Aflevering 5

De verhuurder (een woningstichting) vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde (een woning) nadat in het gehuurde door de politie een professionele hennepkwekerij is aangetroffen. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Het overweegt dat iedere tekortkoming in de nakoming de verhuurder de bevoegdheid tot ontbinding geeft, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis ontbinding niet rechtvaardigt. Dat laatste is het geval, (onder andere) omdat er slechts 19 planten in een kweekkast zijn aangetroffen en omdat het initiatief voor de kwekerij is genomen door de toenmalige vriend van de huurder met wie zij het contact inmiddels heeft verbroken. Ontbinding van de huurovereenkomst zou vanwege de psychische gesteldheid van de huurder een achteruitgang in de behandeling betekenen.

De verhuurders van een woning vorderen in kort geding dat de bewindvoerder van de huurder veroordeeld wordt tot ontruiming van de woning vanwege wanbetaling. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe. ‘De geconstateerde slordigheden in de huurovereenkomst en het gebrekkige procedeerwerk van eisers kunnen [de bewindvoerder] uiteindelijk [...] niet baten, nu de door eisers gestelde huurachterstand [...] niet is betwist en daarmee in deze procedure vaststaat. De omvang van die huurachterstand rechtvaardigt de gevorderde veroordelingen tot ontruiming en tot betaling [...].’

De verhuurder van een aantal standplaatsen met een woonwagen (een gemeente) vordert de ontbinding van de huurovereenkomsten en de ontruiming van de standplaatsen en de woonwagens vanwege wanbetaling. De huurders beroepen zich op opschorting vanwege gebreken. De kantonrechter wijst de vordering toe. De huurders hebben onvoldoende aannemelijk kunnen maken dat er goede gronden zijn om de huurbetaling op te schorten. Bovendien is de hoogte van het opgeschorte bedrag niet in overeenstemming met de ernst van de door de huurders gestelde gebreken.

De verhuurder (een woningstichting) vordert de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde (een woning) na het aantreffen van 11 hennepplanten in de tuin. De kantonrechter wijst de vordering af. De zoon van de bejaarde huurders kweekt de planten terwijl de huurders grotendeels op een camping verblijven. De kantonrechter stelt vast dat aldus sprake is van een tekortkoming, maar gelet op de mate van wetenschap van de huurders, hun gezondheidsproblemen en het aantal planten (dat zonder hulpmiddelen is gekweekt en zonder gevaar of overlast) rechtvaardigt de tekortkoming de ontbinding niet.

Eiser vordert in kort geding dat de verhuurder (een woningstichting) veroordeeld wordt tot toewijzing aan hem van een bepaalde woning. De verhuurder hanteert na een analyse met de gemeente en politie preventieve woningtoewijzingsregels met betrekking tot de woning ter verbetering van het leefklimaat en de veiligheid van de buurt waarin de woning is gelegen. De verhuurder heeft met toestemming van eiser een antecendentenonderzoek uitgevoerd en naar aanleiding daarvan besloten de woning niet aan eiser toe te wijzen. De voorzieningenrechter wijst de vordering van eiser af. De verhuurder heeft belang bij het hanteren van de preventieve toewijzingsregels. Gelet op het belang van de verhuurder en de uitkomst van het onderzoek ligt het op de weg van eiser om openheid van zaken met betrekking tot die uitkomst te geven. Dat heeft hij niet gedaan.

De verhuurder van een horecabedrijfsruimte vordert in kort geding ontruiming van de ruimte vanwege wanbetaling. De huurder (Wonders) beroept zich op een overeengekomen huurverlaging en voorts op een deel van een door de verhuurder van Heineken ontvangen bonus die aan haar toekomt. De voorzieningenrechter wijst de vordering van de verhuurder af, omdat de door de huurder in het geding gebrachte documenten ‘zeer concrete aanwijzingen’ voor de huurverlaging bevatten terwijl ‘contra-indicaties [...] in onvoldoende mate voorhanden [zijn]’.

De kopers van onroerend goed verschillen met de curatoren van de verkoper (Eurocommerce) van mening over de uitleg van een van de tussen partijen gemaakte afspraken. De bedoeling van de afspraken lijkt te zijn om te waarborgen dat de kopers op de hoogte zouden komen van alle afspraken die de verkoper met huurders in het onroerend goed had gemaakt (en die voor de kopers relevant zijn vanwege het waardedrukkende effect daarvan op de beleggingen). Het hof acht na bewijslevering niet bewezen dat de verkoper de boeteclausule in de afspraak heeft opgevat of had moeten opvatten als hebbende een verdere strekking dan het overleggen van alle side letters.

