Aflevering 2

De verhuurder vordert in kort geding de ontruiming van een woning nadat zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden op de voet van artikel 7:231 lid 2 BW na sluiting van de woning door de burgemeester op grond van de Opiumwet. De voorzieningenrechter wijst de vordering af. De voorzieningenrechter overweegt: ‘Een op de buitengerechtelijke ontbinding op grond van artikel 7:231 lid 2 BW gebaseerde vordering tot ontruiming in kort geding kan alleen worden toegewezen als in vergaande mate aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel komt dat de huurovereenkomst terecht buitengerechtelijk is ontbonden. Bij de beoordeling van de vraag of dit aannemelijk is moet bedacht worden dat het niet uitgesloten is dat het besluit tot sluiting van de burgemeester in bezwaar en beroep daartegen geen stand houdt. [De huurder] heeft weliswaar nog geen bezwaar aangetekend maar zij heeft daarvoor naar de kantonrechter begrijpt nog [...] de tijd. Als het besluit van de burgemeester tot sluiting geen stand houdt is de grondslag van de buitengerechtelijke ontbinding ondeugdelijk en is de ontbindingsverklaring in die zin nietig dat zij niet het beoogde rechtsgevolg heeft en dan ook niet leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst. Bij de beoordeling van een vordering tot ontruiming op grond van een (nog) niet onherroepelijk besluit tot sluiting, moet de rechter zich er dan ook rekenschap van geven dat het besluit kan worden vernietigd en moet hij zich een oordeel vormen over de kans dat het besluit vernietigd wordt.’ De voorzieningenrechter acht in dit geval relevant dat vaststaat dat in de woning verdovende middelen zijn aangetroffen, maar niet dat in de woning hennep werd gekweekt, niet dat in de woning werd gedeald en ook niet dat er sprake was van overlast vanuit de woning. De woning is bovendien slechts voor twee weken gesloten en van een huurachterstand is geen sprake. Gelet op het voorgaande acht de voorzieningenrechter het niet ondenkbaar dat de sluiting door de burgemeester na bezwaar en beroep vernietigd wordt. Indien dat niet het geval is, is niet ondenkbaar dat de bodemrechter het in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar acht om gebruik te maken van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding. Het enkele feit dat in de woning verdovende middelen zijn aangetroffen, betekent namelijk nog niet dat sprake is van niet goed huurderschap.

De verhuurder (een woningstichting) vordert in kort geding dat de huurder veroordeeld wordt tot ontruiming. De verhuurder voert daartoe aan dat de huurder de woning zonder toestemming in gebruik heeft gegeven aan een derde en voorts dat hij zonder toestemming (onder andere) een muur heeft doorgebroken. De rechtbank wijst de vordering toe.

De huurder van een ruimte exploiteert daarin een ‘telecom/internetwinkel’. Dat wil zeggen een bedrijf waarin telefoonkaarten en -accessoires verkocht worden, reparaties worden verricht, (tegen betaling) wordt geïnternet en gebeld en waarin consumpties worden verkocht. De huurovereenkomst is (van rechtswege) geëindigd. De huurder heeft een verzoek op de voet van artikel 7:230a BW ingediend. De huurder heeft daarin primair verzocht hem niet-ontvankelijk te verklaren, omdat de ruimte geen ruimte in de zin van artikel 7:230a BW zou zijn, maar een 290-bedrijfsruimte. De kantonrechter gaat daar niet in mee. De kantonrechter heeft een tweede verzoek (dat hangende de behandeling van het eerste verzoek is ingediend) tot verlenging van de ontruimingstermijn met één jaar toegewezen. De huurder gaat in hoger beroep tegen de beslissing op het eerste verzoek. Het hof bekrachtigt de beschikking van de kantonrechter. ‘Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat een zaak waar de klant kan telefoneren en internetten niet is te beschouwen als een kleinhandelsbedrijf en ook niet als een van de andere bedrijven die zijn genoemd in artikel 7:290 BW. Het enkele feit dat, volgens [de huurder], zijn bedrijf plaatsgebonden is, is daarvoor onvoldoende.’

