Aflevering 7

De huurder heeft tijdig een aangetekende opzeggingsbrief verstuurd naar het adres van de verhuurder. De brief wordt met de aantekening ‘niet afgehaald’ retour gezonden naar de huurder. De verhuurder vordert in deze procedure betaling van (onder andere) achterstallige huur. De verhuurder stelt dat de huurovereenkomst bij gebreke van (tijdige) opzegging is voortgezet. De kantonrechter wijst de vordering af. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter. Het hof overweegt dat uit HR 14 juni 2013, NJ 2013, 391 en Hof Amsterdam 24 juni 2014, NJF 2014, 368 volgt dat de huurder dient te bewijzen dat de brief bij de verhuurder is aangekomen. Daartoe is onvoldoende dat de huurder zich beroept op bestendige handelswijze van de postbode bij het aanbieden van aangetekende brieven. Die handelswijze rechtvaardigt volgens het hof namelijk niet dat in dit geval conform die handelswijze is gehandeld.

De verhuurder (een woningstichting) vordert de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde (een woning) op grond dat de huurder niet voldoet/heeft voldaan aan de contractuele verplichting om in het gehuurde zijn hoofdverblijf te hebben. De verhuurder voert daartoe aan dat zij bij verschillende huisbezoeken iemand anders dan de huurder aantrof. De huurder heeft bekend maanden in Suriname te hebben verbleven. De kantonrechter overweegt dat dit ‘dermate sterke aanwijzingen’ oplevert dat de huurder inderdaad niet langer zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft en ‘dat het op [de weg] van [de huurder] lag dit gemotiveerd te betwisten.’ ‘Nu de gegevens die bewoning van het gehuurde aan kunnen tonen grotendeels binnen het bereik van [de huurder] liggen, mogen aan die motiveringsplicht bovendien hogere eisen gesteld worden dan anders het geval is.’ De huurder heeft aan die eisen niet voldaan. De kantonrechter wijst de vordering toe.

De verhuurder (CBRE) van een kamer vordert in kort geding dat de huurder veroordeeld wordt tot ontruiming vanwege mishandeling van een andere bewoner van de woning waar de kamer deel van uitmaakt. De verhuurder voert daartoe aan dat een onhoudbare situatie is ontstaan waarbij van haar als verhuurder niet kan worden gevergd dat zij de huurovereenkomst met de huurder continueert. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe. De voorzieningenrechter overweegt daartoe dat de huurder de andere huurder naar eigen zeggen heeft aangevallen, omdat hij vermoedde dat de andere huurder op zijn kamer was geweest, ‘daar die dag de deuren wegens schilderwerkzaamheden open hadden gestaan. Wat de concrete aanwijzing voor dat vermoeden was heeft [de huurder] niet duidelijk kunnen maken. Een dergelijke onverhoedse zware aanval op een medebewoner op grond van niet geverifieerde vermoedens is begrijpelijkerwijze zeer bedreigend voor die medebewoner en ook voor de beide andere vrouwelijke bewoners [...].’ De huurder heeft verklaard dat aan de aanval jarenlang getreiter door de andere huurder zou zijn voorafgegaan, maar heeft ten bewijze daarvan slechts e-mails in het geding gebracht waaruit volgt dat hij en de andere huurder op ‘een nogal koele en zakelijke manier met elkaar communiceren, kissebissen over betrekkelijke kleinigheden en weinig met elkaar ophebben. Op geen enkele wijze blijkt uit de mails van bewust treiteren van [de huurder] [...].’

De onderhuurders van een bedrijfsruimte vorderen in kort geding (onder andere) dat het de hoofdverhuurder verboden wordt hun de toegang tot de bedrijfsruimte te ontzeggen. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe, zij het met ingang van 1 november 2016. De voorzieningenrechter overweegt dat aannemelijk is dat de hoofdhuurovereenkomst is beëindigd. Dat betekent dat de onderhuurders jegens de hoofdverhuurder zonder recht of titel in de bedrijfsruimte verblijven. ‘De voorzieningenrechter acht geboden om in het kader van een belangenafweging aan eisers enig respijt te geven alvorens zij hun bedrijfsruimte dienen te ontruimen.’, omdat ‘Ontruiming op een eerder tijdstip [...] naar voorlopig oordeel in strijd [komt] met de zorgvuldigheid die tegenover eisers betaamt.’

