Aflevering 6

De auteur bespreekt de voorgeschiedenis, het doel en de inhoud van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 die op 1 juli 2016 in werking is getreden.

De verhuurder (een woningstichting) vordert in kort geding de ontruiming van een woning vanwege (geluids)overlast. De voorzieningenrechter heeft de vordering toegewezen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter. Het hof overweegt dat uit de stukken van de verhuurder voldoende aannemelijk is geworden dat de huurder structurele ernstige overlast veroorzaakt. De huurder heeft de aard en de omvang onvoldoende betwist. ‘Gelet op de structurele overlast die [de huurder] heeft veroorzaakt, de escalaties die zich hebben voorgedaan en de omstandigheid dat niet aannemelijk is geworden dat de overlast inmiddels is beëindigd, is het hof van oordeel van [de verhuurder] een spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorzieningen.’

De huurder is in eerste aanleg veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde (een woning) vanwege overlast. De huurder heeft spoedappel ingesteld en vordert in een incident schorsing van de uitvoerbaarheid bij voorraad van het vonnis in eerste aanleg. Het hof beoordeelt het incident op de voet van artikel 351 Rv. Het hof wijst de vordering af. Het vonnis in eerste aanleg berust volgens het hof niet op een feitelijke of juridische misslag en de belangen van de verhuurder bij executie van het vonnis (omwonenden vrijwaren van overlast) wegen zwaarder dan die van de huurder. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat de huurder meerdere malen is gewaarschuwd.

De verhuurder (een woningstichting) vordert in kort geding de ontruiming van een woning vanwege wanbetaling, overlast en verboden onderverhuur. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe. Het hof bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter. Het hof overweegt (onder andere) dat een hoogoplopende ruzie met een buurman niet rechtvaardigt dat overlast veroorzaakt wordt aan andere buren. Dat de betreffende buurman zelf geluidsoverlast heeft veroorzaakt, is niet gebleken. De omstandigheid dat hij in sociale media bedreigingen aan het adres van de huurder uit, hoeft voor de verhuurder geen reden te zijn om ook tegen de buurman een ontruimingsprocedure te starten.

De verhuurder (een woningstichting) vordert de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde (een woning) vanwege ernstige geluidsoverlast. De kantonrechter wijst de vorderingen toe, omdat sprake is van structurele, onduldbare overlast die blijkt uit het niet-betwiste dossier van de verhuurder. De bewindvoerder van de huurder betwist en relativeert in hoger beroep de overlast. Het hof bekrachtigt desondanks het vonnis van de kantonrechter, omdat de bewindvoerder slechts een beperkt aantal klachten betwist en relativeert. ‘Daarmee heeft [de bewindvoerder] alle overige klachten, die in aantal de door haar wel besproken klachten ruimschoots overtreffen, niet althans onvoldoende weersproken, zodat het hof van de juistheid daarvan uitgaat’. Onder die omstandigheden leidt het feit dat de huurder ADHD heeft, er niet toe dat voor ontbinding geen plaats is.

De verhuurder (een woningstichting) vordert (onder andere) de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning, omdat de huurders de huur geruime tijd (tien jaar) veelvuldig te laat hebben betaald. De huurders stellen dat dit onder andere het gevolg is van het feit dat zij nader met de verhuurder zijn overeengekomen dat zij de huur op de vijftiende in plaats van de eerste van de maand mogen betalen. Het hof oordeelt dat desondanks sprake is van een tekortkoming die de ontbinding rechtvaardigt. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat de verhuurder de huurders herhaaldelijk de mogelijkheid heeft geboden om betalingsachterstanden in te lopen en dat het betalingsgedrag van de huurders in het verleden weinig hoop biedt voor de toekomst.

De verhuurder (een woningstichting) vordert (onder andere) de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning, omdat sprake is geweest van verkoop van softdrugs vanuit de woning. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter en ontbindt de huurovereenkomst na bewijslevering. Het overweegt dat er duidelijke aanwijzingen zijn dat de huurders gedurende langere tijd, meerdere malen per week vanuit de woning hennep hebben verkocht aan derden. Het overweegt voorts dat de tekortkoming in dit geval de ontbinding rechtvaardigt, mede gelet op de ongewenste nevengevolgen die de verkoop van drugs kan hebben, zoals overlast, criminaliteit, aantasting van de woonomgeving en waardevermindering van de woning.

