Aflevering 3

NS vordert in kort geding dat de beheerders van de bewaakte fietsenstalling bij station Dordrecht, die een fietsenwinkel bij het station exploiteren tot ontruiming veroordeeld worden. NS baseert de vordering op de opzegging van de overeenkomst met de beheerders/exploitanten. Die overeenkomst zou kwalificeren als een overeenkomst van opdracht, althans als een gemengde overeenkomst waarin het opdracht-element overheerst. De voorzieningenrechter wijst de vordering af, omdat NS geen spoedeisend belang heeft en omdat de beheerders/exploitanten mogelijk huur/ontruimingsbescherming genieten.

De verhuurder vordert in kort geding de ontruiming van Huis ter Duin in Petten. Het pand is verhuurd aan een uitzendorganisatie ten behoeve van tijdelijke huisvesting van Poolse arbeidskrachten. De huurovereenkomst is aangegaan voor tijdelijke duur en met de mogelijkheid van tussentijdse beëindiging voor beide partijen. De huurder heeft lopende de huurovereenkomst ingestemd met de ontruiming van het pand ingeval van verbouwing. De verhuurder wenst het pand thans te verbouwen ten behoeve van de opvang van vluchtelingen. De huurder weigert desondanks te vertrekken, omdat zij heeft ingestemd met de verbouwing ten behoeve van iets anders dan de opvang van vluchtelingen. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe. Hij overweegt dat de huurder een professionele partij is die blijkens de huurovereenkomst uitdrukkelijk heeft afgezien van huurbescherming. Daartoe heeft de huurder ingestemd met de ontruiming ingeval van verbouwing. Het doet niet ter zake ten behoeve waarvan die verbouwing plaats vindt. De huurder heeft geen inzicht gegeven in de huidige bezettingsgraad en ook niet in haar huidige en toekomstige verplichtingen t.o.v. de arbeidskrachten.

De gemeente Utrecht heeft grond in erfpacht uitgegeven aan de exploitant van een camping. De exploitant heeft de grond verhuurd als standplaatsen voor een chalet. De exploitant heeft de erfpacht aan eiseres verkocht en de grond vooruitlopend op de levering aan haar verhuurd. Eiseres heeft in het kader van herstructurering van de camping de huurovereenkomsten met betrekking tot een aantal standplaatsen opgezegd, waaronder die met gedaagde in deze procedure. Eiseres vordert dat voor recht verklaard wordt dat de huurovereenkomst met gedaagde daardoor is geëindigd. De kantonrechter wijst de vordering af. Uit Hoge Raad 29 juni 2012, NJ 2012, 411 volgt dat uit de eisen van redelijkheid en billijkheid en gelet op de concrete omstandigheden van het geval kan volgen dat (onder andere) een zwaarwegende grond voor opzegging vereist is. Die situatie doet zich hier voor, (onder andere) omdat de standplaats bestemd is voor een chalet dat zich niet eenvoudig laat verplaatsen. Het belang van de exploitant bij opzegging van de huur, te weten om herstructurering van de camping door eiseres mogelijk te maken, is niet zwaarwegend (genoeg), omdat eiseres bij het maken van de herstructureringsplannen rekening met (de duur van) de huurovereenkomst van gedaagde had kunnen houden en/of naar alternatieven had kunnen kijken om te voorkomen dat de huurovereenkomst met gedaagde beëindigd moet worden.

De gemeente Utrecht heeft grond in erfpacht uitgegeven aan de exploitant van een camping. De exploitant heeft de grond verhuurd als standplaatsen voor een chalet. De exploitant heeft de erfpacht aan eiseres verkocht en de grond vooruitlopend op de levering aan haar verhuurd. Eiseres heeft in het kader van herstructurering van de camping de huurovereenkomsten met betrekking tot een aantal standplaatsen opgezegd, waaronder die met gedaagde in deze procedure. Eiseres vordert dat voor recht verklaard wordt dat de huurovereenkomst daardoor is geëindigd. De kantonrechter wijst de vordering af, omdat eiseres en gedaagde zijn overeengekomen dat het chalet van gedaagde op kosten van eiseres verplaatst wordt naar een ander deel van de camping. Eiseres heeft aldus onvoldoende belang bij toewijzing van het gevorderde.

