciteit zou hebben betaald. Zij vordert om die reden terugbetaling van het te veel betaalde. Daarnaast doet zij een beroep op ontbinding van de huurovereenkomst vanwege het voorgaande en vanwege de aanwezigheid van asbest in het gehuurde. De verhuurder zou zich vanwege het voorgaande niet als goed verhuurder hebben gedragen. De kantonrechter en het hof gaan daar niet in mee. Het feit dat de verhuurder te veel in rekening heeft gebracht, levert geen goed huurderschap op. De betrekkelijk beperkte hoeveelheid asbest die in het gehuurde is aangetroffen, rechtvaardigt evenmin de ontbinding van de huurovereenkomst.

De eigenaren van een woning vorderen in kort geding dat de verhuurders van de naast hun woning gelegen woning veroordeeld worden tot het starten van een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomsten die zij met betrekking tot die woning hebben gesloten. De woning is verhuurd aan studenten die overlast zouden veroorzaken. De verhuurders stellen dat de overlast inmiddels geruime tijd ernstig is verminderd. De voorzieningenrechter wijst de vordering af.

De auteur gaat naar aanleiding van Hof ’s-Hertogenbosch 18 juni 2013, WR 2013, 137 in op artikel 7:208 BW. Hij komt tot de conclusie dat artikel 7:208 BW er niet toe strekt de risicoaansprakelijkheid voor ‘hulpzaken’ artikel 6:77 BW in te perken.

De auteur reageert op de bijdrage van Huydecoper in WR 2015, 78. Hij komt tot de conclusie dat het gehuurde geen hulpzaak is en dat artikel 6:77 BW in dat geval dus niet van toepassing is.

De verhuurder van een horecaruimte heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik en de belangenafweging en vordert in deze procedure de vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. De kantonrechter wijst de vordering af. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Het overweegt dat de verhuurder de stelling dat zij het gehuurde wil renoveren en vervolgens in gebruik wil geven aan een vennootschap waarin zij aandelen houdt, onvoldoende heeft onderbouwd. ‘Op zichzelf is juist dat onder omstandigheden onder eigen gebruik [...] ook verhuur aan [...] een aan de verhuurder gelieerde derde kan worden verstaan. [De verhuurder] heeft echter in het midden gelaten op welke wijze haar eigen belang zal zijn gediend met de door haar voorgestane exploitatie van een café-restaurant volgens het concept “[Y] ”. Daarover heeft zij niet meer gesteld dan dat zij aandelen houdt in dat concept doch wat dat inhoudt, heeft zij niet toegelicht. De enkele stelling dat zij aandelen houdt in het concept “[Y]” is, anders dan [de verhuurder] kennelijk meent, onvoldoende om aannemelijk te achten dat zij het gehuurde nodig heeft voor persoonlijk gebruik in de zin van artikel 7:296 lid 1 onder b BW. Daarnaast geldt dat [de verhuurder] niet heeft bestreden dat zij in de onmiddellijke omgeving van het gehuurde meerdere panden in eigendom heeft. Zij heeft nagelaten toe te lichten waarom (alleen) het gehuurde geschikt is voor de exploitatie van het door haar genoemde horecaconcept. De plannen van [de verhuurder] voor gebruik van het gehuurde zijn niet nader geconcretiseerd en ongewis gelaten. [...] Het voorgaande geldt eveneens voor de gestelde noodzakelijke renovatie. Uit niets wordt aannemelijk dat een renovatie van het pand [...] in het bijzonder van de fundering daarvan, constructief noodzakelijk is [...]. [...] Aan de zijde van [de huurder] weegt mee dat hij belang heeft bij het gehuurde vanwege de exploitatie daarin van zijn onderneming en de daaruit te behalen inkomsten,’ aldus het hof. Gelet op het voorgaande strandt ook de vordering tot beëindiging op grond van opzegging op de belangenafweging.