De verhuurder/eigenaar van een tankstation (BP) en de huurder/exploitant daarvan komen niet tot overeenstemming over een nieuwe huur/exploitatieovereenkomst. De huurder vordert (na afwijzing van een vergelijkbare vordering in kort geding) dat de verhuurder veroordeeld wordt tot betaling van een vergoeding als bedoeld in artikel 7:308 BW vanwege de beëindiging van een langdurige contractuele verhouding. De verhuurder vordert in reconventie de ontbinding van de bestaande exploitatieovereenkomst vanwege wanbetaling door de huurder. De rechtbank wijst de vordering in conventie af, omdat een vergoeding als bedoeld in artikel 7:308 BW alleen verschuldigd is bij beëindiging door opzegging. De rechtbank wijst de vordering in reconventie toe.

De curator van de verhuurder vordert in kort geding de ontruiming van een bedrijfsruimte vanwege een huurachterstand van dertien maanden. De huurder stelt zich op het standpunt dat de huurachterstand deels na een sommatie en deels na het uitbrengen van de dagvaarding geheel is voldaan en dat hij de huur niet eerder heeft voldaan, omdat hij de huur pas hoefde te voldoen na een factuur. De voorzieningenrechter verwerpt het standpunt van de huurder en wijst de vordering van de curator toe vanwege de ernst van de tekortkoming.

De curatoren van de huurder (Miss Etam) vorderen in kort geding dat de verhuurder de executie van het vonnis staakt waarin zij tot ontruiming veroordeeld zijn van een van de gehuurde winkelruimten. De voorzieningenrechter wijst de vordering af, omdat van een kennelijke misslag geen sprake is en omdat ook overigens niet is gebleken van omstandigheden die maken dat de verhuurder geen in redelijkheid te respecteren belang heeft bij gebruikmaking van haar bevoegdheid tot tenuitvoerlegging van het ontruimingsvonnis over te gaan. Het beroep van de curatoren op analoge toepassing van artikel 7:295 lid 1 BW (waarin is bepaald dat een vonnis waarin de rechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst door opzegging is geëindigd, in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard) faalt, omdat geen sprake is van een reguliere huuropzegging, maar van een opzegging op grond van artikel 39 Fw.

De verhuurder van een woning (een woningstichting) vordert in kort geding dat de (bewindvoerder van de) huurder tot ontruiming veroordeeld wordt, omdat in de woning (na een inval door de politie) een hennepknipperij is aangetroffen, inclusief een luchtafvoer door het dak heen. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter. Het overweegt dat voldoende aannemelijk is dat de huurder van het bestaan van de knipperij op de hoogte was. De tekortkoming rechtvaardigt de ontruiming in kort geding, omdat sprake is van (gedeeltelijke) wijziging van de bestemming en van het knippen van hennep, hetgeen in strijd is met de bij de huurovereenkomst horende algemene bepalingen.

De verhuurder van een complex van woningen vordert dat een van de huurders veroordeeld wordt tot het verwijderen van een door haar geplaatste schotelantenne. De verhuurder baseert de vordering op een renovatieovereenkomst waarin de verhuurder met de huurder is overeengekomen dat er na de renovatie geen schotelantenne mag worden geplaatst. De huurder beroept zich op artikel 10 EVRM (vrije nieuwsgaring). De zenders die zij wenst te ontvangen, zijn niet op andere wijze te ontvangen. De rechtbank wijst de vordering desondanks toe, omdat het belang van de verhuurder in dit geval zwaarder weegt. Dat belang is er in gelegen te voorkomen dat de woning, althans het complex waarvan de woning deel uitmaakt, wordt beschadigd en voorts om te bewerkstelligen dat de uitstraling van de wijk wordt gehandhaafd.

De verhuurder heeft na een geschil met de huurder (Nettorama) over (onder andere) de oppervlakte van een bedrijfsruimte een vaststellingsovereenkomst gesloten. Daarin is een huurprijs per vierkante meter overeengekomen. De verhuurder dient vervolgens de oppervlakte van de bedrijfsruimte te (laten) vaststellen. De verhuurder doet dat na een aantal jaren. De huurder dient dan een fors bedrag aan huur na te betalen. De verhuurder vordert daarover de contractuele, althans de wettelijke rente vanaf de datum van de huurtermijnen waarop de nabetaling betrekking heeft. Het hof wijst de vordering na uitleg van de vaststellingsovereenkomst af.

