Aflevering 1

De verhuurder (een woningstichting) vordert in kort geding de ontruiming van een woning vanwege hennepkweek in een woning. De voorzieningenrechter overweegt dat hennepkweek doorgaans de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt vanwege gevaarzetting, schade en overlast. Desondanks wijst de voorzieningenrechter de gevraagde voorzieningen in dit geval af, omdat sprake is van slechts vijftig stekjes in een gangkast.

De verhuurder (een woningstichting) ziet zich geconfronteerd met spanningen tussen verschillende buurtbewoners die van haar huren. De verhuurder heeft Buurtbemiddeling ingeschakeld, maar die heeft de opdracht teruggegeven. De wijkagent heeft verschillende interventies gedaan en er zijn over en weer meldingen en aangiftes gedaan. De verhuurder vordert de ontbinding van een aantal huurovereenkomsten en de ontruiming van de door hen gehuurde woningen. De kantonrechter heeft de vorderingen ten aanzien van een van de huurders toegewezen op voorwaarde dat de verhuurder hem een vergelijkbare woning aanbiedt. De betreffende huurder stelt hoger beroep in. Het hof komt tot de (voorlopige) conclusie dat slechts één gebeurtenis die kwalificeert als overlast, vaststaat. De betreffende gebeurtenis rechtvaardigt volgens het hof op zichzelf niet de ontbinding van de huurovereenkomst. Het hof draagt de verhuurder op nader bewijs aan te brengen van haar stelling dat er reden is voor ontbinding van de huurovereenkomst.

De huurder exploiteert een sportschool met daarin onder andere een schoonheidssalon, kapsalon, zonnestudio, sauna en restaurant. De sportschool is over twee panden verdeeld. De gemeente is opvolgend eigenaar van een van de twee panden waarin een sportzaal en het restaurant gevestigd zijn die alleen via het andere pand bereikbaar zijn. De gemeente wil het pand slopen vanwege stadsvernieuwing en vordert in de onderhavige procedure ontbinding op de voet van artikel 7:310 BW. Het hof ontbindt de huurovereenkomst op die grond en geeft een globaal kader voor de berekening van de schadeloosstelling. Het hof wijst de zaak vervolgens terug naar de kantonrechter.

De huurder vordert in kort geding dat het de verhuurder (een woningstichting) verboden wordt tot executie van een vonnis tot ontruiming over te gaan. De huurder is daartoe veroordeeld vanwege overlast. De voorzieningenrechter wijst de vordering af. Gelet op (de inhoud van) het ontruimingsvonnis is er geen sprake van een klaarblijkelijke feitelijke of juridische misslag noch is er sprake van na het vonnis voorgevallen of aan het licht gekomen feiten die klaarblijkelijk aan de zijde van de huurder een noodtoestand zullen doen ontstaan.

De verhuurder vordert in kort geding (onder andere) de ontruiming van een woning vanwege wanbetaling en het niet verlenen van medewerking aan noodzakelijke werkzaamheden. De voorzieningenrechter wijst de vordering af. De verstoorde verhouding tussen partijen rechtvaardigt niet de ontruiming van de woning. De geldvorderingen over en weer worden afgewezen vanwege gebrek aan spoedeisend belang.

De verhuurder (een woningstichting) vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning vanwege de langdurige en ernstige overlast die de huurder geruime tijd aan omwonenden heeft veroorzaakt. De kantonrechter wijst de vordering toe. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Het overweegt met betrekking tot de door de huurder ingestelde vordering tot schadevergoeding (ingesteld met het oog op het feit dat de ontruiming inmiddels heeft plaatsgevonden) dat de huurder daarin niet-ontvankelijk is. Die vordering geldt volgens het hof als een eis in reconventie die voor het eerst in hoger beroep is ingesteld. Gelet op het bepaalde in artikel 353 lid 1 Rv is dat niet mogelijk. Het hof overweegt dat de huurder een vordering tot ongedaanmaking als bedoeld in artikel 6:203 BW in had moeten stellen.

