Aflevering 4

De verhuurder heeft de huurovereenkomst met betrekking tot een 230a-ruimte opgezegd. De huurder verzoekt de kantonrechter op de voet van artikel 7:230a BW primair hem niet-ontvankelijk te verklaren en subsidiair de ontruimingstermijn te verlengen. De kantonrechter verklaart de huurder niet-ontvankelijk, omdat de verhuurder misbruik van bevoegdheid zou hebben gemaakt door gebruik te maken van zijn bevoegdheid tot opzegging. Het hof vernietigt de beschikking van de kantonrechter. Het overweegt dat van misbruik van bevoegdheid geen sprake is, omdat de verhuurder het recht had om de huurovereenkomst vanwege het verstrijken van de duur op te zeggen. De huurder heeft onvoldoende gesteld om aan te nemen dat de verhuurder de huurovereenkomst uitsluitend heeft opgezegd met de bedoeling de huurder te schaden. Het hof verlengt vervolgens de ontruimingstermijn met één jaar, omdat de belangen van de huurder bij voortzetting zwaarder wegen dan die van de verhuurder bij ontruiming, met name vanwege de investeringen die de huurder in de gehuurde gevestigde fysiotherapiepraktijk heeft gedaan.

De verhuurder (een woningstichting) vordert de ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een horecabedrijfsruimte op de voet van artikel 7:231 lid 2 BW. De burgemeester heeft de bedrijfsruimte gesloten vanwege illegale gokactiviteiten. De kantonrechter wijst de vordering onder verwijzing naar de wetsgeschiedenis af, gelet op de bijzondere aard en relatief geringe betekenis van hetgeen daaraan ten grondslag is gelegd, althans omdat de ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De sluiting heeft kort geduurd en de gokactiviteiten hebben geen structureel karakter gehad.

De kantonrechter heeft de huurovereenkomst met betrekking tot een standplaats ontbonden en de huurders veroordeeld de standplaats te ontruimen. De huurders hebben hoger beroep ingesteld en vorderen in het onderhavige executiekortgeding dat het de verhuurder (een gemeente) verboden wordt het vonnis ten uitvoer te leggen. De voorzieningenrechter wijst de vordering af, omdat de huurders niet hebben onderbouwd waarom sprake is van een feitelijke of juridische misslag. Ook is niet gebleken van het ontstaan van een juridisch relevante noodtoestand aangezien het feit dat de huurders met twee jonge kinderen op straat dreigen te komen te staan en het feit dat de ontruiming tot hoge kosten zal leiden, geen feiten zijn die zijn gebleken en pas hadden kunnen blijken na het vonnis van de kantonrechter.

De verhuurder (een gemeente) vordert de ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een woonwagenstandplaats vanwege de aanwezigheid van vuurwapens in een bijgebouw. De aanwezigheid levert een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op, ook als de huurder van die aanwezigheid niet op de hoogte was. De ontbinding van de huurovereenkomst is niet gerechtvaardigd vanwege de bijzondere medische omstandigheden aan de zijde van de huurder.

De onderhuurder van een bedrijfsruimte vordert in kort geding (onder andere) dat de voorzieningenrechter de hoofdverhuurder gebiedt om de hoofdhuurovereenkomst na te komen en de curator van de hoofdhuurder om de onderhuurovereenkomst na te komen. De hoofdverhuurder heeft de hoofdhuurovereenkomst opgezegd op grond van artikel 39 Fw vanwege het faillissement van de hoofdhuurder. De onderhuurder voert aan dat de hoofdverhuurder en de curator in de gegeven omstandigheden onrechtmatig handelen, misbruik van recht maken en in strijd handelen met de redelijkheid en billijkheid. De onderhuurder beoogt op die manier de positie van de hoofdhuurder te verwerven. De voorzieningenrechter wijst de vordering af en veroordeelt de onderhuurder in reconventie de bedrijfsruimte te ontruimen.