Minister Blok wil kleine nieuwbouwwoningen in de regio’s Amsterdam en Utrecht extra WWS-punten toekennen om de bouw van middeldure huurwoningen te stimuleren. Dat staat in een brief aan de Tweede Kamer van 19 februari 2016. Bij de berekening van de huur van nieuwbouwwoningen tot 40 vierkante meter in de regio’s Amsterdam en Utrecht worden extra punten in het kader van het woningwaarderingsstelsel (WWS) toegekend. Zo wil hij het aantrekkelijker maken in deze twee regio’s kleine vrijesectorhuurwoningen te bouwen met een huur vanaf € 710. In feite vallen deze woningen daardoor in het vrijesectorsegment. Daarmee wil de minister voorkomen dat via het nu bestaande WWS vooral grote woningen worden gebouwd die daardoor in het vrijesectorsegment vallen, terwijl er veel behoefte is aan kleinere woningen net boven de liberalisatiegrens.

De huurder van een woning is in een eerdere procedure veroordeeld tot betaling van een huurachterstand, vermeerderd met rente en kosten. De huurder heeft vervolgens betalingen verricht zonder aan te geven waarop die betalingen betrekking hebben. De (incassogemachtigde van de) verhuurder heeft de betaling afgeboekt op hetgeen waartoe de huurder veroordeeld was. De verhuurder heeft de huurder opnieuw gedagvaard vanwege een nieuwe huurachterstand. De huurder is toen bij verstek veroordeeld tot betaling en ontruiming. De huurder heeft vervolgens een moratorium als bedoeld in artikel 287b Fw verzocht en verzet aangetekend. De rechtbank heeft het de verhuurder vervolgens verboden tot ontruiming over te gaan totdat op het moratoriumverzoek is beslist. Het verzoek wordt toegewezen, maar op enig moment vervalt het moratorium alsnog en gaat de verhuurder alsnog tot ontruiming over. De rechtbank verklaart het verzet van de huurder gegrond, omdat het voor de verhuurder voldoende duidelijk was dat de betalingen die de verhuurder heeft afgeboekt op hetgeen waartoe de huurder eerder veroordeeld was, strekten tot voldoening van de lopende huurtermijnen. De voorzieningenrechter heeft vervolgens in kort geding geoordeeld dat de ontruiming onrechtmatig was en heeft de verhuurder veroordeeld tot vergoeding van de schade. Het hof vernietigt het vonnis waarin het verzet gegrond is verklaard. Het overweegt dat voor de verhuurder niet voldoende duidelijk was waartoe de betalingen door de huurder strekten. Op grond van artikel 6:43 lid 2 BW geldt dan als uitgangspunt dat de betalingen in de eerste plaats worden toegerekend aan opeisbare verbintenissen en vervolgens aan de voor de huurder meest bezwarende verbintenis. Dat kan de huurder in dit geval niet baten, omdat er vervolgens weer een huurachterstand is ontstaan. Daarmee is sprake van stelselmatige wanbetaling die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