De verhuurder (een woningstichting) vordert de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de gehuurde woning vanwege structurele wanbetaling. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter en verwerpt daarbij het verweer van de huurders dat de huurachterstand ten tijde van de dagvaarding minder dan drie maanden bedroeg, omdat vaststaat dat er jarenlang sprake is geweest van wanbetaling.

De verhuurder vordert in kort geding de ontruiming van een woning vanwege (geluids)overlast, veroorzaakt door de huurder en zijn bezoek. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe. Het hof bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter, (mede) omdat sprake is van ernstige overlast die mede is geconstateerd door de wijkagent terwijl de huurder geen bereidheid heeft getoond de situatie te veranderen.

De verhuurder (een woningstichting) vordert in kort geding dat de bewindvoerder van een huurder tot ontruiming van de door de huurder gehuurde woning veroordeeld wordt vanwege overlast. De overlast bestaat uit bijna twintig overlastmeldingen na de beëindiging van de ambulant begeleiding van de huurder. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe, (met name) omdat de meldingen niet zijn betwist.

De verhuurder van een horecabedrijfsruimte op een bungalowpark vordert in kort geding (onder andere) de ontruiming van de ruimte vanwege wanbetaling. De voorzieningenrechter verwerpt het verweer van de huurder dat afgesproken zou zijn dat de huurder eerst de andere schuldeisers zou betalen, omdat de verhuurder dit heeft betwist en dit niet uit de stukken is gebleken. De voorzieningenrechter verwerpt voorts het verweer van de huurder dat de verhuurder zich in het verleden steeds welwillend heeft opgesteld met als gevolg dat de verhuurder dat ook nu zou moeten doen. De gevorderde ontruiming wordt toegewezen.

De verhuurder vordert in kort geding dat V&D veroordeeld wordt tot betaling van de volledige huur. V&D stelt dat de betreffende verhuurder daardoor misbruik van bevoegdheid maakt, althans handelt in strijd met de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, omdat zij met (vrijwel) alle andere verhuurders, ter voorkoming van een faillissement, een betalingsregeling heeft getroffen. De andere verhuurders hebben zich in deze procedure gevoegd. De voorzieningenrechter heeft de vordering van de verhuurder toegewezen. Het hof vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter. Het overweegt: ‘Terecht voert [de verhuurder] aan dat het wetsvoorstel Wet Continuïteit Ondernemingen II nog geen geldend recht is. Het staat een schuldeiser in beginsel vrij om een buitengerechtelijk akkoord dat hem door de schuldeiser wordt aangeboden te weigeren. [...] Ook naar geldend recht (arrest van de Hoge Raad van 12 augustus 2005, NJ 2006/230) lijdt dit beginsel echter uitzondering voor zover een schuldeiser zijn bevoegdheid misbruikt in de zin van artikel 3:13 Burgerlijk Wetboek en deze aldus naar redelijkheid aanvaarding van het aanbod niet had kunnen weigeren. Daartoe is de omstandigheid dat een schuldeiser de slechte financiële positie van de schuldenaar of diens dreigende faillissement kent of behoort te kennen, in het algemeen onvoldoende. Tegenover het belang van de schuldeiser bij voldoening van zijn vordering door verhaal op alle goederen van zijn schuldenaar, zal het belang van de schuldenaar dat door de instemming van de schuldeiser met het akkoord de mogelijkheid bestaat dat het faillissement wordt voorkomen, doorgaans niet zwaar genoeg wegen, terwijl in beginsel van de individuele schuldeiser niet mag worden gevergd dat deze het belang laat prevaleren dat de schuldenaar beoogt te behartigen. [...] Inzet van de onderhavige zaak is niet een vordering van V&D en/of van [de andere verhuurders] die ertoe strekt om [de verhuurder] te verplichten om zich alsnog aan te sluiten bij de overeenstemming zoals die [...] met bijna alle verhuurders is bereikt. De vraag die in de onderhavige zaak voorligt is of het bestaan van de vordering van [de verhuurder] voldoende aannemelijk is om toewijzing bij voorraad van de door haar gepretendeerde geldvordering te kunnen rechtvaardigen (of dat in plaats daarvan de zaak in een bodemprocedure behoort te worden beslecht, met de daaraan verbonden mogelijkheid van bewijslevering door getuigen en deskundigen). Die vraag beantwoordt het hof ontkennend; het beroep van V&D [en de andere verhuurders] op misbruik van bevoegdheid acht het hof niet op voorhand ongegrond.’