De verhuurder (een woningstichting) vordert in kort geding de ontruiming van het gehuurde (een woning) vanwege het niet houden van hoofdverblijf in het gehuurde en verboden ingebruikgeving daarvan. De huurder verblijft meerdere keren per jaar een paar maanden in Spanje. De voorzieningenrechter heeft de vorderingen toegewezen. Het hof vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter en wijst de vorderingen af. Het stelt voorop dat een verblijf van vijf maanden elders niet gering is. Het overweegt dat de huurder onbetwist heeft gesteld dat zijn partner het gehuurde gedurende zijn afwezigheid regelmatig bewoont en dat de verhuurder de partner ‘als gezinslid’ aanmerkt. Daar komt bij dat het verblijf van de huurder ‘een helende werking heeft op zijn gezondheid’. Onder die omstandigheden acht het hof het onvoldoende aannemelijk dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden.

De verhuurder van een pand vordert (onder andere) betaling van de achterstallige huur, vermeerderd met de contractuele rente. Het hof heeft in een tussenarrest overwogen dat het niet kan beoordelen of die rente verschuldigd is, omdat ‘dit afhangt van de vraag of [huurder] het pand van meet af aan heeft gehuurd met het doel om daarin een bedrijf/hennepkwekerij uit te oefenen of om het pand te gebruiken voor bewoning, in welk geval hij is te beschouwen als consument en [...] het hof ambtshalve dient te onderzoeken of het rentebeding oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93/13. Vervolgens is in [...] het tussenarrest overwogen dat dit ambtshalve onderzoek het hof voorshands tot het oordeel brengt dat het beding oneerlijk is in de zin van de richtlijn, wanneer ervan wordt uitgegaan dat [huurder] een consument is.’ Het hof heeft de huurder in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten. Partijen hebben het hof vervolgens bericht dat zij het erover eens zijn dat de huurder is te beschouwen als een consument, waarna het hof de vordering tot betaling van de contractuele rente heeft afgewezen.

De verhuurder van een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW vordert (onder andere) dat de huurder tot vergoeding van opleveringsschade veroordeeld wordt. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen van de Raad voor de Onroerende Zaken (ROZ) van toepassing. Bij aanvang van de huurovereenkomst hebben partijen geen opleverrapport opgemaakt. Bij het einde van de huurovereenkomst hebben partijen geen voorinspectie gehouden. De verhuurder heeft op de datum van de oplevering de deurwaarder een proces-verbaal van oplevering op laten maken. De kantonrechter heeft de vordering van de verhuurder afgewezen, omdat partijen met artikel 10 van de ROZ-bepalingen van de wet afwijkende afspraken hebben gemaakt die in zouden houden dat de verhuurder de huurder in gebreke had moeten stellen alvorens opleveringsschade te kunnen vorderen. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter. Het overweegt ‘In artikel 10.1 van de ROZ-voorwaarden staat duidelijk omschreven hoe het gehuurde opgeleverd moet worden. Omdat dit omschreven is in algemene bewoordingen [...] en niet toegeschreven is op het specifieke huurobject, kan het voor (beide) partijen meer zekerheid geven om door middel van een gezamenlijke voorinspectie in een rapport vast te leggen wat er concreet in het betreffende huurobject op dat moment nog moet gebeuren. [...] Om een en ander concreet vast te leggen dienen de artikelen 10.5-10.7 van de ROZ-voorwaarden. [...] Niets wijst er op [...] dat wanneer partijen er voor kiezen om geen inspectierapport op te laten maken, maar direct bij einde huur tot oplevering van het gehuurde over te gaan, artikel 10.1 haar gelding heeft verloren. Dit artikel bepaalt immers hoe het gehuurde opgeleverd moet worden wanneer de huur eindigt. Dat het in de rede had gelegen om conform artikel 10.5 tijdig vóór het einde van de huur het pand te inspecteren en vast te leggen welke werkzaamheden nog voor rekening van [huurder] dienden te worden uitgevoerd, ontslaat [huurders] niet van de verplichting om de woning in de juiste staat conform artikel 10.1 op te leveren bij het einde van de huurovereenkomst. Deze verplichting, die niet kan worden gesplitst in een verplichting tot teruggave van het pand en een verplichting het pand in de juiste staat te brengen, kon naar haar aard slechts worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigde en de sleutels werden overgedragen, zijnde het moment van oplevering op 31 december 2012. Indien deze verplichting op dat moment niet werd nagekomen, was [huurder] in verzuim; daarvoor was geen ingebrekestelling vereist. Er was immers geen inspectierapport met werkzaamheden die binnen een andere in zo’n rapport vastgelegde of nader overeengekomen termijn ten genoegen van [verhuurder] moesten worden uitgevoerd’.