De verhuurder (een woningstichting) vordert de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning nadat daarin een hennepkwekerij is aangetroffen. Het kweken van hennep in de woning is op grond van de bij de huurovereenkomst horende algemene voorwaarden verboden. De ene huurder voert aan dat niet zij de hennep heeft gekweekt, maar dat de andere huurder, haar ex-partner, dat tijdens haar afwezigheid heeft gedaan. De kantonrechter wijst de vordering jegens de ene huurder af en jegens de andere huurder (haar ex-partner) toe. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter en wijst de vordering (ook) jegens de ene huurder toe. Het overweegt dat (ook) op die huurder een zorgplicht ten aanzien van de woning rust bij haar afwezigheid vanwege relatieproblemen. Dat betekent dat zij ook toen toezicht op de woning had moeten houden en dat heeft zij niet gedaan. Het woonbelang van de huurder weegt in dit geval volgens het hof minder zwaar dan het belang van de verhuurder gelet op het strikte beleid dat de verhuurder op dit punt voert.

De huurder van een woning vordert in een (executie) kort geding dat het de verhuurder (een woningstichting) verboden wordt een tegen haar gewezen ontruimingsvonnis toe te wijzen. Het hof oordeelt dat van misbruik van bevoegdheid geen sprake is. Het ontruimingsvonnis berust niet op een juridische of feitelijke misslag en er is niet voldoende gesteld om aan te nemen dat de uitvoering van het ontruimingsvonnis een noodtoestand zal doen ontstaan. Dat bij de ontruiming ook de kinderen van de huurder ontruimd worden, doet daar niet aan af. Gelet op het bepaalde in artikel 3 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK) (Trb. 1990/170) heeft het hof de belangen van de (minderjarige) kinderen meegewogen. ‘Het is weliswaar aannemelijk dat de ontruiming uit de woning (ook) voor de minderjarige kinderen van [de huurder] (negatieve) gevolgen zal hebben, maar het is in de eerste plaats de verantwoordelijkheid van [de huurder] als ouder van haar (minderjarige) kinderen om de nodige voorzieningen te treffen teneinde eventuele nadelige gevolgen voor hen zoveel mogelijk te beperken. Nu niet is gesteld of gebleken dat [de huurder] moeite heeft gedaan deze voorzieningen te treffen laat staan dat de ontruiming tot een acute noodtoestand voor haar kinderen zal leiden, kan in het midden blijven of [de verhuurder] maatregelen in dit verband had moeten treffen. Overigens wijst het hof er (nogmaals) op dat [de verhuurder] aan [de huurder] vele malen de kans heeft gegeven om de huurachterstand in te lopen [...].’

De verhuurder van een woning (een woningstichting) vordert in kort geding de ontruiming van de woning, omdat de huurder vijf maanden per jaar in het buitenland verblijft. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe. Het hof vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter. Het overweegt dat de huurder op grond van de huurovereenkomst niet gehouden is zijn hoofdverblijf in de woning te hebben. Dat betekent dat beoordeeld moet worden of de huurder niet goed huurderschap als bedoeld in artikel 7:213 BW kan worden verweten. Het hof overweegt in dat verband dat de verhuurder niet heeft gesteld dat de huurder de woning niet op zodanige wijze in gebruik heeft dat hij daarvoor de verantwoordelijkheid niet kan dragen aangezien de huurder onweersproken heeft gesteld dat bij zijn afwezigheid de kinderen voor de woning zorgen. Het hof overweegt voorts dat ook gelet op alle andere omstandigheden van het geval geen sprake is van niet goed huurderschap. Het neemt daarbij onder andere in aanmerking dat de huurder gedurende dertig jaar de verschuldigde huur altijd tijdig heeft voldaan, dat zich ook overigens geen klachten omtrent zijn gedrag als huurder hebben voorgedaan en dat hij in de gemeentelijke basisadministratie ingeschreven staat op dit adres. De verhuurder heeft gesteld dat zij haar beleid om leegstand te bestrijden heeft aangescherpt ter voorkoming van woonfraude, maar zij heeft erkend dat zij dit (aangescherpte) beleid niet heeft uitgedragen naar de huurders.