De verhuurder van een standplaats voor een woonwagen vordert dat de huurovereenkomst ontbonden wordt nadat de huurder (en haar familie) een medewerker van de verhuurder bedreigd en mishandeld heeft. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter waarin de vordering is toegewezen. De verhuurder is geslaagd in het door haar te leveren bewijs terwijl de huurder niet geslaagd is in het leveren van tegenbewijs. Daarbij is onder andere van belang dat in de strafzaak inmiddels een veroordelend vonnis is gewezen (ook al is dat nog niet in kracht van gewijsde gegaan).

De verhuurder van een bedrijfsruimte vordert in kort geding de ontruiming van die ruimte vanwege wanbetaling. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe en gaat aldus voorbij aan het verzoek van de huurder om te komen tot een voorwaardelijke veroordeling, omdat de huurder heeft nagelaten aan te tonen dat zij tot betaling op korte termijn in staat is terwijl de huurachterstand zeven maanden bedraagt.

De verhuurder (een woningstichting) vordert in kort geding dat een huurder veroordeeld wordt tot ontruiming van de door hem gehuurde woning. De verhuurder heeft de ontruiming gevorderd vanwege structurele, in ernst toenemende (geluids)overlast en bedreiging van een andere huurder met een (niet van echt te onderscheiden) vuurwapen. De andere huurders hebben bij de verhuurder geklaagd, omdat zij zich niet veilig voelen. De kantonrechter wijst de vordering toe. De kantonrechter overweegt dat hij wel wil aannemen dat de huurder inziet dat zijn gedrag niet acceptabel is en dat hij zijn gedrag wil verbeteren, maar de kantonrechter constateert dat de huurder daar – al dan niet als gevolg van zijn geestesstoornissen – niet toe in staat is. Onder de gegeven omstandigheden dient (na het incident met het vuurwapen) het belang van de verhuurder om de andere huurders het ongestoord huurgenot te kunnen verschaffen, zwaarder te wegen dan het woonbelang van de huurder.

De verhuurder (een woningstichting) vordert in kort geding de ontruiming van een woning vanwege een hennepdrogerij in de woning. De kantonrechter wijst de vordering af vanwege de bijzondere omstandigheden van het geval. De huurder is 68 jaar en heeft een slechte gezondheid. De hennepdrogerij bevond zich in een kamer die door de huurder werd onderverhuurd. De huurder was van het bestaan van de drogerij niet op de hoogte, mede niet, omdat hij vanwege zijn gezondheid nooit op de etage kwam waar de betreffende kamer is gelegen en omdat zijn reukvermogen slecht is. De huurder heeft inmiddels drie maanden vast gezeten vanwege de drogerij, er dreigt een sluiting van de woning door de burgemeester en de huurder staat op de zwarte lijst.

De verhuurder van een woonruimte vordert de ontbinding van de huurovereenkomst vanwege (structurele) onderverhuur in strijd met de huurovereenkomst. De huurders beroepen zich op toestemming. De verhuurder betwist dat. De huurders beroepen zich er op dat zij de Nederlandse taal gebrekkig beheersen. Die omstandigheid komt voor hun rekening en risico. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter waarin de huurovereenkomst is ontbonden en de huurders tot ontruiming zijn veroordeeld. Het vernietigt het vonnis op het punt van de afgewezen afdracht van onderhuurpenningen op grond van een beding in de algemene voorwaarden. Het hof oordeelt dat dit beding geen oneerlijk beding is als bedoeld in de richtlijn oneerlijke consumentenbedingen en veroordeelt de huurders tot afdracht van bijna € 20.000.

De huurder van een standplaats voor een woonwagen vordert dat de verhuurder veroordeeld wordt tot het ongedaan maken van de stank in de woonwagen en tot vergoeding van de schade aan de woonwagen. De stank en de schade zijn volgens de huurder het gevolg van gebreken aan de standplaats (te weten verzakking). Uit diverse onderzoeken is gebleken dat dit niet het geval is. De kantonrechter en het hof wijzen de vorderingen van de huurder af, omdat de huurder gelet op de uitkomst van die onderzoeken onvoldoende onderbouwd heeft dat de verhuurder aansprakelijk is voor de scheefstand van de woonwagen.

