Aflevering 8

De verhuurder van een woning heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond dat de huurder niet zou hebben toegestemd in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. De verhuurder vordert in deze procedure dat de kantonrechter de datum vaststelt waarop de huurovereenkomst door opzegging is geëindigd. De kantonrechter wijst de vordering af, omdat geen sprake is van een redelijk aanbod. Het aanbod houdt namelijk in dat de huurder geen activiteiten als zzp’er vanuit de woning meer mag verrichten. Die activiteiten zijn in dit geval beperkt tot de inschrijving bij de Kamer van Koophandel op het adres van het gehuurde en de ontvangst van zakelijke post en e-mails en de verzending daarvan vanuit het gehuurde. Die activiteiten vallen volgens de kantonrechter niet buiten het in de huurovereenkomst beschreven (woon)gebruik. Dat de verhuurder de vrees heeft dat de huurder de (bedrijfs)matige activiteiten in de toekomst verder uit zal breiden maakt dat niet anders, omdat de huurovereenkomst dat onmogelijk maakt.

De verhuurder van een winkelruimte vordert dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst is geëindigd. De verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond van de belangenafweging. Daaraan heeft de verhuurder ten grondslag gelegd dat zij meer rendement uit de verhuur wil halen. De huurder (Steps) stelt zich op het standpunt dat dit geen grond voor opzegging oplevert, omdat de verhuurder de mogelijkheid heeft van huurprijsaanpassing op de voet van artikel 7:303 BW. De kantonrechter wijst de vordering af. De kantonrechter overweegt dat alle omstandigheden van het geval bij de beoordeling moeten worden betrokken. De kantonrechter overweegt voorts dat als een rendementsverbetering het enige belang zou zijn, dat weinig gewicht in de schaal zou leggen, nu daarvoor huurprijsaanpassing de aangewezen weg is. De Hoge Raad heeft bij herhaling geoordeeld dat bedrijfseconomische belangen zwaar wegen bij de verhuur van bedrijfsruimte, maar uit de jurisprudentie volgt dat in die gevallen de bedrijfseconomische belangen worden gevormd door een renovatie die mede een rendementsverbetering meebrengt of dat er naast de rendementsverbetering anderszins belangen meespelen die maken dat opzegging gerechtvaardigd is. Alhoewel huur geen oneindig durend recht is, de huurovereenkomst in dit geval reeds in 1988 is aangevangen, de huurder inmiddels geen termijnbescherming meer geniet en dat de huurder er verstandig aan zou hebben gedaan de door haar gewenste investering op voorhand met de verhuurder te bespreken, heeft de huurder er belang bij die investering terug te verdienen. De belangen van de verhuurder zijn alle terug te voeren op de rendementsverbetering. Al met al dienen in dit geval de belangen van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder te wegen dan die van de verhuurder bij beëindiging daarvan. De kantonrechter neemt hierbij in ogenschouw dat de verhuurder binnen afzienbare tijd, namelijk in 2018, een huurprijsherziening kan verlangen.

De verhuurder (een gemeente) heeft gevorderd dat de bewindvoerder van de huurder tot ontruiming van een standplaats wordt veroordeeld en dat de huurovereenkomst ontbonden wordt vanwege wanbetaling. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen. De bewindvoerder beroept zich in hoger beroep op het gelijkheidsbeginsel: op hetzelfde woonwagencentrum zouden andere huurders in een vergelijkbare situatie verkeren als de huurder, waarmee betalingsregelingen zouden zijn getroffen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter, omdat de bewindvoerder de door de verhuurder betwiste stellingen onvoldoende heeft onderbouwd.

De verhuurder van een bedrijfsruimte vordert in kort geding dat een van de huurders van de ruimte tot ontruiming van het gehuurde veroordeeld wordt, omdat die huurder overlast veroorzaakt aan de andere huurder. De voorzieningenrechter wijst de vordering af, omdat, gelet op de gemotiveerde betwisting door de huurder, niet voldoende zekerheid bestaat dat die huurder de beweerde overlast veroorzaakt heeft.

De huurder verzoekt om verlenging van de ontruimingstermijn op de voet van artikel 7:230a BW. De kantonrechter verklaart de huurder niet-ontvankelijk in haar verzoek. De kantonrechter overweegt: ‘Uit artikel 3 van de huurovereenkomst volgt dat de huurovereenkomst [...] telkens automatisch is voortgezet voor aansluitende perioden van telkens drie maanden. Vanaf dat moment was de huurovereenkomst opzegbaar tegen het einde van elke periode (dus tegen 28 februari, 31 mei, 31 augustus en 30 november), een en ander met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden. Dit betekent dat de op 4 april 2016 gedane opzegging tegen 4 juli 2016 geen geldige opzegging is geweest en geen effect sorteert en dat bijgevolg de huurovereenkomst niet per 4 juli 2016 is geëindigd. [De verhuurder] heeft bevestigd niet alsnog te hebben opgezegd met inachtneming van de geldende termijn zodat moet worden geconcludeerd dat de huur nog niet geëindigd is en dat evenmin een tijdstip bekend is waarop dit wel het geval zal zijn.’