De verhuurder van een horecabedrijfsruimte vordert in kort geding de ontruiming vanwege wanbetaling. De huurder heeft de huur sinds januari jl. niet voldaan. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe vanwege de hoogte van de huurachterstand en het feit dat de huurder inhoudelijk geen verweer heeft gevoerd. De betaling van de nog openvallende huurtermijnen wordt afgewezen.

De verhuurder vordert dat de huurovereenkomst met betrekking tot een kantoorruimte ontbonden wordt en dat de huurders tot ontruiming veroordeeld worden. De verhuurder voert daartoe aan dat de huurders de huur niet hebben betaald. De ene huurder voert geen verweer. De andere huurder beroept zich erop dat de verhuurder de sloten van het gehuurde heeft vervangen met als gevolg dat zij het genot van het gehuurde niet heeft gehad en daar dus geen huur voor verschuldigd is. De kantonrechter wijst de vorderingen ten aanzien van de ene huurder af. Dat de verhuurder heeft gehandeld zoals hij heeft gehandeld op verzoek van de andere huurder, doet aan het voorgaande niet af.

De huurders van een woning vorderen in kort geding toelating tot de woning. De verhuurder beroept zich erop dat de huurovereenkomst reeds met wederzijds goedvinden is beëindigd. De voorzieningenrechter wijst de vordering af, omdat in de bodemprocedure waarschijnlijk geoordeeld zal worden dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd.

De verhuurder (een woningstichting) vordert in kort geding de ontruiming van de woning na sluiting van die woning door de burgemeester vanwege de aanwezigheid van drugs en wapens. De verhuurder heeft de huurovereenkomst vanwege de sluiting buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Het bezwaar en beroep dat de huurder tegen de sluiting heeft ingesteld is ongegrond verklaard. Het besluit heeft nog geen formele rechtskracht. De voorzieningenrechter heeft de vordering tot ontruiming afgewezen. Het hof vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter. Het hof overweegt dat de verhuurder bevoegd was de huurovereenkomst te ontbinden. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat daarvoor niet vereist is dat het besluit tot sluiting formele rechtskracht heeft. Het acht de ontbinding niet disproportioneel. Het belang van verhuurder om ‘harddrugsgerelateerde activiteiten’ in de woning te bestrijden, weegt in dit geval zwaarder dan het woonbelang van de huurder. Dat de huurder de woning al dertig jaar bewoont en dat er nooit klachten zijn geweest, doet daar volgens het hof niet aan af.

Bij wijze van inleiding van een cyclus van artikelen over de ROZ-modellen, bespreekt de auteur de geschiedenis van de ROZ-modellen.

In een cyclus van artikelen over de ROZ-modellen, bespreekt de auteur het begrip ‘gebrek’ in de huidige ROZ-modellen voor bedrijfsruimte en de daarbij horende algemene bepalingen. Ook rechtspraak over het begrip ‘gebrek’ in de ROZ-modellen komt aan de orde.

In een cyclus van artikelen over de ROZ-modellen, bespreken de auteurs op wie in de ROZ-modellen voor bedrijfsruimte de verantwoordelijkheid rust dat (het gebruik) van het gehuurde in overeenstemming met de verschillende overheidsvoorschriften is.

De auteurs bespreken een aantal veelvoorkomende bepalingen in huurovereenkomsten met betrekking tot bedrijfsruimte die bezwaarlijk kunnen zijn bij verkoop/aankoop van het gehuurde.

In een cyclus van artikelen over de ROZ-modellen bespreken de auteurs de opleveringsverplichting in de ROZ-modellen voor bedrijfsruimte. Aan de orde komt in hoeverre de regeling in de modellen afwijkt van de wettelijke regeling en voorts rechtspraak naar aanleiding van de opleveringsregeling in de ROZ-modellen.

In een cyclus van artikelen over de ROZ-modellen, bespreekt de auteur de exploitatieverplichting in de ROZ-modellen voor bedrijfsruimte. Aan de orde komt ook in hoeverre de huurder in de rechtspraak aan de exploitatieverplichting wordt gehouden.

De huurder (een middelgrote exploitant van damesmodezaken) en de verhuurder (een grote landelijke eigenaar/verhuurder van winkelcentra) verzoeken de kantonrechter om goedkeuring van bedingen in de huurovereenkomst met betrekking tot een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. De bedingen houden een vaste datum voor beëindiging van de huurovereenkomst in; de mogelijkheid van tussentijdse beëindiging indien de huur meer dan 35% van de omzet van de daarin geëxploiteerde winkel bedraagt en een afwijkende procedure voor de aanpassing van de huur. Hoewel de huurder aldus afstand doet van haar huur-, termijn- en ontruimingsbescherming, wijst de kantonrechter het verzoek toe, omdat van een wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder geen sprake is doordat de huurder haar investeringen na een termijn van vijftien jaar heeft afgeschreven.