De leegstandbeheerder (Ad Hoc) vordert in kort geding dat de gebruikers van een bedrijfsruimte (een voormalig verzorgingstehuis) tot ontruiming veroordeeld worden. De leegstandbeheerder heeft de ruimte als woonruimte in gebruik gegeven ter voorkoming van leegstand. De leegstandbeheerder is daartoe en tot het voeren van een kort geding gemachtigd door de eigenaar van de ruimte. De eigenaar wenst het gebruik van de ruimte te beëindigen vanwege de kosten van het gebruik (met name de energiekosten). De leegstandbeheerder heeft de bruikleenovereenkomsten om die reden opgezegd. De gebruikers beroepen zich op huurbescherming. Om die reden is volgens hen de voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag ook niet bevoegd. De voorzieningenrechter oordeelt dat geen sprake is van huurbescherming. De voorzieningenrechter overweegt: ‘Uit de tussen partijen gesloten overeenkomsten volgt dat het gebruik van de ruimten slechts tijdelijk was, in afwachting van verkoop, verhuur, renovatie, sloop of een andere omwikkeling van [de ruimte], dat de gebruikers van de ruimten, [...], bereid zijn hun verblijfsrecht afhankelijk te stellen van opzegging op korte termijn en dat dit gebruik korte tijd later zal eindigen en het object alsdan moet worden ontruimd. Uit de bepalingen van de overeenkomst volgt verder dat de door de gebruikers te betalen vergoeding [van € 220 per maand] dient ter bestrijding van de bedrijfskosten van Ad Hoc en niet aan huur kan worden gelijkgesteld. Opgenomen is ook dat “gebruiker zich realiseert dat hij geen beroep zal kunnen doen op huurbescherming, niet alleen omdat het beoogd gebruik van het object naar zijn aard van korte duur zal zijn, doch tevens omdat tegenover dat gebruik geen tegenprestatie aan de eigenaar / beheerder verschuldigd is”. Voorts is in de overeenkomsten opgenomen dat de werking van de redelijkheid en billijkheid en de goede trouw zich er tegen verzetten dat (toch) een beroep wordt gedaan op huurbescherming, alsmede dat een dergelijk beroep in strijd is met de bedoeling van partijen. Uit deze bepalingen volgt naar het oordeel van de voorzieningenrechter expliciet dat partijen niet beoogd hebben een huurovereenkomst te sluiten.’ Het spoedeisend belang is volgens de voorzieningenrechter gelegen in het feit dat de leegstandbeheerder aansprakelijk gesteld kan worden door de eigenaar als de gebruikers niet (tijdig) vertrekken.

De invoering van de Woningwet gaat gefaseerd vanwege de nodige aanpassingen op allerlei gebied; een opsomming.

De minimale vergoeding voor huurders voor verhuis- en herinrichtingskosten bij sloop of ingrijpende renovatie is met ingang van 1 maart 2016 verhoogd naar € 5.892. Verhuurders zijn verplicht om deze verhuiskostenvergoeding te betalen aan huurders van zelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen ingeval van beëindiging na opzegging op grond van artikel 7:274 lid 1 onder c en e BW.. Deze regeling geldt zowel bij renovatie waarbij het huurcontract doorloopt als bij renovatie of sloop waarbij het huurcontract eindigt. De aanpassing van de regeling is te vinden in de Staatscourant van 1 maart 2016. Meer informatie over de voorwaarden voor een vergoeding: Rijksoverheid.nl: Wanneer heb ik recht op verhuiskostenvergoeding?

De dochter van de overleden huurder vordert dat de kantonrechter bepaalt dat zij de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder (een woningstichting) met betrekking tot een woning voortzet. De dochter legt daaraan ten grondslag dat sprake is geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding en dat daarmee aan de eisen van artikel 7:268 lid 2 BW is voldaan. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Het overweegt dat de dochter onvoldoende financiële waarborg voor een behoorlijke nakoming van de huur biedt gelet op het feit dat er inmiddels diverse malen een huurachterstand is geweest, hetgeen tot een betalingsregeling heeft geleid. Daar komt bij dat de dochter heeft aangevoerd dat zij pas onder voorwaarden (onder andere verkrijging van huurtoeslag) tot correcte nakoming van de huur in staat zal zijn.