De verhuurder (een woningstichting) vordert in kort geding de ontruiming van een woning, acht maanden nadat daarin een hennepkwekerij is ontmanteld. De huurder betwist dat sprake is van spoedeisend belang. De kantonrechter wijst de vordering af. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter. Het betrekt daarbij ‘de waarschijnlijk uitkomst’ in een bodemprocedure. Het hof houdt het namelijk ‘voor hoogst onaannemelijk dat de verhuurder daarin in het ongelijk gesteld zal worden. ‘Mede tegen die achtergrond behoeft [de verhuurder] een dergelijke bodemprocedure niet (alsnog) eerst te voeren. [De verhuurder] heeft belang bij een spoedige beslissing over de vordering tot ontruiming omdat die voorziening ertoe strekt dat zij de huurwoning weer ter beschikking krijgt om te verhuren.’

De verhuurder (een woningstichting) vordert de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning nadat in het tuinhuis daarbij tien hennepplanten en een professioneel aangelegde elektriciteitsgroep zijn aangetroffen. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen; er is geen brandgevaar geweest, geen stroom gestolen en geen overlast geweest. De kweek is eenmalig geweest. De echtgenoot van de huurder stelt baat bij het gebruik van hennep te hebben. Gelet op het door de verhuurder gevoerde ‘zero tolerance’ beleid, maar in dit geval rechtvaardigt de tekortkoming de ontbinding niet.

De verhuurder (een gemeente) vordert in kort geding de ontruiming van een woonwagen nadat daarin een hennepkwekerij is opgerold. De kantonrechter wijst de vordering toe. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Het overweegt dat de verhuurder ondanks dat de hennepkwekerij reeds is ontmanteld, spoedeisend belang bij de ontruiming heeft, omdat de verhuurder belang heeft bij ‘een zo effectief mogelijk “lik-op-stukbeleid”’. ‘Het is aannemelijk dat het met dit beleid beoogde effect [...] eerder wordt bereikt indien de ontruiming snel plaatsvindt.’ Het hof verwerpt voorts het beroep van de huurder op een onaanvaardbare doorkruising van de publiekrechtelijke regeling van de Opiumwet, omdat met de daaruit voortvloeiende bevoegdheid van de burgemeester om een woning (tijdelijk) te sluiten, niet hetzelfde kan worden bereikt als met een vordering tot ontruiming vooruitlopend op een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst.

De verhuurder van een woning vordert (onder andere) dat de huurder veroordeeld wordt tot betaling van de op grond van de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst verschuldigde boete van € 125 per dag. De verhuurder heeft de vordering beperkt tot een bedrag van € 10.000. De kantonrechter wijst de vordering toe. De kantonrechter overweegt dat de richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten van toepassing is, maar dat het boetebeding geen oneerlijk beding is, omdat niet vaststaat wat de schade is die de verhuurder heeft geleden waardoor toetsing van het beding aan de richtlijn niet mogelijk is. De huurder gaat in hoger beroep. De huurder grieft niet tegen het oordeel van de kantonrechter dat geen sprake is van een oneerlijk beding. De huurder doet slechts een beroep op matiging van de boete. Het hof overweegt dat het vanwege het door de grieven ontsloten gebied van de geldigheid van het boetebeding uit moet gaan. Het oordeelt vervolgens dat de boete niet voor matiging vatbaar is, (onder andere) omdat de verhuurder slechts een beperkt deel van de daadwerkelijke boete heeft gevorderd. De huurder gaat in cassatie. De Hoge Raad vernietigt het arrest van het hof. Onder verwijzing naar Hoge Raad 13 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:691, NJ 2014, 274 (Heesakkers/Voets) overweegt de Hoge Raad dat de vraag of het boetebeding een oneerlijk beding is in de zin van de richtlijn weliswaar buiten het door de grieven ontsloten gebied valt, maar wel binnen de grenzen van de rechtsstrijd. Dat betekent dat het hof ambtshalve dient te toetsen of het beding een oneerlijk beding is. De zaak wordt vervolgens verwezen.