De curator van de verhuurder vordert dat de huurder van een bedrijfsruimte veroordeeld wordt tot betaling van de huurachterstand, vermeerderd met (onder andere) de op grond van artikel 18 lid 2 van de algemene bepalingen bij het ROZ-model (versie 2003) verschuldigde boete van € 300 per maand. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter op het punt van de boete. De kantonrechter heeft de boete afgewezen. Het hof wijst de boete toe. Het overweegt met betrekking tot artikel 18 lid 2 van de algemene bepalingen als volgt: ‘Aan [de huurder] moet worden toegegeven dat de uitleg die de curator van artikel 18.2 Algemene Bepalingen hanteert, meebrengt dat steeds voor elke onbetaald gebleven termijn maandelijks minimaal € 300,= aan boete verschuldigd is, zodat de boetes cumuleren en aldus tot een zeer hoog bedrag kunnen leiden. Die cumulatie strookt naar het oordeel van het hof evenwel met de bewoordingen van dat artikel. Volgens artikel 18.2 verbeurt huurder immers “telkens” indien “een” uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet is voldaan, een boete van minimaal € 300,= “per kalendermaand”. Daarbij komt dat ook wettelijke rente (die bij gebreke van de boetebepaling verschuldigd zou zijn geweest) cumuleert (namelijk door het verstrijken van de tijd en de berekening van rente op rente), zodat dat gegeven op zichzelf de bepaling niet onredelijk maakt. [De huurder] heeft nog erop gewezen dat in de lagere rechtspraak wel een andere uitleg van artikel 18.2 Algemene Bepalingen wordt gegeven, maar het hof heeft ook in deze zaak geen voldoende steekhoudende aanknopingspunten aangetroffen om tot een andere uitleg te komen dan hierboven gegeven, welke uitleg overigens overeenstemt met hetgeen dit hof in andere zaken over de toepassing van artikel 18.2 Algemene Bepalingen heeft beslist. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het hof geen aanleiding ziet de overeengekomen boetes te matigen.’

De verhuurder van een kantoorruimte vordert dat de huurder (Vilente) veroordeeld wordt tot betaling van een bedrag van bijna € 200k. De verhuurder legt daaraan ten grondslag dat zij de investeringen aan de kantoorruimte van ruim € 400k zou hebben voorgefinancierd en dat die investeringen via de huur in rekening zouden worden gebracht bij de huurder, uitgaande van een huurovereenkomst van tien jaar. De huurovereenkomst is (na inmenging van het College bouw zorginstellingen) aangegaan voor twee keer vijf jaar. De huurder heeft de huurovereenkomst na vijf jaar opgezegd. Daarna is de huurovereenkomst vervolgens door middel van tijdelijke huurovereenkomsten voorgezet met als gevolg dat de huurder de kantoorruimte voor (in totaal) zes en een half jaar in plaats van tien jaar heeft gehuurd. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Het komt na uitleg van de huurovereenkomst conform de Haviltex-norm tot de conclusie dat het feit dat de huurder wist ‘van de opslag in de huurprijs voor de door [de verhuurder] verrichte investeringen’ nog niet meebrengt ‘dat partijen hebben afgesproken dat als de huur korter dan 10 jaar zou duren, [de huurder] het nog niet betaalde deel van de investering bij het einde van de huur ineens aan [de verhuurder] verschuldigd was. Met andere woorden als de verhuurder zijn huur mede bepaalt aan de hand van de door hem verrichte investeringen en deze investeringen via een annuïtaire berekening met een looptijd van 10 jaar door middel van een in de huurprijs verdisconteerde opslag aan de huurder in rekening brengt, volgt daaruit niet zonder meer dat deze opslag eigenlijk een lening van de verhuurder aan de huurder is, die bij het einde van de huur voor het restant volledig opzegbaar wordt. Dat zou alleen zo zijn, als dat tussen partijen zo is afgesproken [...]’, althans als de huurder dat zo had moeten begrijpen.