De huurder (Miss Etam) van aantal winkelruimten failleert. De verhuurder heeft een van de huurovereenkomsten opgezegd op grond van artikel 39 Fw. De curator heeft de andere huurovereenkomsten opgezegd. De curator verzoekt de verhuurder vervolgens om mee te werken aan een indeplaatsstelling van een derde als huurder van de winkelruimten. De verhuurder weigert dat. De curator vordert dat voor recht verklaard wordt dat de verhuurder op de huuropzegging geen beroep toekomt en voorts dat hij gemachtigd wordt de derde in de plaats de failliete huurder te stellen. De kantonrechter wijst de vorderingen af. De opzegging door de verhuurder levert in dit geval geen misbruik van bevoegdheid op en is in dit geval ook niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

De auteurs bespreken hoe het bestuursrecht doorwerkt in het huurrecht. Zij bespreken in dat kader wie er verantwoordelijk voor is dat de bestemming van het gehuurde past binnen de bestemming die op grond van het bestemmingsplan op het gehuurde rust, wie verantwoordelijk is voor de verkrijging van de vereiste vergunningen en wie in een bestuursrechtelijke handhavingsprocedure betrokken kan worden als in strijd met een wettelijk voorschrift wordt gehandeld.

Bruna vordert in kort geding dat een van haar franchisenemers/onderhuurders veroordeeld wordt tot ontruiming. Bruna heeft daaraan ten grondslag gelegd dat de onderhuurder tekort is geschoten in de betalingsverplichting die zij op grond van de franchiseovereenkomst heeft en dat Bruna daarom rechtsgeldig de franchiseovereenkomst heeft ontbonden. Op grond van een door de kantonrechter goedgekeurd afwijkend beding is als gevolg daarvan ook de onderhuurovereenkomst geëindigd. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe. Hij verwerpt het verweer van de franchisenemer/onderhuurder dat Bruna tekort is geschoten in de uit de franchiseovereenkomst voor haar voortvloeiende zorgplicht.

De verhuurder (gemeente Utrecht) heeft een boekwinkel verhuurd die gelegen is onder de centrale bibliotheek. De huurder failleert. Eiser neemt de activa van de huurder van de curator over. Eiser bedingt een indeplaatsstelling onder de voorwaarde dat niet vóór 1 januari 2015 ‘duidelijkheid is ontstaan of richtinggevende uitspraken zijn gedaan door de gemeente’ over de (her)huisvestingsplannen van de bibliotheek. De gemeente zegt de huurovereenkomst met ingang van 1 januari 2016 op. Eiser vordert (onder andere) een verklaring voor recht dat de gemeente met ingang van 1 januari 2015 een huurovereenkomst voor de duur van vijf plus vijf jaren is overeengekomen. De kantonrechter wijst de vorderingen toe. De kantonrechter overweegt onder andere dat over de (her)huisvesting van de bibliotheek (nog) geen duidelijkheid is verschaft.

De gemeente heeft de huurovereenkomst met betrekking tot een ruimte in een binnenzwembad ten behoeve van het geven van zwemlessen opgezegd. De huurder vordert dat voor recht verklaard wordt dat de opzegging rechtsgevolg mist, omdat de vijf jaar waarmee de huurovereenkomst volgens de huurder is verlengd, nog niet zijn verstreken en voorts omdat de huurder een optierecht heeft om de huurovereenkomst na het verstrijken van die vijf jaar wederom met vijf jaar te verlengen. De gemeente betwist de uitleg die de huurder aan de huurovereenkomst geeft. De huurovereenkomst is volgens haar inmiddels voor onbepaalde duur verlengd, hetgeen betekent dat de opzegging geen rechtsgevolg mist. Het hof wijst de vordering van de huurder na uitleg van de huurovereenkomst af. De opzegging is volgens het hof rechtsgeldig. Daarvoor is in dit geval geen zwaarwegende grond vereist.