De verhuurder vordert in kort geding dat de erfgenamen van de (overleden) huurder veroordeeld worden tot ontruiming van het gehuurde. Het gehuurde is bestemd als kamerverhuurbedrijf en kantoorruimte. Daartoe heeft de huurder het gehuurde als zelfstandige en onzelfstandige woonruimte onderverhuurd aan derden. De verhuurder voert ter onderbouwing van haar vordering aan dat op de huurovereenkomst tussen haar en de (overleden) huurder ingevolge het Zonshofje I-arrest (HR 20 september 1985, ECLI:NL:HR:1985:AC9008) het huurrecht voor woonruimte van toepassing is met als gevolg dat de huurovereenkomst (in dit geval) op grond van artikel 7:268 lid 6 BW (anders dan op grond van de hoofdregel van artikel 7:229 lid 1 BW) als gevolg van het overlijden van de huurder is geëindigd. De voorzieningenrechter wijst de vordering af. De voorzieningenrechter overweegt dat gelet op de strekking van het Zonshofje I-arrest bij de beantwoording van de vraag of de hoofdhuurovereenkomst op grond van dat arrest van kleur verschiet van belang is of de bescherming van de onderhuurders daarmee gediend is. In het onderhavige geval moet die vraag volgens de voorzieningenrechter ontkennend beantwoord worden, omdat als artikel 7:268 lid 6 BW van toepassing zou zijn de huurbescherming van de onderhuurders van de onzelfstandige woningen zou vervallen. De bescherming van artikel 7:269 BW is immers beperkt tot onderhuurders van zelfstandige woonruimte. Voor de onderhuurders van onzelfstandige woonruimte geldt dat zij bij het eindigen van de hoofdhuurovereenkomst zonder recht of titel in het gehuurde zouden verblijven. Daarmee zou toepassing van de in het Zonshofje I-arrest in dit geval leiden tot een resultaat dat in strijd is met de strekking van dat arrest.

De verhuurder (een gemeente) vordert in kort geding dat de huurder (een voetbalvereniging) tot ontruiming van voetbalvelden veroordeeld wordt. De verhuurder voert daartoe aan dat zij de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd vanwege wanbetaling. Het beroep van de huurder op het ontbreken van een aangetekende opzeggingsbrief wordt verworpen, omdat de huurder er zelf voor heeft gekozen die brief niet op te halen. De huurachterstand is aanzienlijk en is ondanks afspraken daarover niet afgelost. Daar komt bij dat de huurder niet concreet heeft kunnen maken hoe zij die achterstand in de toekomst af zou kunnen lossen. Het maatschappelijk belang bij het voortbestaan van de voetbalvereniging en de verantwoordelijkheid van de gemeente als verhuurder dat er gesport kan worden, wegen niet zo zwaar dat de huurovereenkomst niet opgezegd kan worden. Het spoedeisend belang van de verhuurder is gelegen in het voorkomen van het verder oplopen van de huurachterstand.

De verhuurder (een woningstichting) van een woning vordert in kort geding de ontruiming van de woning. De verhuurder voert daartoe aan dat zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden vanwege bedrog, althans dwaling. De huurder heeft de verhuurder (in strijd met de huurovereenkomst) onjuiste gegevens over zijn (verzamel)inkomen verstrekt. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe. De huurder heeft erkend de verhuurder van onjuiste gegevens te hebben voorzien. Daarmee kan volgens de voorzieningenrechter met een redelijke mate van zekerheid aangenomen worden dat buitengerechtelijke vernietiging in een bodemprocedure stand zal houden.

De huurder van een 290-bedrijfsruimte beroept zich op een zogenaamde branchebeschermingsbepaling in de huurovereenkomst. De bepaling houdt in dit geval in dat de verhuurder zich verplicht geen huurovereenkomst te sluiten met een derde ten behoeve van de exploitatie van een shoarmazaak. De verhuurder heeft desondanks een huurovereenkomst met een derde gesloten op grond waarvan verkoop van shoarma wel is toegestaan. De verhuurder beroept zich op de nietigheid van de branchebeschermingsbepaling vanwege strijd met artikel 6 Mw. Het hof komt na toetsing aan de criteria van het Maxima-arrest (HvJ 26 november 2015, ECLI:EU:C2015:784) tot de conclusie dat dit niet het geval is, omdat geen sprake is van een beding dat de strekking heeft de mededinging te beperken. Het hof wijst het beroep van de verhuurder op het exoneratiebeding in de algemene voorwaarden af, omdat een beroep daarop in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het hof gelast vervolgens een comparitiezitting over de omvang van de schade.