De eigenaar van een bedrijfsruimte (Unibail-Rodamco) vordert in kort geding dat Maxeda veroordeeld wordt tot betaling van de achterstallige huur alsmede tot betaling van de toekomstige huur. De eigenaar baseert de vordering op een concerngarantie waarvoor door Maxeda is getekend. De concerngarantie is opgenomen in een huurovereenkomst tussen de eigenaar en V&D. V&D is failliet verklaard en de curator heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond van 39 Fw. Maxeda erkent de achterstallige huur verschuldigd te zijn, maar beroept zich er wat betreft de toekomstige huur op dat haar verplichting op grond van de concerngarantie niet verder strekt dan die van V&D als hoofdschuldenaar bij de huurovereenkomst. Dat betekent volgens Maxeda dat de concerngarantie niet ziet op de huurtermijnen die verschijnen na het einde van de huurovereenkomst als gevolg van de opzegging door de curator. De eigenaar betwist dat, omdat uit de tekst van de concerngarantie het tegendeel voort zou vloeien. De voorzieningenrechter wijst de vordering na taalkundige uitleg van de concerngarantie af, omdat op voorhand niet geoordeeld kan worden dat de meest voor de hand liggende taalkundige betekenis de betekenis is die door de eigenaar is bepleit. Over de totstandkomingsgeschiedenis van de concerngarantie hebben partijen weinig concreets gesteld.

De huurder van een bedrijfsruimte (Lidl) heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 30 september 2016. De verhuurder heeft de opzegging geaccepteerd, zij het pas met ingang van 5 juli 2017. De verhuurder vordert in kort geding dat de huurder veroordeeld wordt tot betaling van de huur tot die datum en tot het inrichten en gebruiken van de bedrijfsruimte tot die datum als een volwaardige Lidl-supermarkt. De huurovereenkomst is volgens de verhuurder namelijk niet ingegaan op 1 oktober 1996, maar pas met ingang van 5 juli 1997 en bevat de clausule dat de huuringangsdatum en de andere data in de huurovereenkomst wijzigen in verband met de verlate oplevering. De voorzieningenrechter volgt de stelling van de verhuurder. De opzegging sorteert pas effect met ingang van 5 juli 2017. De voorzieningenrechter overweegt in dat verband onder meer dat de clausule over de verlate oplevering op grond van artikel 7:226 BW is overgegaan op de opvolgend verhuurder. De vordering tot het inrichten en gebruiken van de bedrijfsruimte wijst de voorzieningenrechter af, omdat van de huurder niet gevergd kan worden dat zij forse investeringen doet om de bedrijfsruimte in te richten en van personeel te voorzien terwijl klanten uit zullen blijven, omdat zij in de nabijheid van de bedrijfsruimte inmiddels een nieuwe winkel heeft geopend. Het belang van de verhuurder bij toewijzing van de vordering tot het inrichten en gebruiken (zijnde het behoud van de beleggingswaarde door het voorkomen van leegstand) weegt aldus niet op tegen het belang van de huurder bij afwijzing daarvan. De voorzieningenrechter voegt daar uitdrukkelijk aan toe dat een en ander het recht op schadevergoeding van de verhuurder onverlet laat.

De huurder van een zelfstandige woning vordert dat de verhuurder veroordeeld wordt tot vergoeding van de schade die hij heeft geleden doordat hij zich niet in de BRP in kan schrijven. Daardoor is de huurder huurtoeslag misgelopen, omdat voorwaarde voor de verkrijging daarvan (onder andere) is dat de huurder ingeschreven is op het adres waarvoor hij huurtoeslag aanvraagt. De huurder stelt dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De kantonrechter wijst de vordering toe.

De huurder van een woning vordert dat voor recht wordt verklaard dat het ontbreken van voldoende mogelijkheden tot warmteregulatie kwalificeert als een gebrek. De huurder heeft voorts gevorderd dat de huurprijs wordt verminderd voor de duur dat sprake is van het gebrek. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter. De verhuurder (een woningstichting) heeft (onder andere) aangevoerd dat de huurder niet voldoende gebruik maakt van de mogelijkheden om de woning te ventileren. De huurder heeft aldus niet voldoende gesteld om aan te nemen dat sprake is van een niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid.

De huurder van een woning vordert in kort geding dat de verhuurder (een woningstichting) veroordeeld wordt tot het aanbieden van een vervangende woning. De huurder voert aan dat sprake is van schimmelvorming. De voorzieningenrechter wijst de vordering af. De voorzieningenrechter overweegt dat de verhuurder de vermeende gebreken gemotiveerd heeft weersproken met als gevolg dat toewijzing van de vordering in kort geding niet mogelijk is.