De auteur gaat in op de huurovereenkomst naar het nieuwe ROZ-model voor 230a-ruimte (2015) en de bijbehorende algemene bepalingen. Hij besteedt onder andere aandacht aan verschillen met de huurovereenkomst naar het ROZ-model voor 290-bedrijfsruimte (2012).

De auteurs gaan in een kritische bijdrage in op de huurovereenkomst naar het nieuwe ROZ-model voor 230a-ruimte (2015), de bijbehorende algemene bepalingen en de handleiding.

De huurder van een woning vordert dat de verhuurder veroordeeld wordt tot het aanbieden van een vervangende woning, althans tot het beëindigen van de huurovereenkomst tussen de verhuurder en andere huurders, omdat die huurders geluidsoverlast zouden veroorzaken. De huurder stelt dat het niet optreden door de verhuurder tegen de geluidsoverlast een gebrek oplevert. De kantonrechter wijst de vordering af, omdat niet geheel vaststaat dat sprake is van geluidsoverlast, mede doordat de huurder heeft geweigerd mee te werken aan een objectief onderzoek daarnaar. Ook voor zover wel vaststaat dat sprake is van overlast dient de vordering te worden afgewezen, omdat het gevorderde de verhuurder niet de keuze laat om zelf te bepalen op welke wijze zij er voor zorgt dat de geluidsoverlast wordt gestaakt.

De auteur bespreekt naar aanleiding van zijn bijdrage aan de conferentie ‘Vanuit het huurrecht bekeken’ waar het de bedoeling van de wetgever is geweest om in (met name) de gebrekenregeling van het huurrecht af te wijken van (met name) Boek 3 en 6 van het Burgerlijk Wetboek.

De verhuurder (een studentenhuisvester) vordert dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst eindigt. De verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. De verhuurder heeft daartoe aangevoerd het gehuurde, een kamer in studentencomplex Uilenstede in Amsterdam, dringend nodig te hebben ten behoeve van huisvesting van studenten terwijl de huurder in kwestie geen student meer is. De kantonrechter wijst de vordering toe. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Het uitsluitend willen bestemmen van een kamer voor studenten, levert dringend eigen gebruik op voor deze verhuurder. De gevorderde verhuiskostenvergoeding wordt afgewezen, omdat daar geen aanleiding voor is.

De verhuurder vordert (in reconventie) betaling van de overeengekomen indexering over het verleden. De kantonrechter veroordeelt de huurder tot betaling. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Het verwerpt het standpunt van de huurder dat in de huurprijs die door de kantonrechter in een andere procedure is vastgesteld alle eerdere indexaties zouden zijn geïncorporeerd en dat wijziging van de huurprijs daardoor niet meer mogelijk zou zijn. Daarnaast verwerpt het hof het beroep op rechtsverwerking.

Het hof stelt op grond van artikel 392 Rv, na uitlating door partijen, een aantal prejudiciële vragen aan de Hoge Raad over de verschuldigdheid van de verhuiskostenvergoeding (artikel 7:220 lid 5 en 6 BW) bij renovatiewerkzaamheden die nopen tot het tijdelijk verhuizen van de huurder.

De huurder (Inbev) heeft de kantonrechter op de voet van artikel 7:304 BW verzocht tot verlaging van de huurprijs. De huurder heeft daarna gevorderd dat de kantonrechter de huurprijs verlaagt. De kantonrechter verlaagt de huurprijs. De huurder en de verhuurder gaan in hoger beroep. De huurder en de verhuurder verschillen (onder andere) over de keuze van de vergelijkingspanden. De huurder stelt zich in dat verband (onder andere) op het standpunt dat één van de vergelijkingspanden niet geschikt is, omdat de huur daarvan extreem uit de pas loopt. Het hof verwerpt dat standpunt onder verwijzing naar Hoge Raad 10 mei 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2071 waar uit volgt dat bij de keuze van vergelijkingspanden de huurprijzen van die panden buiten beschouwing dienen te blijven. Het hof verwerpt voorts het standpunt van de huurder dat een ander pand niet geschikt is, omdat het eigendom is van de moeder van verhuurder. Het hof bekrachtigt uiteindelijk het vonnis van de kantonrechter.