De zoon van de overleden huurder vordert dat de kantonrechter bepaalt dat hij de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder (een gemeente) met betrekking tot een standplaats voortzet. De zoon legt daaraan ten grondslag dat sprake is geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding en dat daarmee aan de eisen van artikel 7:268 lid 2 BW is voldaan. De gemeente vordert in reconventie de ontruiming van de standplaats. De kantonrechter wijst de (conventionele) vordering toe. ‘Hoewel [de zoon] niet langer dan ruim een jaar bij zijn moeder gewoond heeft, leidt dit niet reeds tot de conclusie dat geen sprake is geweest van duurzaamheid. De samenleving is immers beëindigd als gevolg van het overlijden van zijn moeder. Dit was nog niet te voorzien bij het aangaan van de samenleving [...]. [De zoon] heeft daarnaast ter zitting naar voren gebracht dat hij tot aan zijn trouwen in een woonwagen heeft gewoond en alleen vanwege het feit dat hij geen eigen standplaats kon krijgen, in een huurwoning is gaan wonen op een steenworp afstand van de woonwagen. Het is altijd wel zijn wens geweest om in een woonwagen te wonen. In 1997 heeft hij naast de woonwagen een garage laten bouwen met het oog op zijn terugkeer. Toen de vriend van zijn moeder uit de woonwagen vertrok, was er voor hem en zijn kinderen voldoende ruimte om daar te gaan wonen, van welke gelegenheid hij dan ook gebruik heeft gemaakt. Hij deelde in de woonwagen samen met zijn kinderen de ene slaapkamer, terwijl zijn moeder de andere slaapkamer tot haar beschikking had. Uit deze stellingen, die verder niet door de gemeente zijn weersproken, is voldoende gebleken van de bedoeling van betrokkenen om de samenleving duurzaam te laten zijn. [...] Ten aanzien van de gemeenschappelijkheid van de huishouding overweegt de kantonrechter als volgt. [...] Zoals door [de zoon] onweersproken naar voren is gebracht, aten zij samen, brachten zij samen de avonden door, haalde zijn moeder de kinderen op van school en nam zij de dagelijkse verzorging voor hen op zich als [de zoon] wegens zijn werk elders verbleef, terwijl [de zoon] daarentegen zijn moeder hielp waar nodig was in verband met haar hernia. Deze wijze van samenleving komt ook overeen met de leefwijze van woonwagenbewoners, die naar algemeen bekend is juist gericht is op een gemeenschappelijke manier van samenleven. De woonwagen was ook naar deze wijze van leven ingericht. Bovendien nam [de zoon], zoals hij onweersproken heeft gesteld, de overige huishoudelijke lasten voor zijn rekening, zoals de kosten van de boodschappen en van onderhoud van de woonwagen [...].’

De eigenaar van een gebouw (een gemeente) vordert in kort geding dat de krakers daarvan tot ontruiming veroordeeld worden. De eigenaar voert daartoe aan dat de krakers zonder recht of titel in het gebouw verblijven en dat zij (met het oog op herontwikkeling van het aangrenzende gebied) een overeenkomst heeft gesloten met derden op grond waarvan zij tot levering van het gebouw gehouden is. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe. De voorzieningenrechter verwerpt daarbij het beroep van de krakers op het huisrecht als bedoeld in artikel 8 EVRM. De voorzieningenrechter acht daarbij mede van belang dat het gebouw geen woonbestemming heeft.

De eigenaar van de grond en het water aan De Weerd in Roermond vordert dat gedaagden, zijnde gebruikers van de grond en het water tot ontruiming veroordeeld worden. De eigenaar stelt dat de gebruikers zonder recht of titel op de grond en het water verblijven (en wel door middel van een woonark). Gedaagde betwist dat, stellende dat hij door extinctieve verjaring eigenaar van de grond en het water is geworden. Gedaagde heeft in dat verband onweersproken gesteld dat hij zich, vanaf het moment dat hij in 1989 de woonark kocht als bezitter heeft gedragen van de grond en het water. Hij heeft nooit enige vergoeding aan derden voldaan voor het gebruik van de ligplaats. Hij heeft de grenzen van de grond en het water dat hij in bezit heeft genomen duidelijk en zichtbaar voor derden aangegeven. Hij heeft voorts gesteld dat hij medio 1991 een mondelinge eis van de rechtsvoorganger van de eigenaar om de woonark te verplaatsen nadrukkelijk heeft genegeerd, onder de mededeling dat de grond en het water hem toebehoorden en hij daarom niet gehouden was aan de eis te voldoen. Gedaagde heeft voorts de op de grond aanwezige infrastructuur, bebouwing en erfafscheiding verbeterd en vervangen en hij heeft zijn woonark vervangen door een grotere woonark. De rechtbank oordeelt dat het beroep op extinctieve verjaring onder de gegeven omstandigheden slaagt en wijst de vordering van ‘de eigenaar’ af.