De verhuurder (een woningstichting) vordert ontbinding van de huurovereenkomst vanwege wanbetaling en voorts betaling van de huurachterstand. De huurder beroept zich op opschorting vanwege gebreken. De kantonrechter heeft de vorderingen van de verhuurder toegewezen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Het stelt voorop dat de huurder zich op opschorting mag beroepen, mits aan de voorwaarden voor opschorting is voldaan en mits sprake is van gebreken. De huurder heeft in het onderhavige geval de stelling dat sprake is van een gebrek (verontreinigd drinkwater) onvoldoende onderbouwd.

De verhuurder (een woningstichting) vordert dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst met betrekking tot een woning eindigt. De verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. De verhuurder is van plan seniorenwoningen te ontwikkelen en daarvoor moet de woning wijken. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter voor zover daarin het tijdstip wordt vastgesteld waarop de huurovereenkomst eindigt. Het overweegt daartoe dat de verhuurder aannemelijk heeft gemaakt dat er op korte termijn behoefte bestaat aan bouw van seniorenwoningen die aan de eisen van de tijd voldoen zodat sprake is van dringend eigen gebruik. Het belang van de verhuurder (zijnde dat zij woningen aan wil kunnen bieden waar dringend behoefte aan bestaat) weegt in dit geval zwaarder dan het belang van de huurder (zijnde dat zij gehecht is aan de woning die zij al veertig jaar bewoont). Het hof wijst de door de huurder gevorderde (minimum) bijdrage voor verhuis- en inrichtingskosten toe, omdat de huurder niets heeft gesteld dat een hoger bedrag rechtvaardigt. Het hof wijst de door de verhuurder gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring af, omdat voor afwijking van artikel 7:272 BW in dit geval geen plaats is, omdat er in dit geval geen sprake van is dat de huurder het hoger beroep alleen of hoofdzakelijk heeft ingesteld met het doel de beëindiging van de huur uit te stellen. Dat blijkt namelijk niet uit de inhoud van de grieven en ook niet uit het moment waarop het hoger beroep is ingesteld en de wijze waarop in het hoger beroep is geprocedeerd. Het belang van de verhuurder is dringend, maar niet zodanig dringend dat het afwijking van artikel 7:272 BW rechtvaardigt.

De kantonrechter heeft de huurder van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW in 2005 veroordeeld tot betaling van de door de verhuurder gevorderde huurverhoging en tot betaling van het verschil tussen de oude en de nieuwe huur. Het hof heeft het vonnis bekrachtigt. De Hoge Raad heeft het arrest in 2010 vernietigd en heeft de zaak verwezen. Het hof heeft de door de verhuurder gevorderde huurverhoging vervolgens alsnog afgewezen. De huurder (althans de partij aan wie zij haar vordering heeft gecedeerd) vordert terugbetaling van de te veel betaalde huur. De verhuurder beroept zich op verjaring (artikel 3:309 BW). De Hoge Raad gaat daar niet in mee: ‘In een geval als het onderhavige, waarin een partij bij vonnis is veroordeeld tot betaling, tegen welk vonnis hij hoger beroep heeft ingesteld, is, hangende het appel, de vordering tot terugbetaling van hetgeen op grond van het vonnis in eerste aanleg is voldaan, niet toewijsbaar, aangezien toewijzing onverenigbaar zou zijn met de rechtskracht van dat vonnis, terwijl het hoger beroep juist de strekking heeft dat dit vonnis wordt vernietigd en daardoor de vordering tot terugbetaling ontstaat. Die partij is derhalve niet daadwerkelijk in staat haar (op dat moment nog toekomstige) aanspraak geldend te maken. De terugwerkende kracht die toekomt aan de uitspraak waarbij de veroordeling wordt vernietigd, gaat niet zo ver dat die partij, achteraf bezien, wel geacht moet worden daartoe in staat te zijn geweest. De andersluidende opvatting zou niet in overeenstemming zijn met de [...] strekking van de regels met betrekking tot de korte verjaringstermijnen. Dat de vordering tot terugbetaling hangende het hoger beroep voorwaardelijk ingesteld kan worden bij de rechtbank en dat de veroordeelde partij in hoger beroep terugbetaling kan vorderen van hetgeen zij ingevolge het vonnis in eerste aanleg mocht hebben voldaan, maakt dat niet anders (vgl. HR 6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU3784, NJ 2016/196 (r.o. 3.7.2)). [...] Het vorenstaande brengt mee dat het oordeel van het hof dat de verjaring van de vordering van [de huurder] op [de verhuurder] uit hoofde van onverschuldigde betaling niet eerder is gaan lopen dan [op de datum van het arrest na verwijzing door de Hoge Raad], juist is, zodat [het onderdeel] faalt. [...]’.