De verhuurder (een woningstichting) vordert in kort geding de ontruiming van een woning vanwege wanprestatie door illegale wapen- en drugshandel en vanwege overlast in de vorm van ‘nachtelijke activiteit en aanloop’. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen. De verhuurder beroept zich in hoger beroep (ook) op de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op de voet van artikel 7:231 lid 2 BW. De verhuurder heeft die ontbinding ingeroepen kort vóórdat de burgemeester de woning heeft gesloten vanwege handelen in strijd met de Opiumwet. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter. ‘Het hof is voorshands van oordeel dat onder deze omstandigheden, waarin de burgemeester op 13 mei 2016 aan [de verhuurder] kenbaar had gemaakt het besluit van 2 mei 2016 daadwerkelijk ten uitvoer te zullen leggen op 20 mei 2016 nadat uit coulance aan [de huurder] alleen nog een kort uitstel was verleend van 18 tot 20 mei 2016, en de woning daadwerkelijk kort nadien is gesloten nadat de bestuursrechter de door [de huurder] gevraagde voorziening had afgewezen, de situatie zo zeer gelijk is aan de situatie waarop de bewoordingen van artikel 7:231 lid 2 BW zien dat een redelijke wetstoepassing met zich meebrengt dat ook in dat geval de buitengerechtelijke ontbinding op 19 mei 2016 zijn effect heeft en de huurder zich er niet op kan beroepen dat op de datum van de buitengerechtelijke ontbinding feitelijk de woning nog niet gesloten was. In de wetsgeschiedenis is voor de door [de huurder] bepleite uitleg van artikel 7:231 lid 2 BW ook geen steun te vinden. Volledigheidshalve merkt het hof hierbij nog op dat de wet geen onderscheid maakt tussen tijdelijke en definitieve sluitingen.’ Het hof wijst de vordering tot ontruiming vervolgens toe, omdat de ontruiming in dit geval niet disproportioneel is en er geen sprake is van misbruik van bevoegdheid of van handelen in strijd met artikel 8 EVRM of van strijd met de redelijkheid en billijkheid. Het hof gaat er daarbij vanwege het verloop van de bestuursrechtelijke procedure vanuit dat het besluit tot sluiting in dit geval stand zal houden.

De verhuurder (een woningstichting) vordert in kort geding de ontruiming van een woning. De verhuurder voert aan dat zij de huurovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft ontbonden (artikel 7:231 lid 2 BW) nadat de burgemeester de woning heeft gesloten vanwege het bepaalde in de Opiumwet. De huurder stelt dat het besluit van de burgemeester onzorgvuldig zou zijn, omdat daarin een aantal data zouden zijn verwisseld. De kantonrechter wijst de vordering toe. ‘De kantonrechter acht de kans dat de bodemrechter tot het oordeel komt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [de verhuurder] gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om de huurovereenkomst na de burgemeesterssluiting buitengerechtelijk te ontbinden, niet dusdanig groot dat dit aan toewijzing van de vordering van [de verhuurder] in de weg staat. Dat [de huurder] belang heeft bij behoud van zijn woning hoeft geen betoog, maar het belang van [de verhuurder] om zorg te dragen voor een rustige en veilige leefomgeving voor de overige huurders van de buurt [...] weegt zwaarder. [De huurder] handelt tegen dat belang van [de verhuurder] in. Niet alleen door de aanwezigheid van pillen en een stroomstootwapen in de woning, maar ook doordat het personen die zich bezighouden met dit soort zaken aantrekt. Deze zaak is aan het rollen gekomen door een melding dat twee mannen met vuurwapens in de woning van [de huurder] waren. [...] Deze combinatie van factoren tast de openbare orde aan en brengt voor omwonenden gevoelens van onveiligheid teweeg’.

De verhuurder verwijt de huurder (onder andere) dat de huurder tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst door het gehuurde niet te gebruiken conform de contractuele gebruiksbestemming van het gehuurde. Het hof overweegt dat de verhuurder daarmee miskent dat die bestemming in strijd is met het publiekrecht en dat ook de verhuurder dat had behoren te weten. Onder die omstandigheden kan de verhuurder de huurder niet verwijten dat hij tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst.