De huurder van een 290-bedrijfsruimte (Carpet-Land) vordert in kort geding betaling door de verhuurder van een voorschot op de in de bodemprocedure vast te stellen huurprijsvermindering als bedoeld in artikel 7:207 BW. De huurder legt daaraan ten grondslag dat sprake is van een gebrek als gevolg van leegstand in het winkelcentrum waar het gehuurde deel van uitmaakt, als gevolg van de afsluiting van de toegang van de centrumzijde van het winkelcentrum en als gevolg van achterstallig onderhoud. De voorzieningenrechter merkt de leegstand niet aan als een gebrek, maar de afsluiting van de toegang en het achterstallige onderhoud wel. Het voorschot wordt bepaald op 10% van de huurprijs.

De verhuurder van een woning vordert de ontruiming van de woning na opzegging op grond van dringend eigen gebruik. De verhuurder voert in dat verband aan dat er voor haar en haar gezin geen andere woning beschikbaar is sinds de verkoop van hun woning en dat zij niet over de financiële middelen beschikken om een andere woning te kopen. De verhuurder verblijft thans in een tijdelijke woning. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter waarin de vordering is afgewezen. Het overweegt dat de verhuurder onvoldoende heeft gesteld over de omvang van haar huidige woning en (het ontbreken van) de financiële middelen om een andere woning te kopen (uit de vaststaande feiten volgt een zekere financiële gegoedheid bij de verhuurder).

De auteur bespreekt de resultaten van een onderzoek naar incentives op de Amsterdamse kantorenmarkt. Het type verhuurder blijkt van belang voor de hoogte van de incentives.

De auteur bespreekt de toepassing van de huurprijsaanpassingsprocedure op tankstations en andere atypische 290-bedrijfsruimtes. De auteur bespreekt met name in hoeverre Hof Den Haag 31 maart 2009, ECLI:NL:GHSGR:2009:BI2410 navolging in de rechtspraak heeft gekregen.

De verhuurder heeft een winkelruimte met opslagruimte en woonruimte verhuurd. Voor het geheel is één huurprijs overeengekomen. De verhuurder heeft de kantonrechter verzocht een deskundige te benoemen. De verhuurder vordert in deze procedure dat de kantonrechter de huurprijs vaststelt overeenkomstig het advies van de deskundige. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen. Het hof verwerpt het verweer van de huurder dat de huurovereenkomst moet worden gesplitst voor de verschillende ruimten, omdat het een gedekt verweer is. Het verweer dat de verschillende ruimten onderling te verschillend zijn om voor alle ruimten dezelfde referentiepanden te kunnen gebruiken, wordt verworpen. ‘Verschillen van bestemming zijn in het kader van de hier aan de orde zijnde nadere huurprijsvaststelling uitsluitend relevant voor zover die tot uitdrukking komen in de bouwkundige gedaante van de bedrijfsruimte.’. Die verschillen heeft de deskundige volgens het hof voldoende in het advies verdisconteerd. Het verweer van de huurder dat de kantonrechter het advies van de deskundige niet ongewijzigd kon overnemen, omdat de referentieperiode van vijf jaar waarvan de deskundige is uitgegaan, eerder is ingegaan dan de datum waarop de huurprijsaanpassing is ingegaan, slaagt wel ‘aangezien de referentieperiode van vijf jaar moet aansluiten bij de ingangsdatum van de wijziging [...]’. Het hof verwijst de zaak naar de rol teneinde zich te kunnen laten voorlichten door de deskundige op dit punt.

In een cyclus van artikelen over de ROZ-modellen, bespreekt de auteur de renovatieregeling in het ROZ-model 2015 voor 230a-ruimte. Ook de regeling in het ROZ-model voor 290-bedrijfsruimte passeert de revue.

De auteurs bespreken in een zeer compleet artikel in hoeverre het mogelijk is om een in Nederland gelegen onroerende zaak te verhuren op basis van een ander recht dan het Nederlandse.

De auteur bespreekt de juridische houdbaarheid van artikel 2.3.7 Wmo 2015 (onder andere) in het licht van artikel 1 Eerste Protocol bij het EVRM.

De auteur bespreekt een aantal uitspraken over de toepasselijkheid van artikel 6:215 BW.

De auteur gaat uitgebreid in op vertegenwoordigingsperikelen. Zij gaat in op de vertegenwoordigingsregels, bekrachtiging en schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid en vertegenwoordigingsperikelen op huurrechtelijk terrein.

De auteur bespreekt de verplichtingen die voortvloeien uit het Besluit energieprestatie gebouwen (Beg) in bedrijfsgerelateerde verhuursituaties vanwege de inwerkingtreding van de Herzieningwet toegelaten instellingen volkshuisvesting meet ingang van 1 januari 2015. Op grond van die wet gelden er sancties aan het niet voldoen aan de verplichtingen in het Beg.