De verhuurder (een woningstichting) van een woning vordert (onder andere) dat de bewindvoerder van de huurder veroordeeld wordt tot ontruiming vanwege wanbetaling. Gedurende de procedure in eerste aanleg is de bewindvoerder ontslagen en vervangen voor een tweede bewindvoerder. De tweede bewindvoerder is bij exploot opgeroepen in het geding, maar niet verschenen. De vordering van de verhuurder is (als onweersproken) toegewezen. De tweede bewindvoerder voert in hoger beroep aan dat diens maatschap gedurende de procedure in eerste aanleg is ontbonden zodat daarom (wederom) sprake is van het defungeren van een formele rechtspartij waardoor het vonnis in eerste aanleg rechtskracht zou missen. Het hof gaat daar niet in mee, omdat niet de maatschap maar de bewindvoerder (als persoon) procespartij was (en is). De tweede bewindvoerder is niet ontslagen als bewindvoerder zodat hij bevoegd was (en is) om als formele procespartij van de huurder op te treden. Het hof bekrachtigt vervolgens het vonnis in eerste aanleg, omdat de bewindvoerder niets heeft aangevoerd tegen de hoogte van de huurachterstand en ook niets op grond waarvan geoordeeld kan worden dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt.

De kleindochter van de huurder van een standplaats vordert dat de kantonrechter bepaalt dat zij de huurovereenkomst tussen haar grootvader en de verhuurder (een woningstichting) na het overlijden van haar grootvader voort kan zetten. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen, omdat de huurder niet voldoet aan de voorwaarden die artikel 7:268 lid 3 BW stelt, omdat het samenleven van een kleinkind en een grootouder ‘na het zelfstandig worden van het kind, de bestemming heeft om af te lopen’. Dat is slechts anders onder bijzondere omstandigheden anders en daar is hier geen sprake van. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Het overweegt dat de kleindochter onvoldoende heeft gesteld om ervan uit te kunnen gaan dat de kleindochter met haar grootvader een gemeenschappelijke huishouding heeft gehad.

Naast de mogelijkheid een geschil tussen huurder en verhuurder voor te leggen aan de kantonrechter of de huurcommissie, zijn geschillencommissies in het leven geroepen om klachten van huurders over (medewerkers van) verhuurders te behandelen. Zij geven de verhuurder (meestal een woningcorporatie), afhankelijk van het bepaalde in hun reglement, een bindend dan wel een niet-bindend advies. Een bindend advies kan een corporatie niet zomaar naast zich neerleggen. Anders dan bij een uitspraak van de kantonrechter of de huurcommissie, is met een bindend advies van de geschillencommissie de zaak in principe voorgoed afgedaan, terwijl een uitspraak van de huurcommissie ter herbeoordeling kan worden voorgelegd aan de kantonrechter en veelal van een vonnis van de kantonrechter in hoger beroep kan worden gegaan. Bij een bindend advies is het slechts in uitzonderlijke gevallen mogelijk dit advies te (laten) vernietigen. Dit brengt risico's met zich mee.

In dit artikel wordt de opzegging van huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte nog eens kort onder de loep genomen, waarbij stil wordt gestaan bij herroeping van aan de hand van dit arrest van het hof in het licht van de ratio van de huidige huurregelgeving.

In het artikel wordt een overzicht gegeven van de behandeling van de voorstellen in de Tweede en Eerste Kamer op het gebied van het huurrecht. Deze worden voorzien van een korte toelichting met vermelding van de vindplaatsen.

In elke uitgave van HIP wordt een klassieker uit het huurrecht besproken, dat wil zeggen een uitspraak die van grote betekenis is (geweest) voor het huurrecht. Steeds komt aan bod wat de aanleiding voor de procedure was, welke rechtsvraag voorlag en of de uitspraak nog steeds relevant is voor het huidige huurrecht. In deze aflevering het arrest van de Hoge Raad van 13 december 1996, NJ 1997, 557 (Konmar/Exploitatiemaatschappij Waldorpstraat) over de vraag of opzegging op grond van dringend eige