De verhuurder (een woningstichting) vordert betaling van de op grond van de bij de huurovereenkomst horende huurvoorwaarden verschuldigde boete van (in totaal) € 50 (te vermeerderen met incassokosten). De verhuurder voert daartoe aan dat die boete verschuldigd is, omdat de huurder na een daartoe strekkend verzoek van de verhuurder in april en mei heeft nagelaten een omgewaaide schutting recht te zetten (hetgeen in strijd zou zijn met de verplichting tot het verrichten van kleine herstellingen). De huurder is daar pas in juni toe overgegaan. De kantonrechter overweegt dat onder de verplichting tot het verrichten van kleine herstellingen het verwijderen van de omgewaaide schutting valt (onderhoud aan de tuin), maar niet de verplichting om de schutting recht te zetten. De huurder heeft de schutting drie weken nadat die is omgewaaid uit de tuin verwijderd. Dat levert volgens de kantonrechter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen overtreding van de huurovereenkomst op. Bovendien is de boetebepaling in strijd met de richtlijn oneerlijke consumentenbedingen aangezien het boetebeding geen maximum aan de boete verbindt en het boetebeding een generiek karakter heeft (vgl. HR 13 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:691). De matiging van de boete door de verhuurder tot € 50 betekent niet dat het boetebeding niet nietig is.

De verhuurder van twee 290-bedrijfsruimten vordert (onder andere) wijziging van de huurovereenkomst door het opnemen van zekerheden. De verhuurder beroept zich op artikel 2:334r lid 1 BW aangezien als gevolg van een juridische splitsing voortaan de verkrijgende rechtspersoon de bedrijfsruimten huurt. De verhuurder stelt daartoe in een nadeligere positie te zijn geraakt. De kantonrechter wijst de vordering af. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Het overweegt (onder andere) dat ‘de enkele omstandigheid dat de verkrijgende vennootschap minder verhaal biedt dan de splitsende vennootschap onvoldoende grondslag biedt voor het oordeel dat een overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet ongewijzigd in stand behoort te blijven. Wel kan de mate waarin de verhaalsmogelijkheden als gevolg van de splitsing zijn verminderd worden meegewogen. In dit verband is niet alleen van belang welke activa, maar ook welke passiva op de verkrijgende vennootschap zijn overgegaan. Ook kunnen kasstromen en kasstroomprognoses van belang zijn bij de beoordeling van een vordering op grond van artikel 2:334r BW. [...] Hiervan uitgaande stelt het hof vast dat het betoog van [de verhuurder] dat een vergelijking moet worden gemaakt tussen de situatie ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst en de situatie na de splitsing niet opgaat. Het gaat om de situatie voor en na de splitsing, dat wil zeggen de situatie waarin [de huurder] als geheel en in de verschillende onderdelen verlies leed en de [merknaam] formule grotendeels al was beëindigd. [...] De beperkte financiële armslag van [de verkrijgende rechtspersoon] na de splitsing brengt daarom niet zonder meer mee dat de (verhaals)positie van [de verhuurder] als gevolg van de splitsing zodanig is verslechterd dat een wijziging van de overeenkomst als door haar gevorderd gerechtvaardigd is.’

De eigenaar van een perceel sluit een overeenkomst met een oliemaatschappij waarin de oliemaatschappij zich verplicht op het perceel een benzineverkooppunt te realiseren. De eigenaar krijgt vervolgens de keuze hetzij het punt zelf te exploiteren, hetzij de oliemaatschappij dat te laten doen. De eigenaar sluit daarna via een met een derde opgerichte vennootschap een overeenkomst met een derde waarin de derde zich verplicht op het perceel een benzineverkooppunt te bouwen en het perceel te huren. De oliemaatschappij vordert in kort geding dat de eigenaar veroordeeld wordt uitvoering te geven aan de huurovereenkomst met de oliemaatschappij en dat de bouwwerkzaamheden gestaakt worden. De kantonrechter wijst de vorderingen in kort geding toe. Het hof bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter voor zover het de uitvoering van de huurovereenkomst betreft. Het overweegt dat de overeenkomst tussen de eigenaar en de oliemaatschappij als een huurovereenkomst kwalificeert. De huurovereenkomst is niet afhankelijk gesteld van de eigendomsverkrijging van het perceel door de eigenaar en de financiering van het perceel. Het hof vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter voor zover het de bouwwerkzaamheden betreft. Het overweegt dat het staken daarvan gelet op het stadium waarin die werkzaamheden verkeren geen zin meer heeft met als gevolg dat dat de oliemaatschappij geen spoedeisend belang heeft bij de vordering op dat punt.