De verhuurder van een bedrijfsruimte vordert dat het tijdstip wordt vastgesteld waarop de huurovereenkomst door opzegging eindigt. De verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd vanwege dringend eigen gebruik. De verhuurder wenst de bedrijfsruimte te renoveren en vervolgens samen te voegen met een andere bedrijfsruimte om zodoende de verhuuropbrengsten te vergroten. Het hof gaat mee in het oordeel van de kantonrechter dat sprake is van dringend eigen gebruik. Het houdt de beslissing aan om de verhuurder in de gelegenheid te stellen de vordering in te trekken nadat het heeft bepaald dat de huurder aanspraak kan maken op een (deels voorwaardelijke) tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten van € 30.000.

Woningcorporaties vragen per 1 juli 2016 gemiddeld 1% meer aan huur. Voor huishoudens met de laagste inkomens is de huurstijging lager: gemiddeld 0,7%. Dit is de belangrijkste conclusie op basis van een enquête onder 180 corporaties met de titel Corporatiemonitor Huurbeleid 2016 (Aedes, april 2016). De beperkte stijging is in lijn met het sociaal huurakkoord, waarin Aedes en de Woonbond afspraken hoe zij sociale huurwoningen betaalbaar willen houden. De minister heeft in zijn huurverhogingsbeleid ruimere kaders aangegeven om tot huurverhoging over te gaan. Daar maken veel sociale verhuurders dus geen gebruik van.

De huurders van een woning vorderen een verhuiskostenvergoeding op de voet van (thans) artikel 7:220 leden 5 en 6 BW. De werkzaamheden bestaan deels uit dringende werkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW en deels uit renovatiewerkzaamheden. Die werkzaamheden zijn deels op initiatief van de huurder uitgevoerd. De kantonrechter wijst de vorderingen af, omdat de werkzaamheden een verhuizing niet noodzakelijk maakten. Het hof oordeelt dat een verhuizing wel noodzakelijk was en stelt een aantal prejudiciële vragen aan de Hoge Raad. De Hoge Raad beantwoordt die vragen in dit arrest. De Hoge Raad komt onder andere tot de conclusie dat de verhuiskostenvergoeding ook verschuldigd is als het initiatief voor de renovatiewerkzaamheden van de huurder uitgaat, dat die vergoeding slechts verschuldigd is voor zover de renovatiewerkzaamheden een verhuizing noodzakelijk maakten (en dus niet als de dringende werkzaamheden die verhuizing noodzakelijk maakte) en dat de regels met betrekking tot de verhuiskostenvergoeding dwingendrechtelijk van aard zijn en dat de huurder daar geen afstand van kan doen.

De huurder van een bedrijfsruimte heeft appellante opdracht gegeven tot het verrichten van onderhoud aan de lift. De huurder gaat failliet voordat de factuur is voldaan. Appellante vordert dat de verhuurder veroordeeld wordt tot betaling van de factuur op grond van ongerechtvaardigde verrijking. De kantonrechter wijst de vordering af. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Onder verwijzing naar HR 30 september 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR7928 en HR 25 juni 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP4373 overweegt het hof dat een vordering tot schadevergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking alleen toewijsbaar is ingeval van bijzondere omstandigheden en dat de vordering niet een ruimere strekking kan hebben dan wanneer die vordering was ingesteld door de huurder en dat als de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder aan toewijzing van een vordering van de huurder in de weg staat, dat ook geldt voor appellante.

De eigenaar van een woning vordert in kort geding dat de gebruiker daarvan tot ontruiming veroordeeld wordt. De eigenaar stelt dat sprake is van bruikleen. De gebruiker stelt dat sprake is van huur. Daartoe voert hij aan dat hij bij wijze van tegenprestatie de opslag van de inboedel voor zijn rekening heeft genomen en het onderhoud van de woning en de tuin. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe, omdat niet aannemelijk is geworden dat partijen een en ander als tegenprestatie zijn overeengekomen.

Het COA (Centraal orgaan opvang asielzoekers) vordert in kort geding de ontruiming van een voormalig asielzoeker uit een opvangcentrum nadat hij een verblijfsvergunning heeft verkregen. De vordering wordt toegewezen, (onder andere) omdat de voormalig asielzoeker zonder recht of titel in het opvangcentrum verblijft.