De verhuurder van een ruimte ten behoeve van een huisartsenpraktijk vordert (onder andere) dat de huurder veroordeeld wordt tot betaling van een aantal bedragen en tot betaling van een boete vanwege het niet verstrekken van een bankgarantie. De huurder beroept zich op opschorting. Het gehuurde zou niet voldoen aan de eisen van geluidsisolatie. Het hof verwerpt het beroep op opschorting: ‘Toen [de huurder] [de verhuurder] mailde over het probleem aangaande de geluidsisolatie [...] had [de huurder] de spreekkamers reeds een half jaar in gebruik en uit die e-mail volgt niet dat [de huurder] als gevolg van de onvoldoende geluidsisolatie één van de spreekkamers niet kon gebruiken. Als [de huurder] maar één van de twee spreekkamers kon gebruiken, ziet het hof (zonder nadere toelichting die ontbreekt) niet in waarom [de huurder] pas na een half jaar dit probleem heeft gemeld en waarom hij in de e-mail [...] geen melding maakte van het feit dat hij maar één van de twee spreekkamers kon gebruiken als gevolg daarvan. Ook voor het overige heeft [de huurder] zijn stelling dat hij maar één spreekkamer kon gebruiken, niet onderbouwd. Het hof is daarom van oordeel dat [de huurder] onvoldoende heeft onderbouwd dat de aard en omvang van het gebrek (de ontoereikende geluidsisolatie) tot zodanige vermindering van het huurgenot heeft geleid dat dit opschorting van de huurbetalingsverplichting rechtvaardigde.’ Het hof matigt de boete vanwege het niet verstrekken van de bankgarantie. Het overweegt onder verwijzing naar Hoge Raad 27 april 2007 (ECLI:NL:HR:2007:AZ6638) dat het aannemelijk acht dat de verhuurder enige schade heeft geleden vanwege net niet tijdig verstrekken van de bankgarantie, maar dat bij gebreke van enige onderbouwing onvoldoende vast is komen te staan dat de werkelijk geleden schade in verhouding staat tot de hoogte van de boete. Daar komt bij dat de omstandigheden waaronder de boete is ingeroepen ‘te weten twee jaar nadat de bankgarantie is verstrekt’ terwijl de verhuurder eerder geen aanspraak op de boete heeft gemaakt, aanleiding vormen om de boete te matigen.

De huurder van een bedrijfsruimte vordert dat de verhuurder veroordeeld wordt tot vergoeding van de schade die zij heeft geleden doordat hij niet het ongestoord huurgenot heeft gehad. De verhuurder heeft het gehuurde gedurende een aantal maanden intensief verbouwd waardoor het normaal gebruik van het gehuurde niet mogelijk was en de huurder het gehuurde vóór de datum waartegen zij de huurovereenkomst reeds had opgezegd, heeft verlaten. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen, omdat de huurder de verhuurder niet in gebreke zou hebben gesteld op de voet van artikel 6:82 BW. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter: ‘Het hof is, anders dan de kantonrechter, van oordeel dat [de huurder] [de verhuurder] na de brief van DAS van 15 februari 2013 niet (nogmaals) formeel in gebreke behoefde te stellen. Uit de mededelingen van [de verhuurder] in haar e-mailbericht van 18 februari 2013 mocht [de huurder] immers afleiden dat [de verhuurder] niet voornemens was [de huurder] overeenkomstig de huurovereenkomst nog in de gelegenheid te stellen in de door haar gehuurde ruimtes cursussen en trainingen te geven. Niettegenstaande het feit dat [de huurder] in elk geval ook de opslagruimte en de simulatorruimte huurde, werd zij zelfs door [de verhuurder] op 20 februari 2013 gesommeerd de daarin opgeslagen zaken te verwijderen. Onder deze omstandigheden was ingevolge artikel 6:83 aanhef en onder c BW een ingebrekestelling niet nodig om het verzuim van [de verhuurder] te doen intreden.’

De verhuurder heeft de huurovereenkomst met betrekking tot een monumentale woning opgezegd vanwege dringend eigen gebruik. De verhuurder voert aan dat de renovatie van de woning niet mogelijk is met voortzetting van de huurovereenkomst. Onder verwijzing van het door partijen aangehaalde Herenhuis-arrest komt de kantonrechter tot de conclusie dat voldoende is komen vast te staan dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, zodanig, dat het gerechtvaardigd is dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De afweging van de belangen van de huurder tegenover die van de verhuurder maakt dit niet anders. De vordering in reconventie van huurder betreffende een verhuis- en inrichtingsvergoeding ter grootte van € 7.500 wordt toegewezen tot een bedrag van € 5.892, welk bedrag bij wet is bepaald.