De huurcommissie heeft naar aanleiding van een verzoek van de huurder de op grond van de huurovereenkomst verschuldigde servicekosten voor de huismeester van € 218,90 op € 0 gesteld, omdat de verhuurder (een woningstichting) onvoldoende stukken heeft overgelegd om te kunnen beoordelen of zij kosten voor een huismeester heeft en zo ja, hoe hoog deze kosten zijn. De verhuurder vordert dat de kantonrechter bepaalt dat de huurder op grond van de huurovereenkomst € 218,90 aan servicekosten voor de huismeester verschuldigd is. De kantonrechter wijst de vordering onder verwijzing naar hetgeen in het Besluit Servicekosten over de huismeester is bepaald af, omdat de verhuurder onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt wat de huismeester in dit geval doet.

De auteurs gaan in op geschillen rondom (de afrekening van) servicekosten bij verhuur van bedrijfsruimte. Zij bespreken onder andere de situatie dat de verhuurder pas na jaren een afrekening opstelt en de situatie dat de verhuurder (bewust) een laag voorschot vraagt in verhouding tot de werkelijke kosten.

De auteur bespreekt de grondslag van de vordering tot bijbetaling of terugbetaling als gevolg van een huurprijswijzigingsprocedure en die van terugbetaling als gevolg van een huurprijsverminderingsprocedure vanwege gebreken met het oog op de vraag of daarover rente verschuldigd is.

De verhuurder vordert de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde vanwege gebrekkig onderhoud door de huurder van de buitenzijde van de woning. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter, omdat de verhuurder gedurende geruime tijd zelf zijn onderhoudsverplichtingen niet is nagekomen. In het kader van de devolutieve werking van het hoger beroep gaat het hof na of de huurovereenkomst ontbonden moet worden vanwege de overlast die (met name) bezoekers van de huurder veroorzaken. Het hof komt tot de conclusie dat dit niet het geval is. De overlast kan de ontbinding niet rechtvaardigen, omdat de huurder daar wel tegen tracht op te treden (zij het niet efficiënt) en de overlast een incidenteel karakter heeft. Dat betekent dat op dit moment het woonbelang van de huurder (nog) zwaarder weegt.

De eigenaar van een woning verhuurt die woning voor bepaalde duur met de bedoeling de huurder in de gelegenheid te stellen financiering voor de aankoop van de woning te verkrijgen. Op grond van de huurovereenkomst is de huurder bij opzegging van de huurovereenkomst een boete gelijk aan 10% van de koopsom van de woning verschuldigd. De huurder deelt gedurende de duur van de huurovereenkomst mee de financiering voor de aankoop van de woning niet rond te krijgen. Desondanks wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde duur voortgezet. Op enig moment geeft de huurder aan te willen vertrekken. De verhuurder stelt dat de opzegging niet rechtsgeldig is geschied, omdat die niet bij aangetekende brief en niet met inachtneming van de geldende opzegtermijn is gedaan en voorts, omdat die niet mede namens de medehuurder zou zijn gedaan. De verhuurder vordert dat voor recht verklaard wordt dat de huurovereenkomst voortduurt en maakt daarnaast (onder andere) aanspraak op de boete van 10% van de koopsom. Het hof wijst de vorderingen af. De opzegging is rechtsgeldig: het niet voldoen aan het vormvoorschrift van de aangetekende brief kan de huurder niet worden tegengeworpen nu vaststaat dat de opzegging de verhuurder heeft bereikt, op grond van artikel 7:271 lid 5 onder a BW geldt de opzegging waarbij de opzegtermijn niet in acht wordt genomen als gedaan tegen de voorgeschreven dag en uit de wijze waarop partijen steeds gecorrespondeerd hebben, maakt het hof op dat de opzegging door de huurder mede namens de medehuurder is gedaan. De boete is niet verschuldigd, omdat de opzegging daardoor zo goed als onmogelijk zou zijn, waardoor het boetebeding in strijd is met artikel 7:271 lid 2 BW en dus nietig is ingevolge artikel 7:271 lid 7 BW. De boete vanwege te late betaling van de huur wordt gematigd tot de wettelijke rente. Het beroep op het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst acht het hof geldig, omdat daarin geen uiterste datum voor het inroepen er van is bepaald.