Eiseres (een stichting die crisisopvang aan vrouwen biedt die te maken hebben met huiselijk geweld) vordert in kort geding de ontruiming van een woning. Eiseres voert in dat verband aan dat in de verblijfsovereenkomst op grond waarvan gedaagde in de woning verblijft het zorgelement overheerst. Dat betekent dat de huurbeschermingsbepalingen daarop niet van toepassing zijn. De verblijfsovereenkomst is aangegaan voor de duur van de hulpverlening. Gedaagde heeft geen hulpverlening meer nodig en kan en dient door te stromen naar een reguliere woning. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe.

De hypotheekhouder (ABN AMRO) verzoekt verlof om een huurbeding te mogen inroepen op de voet van artikel 3:264 BW alsmede tot ontruiming van de woning waarop het hypotheekrecht rust. De voorzieningenrechter overweegt dat het niet voor de hand ligt dat de (net) meerderjarige, inwonende zoon van verweerders, huurder is in de zin van artikel 3:264 BW, maar dat dit ook niet kan worden uitgesloten. Het verzoek wordt daarom toegewezen. Het verzoek om tevens een beheer- en ontruimingsbeding in te mogen roepen wordt afgewezen, omdat dit onvoldoende onderbouwd is.

De eigenaar van een pand (de gemeente Utrecht) heeft met betrekking tot een pand een bruikleenovereenkomst gesloten op grond waarvan het de bruiklener niet is toegestaan het pand aan een derde in gebruik te geven. De eigenaar heeft vastgesteld dat de bruiklener het pand heeft verlaten en dat derden het pand in gebruik hebben genomen. De gemeente heeft aangifte van kraak gedaan nadat zij weigerden een bruikleenovereenkomst met de gemeente te sluiten. De Officier van Justitie heeft de krakers op de hoogte gesteld van het voornemen tot ontruiming over te gaan. De krakers hebben in kort geding gevorderd dat het de Staat verboden wordt dit te doen. De voorzieningenrechter heeft de vordering afgewezen en het hof heeft het vonnis van de voorzieningenrechter bekrachtigt. De krakers betogen in cassatie dat de voorzieningenrechter en het hof ten onrechte hebben aangenomen dat sprake is van kraak, omdat artikel 138a Sr vereist dat sprake is van wederrechtelijk binnendringen en daar is in dit geval geen sprake van geweest. De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep, overwegende dat de wet en de wetsgeschiedenis voor die uitleg van artikel 138a Sr geen steun bieden.

De verhuurder vordert (onder andere) ontruiming van het gehuurde. De verhuurder legt daaraan ten grondslag dat zij de huurovereenkomst heeft opgezegd. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen. De kantonrechter is er daarbij vanuit gegaan dat de huurovereenkomst betrekking heeft op onbebouwde grond. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. ‘Bij beantwoording van de vraag welk huurregime van toepassing is, komt het aan op hetgeen partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan. [...] In de huurovereenkomst is opgenomen dat [de huurder] van [de verhuurder] huurt een perceel grond, waarin c.q. waarop – kortweg – een onbemand pompstation aanwezig is. Die omschrijving duidt erop dat uitsluitend de grond en niet de installaties worden verhuurd. Dit geldt temeer nu in de considerans van de huurovereenkomst is opgenomen dat [de huurder] de aanwezige installaties heeft gekocht van haar voorganger, [...] en daarvan economisch eigenaar is. Los van de vraag hoe deze constructie goederenrechtelijk moet worden gekwalificeerd, is daarmee immers niet te rijmen dat door [de huurder] aan [de verhuurder] een vergoeding voor het gebruik van die installaties zou worden betaald. Vast staat verder dat [de huurder] daadwerkelijk aan haar voorganger een substantieel bedrag heeft betaald voor het overnemen van de installaties. Tot slot is in [...] de huurovereenkomst bepaald dat [de huurder] alle kosten en risico’s van de pompinstallatie draagt. Het hof onderschrijft op deze gronden het oordeel van de kantonrechter dat sprake is van de verhuur van slechts de onbebouwde grond. [...] Het feit dat het tankstation reeds bij aanvang van de huur aanwezig was, maakt dit niet anders omdat het onverlet laat dat voor die aanwezige installaties geen huur werd betaald. [...] Het hof verwijst in dit verband naar de twee arresten van de Hoge Raad van 13 juli 2012 (NJ 2013, 8 en NJ 2013, 9) waarover partijen hebben gediscussieerd en die aldus moeten worden uitgelegd dat het feit dat het pompstation reeds aanwezig was bij aanvang van de huur en dat [de verhuurder] door natrekking daarvan eigenaar is geworden, niet meebrengt dat niet van huur van onbebouwde grond sprake is.’