De verhuurder (Inbev) heeft een huurovereenkomst met betrekking tot een 290-bedrijfsruimte opgezegd met toepassing van artikel 305 Fw nadat de huurder is toegelaten tot de WSNP. In hoger beroep voert de huurder onder andere een grief aan tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurder geen eis in reconventie tot huurprijsvermindering heeft ingesteld. Het hof verwerpt de grief. Het overweegt ‘De eis in reconventie moet uitdrukkelijk worden ingesteld. Voor de rechter en de wederpartij moet duidelijk zijn dat gedaagde in conventie een dergelijke eis instelt en wat deze eis inhoudt. Dat een dergelijke eis wordt ingesteld hoeft niet te blijken uit een petitum (HR 15 november 1991, NJ 1992, 724). Wel is vereist dat op een voldoende in het oog springende wijze in de conclusie van antwoord een afzonderlijke en als zodanig herkenbare passage voorkomt waaruit blijkt dat een zodanige eis wordt ingesteld. [...] De onderhavige conclusie van [huurder] voldoet niet aan de minimumeisen die aan een eis in reconventie moet worden gesteld.’ De huurder voert tevens een grief aan tegen het oordeel van de kantonrechter dat boetes verbeurd zijn na de datum waarop de huurovereenkomst is geëindigd. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter op dat punt.

De verhuurder van een 290-bedrijfsruimte met onzelfstandige woonruimte (Inbev) vordert dat de (opvolgend) huurder en twee bestuursleden in privé veroordeeld worden tot betaling van (onder andere) de huurachterstand, vermeerderd met de op grond van de algemene bepalingen bij het ROZ-model verschuldigde boeterente van 2% per maand. De kantonrechter verklaart de verhuurder niet-ontvankelijk in haar vorderingen jegens de huurder, omdat de huurder inmiddels ontbonden is en wegens het ontbreken van baten heeft opgehouden te bestaan. Dat betekent dat tegen haar en/of haar vereffenaar niet geprocedeerd kan worden zonder dat de vereffening op de voet van artikel 2:23 c BW is heropend, aldus de kantonrechter. De kantonrechter veroordeelt de bestuurders in privé (onder andere) tot betaling van de huurachterstand, omdat zij zich daarvoor in privé aansprakelijk hebben gesteld. Het beroep van de bestuurders op gebreken aan het gehuurde faalt, maar het beroep op matiging van de boetrente slaagt. De kantonrechter overweegt dat de boeterente bedoeld is als prikkel tot nakoming. ‘Van de verhuurder mag worden gevergd dat hij, alvorens met succes aanspraak op deze boete te kunnen maken, bij gebreke van tijdige betaling door de huurder, (telkens) onmiddellijk in actie komt door bijvoorbeeld een sommatie te sturen, teneinde het oplopen van de achterstand en daarmee van de boeterente te voorkomen.’ De verhuurder heeft dat in dit geval niet gedaan. Daar komt bij dat een boete van 2% per maand ‘in de huidige tijd, met een inflatie van bijna 0%, als exorbitant [moet] worden beschouwd.’ De kantonrechter volstaat met toewijzing van de ‘(ook niet geringe) wettelijke handelsrente’.

De verhuurder van een bedrijfsruimte vordert dat de huurder veroordeeld wordt tot betaling van de servicekosten. De huurder betwist die kosten verschuldigd te zijn. De servicekosten zouden volgens hem in de huurprijs zijn begrepen. De kantonrechter heeft de vordering van de verhuurder toegewezen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter op dit punt. Het overweegt dat geen van beide partijen heeft gesteld dat voor het aangaan van de huurovereenkomst tussen partijen is besproken of de servicekosten wel of niet in de huurprijs zouden zijn begrepen. Onder huurprijs dient ‘bij gebreke van enige andere aanwijzing’ in de huurovereenkomst (naar het model van de ROZ), de algemene bepalingen of de daarbij horende handleiding, ‘ingevolge artikel 7:201 BW in het algemeen te worden verstaan de tegenprestatie voor het gebruik van de zaak.’ Dat in artikel 5 van de huurovereenkomst (over de door de verhuurder te verzorgen leveringen en diensten) is bepaald dat artikel 5 niet van toepassing is, betekent volgens het hof niet dat de verhuurder naast de huurprijs geen servicekosten in rekening mag brengen. Daaruit volgt (in dit geval) dat de huurder de leveringen en diensten rechtstreeks met de leveranciers zou afrekenen.