De eigenaar van de grond en het water aan De Weerd in Roermond vordert in ECLI:NL:RBLIM:2016:367 dat gedaagden, zijnde gebruikers van de grond en het water tot ontruiming veroordeeld worden. De eigenaar stelt dat de gebruikers zonder recht of titel op de grond en het water verblijven (en wel door middel van een woonark) en heeft, voor zover vereist, het gebruik opgezegd. Gedaagde sub 1 betwist dat, stellende dat zijn rechtsvoorgangers de grond en het water in gebruik hebben gekregen op grond van een bruikleenovereenkomst met de rechtsvoorgangers van de eigenaar. De rechtbank stelt voorop dat zij ondanks internationale aspecten rechtsmacht heeft op grond van de EEX-verordening. De rechtbank oordeelt vervolgens dat aangenomen moet worden dat de bruikleenovereenkomst voor onbepaalde duur op grond waarvan het gebruik is aangevangen ofwel door de eigenaar is voortgezet ofwel dat tussen de eigenaar en gedaagde sub 1 een (nieuwe) bruikleenovereenkomst voor onbepaalde duur tot stand is gekomen. Onder verwijzing naar Hoge Raad 28 oktober 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BQ9854) oordeelt de rechtbank dat het belang van de eigenaar niet voldoende zwaarwegend is tegenover het belang van gedaagde van sub 1. Gedaagde sub 1 heeft inmiddels geruime tijd het gebruik van de grond en het water en ontruiming daarvan leidt tot verlies van zijn woonruimte, omdat alternatieve ligplaatsen niet voorhanden zijn. Daartegenover staat het niet nader geconcretiseerde plan van de eigenaar om tot (her)ontwikkeling van de grond en het water over te gaan. Gelet op het voorgaande wijst de rechtbank de vordering jegens gedaagde sub 1 af. De rechtbank wijst ook de vordering jegens gedaagde sub 2 af, ondanks dat hij geen verweer heeft gevoerd en wel omdat voor hem hetzelfde geldt als voor gedaagde sub 1. De zaak ECLI:NL:RBLIM:2016:366 is gelijk aan voormelde zaak met uitzondering aan de internationale aspecten daarvan.

De onderburen vorderen in kort geding dat de bovenburen veroordeeld worden om toegang te verlenen tot de huurwoning ten behoeve van het verrichten van geluidsonderzoek. De onderburen doen dat, omdat zij geluidsoverlast stellen te ondervinden van de bovenburen. De onderburen hebben daarover een procedure aanhangig gemaakt jegens de verhuurder (die zowel aan de onder- als de bovenburen verhuurt). De voorzieningenrechter heeft de vordering afgewezen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter. Het overweegt dat geen sprake is van misbruik van bevoegdheid, ook niet als vaststaat dat de procedure tussen de onderburen en de verhuurder er niet toe kan of zal leiden dat de huurovereenkomst met de bovenburen eindigt (bijvoorbeeld door ontbinding). Die procedure kan mogelijk wel leiden tot werkzaamheden aan de vloer van de woning. De bovenburen hebben er ‘gerechtvaardigd belang bij van deze mogelijke consequenties van het geluidsonderzoek verschoond te blijven’.

De huurder van een woning heeft vanwege een reis een verzoek om huisbewaring door een derde gedaan bij de verhuurder (een woningstichting). De verhuurder heeft het verzoek uiteindelijk gehonoreerd. De huurder heeft de huurovereenkomst vervolgens opgezegd. De derde vordert in kort geding dat de verhuurder veroordeeld wordt tot het verlenen van medewerking aan het huisbewaarderschap door hem de toegang tot de woning te verschaffen. De voorzieningenrechter wijst de vordering af. ‘Huisbewaarderschap is een overeenkomst met een eigen aard en inhoud, die wordt afgesloten tussen de huurder en de huisbewaarder, waarvoor toestemming benodigd is van de verhuurder, aangezien de huurder in de regel (op grond van wettelijke (artikel 7:244 BW) en contractuele bepalingen) zonder die toestemming niet gerechtigd is zijn woning aan een derde ter beschikking te stellen.’ Huisbewaarderschap brengt volgens de voorzieningenrechter geen zelfstandige verplichting voor de verhuurder mee om de woning aan de derde ter beschikking te stellen als de huurovereenkomst is geëindigd. ‘De huurovereenkomst is immers de basis van de goedkeuring van een huisbewaarderschap. De aard van de overeenkomst van huisbewaring brengt mee dat deze onlosmakelijk met de huurovereenkomst waaruit de bevoegdheid tot het aangaan van een huisbewaring voortvloeit, verbonden is.’