De Hoge Raad beantwoordt de prejudiciële vraag wanneer sprake is van bemiddeling bij verhuur. Daar is volgens de Hoge Raad ook sprake van als de verhuurder op basis van een (al dan niet schriftelijke) overeenkomst met de bemiddelaar is overeengekomen dat de bemiddelaar een woning die de verhuurder te huur aanbiedt, vrijblijvend om niet te huur aanbiedt op zijn website. Dat is anders als de website slechts als elektronisch prikbord functioneert. Dat wil zeggen als de website het mogelijk maakt dat de verhuurder en de huurder rechtstreeks met elkaar in contact treden. Het antwoord op de prejudiciële vraag is van belang in verband met het verbod om bij tweezijdige bemiddeling bij de totstandkoming van een huurovereenkomst met betrekking tot een zelfstandige woning courtage bij de huurder in rekening te brengen (artikel 7:417 lid 4 BW).

De verhuurder van een restaurant is op vordering van de huurders in kort geding veroordeeld tot het herstel van de in een deskundigenrapport beschreven gebreken. De kantonrechter heeft aan de veroordeling een dwangsom verbonden. De verhuurder heeft tegen het vonnis verzet ingesteld. Het vonnis van de kantonrechter is in oppositie bekrachtigd. De verhuurder heeft in het onderhavige executie kort geding gevorderd dat het de huurders verboden wordt de executie van het (eerdere) vonnis te staken. De voorzieningenrechter heeft die vordering toegewezen. De huurders hebben daartegen hoger beroep ingesteld. Het hof bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter. Het overweegt dat of het vonnis waaraan een dwangsom verbonden is, is nageleefd, onduidelijk is en dat nader onderzoek nodig is om die onduidelijkheid weg te nemen. Daar komt bij dat over de onderhavige kwestie eveneens een bodemprocedure aanhangig is. Gelet op de belangen over en weer is het hof van oordeel dat de executie gestaakt dient te worden.

De kantonrechter heeft de huurovereenkomst met betrekking tot een woning ontbonden en de huurder tot ontruiming veroordeeld. De huurder is daarnaast veroordeeld tot betaling van de huurachterstand. De verhuurder heeft de woning niet ontruimd, omdat de huurder zich onder budgetbegeleiding heeft gesteld, zoals de verhuurder na het vonnis als voorwaarde heeft gesteld. De verhuurder wenst naderhand alsnog te ontruimen, omdat de huurder de budgetbegeleiding heeft beëindigd. De huurder heeft in een (executie) kort geding gevorderd dat het de verhuurder verboden wordt het vonnis ten uitvoer te leggen. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen, omdat de huurder zich weer onder begeleiding heeft gesteld en voorts een beschermingsbewind heeft aangevraagd. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter ten dele. Het overweegt dat de verhuurder geen rechtens te respecteren belang bij de ontruiming heeft, omdat de huurder (weer) aan de door de verhuurder gestelde voorwaarde voldoet. De verhuurder heeft wel belang bij de ten uitvoerlegging van het vonnis wat betreft de betaling van de huurachterstand. De ten uitvoerlegging daarvan wordt niet verboden.