De huurder van 290-bedrijfsruimte (Bestseller) vordert op de voet van artikel 7:303 BW verlaging van de huurprijs (conform het advies van de deskundige). De discussie tussen huurder en verhuurder spitst zich met name toe op de vraag of de bedrijfsruimte voor de vaststelling van de huurprijs als één winkelruimte moet worden aangemerkt of als twee. De verhuurder betoogt dat laatste, omdat de bedrijfsruimte bij het aangaan van de huurovereenkomst uit twee winkelruimten bestond waarvan de huurder er één mocht maken. De verhuurder betoogt dat de feitelijke oorspronkelijke toestand van de bedrijfsruimte bepalend is voor de vraag welke vergelijkingspanden in het advies van de deskundige betrokken kunnen worden. Het hof verwerpt het betoog van de verhuurder, omdat uit de huurovereenkomst volgt dat daar bij de aanvangshuurprijs niet van uit is gegaan. Daarbij is uitgegaan van de bedrijfsruimte als één winkelruimte.

De huurder van een 290-bedrijfsruimte (Watson) vordert dat de kantonrechter de huurprijs nader vaststelt. De verhuurder stelt zich lopende de huurprijsaanpassingsprocedure op het standpunt dat niet zij, maar een andere vennootschap verhuurder is. De huurder verzoekt de kantonrechter in deze procedure opnieuw een deskundige te benoemen. De kantonrechter wijst het verzoek toe. Het hof bekrachtigt de beschikking van de kantonrechter. Het verwerpt het verweer van de verhuurder dat de bindend adviesregeling zoals opgenomen in de algemene bepalingen bij het ROZ-model 1994 exclusief van toepassing is en dat de huurder dus niet-ontvankelijk dient te worden verklaard. Uit die regeling volgt dat die bedoeld is van toepassing te zijn voor het geval het nieuwe huurrecht (van 2003) geen dwingendrechtelijke regeling op dat punt zou bevatten. Dat is wel het geval zodat de bindend adviesregeling niet geldt. Dat de regeling op grond van het huidige huurrecht slechts dwingendrechtelijk is voor de verhuurder, maakt dat volgens het hof niet anders.

De verhuurder vordert de ontbinding van een huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet, de ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand. De huurder heeft het gehuurde reeds ontruimd en het gehuurde is inmiddels verkocht. De gevorderde ontbinding en ontruiming worden daarom bij gebrek aan belang afgewezen. De kantonrechter wijst de gevorderde huurachterstand gedeeltelijk toe. De huurder heeft ten aanzien van die achterstand namelijk (onder andere) gesteld dat hij de huur met goedvinden van de makelaar met de borg heeft verrekend, omdat het gehuurde volgens de makelaar correct is opgeleverd. Dat de verhuurder het achteraf niet eens is met de handelswijze van de makelaar kan de huurder volgens de kantonrechter niet worden tegengeworpen.

De verhuurder van een bedrijfsruimte vordert dat de huurders veroordeeld worden tot betaling van een aantal bedragen die verschuldigd op grond van de huurovereenkomst verschuldigd zijn. De huurders betwisten dat zij de bedragen verschuldigd zijn. Zij voeren daartoe aan dat de huurovereenkomst beëindigd zou zijn als gevolg van contracts- dan wel schuldoverneming. Het hof oordeelt dat van het een noch het andere sprake is en wijst de gevorderde bedragen deels toe.

Een kraker van een flat aan de Monnetlaan in Utrecht vordert in kort geding dat het de Staat verboden wordt de flat te ontruimen. De voorzieningenrechter wijst de vordering af, omdat de Staat een concreet en spoedeisend belang heeft, omdat in de flat een asbestinventarisatie dient te worden gedaan en de flat daarna gerenoveerd wordt. De stelling van de kraker dat de ontruiming pas plaats zou mogen vinden als de strafrechter bewezen heeft geacht dat de kraker in strijd met het Wetboek van Strafrecht heeft gehandeld, wordt verworpen.

Eiser vordert dat gedaagde veroordeeld wordt tot terugbetaling van de door hem aan gedaagde betaalde courtage. Eiser voert daartoe aan dat gedaagde de courtage in rekening heeft gebracht op grond van een bemiddelingsovereenkomst terwijl gedaagde ook een bemiddelingsovereenkomst met de verhuurder zou hebben gesloten. Dat betekent dat sprake zou zijn van het dienen van twee heren (artikel 7:417 lid 4 BW). De rechtbank wijst de vordering (onder verwijzing naar HR 16 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2015:3099) af, (onder andere) omdat gedaagde de door de verhuurder aangeboden woning zonder overleg met de verhuurder op zijn website heeft geplaatst. De verhuurder was daar niet van op de hoogte. ‘Derhalve doet zich niet de situatie voor waarin gedaagde als (aspirant) huurder in een positie wordt gebracht waarin hem praktisch geen andere mogelijkheid ten dienste staat dan de bemiddeling van gedaagde te accepteren bij de totstandkoming van de beoogde huurovereenkomst, en dus ook de verschuldigdheid van het loon van gedaagde heeft te aanvaarden.’ Ook de stelling van eiser dat de courtage niet in verhouding zou staan met de verrichte werkzaamheden wordt verworpen.