Een aantal stichtingen die de belangen van particuliere verhuurders behartigt en een verhuurder vorderen in een procedure tegen de Staat dat voor recht verklaard wordt dat het Nederlandse stelsel van huur(prijs)regulering voor huurwoningen in de sociale huursector in strijd is met artikel 1 Eerste Protocol EVRM (EP), voor zover een verhuurder als gevolg van de Nederlandse regelgeving geen ‘decent profit’ ontvangt of verlies op de exploitatie lijdt. Daarnaast vorderen zij (onder andere) een verklaring voor recht dat zij recht hebben op een redelijk rendement. Het hof bekrachtigt na een uitvoerige motivering het vonnis van de kantonrechter waarin de vorderingen zijn afgewezen.

De verhuurders van een woning vorderen in kort geding de betaling van de huurachterstand en de ontruiming van de woning. Zij stellen spoedeisend belang te hebben bij de ontruiming, omdat zij financiële problemen hebben. De huurders stellen dat zij niet in verzuim zijn. Zij hebben de ene verhuurder verzocht te bevestigen dat het verzoek van de andere verhuurder om de huur voortaan op een bepaald rekeningnummer te betalen, juist was. Zij deden dat omdat zij wisten dat de verhuurders relatieproblemen hadden. De voorzieningenrechter wijst de gevorderde ontruiming af. ‘Het was niet onredelijk van gedaagden om van beide eisers een verklaring te verlangen dat zij bevrijdend konden betalen via het nieuwe bankrekeningnummer.’ De vordering tot betaling van de huurachterstand wordt toegewezen, omdat die op zichzelf niet betwist wordt.

De verhuurder heeft (onder andere) gevorderd dat de huurder veroordeeld wordt tot betaling van een contractuele boete vanwege de aanwezigheid van een hennepkwekerij en vanwege verboden onderverhuur en tot betaling van een schadevergoeding vanwege schade aan de woning. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter grotendeels, na ambtshalve te hebben getoetst of het boetebeding onredelijk bezwarend is in de zin van artikel 6:233 sub a BW en daarmee nietig. Dat is volgens het hof niet het geval wat betreft de boete vanwege de aanwezigheid van een hennepkwekerij. ‘De illegale teelt van hennep (in een woning) is een strafbaar feit, leidt tot brandgevaarlijke situaties in de woning die ook risico’s opleveren voor nabij gelegen gebouwen en kan leiden tot verloedering van de wijk. Omdat met de illegale teelt van hennep aanzienlijke winsten kunnen worden behaald, dient de boete voldoende hoog te zijn om afschrikwekkend te zijn.’ Het hof matigt de boete wel vanwege de cumulatie van boetes en schadevergoeding. Die cumulatie leidt volgens het hof tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat.

De verhuurder van een bedrijfsruimte vordert vergoeding van schade. De verhuurder voert daartoe aan dat de huurder de opleveringsverplichting niet correct is nagekomen. De kantonrechter wijst de vordering af. De kantonrechter overweegt: ‘Als na een gezamenlijke voorinspectie van het gehuurde afspraken worden gemaakt over wat nog nodig is om behoorlijk op te leveren, mag de huurder erop vertrouwen dat de verhuurder genoegen neemt met het nakomen van die opleveringsafspraken en kan de verhuurder daarom in beginsel na afloop van de huur de huurder niet meer aansprakelijk stellen voor het herstel van andere bij de voorinspectie bestaande gebreken. Dit is slechts anders als de betreffende gebreken bij de voorinspectie niet of nauwelijks vast te stellen waren.’ De verhuurder beroept zich op deze uitzondering, maar de kantonrechter gaat daar niet in mee. Dat de gebreken niet aan het licht zijn gekomen tijdens de voorinspectie komt volgens de kantonrechter doordat de verhuurder die inspectie niet nauwkeurig heeft uitgevoerd. Ook een beroep op wederzijdse dwaling slaagt om die reden niet.