De (opvolgend) verhuurder (een woningstichting) vordert in kort geding de ontruiming van een door haar verhuurde parkeerplaats. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen. Het hof vernietigt het vonnis van de kanonrechter. Het verwerpt het beroep van de huurder (onder verwijzing naar Hoge Raad 14 oktober 1983, NJ 1984, 253 en Hoge Raad 10 februari 2012, NJ 2012, 434) op connexiteit met de door hem van de verhuurder gehuurde woonruimte, omdat de daarvoor vereiste instemming om de parkeerplaats samen met de woonruime te huren, ontbreekt. Dat betekent dat de parkeerplaats in dit geval kwalificeert als een gebouwde onroerende zaak die geen woonruimte en geen 290-bedrijfruimte is. De huurder heeft geen verzoek tot ontruimingsbescherming ingediend op de voet van artikel 7:230a BW zodat aannemelijk is dat de kantonrechter in een bodemprocedure de huurder tot ontruiming zal veroordelen.

Eisers, waaronder de Woonbond, vorderen in kort geding dat het de Staat (de Belastingdienst) verboden wordt inkomensindicaties van huurders aan verhuurders te verstrekken teneinde inkomensafhankelijke huurverhogingen door te kunnen voeren. Eisers voeren daartoe aan dat de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State op 3 februari 2016 heeft geoordeeld dat een wettelijke grondslag voor het verstrekken van genoemde persoonsgegevens ontbreekt. Dat betekent dat de Staat onrechtmatig handelt. De voorzieningenrechter verklaart eisers niet-ontvankelijk in de door hen (primair) ingestelde vorderingen, omdat sprake is van verwerking van persoonsgegevens door de Staat zodat sprake is van een besluit waartegen op grond van de Wbp beroep bij de bestuursrechter kan worden ingesteld. Dat betekent dat in een met voldoende waarborgen omklede rechtsgang is voorzien.

De erfpachter van een aantal panden aan de Harstenhoekweg te Den Haag vordert in kort geding dat de krakers daarvan tot ontruiming veroordeeld worden. De erfpachter voert aan dat zij spoedeisend belang bij de ontruiming heeft, omdat asbestsanering en sloop van de panden van groot belang zijn voor de voortgang van de voorgenomen nieuwbouwplannen en voorts, omdat zij een aanschrijving van de gemeente heeft ontvangen. De voorzieningenrechter houdt de zaak aan, omdat de voorzieningenrechter nadere informatie van de erfpachter wil ontvangen (onder andere of de gemeente Den Haag instemt met de nieuwbouwplannen en of ook de andere panden die ten behoeve van de uitvoering van die plannen gesloopt moeten worden, ontruimd kunnen worden).

Dit artikel geeft een overzicht van wetsontwerpen en regelingen op het gebied van huurrecht die in de maanden maart en april 2016 in de Tweede en Eerste Kamer behandeld zijn.

Dit artikel is bedoeld om efficiënt(er) met overlastmeldingen om te gaan en de duur van overlastdossiers sterk in te korten met als uiteindelijke doel een overlastveroorzaker die geen overlast meer veroorzaakt dan wel die zijn huurwoning dient te verlaten.

Artikel 7:231 lid 2 BW geeft de verhuurder van gebouwde onroerende zaken de mogelijkheid om buitengerechtelijk te ontbinden als de burgemeester het gehuurde gesloten heeft. De vaste lijn in de jurisprudentie was dat de enkele sluiting van het gehuurde in beginsel voldoende was om tot ontbinding over te gaan. Recente uitspraken stellen echter steeds zwaardere eisen aan de ontbinding van de verhuurder op grond van artikel 7:231 lid 2 BW.

In elke uitgave van HIP wordt een klassieker uit het huurrecht besproken, dat wil zeggen een uitspraak die van grote betekenis is (geweest) voor het huurrecht. Steeds komt aan bod wat de aanleiding voor de procedure was, welke rechtsvraag voorlag en of de uitspraak nog steeds relevant is voor het huidige huurrecht. In deze aflevering het arrest van de Hoge Raad van 17 december 2004, NJ 2005, 214 (Schuitema/Dunnewind; Bloemenstallings-arrest) over de vraag of concurrentie door de verhuurder een