De verhuurder van een bedrijfsruimte vordert dat de gebruiker van een bedrijfsruimte veroordeeld wordt tot vergoeding van de schade gelijk aan gemiste huurinkomsten. De verhuurder legt daaraan ten grondslag dat de gebruiker, zijnde de bestuurder van de huurder, ten onrechte niet aan de verhuurder heeft meegedeeld dat de huurder failliet is gegaan. Daardoor zou de gebruiker onrechtmatig jegens de verhuurder hebben gehandeld, omdat de verhuurder de bedrijfsruimte ten tijde van het faillissement van de huurder voor een hogere huur aan een derde zou hebben kunnen verhuren. De kantonrechter wijst de vordering af. De kantonrechter overweegt daartoe dat de huurovereenkomst niet automatisch eindigt door het faillissement van de huurder en voorts dat de bestuurder de huurder na het faillissement niet meer kan vertegenwoordigen.

De vereniging van eigenaren (VVE) van een appartementencomplex vordert dat twee appartementsrechteigenaren veroordeeld worden tot betaling van de op grond van de akte van splitsing verschuldigde boete vanwege (kortdurende) verhuur van hun appartemensrechten in strijd met de splitsingsakte, het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement waarin het aantal malen dat de appartementen verhuurd mogen worden, is gemaximeerd en waarin is bepaald dat van (kortdurende) verhuur melding gemaakt moet worden. De kantonrechter wijst de vordering van de VVE af voor zover die verband houdt met het aantal malen dat de appartementen verhuurd zijn en wijst de vordering toe voor zover die verband houdt met het niet melden van die verhuur. Het hof bekrachtigt het (dictum van het) vonnis van de kantonrechter. Het overweegt na uitleg van de splitsingsakte, het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement dat overtreding van het aantal malen dat (kortdurende) verhuur is toegestaan, in strijd is met de woonbestemming van de appartementen. Het overweegt voorts dat het niet melden van de verhuur in strijd is met het huishoudelijk reglement. Het oordeelt echter dat de eigenaren ter zake van die twee overtredingen niet tweemaal de boete verschuldigd zijn, omdat sprake is van dezelfde overtreding.

De verhuurder (een woningstichting) vordert primair een verklaring voor recht dat een huurovereenkomst met betrekking tot een woning is geëindigd. De verhuurder voert daartoe aan dat de huurovereenkomst onlosmakelijk is verbonden met een woonbegeleidingsovereenkomst met een derde. De woonbegeleidingsovereenkomst is beëindigd en daarmee ook de huurovereenkomst, aldus de verhuurder. De kantonrechter wijst de vordering toe. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter en wijst de subsidiaire vordering tot ontbinding toe. Het overweegt dat door de jaren heen steeds sprake is geweest van een huurovereenkomst tussen de verhuurder en de huurder. Op enig moment is de (reguliere) huurovereenkomst vervangen voor een combinatie van een onderhuurovereenkomst met een woonbegeleidingsovereenkomst die met elkaar verbonden waren. ‘Dat wil evenwel nog niet zeggen dat daardoor sprake is van een zorgovereenkomst waarin het element zorg een zodanige overheersende rol speelt dat aan de huurder geen beroep op huurbescherming toekomt [...]. Naar het oordeel van het hof dient in geval van een combinatie van huur van woonruimte met vormen van zorg niet te snel aangenomen te worden dat een beroep op huurbescherming niet opgaat. In het onderhavige geval is sprake van een ononderbroken bewoning gedurende een groot aantal jaren, waarbij de voorwaarden waaronder dit gebeurde weliswaar veranderden en verschillende constructies zijn gehanteerd, maar waarbij niet vooropstond het ontvangen van zorg of begeleiding maar het kunnen blijven beschikken over woonruimte op een wijze die voor de verhuurder, de huurder en voor de omgeving aanvaardbaar is. De consequentie hiervan is dat de primaire vordering van [de verhuurder] niet voor toewijzing in aanmerking komt [...].’ Het hof wijst de subsidiaire vordering tot ontbinding toe, omdat de huurder tekort is geschoten in de nakoming van de verplichting om voor zichzelf woonbegeleiding te organiseren en omdat hij zich niet als goed huurder heeft gedragen.