De (voormalige) huurder vordert na beëindiging van de huurovereenkomst met betrekking tot een woning (onder andere) dat de verhuurder (een woningstichting) veroordeeld wordt tot betaling van een bedrag vanwege door de huurder aangebrachte verbeteringen. De huurder baseert de vordering op artikel 7:216 BW in samenhang met artikel 6:212 BW. Het hof wijst de vordering af, (onder andere) omdat de verhuurder voor de verbeteringen geen toestemming heeft verleend, omdat de verbeteringen deels ‘verwoond’ zijn en omdat de verbeteringen deels zijn overgenomen door de opvolgend huurder. Ook de vordering tot betaling van een bedrag vanwege door de verhuurder uitgespaarde onderhoudskosten wijst het hof af. Het overweegt: ‘[...] steekhoudend echter acht het hof het verweer van [de verhuurder] dat het enkele feit dat zij als gevolg van de werkzaamheden van [de huurder] minder onderhoudskosten voor de woning heeft gehad (wat zij overigens betwist), niet zonder meer leidt tot de conclusie dat [de huurder] in verband daarmee een vordering op grond van ongerechtvaardigde verrijking (art. 6:212 BW) toekomt. Het is immers, als al zou moeten worden aangenomen dat hier sprake is van een verrijking van [de verhuurder] ten koste van [de huurder], de vraag of een dergelijke verrijking ongerechtvaardigd is in de zin van voormelde wetsbepaling. Hierbij dient te worden bedacht dat het de eigen keuze van [de huurder] is geweest om i) de onderhavige werkzaamheden te verrichten en ii) jegens [de verhuurder] tijdens de loop van de huur geen aanspraak te maken op het verrichten van onderhoudswerkzaamheden.’

De verhuurder van een kantoorruimte vordert vergoeding van schade en van gederfde huur. De verhuurder voert daartoe aan dat de huurder de opleveringsverplichting niet correct is nagekomen. De kantonrechter stelt vast dat de huurder op grond van de huurovereenkomst gehouden is de kantoorruimte in dezelfde, althans in vergelijkbare staat op te leveren als waarin zij het bij aanvang van de huur ontvangen heeft. Dat betekent in dit geval dat de huurder gehouden is de kantoorruimte in verhuurbare staat op te leveren. ‘Het is dus niet zo dat het pand als nieuw moest worden opgeleverd’, aldus de kantonrechter. Daarbij zijn ‘normale gebruikssporen’ aanvaardbaar. Daaronder vallen niet ‘verbouwingssporen’. De huurder stelt dat de bedrijfsruimte na dertig jaar op was en toe was aan een grondige renovatiebeurt. De kantonrechter overweegt: ‘Een vaste lijn in de jurisprudentie is inderdaad dat in gevallen van gebrekkige nakoming van de opleveringsverplichting van de huurder, waarbij de schade aan het gehuurde niet daadwerkelijk werd hersteld (bijvoorbeeld omdat die door een andere aanwending van het huurobject was achterhaald), een abstracte benadering van de schade niet in aanmerking komt (Hoge Raad 23 maart 1979, ECLI:NL:HR:1979:AC6527, Hoge Raad 10 juni 1988, ECLI:NL:HR:1988:AC1505 en Hoge Raad 6 juni 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2387). In deze jurisprudentie gaat het echter wel steeds om gevallen waarin vaststond dat de schade niet was hersteld, en ook niet meer zou worden hersteld. Dat is hier niet zo. Het staat niet vast dat [de verhuurder] het pand gaat renoveren. Het is in ieder geval nog niet gebeurd, en er zijn geen concrete aanwijzingen dat er plannen voor bestaan. Ook staat niet vast dat een ingrijpende renovatie nodig zou zijn, als [de huurder] correct had opgeleverd.’ De kantonrechter loopt de verschillende schadeposten vervolgens na en veroordeelt de huurder tot vergoeding van een groot deel van de schade en de huurderving.

De verhuurder (een woningstichting) vordert dat de huurder van een woning tot ontruiming veroordeeld wordt. De verhuurder voert daartoe aan dat sprake is van verhuur die naar aard van korte duur is als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW, althans dat huurder in strijd met de redelijkheid en billijkheid handelt door zich op huurbescherming te beroepen. De huurovereenkomst bepaalt uitdrukkelijk dat sprake is van tijdelijke verhuur, te weten tot zes maanden nadat huurder 26 jaar is geworden. Daaraan ligt een convenant ten grondslag met de gemeente Amsterdam dat beoogt de doorstroming van jongeren te bevorderen. De kantonrechter oordeelt dat geen sprake is van verhuur die naar aard van korte duur is, omdat de huurovereenkomst meer dan drie jaar heeft geduurd. De kantonrechter oordeelt dat een beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is nadat de huurder 28 jaar is geworden. De reden daarvan is dat de verhuurder op grond van het sinds 1 juli 2016 geldende artikel 7:274c BW de mogelijkheid heeft woningen aan jongeren onder 28 jaar tijdelijk te verhuren. De kantonrechter wijst de gevorderde ontruiming met ingang van november 2017 toe.