De verhuurder (een woningstichting) vordert dat de huurovereenkomst met betrekking tot een woning ontbonden wordt, omdat de huurder de woning in strijd met de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst vijf keer kortdurend heeft onderverhuurd via Airbnb zonder toestemming van de verhuurder. De kantonrechter wijst de vordering af, omdat de tekortkoming de ontbinding in dit geval niet rechtvaardigt. Daarbij acht de kantonrechter van belang dat sprake is van een beperkt aantal gevallen van onderverhuur, dat de huurder de woning geruime tijd bewoont en dat ontruiming grote gevolgen voor de huurder zal hebben. De kantonrechter wijst er wel op dat zijn oordeel anders zal zijn als de huurder de woning in de toekomst weer zou onderverhuren en dat meer in het algemeen heeft te gelden dat naarmate in publieke of individuele berichtgeving meer aandacht bestaat voor het verbod op onderverhuur via Airbnb de kans toeneemt dat de tekortkoming de ontbinding wel rechtvaardigt.

De verhuurder (een woningstichting) vordert de ontruiming van een pand dat bestemd is om te worden gebruikt als horecapand. De verhuurder baseert de vordering primair op ontbinding. De huurder gedraagt zich niet als goed huurder en gebruikt het pand niet overeenkomstig de bestemming. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen, omdat een periode van non-exploitatie die nodig is om een door de huurder noodzakelijk geachte verbouwing van het gehuurde uit te voeren’, niet als een schending van de exploitatieplicht is aan te merken ‘zolang die binnen het redelijke blijft’. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter, omdat de huurder de exploitatie heeft gestaakt ‘op grond van – minst genomen – zeer vage toekomstverwachtingen, met voorbijgaan aan haar contractuele verplichting het gehuurde niet leeg te laten staan’. Gelet op de omvang van het gehuurde valt niet in te zien dat de verbouwing daarvan maanden heeft moeten duren. Dat de huurder inmiddels wel verbouwingswerkzaamheden heeft uitgevoerd, maakt het voorgaande niet anders. ‘[De huurder] had zich behoren te realiseren dat zij door die kosten te maken, maar de exploitatie niet met enige voortvarendheid te hervatten, een groot risico nam’.

De verhuurder vordert dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop een huurovereenkomst met betrekking tot een woning door opzegging is geëindigd. De verhuurder heeft opgezegd op grond van dringend eigen gebruik, omdat sprake is van een structureel exploitatietekort. Dat wordt niet betwist. Desondanks wijst de kantonrechter de vordering af. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Gelet op de belangen over en weer kan van de huurder (die op leeftijd is en altijd in de woning heeft gewoond) niet gevergd worden dat zij de woning ontruimt. De verhuurders wisten bij aankoop van de woning dat de huur laag was en konden voorzien dat dit tot een exploitatietekort zou leiden. Daar komt bij dat de woning sinds de aankoop in waarde zal zijn gestegen.

In de ontwerpwet doorstroming huurmarkt worden regels voorgesteld voor het vaststellen van de jaarlijkse ruimte voor woningcorporaties voor het verhogen van de huur: de huursombenadering. Deze wet ligt nu voor in de Eerste Kamer. De som van alle huurverhogingen mag een bepaalde grens niet overschrijden. Eerder communiceerde Aedes dat de huursom alleen bestaat uit de huurverhogingen voor huishoudens uit categorie 1, die een inkomen hebben onder de € 34.678 op basis van het belastingjaar 2014. De huurverhogingen voor huurders uit categorie 2 en 3 met inkomens tussen de € 34.678 en € 44.360 respectievelijk meer dan € 44.360 zouden niet onder de huursomberekening vallen.