Eiser vordert in kort geding dat gedaagde (een woningstichting) veroordeeld wordt om een bepaalde woning aan hem toe te wijzen. Gedaagde stelt dat eiser voor de woning niet in aanmerking komt, omdat zijn inkomen daar te laag voor is. De woning is aan eiser aangeboden, omdat hij een hoger inkomen heeft opgegeven dan hij geniet. Eiser heeft dat erkend. De voorzieningenrechter wijst de vordering af. ‘[Gedaagde] is als woningcorporatie gebonden aan de passendheidscriteria die sinds 1 januari 2016 gelden op grond van de Woningwet en de Wet op de Huurtoeslag en die onder meer beogen te voorkomen dat huishoudens met lage inkomens in te dure woningen terecht komen. [...] Nu [eiser] niet aan het passendheidscriterium voldoet dient er te worden beoordeeld of hij voor een uitzondering op het ‘passend toewijzen beleid’ in aanmerking zou kunnen komen. [...] Het is in beginsel aan [gedaagde] zelf om te bepalen voor welke situaties zij de door de overheid gegeven marge van 5% wenst te gebruiken om een uitzondering te maken op het ‘passend toewijzen beleid’. [Gedaagde] heeft ter zitting naar voren gebracht dat zij daarvoor een interne maatwerkregeling heeft opgesteld [...]. Hieruit kan worden opgemaakt dat de situatie van [eiser] niet onder de door [gedaagde] vastgestelde uitzonderingen valt.’

De verhuurder van twee ligplaatsen in een jachthaven vordert in kort geding (onder andere) dat de huurders tot ontruiming veroordeeld worden. De verhuurder voert daartoe aan dat de huurovereenkomsten rechtsgeldig zijn opgezegd op de voet van artikel 7:228 BW. De huurders stellen dat sprake is van woonruimte en beroepen zich op huurbescherming. De voorzieningenrechter wijst de vordering af, omdat de beantwoording van de vraag of sprake is van woonruimte of niet zich niet goed leent voor beantwoording in kort geding. Daar komt bij dat er geen sprake is van omstandigheden die nopen tot het treffen van een voorlopige voorziening, (mede) aangezien de mondelinge behandeling in de bodemprocedure op korte termijn plaats zal vinden.

Artikel 7:207 lid 1 BW bepaalt dat in geval van vermindering van huurgenot als gevolg van een gebrek, een huurder een evenredige huurprijsvermindering kan vorderen Dat laatste woord, ‘vorderen’, lijkt te duiden op het instellen van een vordering. Er zijn in ieder geval twee rechters die daar anders over denken. Uit twee uitspraken volgt dat een huurder in een procedure ook in het kader van een verweer een beroep kan doen op huurprijsvermindering. Hebben deze rechters ongelijk of is er wel iets te zeggen voor deze ruimere opvatting?

Dit artikel geeft een overzicht van wetswijzigingen c.q. nieuwe wetten en van de wijziging in regelgeving op het gebied van het huurrecht, die in de periode van juni tot en met augustus 2016 van kracht zijn geworden.

Mobiele telefonie en dataverkeer zijn onontbeerlijk voor ons dagelijkse leven. Goed functionerende netwerken zijn daarbij essentieel. Antennes worden beïnvloed door meerdere factoren, maar voornamelijk bebouwing maakt dat signalen worden verstoord en of onderbroken. Daarom zijn (hoge) appartementengebouwen zeer gewild bij telecomaanbieders. In dit artikel wordt ingegaan op de kwalificatievraag ten aanzien van een antenne-opstelplaats en hoe een VvE de huurovereenkomst met de telecomaanbieder moet beëindigen. In dat kader zijn twee scenario’s denkbaar: enerzijds zou sprake kunnen zijn van toepasselijkheid van het regime ex artikel 7:230a BW en anderzijds zou ook – enkel – het algemeen huurrecht van titel 4 van boek 7 BW van toepassing kunnen zijn.

In elke aflevering van HIP wordt een uitspraak, een klassieker, besproken die van grote betekenis is (geweest) voor het huurrecht. Besproken wordt wat de aanleiding voor de procedure was, welke rechtsvraag ter beantwoording voor lag en wat de relevantie van de uitspraak is voor het huidige huurrecht. In deze uitgave wordt het arrest van de Hoge Raad van HR 22 juni 1984, NJ 1984, 766 (Kinderen Rudge) besproken, over de vraag of de huurder van een woning verplicht is deze zelf te bewonen.