De verhuurder van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW vordert verhoging van de huurprijs. De vordering wordt toegewezen. De huurder wordt veroordeeld tot bijbetaling van de te weinig betaalde huur met ingang van de dag van de huurverhoging. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. De Hoge Raad heeft het arrest vernietigd en verwezen. Het (verwijzings)hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter. De verkrijger van de vordering van de huurder vordert in kort geding terugbetaling van de teveel betaalde huur. De verhuurder beroept zich op verjaring van die vordering op de voet van artikel 3:309 BW. De voorzieningenrechter gaat daar in mee. Het hof niet. De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep. Het overweegt ‘Evenals het geval is met art. 3:310 BW, dat de verjaringsregeling behelst van rechtsvorderingen tot vergoeding van schade en tot betaling van een boete, bevat art. 3:309 BW zowel een korte verjaringstermijn, die begint te lopen op het hiervoor genoemde moment, als een lange van twintig jaren, die begint te lopen op de dag waarop de vordering ontstaat. Uit de in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 3.4 aangehaalde passages uit de wetsgeschiedenis blijkt dat de wetgever de regeling van de aanvang van de verjaring van art. 3:309 BW zoveel mogelijk heeft willen doen aansluiten bij die van art. 3:310 BW. Mede in het licht daarvan moet, evenals voor de korte verjaringstermijn van art. 3:310 BW is beslist in HR 31 oktober 2003, ECLI:NL:HR:2003:AL8168, NJ 2006/112, voor de korte verjaringstermijn van art. 3:309 BW worden aangenomen dat deze niet alleen in het teken staat van de rechtszekerheid, maar ook van de billijkheid en dat ook voor deze termijn de eis geldt dat deze, gelet op de strekking van de bepaling, pas begint te lopen op de dag na die waarop de benadeelde daadwerkelijk in staat is een rechtsvordering tot terugbetaling in te stellen. [...] In een geval als het onderhavige, waarin een partij bij vonnis is veroordeeld tot betaling, tegen welk vonnis hij hoger beroep heeft ingesteld, is, hangende het appel, de vordering tot terugbetaling van hetgeen op grond van het vonnis in eerste aanleg is voldaan, niet toewijsbaar, aangezien toewijzing onverenigbaar zou zijn met de rechtskracht van dat vonnis, terwijl het hoger beroep juist de strekking heeft dat dit vonnis wordt vernietigd en daardoor de vordering tot terugbetaling ontstaat. Die partij is derhalve niet daadwerkelijk in staat haar (op dat moment nog toekomstige) aanspraak geldend te maken. De terugwerkende kracht die toekomt aan de uitspraak waarbij de veroordeling wordt vernietigd, gaat niet zo ver dat die partij, achteraf bezien, wel geacht moet worden daartoe in staat te zijn geweest. De andersluidende opvatting zou niet in overeenstemming zijn met de hiervoor […] vermelde strekking van de regels met betrekking tot de korte verjaringstermijnen. Dat de vordering tot terugbetaling hangende het hoger beroep voorwaardelijk ingesteld kan worden bij de rechtbank en dat de veroordeelde partij in hoger beroep terugbetaling kan vorderen van hetgeen zij ingevolge het vonnis in eerste aanleg mocht hebben voldaan, maakt dat niet anders (vgl. HR 6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU3784, NJ 2016/196 (rov. 3.7.2)).’

De verhuurder van een bedrijfsruimte vordert dat de oprichters van de vennootschap i.o. die de huurovereenkomst hebben ondertekend, vanwege het bepaalde in artikel 2:203 BW tot nakoming van die huurovereenkomst worden veroordeeld. Daartoe voert de verhuurder aan dat de betreffende vennootschap i.o. niet is opgericht, maar een andere vennootschap. Die andere vennootschap is failliet verklaard. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter waarin de vordering is afgewezen. De failliete vennootschap heeft de huurovereenkomst stilzwijgend bekrachtigd door de huur te betalen.

Appellant vordert in eerste aanleg een verklaring voor recht dat tussen hem en een golfpark een huurovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot een ruimte voor een golfshop. Het golfpark betwist dat. Het stelt dat zij een samenwerkingsovereenkomst met appellant heeft gesloten op grond waarvan appellant werkzaamheden als ‘Head Professional’ heeft verricht en aan hem een ruimte ter beschikking is gesteld. Appellant heeft volgens het golfpark ingestemd met de beëindiging van de werkzaamheden als Head Professional en daarmee ook met het gebruik van de ruimte. Het hof volgt het golfpark daarin niet. Het golfpark heeft de ruimte tegen betaling in gebruik gegeven en daarmee is voldaan aan de vereisten van artikel 7:201 BW.