De verhuurder (een woningstichting) vordert een verklaring voor recht dat het voorstel tot het verwijderen en vervangen van een geiser in een woning voor een tapketel een redelijk voorstel is in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Het belang van de verhuurder bij vervanging van de geiser (onder andere het voorkomen van koolmonoxidevergiftiging), weegt zwaarder dan het belang van de huurder om dat niet te doen (het tegengaan van ontsiering van de woning).

De verhuurder (een woningstichting) van een woning brengt kosten in rekening ten behoeve van ‘zorgservice’ in een recreatieruimte in het complex waarin de woning gelegen is. De huurder heeft bij de huurcommissie een geschil aanhangig gemaakt over de verschuldigdheid daarvan. De verhuurder vordert in deze procedure een verklaring voor recht dat de kosten niet kwalificeren als servicekosten als bedoeld in artikel 7:237 lid 3 BW. Daarnaast vordert de verhuurder dat de huurder tot betaling van de kosten veroordeeld wordt. De kantonrechter wijst de vorderingen af. De huurder beroept zich er in hoger beroep op dat hoger beroep niet mogelijk is, omdat de vorderingen van de verhuurder berusten op artikel 7:262 lid 1 BW, waartegen hoger beroep ingevolge artikel 7:262 lid 2 BW niet mogelijk is. Het hof gaat daar niet in mee, omdat de vorderingen van de verhuurder juist berusten op de stelling dat de kosten geen servicekosten zijn. De vorderingen van de verhuurder zijn ook niet gericht op vernietiging van de beslissing van de huurcommissie voor zover die betrekking hebben op de servicekosten. Het hof gaat vervolgens na welke kosten wel en welke niet onder de servicekosten vallen. Voor zover geen sprake is van servicekosten, gaat het hof per post na welke kosten daarmee gemoeid zijn om te kunnen beoordelen of sprake is van een niet-redelijk voordeel.

De huurder van een woning met een aanvangshuur boven de liberalisatiegrens heeft in de huurovereenkomst afstand gedaan van het recht om de aanvangshuur binnen zes maanden te laten toetsten door de Huurcommissie. De huurder dient binnen zes maanden een verzoek daartoe bij de Huurcommissie in. De Huurcommissie stelt de huurprijs vast op een bedrag dat gelegen is onder de liberalisatiegrens. De verhuurder vordert dat de kantonrechter bepaalt dat de beslissing van de Huurcommissie buiten beschouwing blijft en dat de aanvangshuur geldt. De kantonrechter wijst de vorderingen af. De kantonrechter overweegt (onder andere) dat uit artikel 7:265 BW volgt dat van de artikelen 7:247 en 249 BW niet kan worden afgeweken en voorts dat het Nederlandse woningwaarderingsstelsel niet onverbindend is wegens strijd met verdragsrechtelijke bepalingen. De verhuurder is in dit concrete geval ook niet disproportioneel getroffen door dat stelsel. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Het overweegt dat de verhuurder ondanks het appelverbod van artikel 7:262 lid 2 BW ontvankelijk is, omdat hij zich op een grond voor doorbreking van het verbod beroept. Ook het hof is vervolgens (onder andere) van oordeel dat uit artikel 7:247 BW volgt dat ook de huurder van een geliberaliseerde woning de in artikel 7:249 BW geregelde mogelijkheid heeft om de aanvangshuur te laten toetsen. Ingeval dat niet zo zou zijn, zou het dwingendrechtelijke karakter van het huurprijzenrecht ondergraven worden, aldus het hof.