Gedaagde biedt woonruimten te huur aan. Eiseres heeft een inschrijvingsformulier ingevuld om daarvoor in aanmerking te komen. Op deze wijze werd zij gedwongen om een overeenkomst met gedaagde aan te gaan en de door gedaagde gehanteerde algemene voorwaarden te accepteren. De overeenkomst kwalificeert volgens partijen als een bemiddelingsovereenkomst. De beoogde huurovereenkomst is eiseres uiteindelijk niet aangaan. Eiseres heeft wel de door gedaagde in rekening gebrachte bedragen voldaan. Eiseres vordert die bedragen in deze procedure terug op grond van onverschuldigde betaling. De kantonrechter wijst de vordering toe, omdat eiseres de bedragen op grond van de bemiddelingsovereenkomst in dit geval niet verschuldigd is. Daarnaast wijdt hij ten overvloede een overweging aan het arrest van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099) waarin de Hoge Raad prejudiciële vragen heeft beantwoord over de verschuldigdheid van bemiddelingskosten. ‘Gelet op de [...] antwoorden van de Hoge Raad moet de presentatieovereenkomst tussen de verhuurder en [gedaagde] als een bemiddelingsovereenkomst worden gezien. In deze zaak is de aspirant huurder immers alleen in staat de woonruimte te huren door bemiddeling via [gedaagde] en is het niet mogelijk gebleken de verhuurder rechtstreeks te benaderen. Dit impliceert dat sprake is van het dienen van twee heren, als bedoeld in artikel 7:417 lid 4 BW. Daarom is [eiseres] geen bemiddelingskosten verschuldigd.’

De bruikleengever (AMC) vordert dat de bruikleennemer veroordeeld wordt tot ontruiming van in bruikleen gegeven grond. De bruiklener stelt zich op het standpunt dat sprake is van huur, omdat hij een tegenprestatie zou hebben verricht door de grond als goed huisvader te gebruiken. Het hof verwerpt dat standpunt. ‘Die verplichting geldt op grond van artikel 7A:1781 Burgerlijk Wetboek ook voor degene die iets in bruikleen ontvangt, maar volstaat niet als tegenprestatie in het kader van een huurovereenkomst. Het hof volgt [de bruiklener] niet in zijn betoog dat hij door het gras te maaien en onkruid te weren (ervan uitgaande dat hij dat ook heeft gedaan) meer heeft gedaan dan het enkele als goed huisvader voor het stuk grond zorgen. Dat [de bruiklener] een andere tegenprestatie heeft verricht is verder gesteld noch gebleken, zodat de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat tussen [de bruiklener] en het AMC geen huurovereenkomst bestond, maar een overeenkomst van bruikleen.’

Er zijn gemeentes in Nederland die overwegen om het OZB-gebruikersdeel af te schaffen en tegelijkertijd het eigenaarsdeel te verhogen. Tot nu toe kunnen verhuurders dat gebruikersdeel doorbelasten aan hun huurders. Als er geen gebruikersdeel meer bestaat, is de vraag of verhuurders hun hogere eigenaarsdeel nog steeds kunnen doorbelasten. Dit artikel schetst de ontwikkelingen op dat vlak en zoekt uit hoe een nieuwe OZB-systematiek zich verhoudt tot de algemene ROZ-bepalingen.

Op 1 oktober 2015 is het nieuwe Woningwaarderingstelsel (WWS) in werking getreden wat betreft de berekening van de huurprijs van zelfstandige woningen. Dit artikel gaat in op de wijzigingen ten opzichte van het oude WWS en de gevolgen daarvan. Verder wordt aandacht besteed aan de bevoegdheid van de huurcommissie om af te wijken van de vaste onderdelen van het WWS.

In dit artikel wordt ingegaan op de mogelijkheden die de huidige wet- en regelgeving biedt om tijdelijke transformatie van kantoorgebouwen in woonruimte te bewerkstelligen. Daarbij zal ook aandacht worden besteed aan de wijzigingen in de Leegstandwet en het Besluit omgevingsrecht (ten gevolge van het permanent maken van de Crisis- en herstelwet).

In elke uitgave van HIP wordt een klassieker uit het huurrecht besproken, dat wil zeggen een uitspraak die van grote betekenis is (geweest) voor het huurrecht. Elke keer komt aan bod wat de aanleiding voor de procedure was, welke rechtsvraag ter beoordeling voorlag en of de uitspraak nog steeds relevant is voor het huidige huurrecht. In deze aflevering het arrest van de Hoge Raad van 19 april 1996, NJ 1996, 684 (IJsselmuiden/Brouwers) over het geschil dat was ontstaan naar aanleiding van de opz