De eigenaar van een zogenaamde proefboerderij heeft die boerderij in beheer gegeven aan een leegstandbeheerder. De beheerder heeft de bij de boerderij horende woning in gebruik gegeven aan gedaagden. De eigenaar heeft de woning verkocht in ontruimde staat. Gedaagden weigeren de woning te ontruimen. Gedaagden beroepen zich op huurbescherming. De eigenaar heeft in kort geding de ontruiming van de woning gevorderd. De voorzieningenrechter heeft de vordering afgewezen. Het hof heeft het vonnis van de voorzieningenrechter bekrachtigd. De eigenaar vordert in deze procedure andermaal dat gedaagden en de beheerder tot ontruiming veroordeeld worden. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe. De voorzieningenrechter overweegt dat de beheeropdracht inmiddels is beëindigd. Dat betekent dat gedaagden zonder recht of titel in de woning verblijven en dat de eigenaar de woning kan revindiceren. De voorzieningenrechter overweegt: ‘Zelfs indien die overeenkomsten tussen [de beheerder] en [gedaagden] als een huurovereenkomst moeten worden beschouwd, kunnen [gedaagden] zich tegen de vordering van [de eigenaar] niet met succes verweren met een beroep op die huurovereenkomst. Een overeenkomst roept immers slechts verbintenissen in het leven tussen de partijen bij die overeenkomst. Onbetwist is dat [de eigenaar], als het gaat om de woning, niet met [gedaagden] een overeenkomst heeft gesloten. Een door hen jegens [de beheerder] in te roepen huurbescherming, bindt [de eigenaar] in beginsel dan ook niet.

De verhuurder (een woningstichting) vordert (onder andere) een verklaring voor recht dat zij de huurovereenkomst vanwege bedrog, althans dwaling buitengerechtelijk heeft vernietigd en dat de huurders om die reden gehouden zijn tot ontruiming. De verhuurder voert daartoe aan dat de informatie die de huurders hebben aangeleverd onjuist is. Er is sprake van een gefingeerde arbeidsovereenkomst, althans van een werkgever die niet bestond op het moment van ondertekenen van de arbeidsovereenkomst en korte daarna is opgeheven. De huurders betwisten dat sprake is van bedrog. Zij stellen dat een ander de onjuiste informatie heeft aangeleverd. De kantonrechter stelt voorop dat de huurders zich niet achter de ander kunnen verschuilen. De kantonrechter stelt voorts voorop dat de verhuurder voldoende heeft toegelicht waarom zij belang heeft bij juiste (financiële) informatie. ‘Allereerst dient zij immers een inschatting te maken of de inkomenssituatie van de aanstaande huurder een huur van een omvang als in dit geval werd gevraagd kan voldoen om te voorkomen dat al snel een huurachterstand ontstaat met alle kosten voor zowel haarzelf, maar ook huurster van dien. Daar komt nog bij dat [de verhuurder] er ook een zeker belang bij heeft om enig inzicht in de betrouwbaarheid en de herkomst van de huur te hebben teneinde zo te voorkomen dat zij betalingen ontvangt van opbrengsten uit illegale activiteiten. In dit verband gaat de strofe “wat niet weet, wat niet deert” voor [de verhuurder] niet op.’ Aangezien voldoende vast is komen te staan dat sprake is van bedrog wijst de kantonrechter de vordering toe.

De verhuurder van een 290-bedrijfsruimte vordert dat de voormalige huurder veroordeeld wordt tot (onder andere) betaling van de huurachterstand. De huidige huurder, voormalige borg, is failliet. De verhuurder voert aan dat sprake is van bedrog met als gevolg dat de contractsoverneming vernietigd dient te worden. De kantonrechter stelt de verhuurder in het gelijk en wijst de vordering toe. Het hof bekrachtigt het vonnis wat betreft het bedrog. Het overweegt: ‘Contractsoverneming en vrijwillige indeplaatsstelling zijn, anders dan [de voormalige huurder] meent, wel degelijk driepartijenovereenkomsten. [De verhuurder] was bij de indeplaatsstellingsovereenkomst partij en had de bevoegdheid die overeenkomst buitengerechtelijke te vernietigen als jegens haar bedrog was gepleegd. Daartoe was niet vereist dat het bedrog door haar beide contractspartners was gepleegd. [...] Naar het oordeel van het hof heeft [de huidige huurder] wel degelijk bedrog gepleegd. [De huidige huurder] had zich al borg gesteld voor de nakoming van de verplichtingen van [de voormalige huurder] uit de huurovereenkomst. De contractsoverneming had daarom tot gevolg dat [de verhuurder] voortaan niet langer zowel [de voormalige huurder] als [de huidige huurder] kon aanspreken, maar zich slechts tot [de huidige huurder] moest richten. Voorafgaand aan de contractsoverneming was het faillissement van [de huidige huurder] aangevraagd en [de huidige huurder] had veel schulden. Hij moest daarom ernstig rekening houden met de mogelijkheid dat het faillissement ook daadwerkelijk zou worden uitgesproken. Onder deze omstandigheden rustte op [de huidige huurder] een spreekplicht teneinde [de verhuurder] in staat te stellen een eigen gefundeerde keuze te maken of hij afstand wenste te doen van [de voormalige huurder] als debiteur.’