De huurder/franchisenemer van een bakkerswinkel stelt diverse vorderingen in teneinde te bewerkstelligen dat een nieuw ‘huurconditiestelsel’ van tafel gaat (vernietiging op grond van dwaling, ontbinding, wijziging vanwege onvoorziene omstandigheden). Op grond van het nieuwe stelsel is de huurprijs niet langer rechtstreeks gekoppeld aan de omzet. De kantonrechter acht niet aannemelijk dat de verslechterde financiële situatie van de huurder is veroorzaakt door het nieuwe stelsel.

De verhuurder van een bedrijfsruimte vordert primair de ontbinding van de huurovereenkomst, omdat de gebruikers van de bedrijfsruimte geen huurders zouden zijn. De verhuurder voert daartoe aan dat de vof die de bedrijfsruimte in gebruik heeft, niet de vof is met wie zij de huurovereenkomst is aangegaan. Die laatste vof is in 2011 ontbonden en daarvoor is de vof die de bedrijfsruimte thans in gebruik heeft in de plaats gekomen. De kantonrechter wijst de primaire vordering af vanwege onvoldoende belang bij, althans misbruik van recht ten aanzien van de ontbinding van de huurovereenkomst op die grond, omdat tussen de beide vof’s ‘geen wezenlijke verschillen’ bestaan. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter op dit punt. De verhuurder vordert subsidiair dat de huurders veroordeeld worden tot tijdelijke ontruiming van de bedrijfsruimte teneinde de door de verhuurder gewenste funderingswerkzaamheden uit te kunnen voeren. De kantonrechter heeft ook die vordering afgewezen. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter op dit punt en veroordeelt de huurder alsnog tot het verlenen van medewerking. De huurder is daar op grond van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst toe gehouden en van misbruik van recht bij de verhuurder is geen sprake. Om verdere problemen/discussies tussen partijen te voorkomen verbindt het hof daar nadere voorwaarden/suggesties aan.

Op 29 maart 2016 heeft de Eerste Kamer het voorstel tot verstrekking van inkomensgegevens van huishoudens in een sociale huurwoning goedgekeurd. Het gaat om wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (gegevensverstrekking Belastingdienst), waardoor het nu toegestaan is dat de Belastingdienst aan verhuurders informatie geeft over het totaalinkomen van een huishouden. Daaraan gekoppeld zit de mogelijkheid tot een inkomensafhankelijke huurverhoging. Voor 1 juli 2016 komt dat op het volgende neer:

In de Eerste Kamer is het initiatiefwetsvoorstel (Kamerstukken II 2014/15, 34156, nrs. 1-3.) van het Kamerlid Schouten aanvaard op 29 maart 2016. Dit voorstel richt zich op het mogelijk maken van tijdelijke huurcontracten met een duur van maximaal vijf jaar voor jongeren van 18 tot 28 jaar. Doelstelling is meer doorstroming te verkrijgen in de voor deze groep gereserveerde woningvoorraad. Het sluit aan op de voorstellen van de minister voor Wonen en Rijksdienst over tijdelijke huurcontracten. Die zijn neergelegd in het wetsontwerp doorstroming huurmarkt, dat nu in de Eerste kamer wordt besproken.

De Woonbond heeft een kort geding tegen de Staat aangespannen vanwege het voorbereiden van de gegevensverstrekking door de Belastingdienst. Eis is dat deze voorbereiding onmiddellijk stopt omdat ze in strijd zou zijn met de wet. Effect daarvan zou zijn dat een inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2016 niet zou kunnen worden gevraagd. De uitspraak komt naar verwachting op 4 april 2016. Intussen heeft de Eerste Kamer op 29 maart 2016 een wetsvoorstel aanvaard, waarmee de gegevensverstrekking door de Belastingdienst wordt gelegitimeerd.