De eigenaren/verhuurders van een te koop staande woning vorderen dat de makelaar veroordeeld wordt tot vergoeding van de schade die zij hebben geleden. De woning is met tussenkomst van de makelaar (tijdelijk) verhuurd. De verhuurders hebben schade geleden onder andere doordat de huurder niet heeft meegewerkt aan bezichtigingen, doordat hij een wietplantage in de woning heeft aangelegd, doordat hij in strijd met de gemaakt afspraken weigerde te vertrekken en doordat hij de verhuurders bedreigde. Uiteindelijk is gebleken dat de huurder reeds voor het aangaan van de huurovereenkomst failliet was. De verhuurders stellen dat de makelaar in strijd met de (mondelinge) overeenkomst van opdracht (tot bemiddeling) heeft gehandeld door na te laten de antecedenten en de kredietwaardigheid van de huurder na te gaan terwijl zij de makelaar wel (specifiek en bij herhaling) verzocht hebben dat te doen. De rechtbank wijst de vordering toe. De makelaar heeft niet voldaan aan hetgeen van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot verwacht mag worden.

De moeder geeft haar woning in gebruik aan haar dochter en betrekt zelf een appartement. De dochter betaalt daar geen vergoeding voor. De moeder en de dochter verschillen van mening over de voorwaarden van verkoop van de woning door de moeder aan de dochter. De moeder vordert thans in kort geding de ontruiming van de woning. De moeder stelt dat de dochter niet aan haar betalingsverplichtingen heeft voldaan. De dochter betwist dat zij een betalingsverplichting heeft: volgens de dochter is sprake van bruikleen, niet van huur. De voorzieningenrechter wijst de vordering af, omdat hij in het kort geding niet op eenvoudige wijze vast kan stellen of sprake is van huur.

De zoon van de huurder van een woonruimte vordert op de voet van artikel 7:267 BW dat voor recht verklaard wordt dat hij medehuurder is geworden van zijn bejaarde, hulpbehoevende moeder. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Het stelt voorop dat de vraag of sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding in de zin van artikel 7:267 BW volgens vaste rechtspraak beoordeeld moet worden aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Daarbij komt betekenis toe aan het feitelijk gebruik van het gehuurde door de huurder en de medehuurder en kan van belang zijn dat de huurder en de medehuurder samen voorzien in de kosten van huisvesting en/of levensonderhoud, dat zij samen huishoudelijke taken verrichten, dat zij samen de maaltijden bereiden en gebruiken, dat zij samen invulling geven aan vrije tijd en dat sprake is van wederkerigheid in hun relatie. ‘Duurzaamheid’ duidt in dit verband op ‘een verwachting ten aanzien van de toekomst’. Het hof overweegt dat in dit geval niet (voldoende) is gesteld dat sprake is van een gemeenschappelijke huishouding. Daarnaast is van duurzaamheid geen sprake: de huurder is bij zijn moeder ingetrokken, omdat hij niet over een vaste woon- of verblijfplaats beschikte.

De verhuurders van een woning vorderen (onder andere) dat de huurders veroordeeld worden tot betaling van de huurachterstand. De huurders stellen (onder andere) dat de ene huurder de huurovereenkomst onbevoegd (mede) namens de andere huurder zou zijn aangegaan. De verhuurders beroepen zich op de schijn van volmachtverlening (artikel 3:61 lid 2 BW). Het hof neemt die schijn aan, (onder andere) omdat de ene huurder de andere huurder vaker vertegenwoordigde en omdat de andere huurder de huur betaalde.