De hypotheekhouder van een woning verzoekt op de voet van artikel 3:264 BW en 3:267 BW verlof om een in de hypotheekakte opgenomen huur- en ontruimingsbeding in te mogen roepen tegen de bewoners/gebruikers van de woning. De voorzieningenrechter verleent het verlof. De voorzieningenrechter overweegt dat de hypotheekhouder daar een voldoende zwaarwegend belang bij heeft doordat verkoop in ontruimde staat naar verwachting een meer op zal brengen.

Eiseres (een gemeente) vordert in kort geding de ontruiming van een standplaats voor een woonwagen. Eiseres voert daartoe aan dat gedaagde zonder recht of titel op de standplaats verblijft. Gedaagde betwist dat. Gedaagde stelt tweemaal huur te hebben betaald en op het adres van de standplaats te staan ingeschreven in de GBA. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe. De voorzieningenrechter overweegt ‘Inschrijving in de GBA of het doen van betalingen onder de noemer “huur” zijn immers geen constituerende feiten voor het (eenzijdig) ontstaan van een huurovereenkomst, nadat een standplaats in gebruik is genomen [...]. Voor zover [gedaagde] (subsidiair) heeft willen betogen dat hij, als familielid van [de voormalige huurder van de standplaats], rechten kan ontlenen aan de huurovereenkomst tussen [de voormalige huurder] en de gemeente, wordt hij daarin niet gevolgd.’ Dat laatste heeft gedaagde volgens de voorzieningenrechter namelijk niet onderbouwd. Daarnaast heeft hij niet onderbouwd dat tussen de voormalige huurder van de standplaats en hem een onderhuurovereenkomst zou zijn gesloten. De voorzieningenrechter oordeelt tot besluit dat gedaagde geen rechten kan ontlenen aan artikel 8 EVRM (family life). ‘Daarbij speelt een rol dat gedaagde jegens de gemeente geen huurrecht kan claimen. Verder is relevant dat de gemeente in het kader van het door haar gehanteerde “uitsterfbeleid” geen nieuwe verhuurder van standplaatsen realiseert. [...] Ook wordt relevant geacht dat de gemeente op geen enkel moment gerechtvaardigd de verwachting heeft gewekt dat [gedaagde] de standplaats [...] mocht gebruiken [...].’

De huurder van een woning met bijbehorende schuur vordert dat de verhuurder veroordeeld wordt tot vergoeding van schade. De huurder voert daartoe aan dat de verhuurder de woning tijdens een verblijf in het buitenland heeft ontruimd terwijl de huurovereenkomst (nog) niet was geëindigd. Het hof oordeelt dat de handelswijze van de verhuurder weliswaar onrechtmatig is geweest, maar bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter waarbij de vordering is afgewezen, omdat de schade onvoldoende is onderbouwd.

De huurders van een horecaruimte op een recreatiepark beroepen zich (na voeging wegens verknochtheid van procedures tussen verhuurder en ieder van hen) op vernietiging van de huurovereenkomst vanwege dwaling. Daartoe voeren zij aan dat horeca op grond van het bestemmingsplan uitsluitend is toegestaan voor zover gericht op bezoekers van het recreatiepark. De verhuurder wist dat en wist of behoorde bovendien te weten dat het voor de huurders van belang was om ook andere klanten dan bezoekers van het recreatiepark in de horecaruimte te kunnen bedienen. Onder die omstandigheden heeft de verhuurder volgens de huurders een mededelingsplicht geschonden. De verhuurder betwist dat. De verhuurder voert daartoe aan dat de huurders de beperking in het bestemmingsplan kenden of behoorden te kennen. Het hof overweegt dat de huurovereenkomst en de algemene bepalingen ‘een zekere onderzoeksplicht’ aan de zijde van de huurders inhouden, maar dat de mededelingsplicht van de verhuurder in dit geval prevaleert nu de verhuurder van de juiste stand van zaken op de hoogte was. Onder die omstandigheden kan van wederzijdse dwaling geen sprake zijn. Het hof bekrachtigt vervolgens het vonnis van de kantonrechter waarin voor recht is verklaard dat de huurovereenkomst wegens dwaling is vernietigd.