De voormalige verhuurder vordert dat de door haar ingeschakelde beheerder wordt veroordeeld tot vergoeding van de schade vanwege het niet nakomen van de beheersovereenkomst. De verhuurder voert in dat verband aan dat de beheerder onvoldoende toezicht zou hebben gehouden op het verwijderen van alle aanwezige verontreinigingen uit de verhuurde bedrijfsruimten (voormalige gebouwen van Philips), ook verontreinigingen die reeds bij het aangaan van de huurovereenkomsten aanwezig waren (en dateren uit de periode dat Philips de ruimten gebruikte). De verhuurder spreekt de beheerder aan, omdat zij de oplevering namens de verhuurder heeft geaccepteerd. De huurders kunnen daardoor niet meer aansprakelijk gesteld worden. Het hof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank waarbij de vorderingen zijn afgewezen. Gelet op de omstandigheden van het geval is niet vast komen te staan dat de beheerder tekort is geschoten in de nakoming van de beheersovereenkomst.

De eigenaren van een boerderij hebben een gebruiksovereenkomst gesloten met de personen die de boerderij destijds hebben gekraakt. Zij hebben die overeenkomst opgezegd, omdat de boerderij in het kader van herontwikkeling is verkocht. De eigenaren vorderen in kort geding dat de huidige gebruikers (van wie er één de gebruiksovereenkomst mee heeft ondertekend) tot ontruiming veroordeeld worden. De voorzieningenrechter wijst de vordering na uitleg van de gebruiksovereenkomst en na afweging van de belangen over en weer toe. De voorzieningenrechter overweegt in dat verband onder andere dat de krakers zich niet op hun woonbelang beroepen, maar op het belang van het behoud van de monumentale boerderij. De eigenaren beroepen zich echter op eenzelfde belang. Daardoor kan het belang van de krakers niet aan de ontruiming in de weg staan.

De politie heeft schade veroorzaakt aan een bedrijfsruimte bij het binnentreden daarvan. Daarbij is heroïne aangetroffen voor het bezit waarvan de huurder van de bedrijfsruimte strafrechtelijk is veroordeeld. De verhuurder vordert dat de Staat veroordeeld wordt tot vergoeding van de schade. De verhuurder baseert de vordering op onrechtmatige daad. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen. In hoger beroep is niet in geschil dat de schade buiten het normale maatschappelijke risico of het normale bedrijfsrisico van de verhuurder valt. Daarmee staat in hoger beroep vast dat de Staat in beginsel aansprakelijk is voor de door de verhuurder geleden schade. In hoger beroep is nog in geschil of sprake is van eigen schuld als bedoeld in artikel 6:101 BW. De Staat stelt zich in dat verband (kort gezegd) op het standpunt dat de huurder en de benadeelde op het punt van de eigen schuld vereenzelvigd zouden moeten worden met als gevolg dat sprake is van eigen schuld aan de zijde van de verhuurder. Het hof verwerpt het standpunt van de Staat ‘omdat het zich niet verhoudt tot het uitgangspunt dat de schade van [de verhuurder] buiten zijn normale maatschappelijke risico of zijn normale bedrijfsrisico valt’. Het hof bekrachtigt op dit punt het vonnis van de kantonrechter. Het hof overweegt dat van eigen schuld sprake kan zijn als de verhuurder een verwijt kan worden gemaakt met betrekking tot het gedrag van de huurder of de keuze voor de huurder.

De krakers van een terrein bij een voormalig dierenasiel vorderen in kort geding dat het de Staat verboden wordt tot strafrechtelijke ontruiming van het terrein over te gaan. De eigenaar (een gemeente) wenst het terrein aan een projectontwikkelaar te leveren. De voorzieningenrechter wijst de vordering af. Het hof heeft het vonnis van de voorzieningenrechter bekrachtigt. De krakers stellen in cassatie dat zij niet aan de delictsomschrijving van artikel 138 Sr zouden voldoen, omdat het terrein niet bij de gemeente ‘in gebruik’ zou zijn. De krakers gaan er daarbij vanuit dat aan de woorden ‘bij een ander in gebruik’ in artikel 138 Sr ten aanzien van een (besloten) terrein dezelfde betekenis toe zou komen als ten aanzien van een woning. De Hoge Raad overweegt dat het hof terecht heeft geoordeeld dat ten aanzien van een terrein voldoende is dat een ander daar ‘in feitelijke zin enigerlei bezit of houderschap over [...] uitoefent’. ‘De uitleg in de rechtspraak van “in gebruik” als “feitelijk in gebruik zijn” van een woning houdt in het bijzonder verband met de beoogde bescherming van het huisrecht, waarvan bij een besloten erf geen sprake is.’ Aldus de Hoge Raad.