De auteur bespreekt de mogelijkheden van tijdelijke verhuur van leegstaande kantoren op grond van de Leegstandwet. Zij behandelt in dat verband recente rechtspraak over de Leegstandwet en publiekrechtelijke aspecten op grond van het Bor.

De bank verzoekt verlof op de voet van artikel 3:264 lid 5 en 3:267 BW voor het inroepen van het huurbeding tegen de huurders van een woning die de bank openbaar wil verkopen vanwege een betalingsachterstand bij de verhuurder/eigenaar. De voorzieningenrechter verleent het verlof niet, omdat sprake is van een oudere huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:264 lid 4 BW. Dat de huurovereenkomst is aangegaan tussen man en vrouw als mede-eigenaren doet daar niet aan af, omdat de vrouw op grond van de huurovereenkomst het exclusieve gebruiksrecht van de woning verkregen heeft.

De bank verzoekt verlof op de voet van de artikelen 3:264 lid 5 en 3:267 BW voor het inroepen van het huurbeding tegen de huurders van een woning die de bank openbaar wil verkopen vanwege een betalingsachterstand bij de verhuurder/eigenaar. De voorzieningenrechter verleent het verlof, omdat aan de voorwaarden is voldaan (onder andere proportionaliteit).

De eigenaar van een complex van sociale huurwoningen die gesloopt gaan worden (een woningcorporatie) geeft die woningen in gebruik aan een organisatie die de woningen op haar beurt in onderbruikleen geeft aan personen die zich daarvoor bij haar hebben ingeschreven (en ter voorkoming van leegstand). Gedaagden hebben een van de woningen gekraakt. De bruiklener vordert in kort geding ontruiming van de woning. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe. Het hof bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter. Het overweegt dat het spoedeisend belang van de bruiklener gelegen is in het nastreven van haar doelstelling, te weten het in bruikleen geven aan personen die zich daarvoor bij haar hebben ingeschreven. Het onderschrijft voorts hetgeen de voorzieningenrechter heeft overwogen, te weten dat het eigendomsrecht van de eigenaar ten opzichte van de belangen van de krakers zwaarder weegt naarmate de woning korter heeft leeg gestaan (in dit geval slechts enkele dagen).

De gebruiker van een woning vordert dat de kantonrechter bepaalt dat hij de huurovereenkomst die de (inmiddels overleden) huurder met betrekking tot een woning met de verhuurder had, voorzet op de voet van artikel 7:268 BW. De verhuurder vordert (in reconventie) dat de gebruiker tot ontruiming veroordeeld wordt. De kantonrechter wijst de vordering (in conventie) af. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Het overweegt dat de gebruiker niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij ten tijde van het overlijden van de huurder een gemeenschappelijke huishouding met de huurder voerde. De relatie tussen de gebruiker en de huurder kwalificeerde als een knipperlicht relatie, de gebruiker bezat geen sleutel van de woning en de relatie tussen de gebruiker en de huurder was een jaar voor het overlijden van de huurder nog verbroken. Daarmee had de relatie tussen de gebruiker en de huurder ten tijde van het overlijden van de huurder (nog) geen duurzaam karakter volgens het hof.