De leegstandbeheerder van een woning (Camelot) vordert in kort geding dat de gebruiker van een woning tot ontruiming veroordeeld wordt. De beheerder heeft daartoe aangevoerd dat de gebruiker de woning niet in ordelijke en hygiënische staat houdt. Daarnaast maakt de gebruiker het de beheerder onmogelijk de woning te beheren, omdat hij de beheerder de toegang ontzegt. Tot slot is sprake van een betalingsachterstand. De gebruiker erkent de betalingsachterstand, maar stelt dat de betaling van de gebruiksvergoeding is opgeschort vanwege gebreken aan de woning. De overeenkomst tussen partijen zou kwalificeren als een huur- en niet als een gebruiksovereenkomst. De voorzieningenrechter heeft de gebruiker tot ontruiming veroordeeld. Het hof bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter. Het hof overweegt dat geen sprake is van huur, omdat uit de overeenkomst tussen partijen niet volgt dat de gebruiker een tegenprestatie voor het gebruik van de woning verschuldigd is (als bedoeld in artikel 7:201 lid 1 BW), maar uitsluitend de kosten van verbruik en controlewerkzaamheden. Het hof overweegt voorts dat de beheerder de overeenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd vanwege (onder andere) de betalingsachterstand. De gebruiker heeft de gestelde gebreken onvoldoende onderbouwd. De belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel. Het woonbelang van de gebruiker weegt in het onderhavige geval minder zwaar, omdat uit de overeenkomst voortvloeit dat de ingebruikgeving van tijdelijke aard is. Daar staat tegenover dat de beheerder steeds duidelijk heeft gewaarschuwd voor de gevolgen van de niet ordelijke en hygiënische staat van de woning.

Appellant heeft een monumentale boerderij met toebehoren aan geïntimeerde verkocht en geleverd en is daarna in de boerderij blijven wonen. Geïntimeerde heeft het gebruik opgezegd. Appellant beroept zich op huurbescherming. Het hof bekrachtigt het vonnis in eerste aanleg waarin geoordeeld is dat het gebruik door appellant kwalificeert als bruikleen. Het acht in dat verband van belang dat het gebruik voornamelijk als doel had hulp aan appellant te verlenen die in financiële nood verkeerde. Het moge zo zijn dat geïntimeerde de boerderij daarom ook tegen een lage prijs heeft gekocht en dat zij speculeerde op een waardestijging, maar daarmee nam zij ook een risico.

De verhuurders van een benedenwoning vorderen in kort geding dat de huurders van een benedenwoning veroordeeld worden tot ontruiming, althans dat de door hen in de woning gehouden honden daaruit verwijderd worden. De verhuurders voeren daartoe aan dat de honden al van meet af aan overlast aan omwonenden veroorzaken die hen daar op aanspreken. De verhuurders gingen er (blijkens de tekst van de huurovereenkomst) vanuit dat de huurders de woning met ‘2 kinderen + 2 hondjes’ zouden gaan bewonen terwijl in werkelijkheid sprake is van twee flinke honden. De voorzieningenrechter wijst de subsidiaire vordering toe. De voorzieningenrechter overweegt daartoe dat ‘de twee honden [...] met de beste wil van de wereld niet te betitelen zijn als hondjes’ en dat de huurders niet bereid zijn de honden tijdelijk elders onder te brengen terwijl de huurders en hun kinderen zelf geen overlast veroorzaken.

Op 22 april 2016 heeft de Hoge Raad prejudiciële vragen beantwoord van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden over de verschuldigdheid van verhuiskosten bij de renovatie van woonruimte (ECLI:NL:HR:2016:726). De Hoge Raad schept duidelijkheid over de toepasselijke toetsingscriteria. Hij geeft onder meer antwoord op de vraag hoe te oordelen bij een samenloop van renovatie en dringende werkzaamheden, of van belang is wie het initiatief neemt tot renovatie en of een huurder vrijwillig afstand kan doen van de verhuiskostenregeling.

De beheerder speelt vaak een belangrijke rol bij het aangaan en de uitvoering van de huurovereenkomst. Dit kan in de praktijk leiden tot vragen over hoe ver zijn bevoegdheid reikt. In dit artikel wordt besproken op basis van welke criteria de bevoegdheid van de beheerder kan worden vastgesteld.

Aanleiding voor dit artikel is de omstandigheid dat met name in recente literatuur het standpunt is ingenomen dat het HR Romania arrest uit 2013 niet geldt voor banken die bankgaranties, gedekt door contra-garanties, hebben afgegeven, in ieder geval in die zin dat de in dat arrest gegeven regel dat de garant geen regres kan nemen ten laste van de failliete boedel van de huurder, niet geldt voor banken. Met andere woorden, banken hebben op basis van de door de huurder verstrekte contra-garantie

In elke aflevering van HIP wordt een klassieker uit het huurrecht besproken. Het gaat telkens om een uitspraak die van grote betekenis is (geweest) voor het huurrecht. Steeds komt aan bod wat de aanleiding voor de procedure was, welke rechtsvraag ter beantwoording voorlag en of de uitspraak nog steeds relevant is. In deze aflevering behandelen we het arrest van de Hoge Raad van 29 april 1983, NJ 1983, 627 Spruijt/Sperry Rand over een beroep van de verhuurder op de in acht te nemen opzegtermijn