De huurder van een kantine in een bedrijfsverzamelgebouw dat toegankelijk is vanaf de openbare weg, dient een verzoek in op de voet van artikel 7:230a BW. Het verzoek strekt primair tot niet-ontvankelijkheid, omdat volgens de huurder sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. De kantonrechter wijst het verzoek op de primaire grondslag toe, omdat sprake is van ‘een restaurant c.q. een horecabedrijf, dat voor het publiek rechtstreeks toegankelijk is’.

De verhuurder van een bedrijfsruimte vordert in kort geding dat de huurder (Carinova Thuiszorg) veroordeeld wordt tot (onder andere) afgifte van een omgevingsvergunning na een door haar uitgevoerde verbouwing, tot het aanbrengen en aanwezig houden van een logboek met betrekking tot brandveiligheid en een voorschot op de gemaakte advocaatkosten en verbeurde boetes. De kantonrechter wijst de vorderingen af. Daarna wijst de kantonrechter in de bodemprocedure een tussenvonnis. Het hof bekrachtigt in het onderhavige hoger beroep (tegen het vonnis in kort geding) het vonnis van de kantonrechter. Het overweegt (onder andere) dat het zijn oordeel heeft af te stemmen op het oordeel van de kantonrechter in de bodemprocedure.

De eigenaar van een woonwagen op een (van een woningstichting) gehuurde standplaats wordt tot ontruiming van de standplaats veroordeeld nadat de politie in de woonwagen harddrugs heeft aangetroffen en de burgemeester de woning heeft gesloten. De standplaats is vervolgens door de deurwaarder ontruimd. Daarbij is de woonwagen door de gemeente afgevoerd en opgeslagen in een stalling. De eigenaar vordert dat de gemeente veroordeeld wordt tot vergoeding van de schade die hij geleden heeft doordat de gemeente tekort zou zijn geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van zaakwaarneming. De kantonrechter gaat daar niet in mee. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. De eigenaar had maatregelen moeten treffen om de woonwagen af te voeren en te voorkomen dat deze op de openbare weg geplaatst zou worden. Door dat niet te doen, heeft de gemeente dat moeten doen. De gemeente was daarbij gerechtigd de woonwagen naar een stalling af te voeren.

De partner van de huurder van een woning is met haar kinderen bij de huurder ingetrokken. De huurder heeft de woning op enig moment verlaten vanwege relatieproblemen. De partner heeft de verhuurder (een woningstichting) om de toestemming voor medehuurderschap verzocht. De verhuurder heeft die toestemming geweigerd, omdat de huurder daar geen toestemming voor verleent. De huurder vordert in kort geding dat de partner tot ontruiming veroordeeld wordt. De partner stelt dat de huurder niet-ontvankelijk is, omdat niet zij, maar haar bewindvoerder gedagvaard had moeten worden. De voorzieningenrechter gaat daar niet in mee, omdat er geen goederen onder bewind staan die voorwerp van deze zaak zijn. De partner is immers geen huurder (en heeft dus geen huurrechten doe onder het bewind vallen). De voorzieningenrechter stelt vervolgens vast dat aannemelijk is dat de partner voldoet aan de voorwaarden als bedoeld in artikel 7:267 BW om als medehuurder te worden erkend. De voorzieningenrechter wijst vervolgens na afweging van de belangen over en weer de vordering tot ontruiming af. Op (reconventionele) vordering van de partner, veroordeelt de voorzieningenrechter de huurder namelijk om mee te werken aan een verzoek om de partner tot medehuurder te maken aangezien de huurder onrechtmatig jegens de partner handelt door dat niet te doen.