De verhuurder (Inbev) verhuurt een 290-bedrijfsruimte waarin in het verleden een discotheek werd geëxploiteerd en waarin de opvolgend huurder een restaurant wenst te gaan exploiteren. De opvolgend huurder constateert tijdens de daartoe benodigde verbouwing dat het bestemmingsplan daaraan in de weg staat en beroept zich op dwaling. De kantonrechter verwerpt het beroep op dwaling. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter. Het overweegt dat de verhuurder ‘een professionele speler op de Nederlandse horecamarkt’ is en aldus had behoren te weten wat de precieze bestemming van het pand was en op welke problemen de opvolgend huurder daardoor zou stuiten. De Hoge Raad vernietigt het arrest van het hof. Het overweegt dat de vraag of een mededelingsplicht aangenomen mag worden afhankelijk is van de omstandigheden van het geval. De omstandigheid dat de verhuurder een professionele speler is brengt niet noodzakelijkerwijs mee dat zij op de hoogte had behoren te zijn van de bestemming van het pand, temeer omdat voormalige huurders het pand steeds voor horecadoeleinden hebben gebruikt.

Twee huurders van woonruimte vorderen terugbetaling van de door hen betaalde bemiddelingskosten vanwege het bepaalde in artikel 7:417 lid 4 BW (verbod dienen twee heren). De kantonrechter heeft de zaak in eerste instantie aangehouden in afwachting van de beantwoording van de prejudiciële vragen door de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2015:3099). Daarna overweegt de kantonrechter dat gelet op die beantwoording de huurders geen bemiddelingskosten verschuldigd zijn. De kantonrechter verwerpt de (nadere) stelling van de bemiddelaar dat de kosten zien op bemiddeling en dienstverlening na het sluiten van de huurovereenkomst. ‘De kantonrechter kwalificeert deze redenering als een wel zeer doorzichtige poging om te ontkomen aan de gevolgen van het bepaalde in artikel 7:417 lid 4 BW [...]’. De kantonrechter veroordeelt de bemiddelaar niet alleen tot terugbetaling van de bemiddelingskosten, maar ook tot betaling van € 100 aan immateriële schadevergoeding vanwege schending van de persoonlijke levenssfeer van de huurders door het zonder toestemming binnentreden van de woning door de bemiddelaar.

De vereniging waarin een groot aantal verhurende eigenaren van bungalows in een vakantiepark verenigd zijn, vordert dat een van de eigenaren die daarvan geen lid is, veroordeeld wordt tot vergoeding van de kosten van de gemeenschappelijke voorzieningen die in het park aanwezig zijn. De betreffende eigenaar weigert, stellende dat hij geen lid van de vereniging is en er geen (andere) contractuele basis is op grond waarvan hij de kosten dient te voldoen. Het hof wijst de vordering van de vereniging toe. Het hof overweegt dat er bijzondere omstandigheden zijn op grond waarvan de betreffende eigenaar in afwijking van het beginsel van contractsvrijheid en op grond van de redelijkheid en billijkheid tot vergoeding van de kosten gehouden is. Die bijzondere omstandigheden betreffen met name het feit dat de bungalow gelegen is in een vakantiepark met gemeenschappelijke voorzieningen. De eigenaar wist dat toen hij de bungalow kocht. Het feit dat de eigenaar de bungalow niet verhuurt (zoals de (meeste) andere eigenaren) is niet relevant, omdat de eigenaar wel de mogelijkheid heeft om dat te doen.

De eigenaar van het ADM-terrein in het Westelijk Havengebied heeft de ontruiming van een zeer groot aantal krakers gevorderd op grond van het feit dat zij zonder recht of titel op het terrein verblijven en daardoor op onrechtmatige wijze inbreuk maken op zijn eigendomsrecht. De krakers beroepen zich op verkrijging door bevrijdende verjaring. De rechtbank verwerpt dat verweer, omdat het niet voldoende is onderbouwd. De rechtbank wijst na afweging van de belangen over en weer de vordering van de eigenaar af. Tegenover het belang van de eigenaar om uitvoering te kunnen geven aan twee huurovereenkomsten met betrekking tot het terrein, staat het belang van de krakers om op het terrein te kunnen blijven wonen en werken in de gemeenschap die daar in de loop der jaren is ontstaan. Het belang van de krakers weegt zwaarder, omdat de plannen van de eigenaar/huurder op het terrein weinig concreet en reëel zijn met als gevolg dat niet uitgesloten is dat het terrein na ontruiming leeg zal komen te staan, omdat die plannen niet uitvoerbaar zijn.