In de echtscheidingsbeschikking is de man aangewezen als huurder van de woonruimte. De vrouw verblijft daar met de kinderen. De man zegt de huurovereenkomst op enig moment op. De verhuurder verwijt de vrouw onrechtmatig jegens haar te hebben gehandeld door na de beëindiging van de huurovereenkomst door de man, in de woning te zijn gebleven terwijl zij geen huurder (meer) was. De kantonrechter heeft de vordering van de verhuurder toegewezen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Het hof overweegt: ‘[De vrouw] heeft tegengesproken dat zij (jegens [de verhuurder]) onrechtmatig handelde door in de woonruimte te blijven wonen. Nu de huuropzegging geldig was, is dit verweer ongegrond. Met artikel 138a lid 1 van het Wetboek van Strafrecht wordt namelijk het wederrechtelijk verblijven in een woning strafbaar gesteld, ook indien het daarbij gaat om een verblijf dat in de loop van de tijd onrechtmatig is geworden doordat het recht daarop is vervallen (zie HR 2 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2015:2909), zodat alleen al daarom sprake is van onrechtmatig handelen. [de vrouw] heeft zich ter comparitie in eerste aanleg beroepen op haar onbekendheid met de juridische situatie, maar na de aanmaningen en de mededeling van [de man] dat zij de huur moest betalen had het op haar weg gelegen om zich van de nodige informatie te voorzien en deze vervolgens te delen met [de verhuurder].’ De schade die de vrouw dient te vergoeden, is gelijk aan de huurprijs.

De eigenaar van het woongedeelte van een boerderij vordert na opzegging van de bruikleenovereenkomst met de gebruikers in kort geding ontruiming van die boerderij. De gebruikers beroepen zich op huurbescherming. De voorzieningenrechter heeft de vordering afgewezen. Het hof vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter. Het overweegt: ‘Bij de beantwoording van de vraag hoe de tussen partijen gesloten overeenkomst moet worden gekwalificeerd, is niet doorslaggevend hoe de contractuele relatie is betiteld. Bepalend is hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond. Hierbij is niet beslissend of de overeenkomst elementen bevat op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van bruikleen of huur is voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat deze in hun geheel beschouwd als bruikleen of als huurovereenkomst kunnen worden aangemerkt (ECLI:NL:HR:2011:BO9673). Een kenmerkend verschil tussen een bruikleenovereenkomst (artikel 7A:1777 BW) en een huurovereenkomst (artikel 7:201 lid 1 BW) is gelegen in het al dan niet verlangen en verschuldigd zijn van een tegenprestatie in ruil voor het gebruik van – in dit geval – het woongedeelte van de boerderij. Bij een bruikleenovereenkomst gaat het om het gebruik geven om niet, bij een huurovereenkomst dient sprake te zijn van een voldoende vastomlijnde tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW. Van een tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 is geen sprake, indien de vergoedingen uitsluitend betrekking hebben op door uitlener ([de eigenaar]) gemaakte onkosten voor het behoud en bewoonbaar houden van een woning.’ Dat laatste is hier het geval.

In iedere gemeente is tegenwoordig wel een multifunctionele accommodatie (MFA) te vinden. De gemeente is doorgaans eigenaar van de MFA. De gemeente kan de MFA op verschillende manieren in gebruik geven aan de gebruikers. In deze bijdrage worden aan de hand van een fictief voorbeeld drie varianten belicht. Voor die drie varianten wordt een aantal aandachtspunten bij het maken van afspraken aangestipt.

In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de actualiteiten in de rechtspraak over renovatie van bedrijfsruimte. Zowel renovatie met instandhouding van de huurovereenkomst als renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is, zal de revue passeren. In het oog springende jurisprudentie die niet direct betrekking heeft op renovatie van bedrijfsruimte, maar daar wel nauw mee samenhangt zal eveneens aan de orde komen. Renovatie van bedrijfsruimte is nog altijd een zeer actueel onderwerp waar veel over wordt geprocedeerd.

Wanneer een huurder na ommekomst van de huurperiode zonder enig recht daartoe van het gehuurde gebruik blijft maken, moet hij daarvoor een gebruiksvergoeding aan de verhuurder betalen. Dit volgt uit artikel 7:225 BW. In dit artikel wordt besproken hoe het ook alweer zit met dit leerstuk en wat de huidige stand van zaken is in de jurisprudentie.

In de afgelopen jaren is in elke uitgave van HIP een klassieker uit het huurrecht besproken, dat wil zeggen een uitspraak die van grote betekenis is (geweest) voor het huurrecht. Steeds kwam aan bod wat de aanleiding voor de procedure was, welke rechtsvraag voorlag en of de uitspraak nog steeds relevant is voor het huidige huurrecht. In dit nummer de laatste aflevering, dit keer over het arrest van de Hoge Raad van 24 februari 1984, NJ 1984, 788 (Gemeente Utrecht/Trapman) over de vraag of een o