De juridisch eigenaar van een pand vordert dat de huurders veroordeeld worden tot betaling van achterstallige indexeringen. De kantonrechter wijst de vorderingen toe. De huurders beroepen zich (ook) in hoger beroep primair op de niet-ontvankelijkheid van de verhuurder. De verhuurder zou volgens de huurders niet de bevoegdheid hebben zelfstandig, dat wil zeggen zonder toestemming van een van de huurders, vorderingen (waaronder de onderhavige) in te stellen op grond van de huurovereenkomst. Het hof verwerpt het beroep op niet-ontvankelijkheid. Het gehuurde was eigendom van een vof die heeft opgehouden te bestaan. Daarna heeft (uiteindelijk) de verhuurder de eigendom van het gehuurde verkregen. ‘[De verhuurder] werd daardoor op grond van artikel 7:226 BW de verhuurder. Zij is dus gerechtigd de onderhavige vorderingen in te stellen. Weliswaar was [...] [één van de huurders] economisch eigenaar van een onverdeelde helft van [het gehuurde], maar dat die status tot beperkingen in bevoegdheid van [de verhuurder] leidt, blijkt daaruit niet [...]’. Het hof bekrachtigt vervolgens het vonnis van de kantonrechter.

In 2012 heeft de Raad voor Onroerende Zaken de bestaande modelhuurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte vervangen. In 2015 die voor 230a-ruimte. In het onderhavige artikel wordt uiteengezet waarom ook de modelhuurovereenkomst voor woonruimte aan vervanging toe is.

In dit artikel wordt ingegaan op een arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 22 december 2015 in het hoger beroep dat V&D had ingesteld tegen het vonnis van de voorzieningenrechter van de Rechtbank Overijssel, waarbij V&D werd veroordeeld tot betaling van de volle huurprijs voor het door haar in Hengelo uitgebate winkelpand. Eiser in die kortgedingprocedure was Mondia Investments B.V., een van de verhuurders die zich weigerde neer te leggen bij een eerder eenzijdig door V&D opgelegde huurkorting. Het arrest bevat een aantal interessante elementen. Daarbij kan in het bijzonder worden gewezen op de passages ter zake de mogelijkheden die een schuldenaar (huurder) onder omstandigheden heeft om buiten rechte met zijn schuldeisers (verhuurders) te komen tot een akkoord ter herstructurering van (huur)schulden. Op die problematiek wordt in dit artikel nader ingegaan, waarbij onder meer aandacht wordt besteed aan het wetsvoorstel Wet Continuïteit Ondernemingen II, dat de invoering beoogt van de mogelijkheid tot het algemeen verbindend verklaren van een buiten faillissement gesloten schuldeisersakkoord.

De Opiumwet biedt een aantal instrumenten om de handel van (soft)drugs in en vanuit woningen en andere ruimtes aan banden te leggen. In deze bijdrage zal in het bijzonder de mogelijkheid die de burgemeester heeft op grond van artikel 13b Opiumwet om een woning te sluiten aan bod komen. Dit is een puur bestuursrechtelijke maatregel maar wel één op het snijvlak met het strafrecht en het huurrecht zodanig dat dit bespreking in HIP rechtvaardigt. Welk beeld levert dit alles voor de juridische praktijk op? En welke lessen zijn te trekken?

In elke aflevering van HIP wordt een klassieker uit het huurrecht besproken. Het gaat telkens om een uitspraak die van grote betekenis is (geweest) voor het huurrecht. Steeds komt aan bod wat de aanleiding voor de procedure was, welke rechtsvraag ter beoordeling voor lag en of de uitspraak nog steeds relevant is. In dit nummer het arrest van de Hoge Raad van 12 juli 2002, NJ 2002, 457 over de aankoop van bedrijfsruimte waarin een concurrent is gevestigd, met het vooropgezette doel om de huurove