De auteur bespreekt naar aanleiding van zijn bijdrage aan de conferentie ‘Vanuit het huurrecht bekeken’ aan de hand van rechtspraak van de Hoge Raad hoe de Hoge Raad het huurrecht voor bedrijfsruimten afstemt op het algemene privaatrecht. De Hoge Raad doet dat volgens hem binnen de door de wetgever gegeven speelruimte tegen de achtergrond dat het bij huur van bedrijfsruimte gaat om bescherming van de huurder, waarbij de bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder een rol spelen. Tegen die achtergrond is het volgens de auteur verklaarbaar dat de Hoge Raad soms kiest voor een oplossing die dichter ligt bij het algemene privaatrecht.

De auteurs bespreken naar aanleiding van hun bijdrage aan de conferentie ‘Vanuit het huurrecht bekeken’ hoe het mededingingsrecht de rechten en plichten van huurders en verhuurders (kunnen) beïnvloeden. Zij gaan in dat verband in op het kartelverbod, de branchebeschermingsbepaling en de situatie dat de verhuurder de huurder concurrentie aandoet en vice versa.

De auteur gaat naar aanleiding van de bijdrage die M.L. van Emmerik en H. Hielkema hebben geleverd aan de conferentie ‘Vanuit het huurrecht bekeken’ in op artikel 1 EP bij het EVRM. Daarbij wordt (onder andere) stil gestaan bij de vraag of artikel 1 van belang is voor verhuur van bedrijfsruimte.

De auteur gaat naar aanleiding van de bijdrage die B. van Zadelhoff heeft geleverd aan de conferentie ‘Vanuit het huurrecht bekeken’ in op een aantal fiscale onderwerpen die van belang zijn bij verhuur van bedrijfsruimte. Zij geeft met name aandachtspunten voor bij met btw belaste verhuur.

De auteurs bespreken de arresten van de Hoge Raad van de afgelopen jaren op het gebied van huur en faillissement.

De auteurs bespreken een aantal vormen van voorwaardelijkheid in het huurrecht. Zij gaan in dat verband (onder andere) in op de (on)mogelijkheid van het aangaan van een huurovereenkomst onder een ontbindende voorwaarde.

De auteurs gaan naar aanleiding van Zonshofje I en in aanvulling op het artikel van R.A. Veldman en I.C.K. Mol in TvHB 2014-5 in op de vraag of het wenselijk is om op de hoofdhuurovereenkomst met betrekking tot een zorgcomplex de regels voor verhuur van woonruimte toe te passen.

De auteur bespreekt een aantal projecten uit de Retailagenda en de mogelijke juridische implicaties daarvan.

Juridisch adviseurs van potentiële kopers van verhuurde bedrijfsruimte krijgen geregeld de opdracht om een op het onroerend goed rustende huurovereenkomst te beoordelen op de aanwezigheid van ‘red flags’ als onderdeel van een duediligenceonderzoek. Red flags zijn bepalingen in een huurovereenkomst die de mogelijke koper van het onroerend goed als zeer ongewenst beschouwt en/of voor hem een koopprijs drukkend effect hebben, of zelfs tot gevolg hebben dat hij van de gehele transactie afziet. In dit artikel worden de meest voorkomende red flags behandeld aan de hand van vaak voorkomende afwijkingen van de standaard ROZ-modelhuurovereenkomsten voor bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (winkelruimte) en artikel 7:230a BW (kantoorruimte) en de daarbij behorende algemene bepalingen.

In deze bijdrage wordt ingegaan op de vraag of een woningcorporatie op rechtmatige wijze politiegegevens kan verkrijgen en deze gegevens rechtmatig mag gebruiken in een civiele procedure tegen een huurder.

In dit artikel wordt de uitvoerbaarheid bij voorraadverklaring van beëindigingsvonnissen van huurovereenkomsten in de zin van artikel 7:290 BW besproken aan de hand van jurisprudentie.