De verhuurder (een instelling die zich onder andere bezig houdt met begeleid wonen) vordert in kort geding de ontruiming van een woning. De verhuurder heeft daartoe aangevoerd dat zij de zorgovereenkomst heeft opgezegd en de zorgverlening heeft gestaakt, omdat de huurder/cliënt geen hulpverlening accepteert, althans die hulpverlening onmogelijk maakt doordat hij de medewerkers van de verhuurder heeft beledigd en bedreigd. De opzegging van de zorgovereenkomst heeft volgens de verhuurder tot gevolg dat de (onder)huurovereenkomst met betrekking tot de woning eveneens is geëindigd. Dat betekent dat de huurder daar inmiddels zonder recht of titel in verblijft. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe. De voorzieningenrechter overweegt dat sprake is van een zorgovereenkomst waarmee de huurovereenkomst onlosmakelijk is verbonden. De verhuurder is geen reguliere verhuurder. ‘De elementen uit de zorgovereenkomst overheersen bij de uitvoering van de zorgovereenkomst.’

De krakers van een pand vorderen dat het de Staat verboden wordt tot ontruiming van het pand over te gaan. De krakers voeren daartoe aan dat de bevoegdheid tot ontruiming en het daarvoor geldende toetsingskader in strijd met het EVRM en het EVESCR zouden zijn. De voorzieningenrechter gaat daar niet in mee. De Staat heeft aangevoerd dat de eigenaar het pand recent heeft aangekocht en het pand op korte termijn nodig heeft. Daardoor is aan de proportionaliteitseis voldaan en dient het belang van de krakers te wijken voor dat van de eigenaar.

De Rabobank heeft de voorzieningenrechter verzocht haar te machtigen op de voet van artikel 3:267 lid 2 BW tot beheer en ontruiming van een woning op grond van een beheers- en ontruimingsbeding dat is opgenomen in de hypotheekakte. De voorzieningenrechter heeft de machtiging verleend. Het hof bekrachtigt de beschikking van de voorzieningenrechter. Het hof onderzoekt eerst ambtshalve of hoger beroep mogelijk is. Daartegen pleit dat tegen een beschikking waarbij verlof verleend wordt tot het inroepen van een huurbeding geen hoger beroep open staat (artikel 3:264 lid 6 BW). Hetzelfde geldt voor de beschikking waarbij wordt bepaald dat de executieverkoop onderhands kan geschieden (artikel 3:268 lid 3 BW). Daarvoor pleit volgens het hof dat hoger beroep de regel is en dat hoger beroep in dit geval niet is uitgesloten en voorts dat de executiemogelijkheden van de bank niet ‘onevenredig onder druk’ worden gezet door het hoger beroep. Het hof komt tot de conclusie dat hoger beroep mogelijk is. Het komt vervolgens tot de conclusie dat de voorzieningenrechter de machtiging terecht heeft verleend. De eigenaren van de woning/hypotheekhouders zijn in ernstige mate in verzuim met de betalingsverplichtingen die zij op grond van de hypotheek hebben en bovendien de woning in strijd met het bepaalde in de hypotheekakte hebben verhuurd.

In HIP 2016/49 werd de uitvoerbaarheid bij voorraadverklaring van een vonnis tot beëindiging van een 290-huurovereenkomst onder de loep genomen. Een rechter kan een vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren, wat inhoudt dat de aangewezen partij het vonnis direct ten uitvoer kan leggen. In dit artikel wordt de uitvoerbaarheid bij voorraad in procedures tot beëindiging van huurovereenkomsten woonruimte in de zin van artikel 7:232 BW besproken aan de hand van jurisprudentie.

In het artikel wordt een overzicht gegeven van in het Staatsblad verschenen regels c.q. door de Tweede Kamer aanvaarde wetswijzigingen. Deze worden voorzien van een korte toelichting en vermelding van de vindplaatsen.

In elke aflevering van HIP wordt een klassieker uit het huurrecht besproken. Het gaat telkens om een uitspraak die van grote betekenis is (geweest) voor het huurrecht. Steeds komt aan bod wat de aanleiding voor de procedure was, welke rechtsvraag ter beantwoording voor lag en of de uitspraak nog steeds relevant is. In deze aflevering het arrest van de Hoge Raad van 20 oktober 2000, NJ 2000, 692 over de vraag of voorgenomen gebruik van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW door een venno