Aflevering 1

De ouders (tevens bewindvoerders en mentoren) van een huurder met het syndroom van down vorderen in kort geding (onder andere) dat de zorgverlener/verhuurder veroordeeld wordt de huurder toe te laten in haar woning en de zorg en begeleiding te verlenen conform de tussen partijen gesloten zorgovereenkomst, nadat de zorgverlener/verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd vanwege spanningen tussen de ouders, de zorgverlener/verhuurder en medebewoners. De voorzieningen rechter wijst de vorderingen (grotendeels) toe. De voorzieningenrechter overweegt dat sprake is van een gemengde overeenkomst als bedoeld in artikel 6:215 BW, waarbij het zorgelement overheersend is. ‘Bij een dergelijke, gemengde, overeenkomst zijn de voor die beide overeenkomsten geldende bepalingen in beginsel naast elkaar van toepassing [...]. In het geval de onderhavige zorgovereenkomsten niet of niet op de juiste gronden zijn opgezegd, verzet de strekking van de bepalingen zich er naar het oordeel van de voorzieningenrechter tegen dat de huurovereenkomst wel rechtsgeldig zou zijn opgezegd. Voortzetting van het zorgelement [...] is zonder voortzetting van het gebruik van de woning in maar strijdig met het doel van de overeenkomst tussen partijen.’ Voor zover de zorgovereenkomsten ook zouden zijn opgezegd, geldt volgens de voorzieningenrechter dat een conflict als het onderhavige in dit geval geen reden tot opzegging oplevert.

De verhuurder van twee naast elkaar gelegen winkelruimtes vordert in kort geding dat een van de twee huurders tot ontruiming veroordeeld wordt. De verhuurder voert daartoe aan dat de betreffende huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen doordat zij en haar partner de andere huurder verbaal hebben belaagd. De aanleiding daarvoor was onenigheid over de bel bij de deur van de winkel van de andere huurder. De kantonrechter wijst de vordering af. De kantonrechter acht de kans dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure ontbonden zal worden klein. Temeer omdat de huurder forse investeringen in de winkel heeft gedaan.

De verhuurder van een in zijn eigen woning gelegen zolderkamer vordert in kort geding dat de (bewindvoerder van de) huurder tot ontruiming veroordeeld wordt. De verhuurder voert daartoe aan dat hij de huurovereenkomst heeft opgezegd en dat sprake is van hospitaverhuur zodat de huurder geen huurbescherming geniet. De voorzieningenrechter wijst de vordering af. De voorzieningenrechter overweegt dat sprake is van hospitaverhuur als bedoeld in artikel 7:232 lid 3 BW. Dat betekent dat gedurende de eerste negen maanden van de huurovereenkomst een aantal artikelen uit het huurrecht voor woonruimte niet geldt. Daardoor geniet de huurder de eerste negen maanden geen huurbescherming. Dat betekent echter niet dat artikel 7:271 BW niet geldt. Daarin is bepaald dat een huurovereenkomst die voor bepaalde duur geldt, niet voor het verstrijken van die duur kan worden opgezegd. De huurovereenkomst is in dit geval aangegaan voor de duur van één jaar.

De verhuurder (een woningstichting) vordert betaling van de huurachterstand en ontbinding van de huurovereenkomst vanwege die achterstand. De kantonrechter heeft de vorderingen toegewezen. De huurder stelt hoger beroep in. De verhuurder voert primair aan dat de huurder niet-ontvankelijk dient te worden verklaard aangezien de goederen van de huurder inmiddels onder bewind zijn gesteld en haar bewindvoerder daarom als formele procespartij dient op te treden. Het hof overweegt dat de uit de huurovereenkomst voor de huurder voortvloeiende rechten zijn aan te merken als goederen in de zin van artikel 1:431 lid 1 BW. De bewindvoerder dient daarom in deze procedure inderdaad op te treden als formele proces partij. Het hof zal de huurder daarom conform Hoge Raad 7 maart 2014, ECLI:NL:HR:2016:525 in de gelegenheid stellen de bewindvoerder op te roepen in het geding te verschijnen en dit van haar als formele proces partij over te nemen.

Appellante en geïntimeerde hebben ieder via een tussenpersoon onderhandeld over de totstandkoming van een huurovereenkomst met betrekking tot een woning. Geïntimeerde heeft uiteindelijk aangegeven de woning niet aan appellante te willen verhuren. Geïntimeerde is in kort geding in twee instanties veroordeeld de woning aan appellante ter beschikking te stellen. De kantonrechter heeft in de bodemprocedure geoordeeld dat tussen geïntimeerde en appellante geen huurovereenkomst tot stand is gekomen en heeft appellante tot ontruiming veroordeeld. De kantonrechter heeft het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Appellante vordert in het incident op de voet van artikel 351 Rv schorsing van de executie van het vonnis. Het hof stelt onder verwijzing naar een tweetal arresten van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2015:688 en ECLI:NL:HR:2008:BC5012) een aantal uitgangspunten voorop en wijst de vordering in het incident toe. Het oordeelt onder andere van belang dat de kantonrechter geen gemotiveerde beslissing van de uitvoerbaar bij voorraadverklaring heeft gegeven en dat geïntimeerde tegenover het belang van appellante om met drie schoolgaande kinderen in de woning te kunnen verblijven totdat het eindarrest is gewezen, geen dringend belang heeft gesteld bij de ontruiming voordat het eindarrest is gewezen.

De verhuurder (een woningstichting) vordert de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de verhuurde woning. De verhuurder voert daartoe aan dat de huurder zich niet als goed huurder gedragen heeft in de zin van artikel 7:213 BW doordat hij een door de verhuurder ingeschakelde stukadoor heeft mishandeld. De huurder is daarvoor strafrechtelijk gestraft. De kantonrechter wijst de vordering af. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter. Het overweegt dat de huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen. Het incident met de stukadoor kan niet worden afgedaan als een handgemeen. De huurder is eerder strafrechtelijk veroordeeld. De verhuurder moet er op kunnen rekenen dat niet alleen haar personeel, maar ook door haar ingeschakelde derden geen geweld wordt aangedaan (ECLI:NL:GHSHE:2015:1583). De lichamelijke en geestelijke gesteldheid van de huurder en het woonbelang van de huurder (om op korte afstand van zijn familie te wonen die hem vanwege zijn gesteldheid mantelzorg verlenen) brengen niet met zich mee dat de (ernstige) tekortkoming de ontbinding in dit geval niet rechtvaardigt, omdat niet vaststaat dat die gesteldheid vereist dat hij in de buurt van zijn familie verblijft.

De huurder vordert dat de verhuurder veroordeeld wordt tot terugbetaling van te veel betaalde huur. De huurder voert daartoe aan dat het vloeroppervlak van de door haar gehuurde bedrijfsruimte geringer is dan in de huurovereenkomst is opgegeven. Het hof overweegt dat geen sprake is van onverschuldigde betaling, omdat geen sprake is van een huurprijs per vierkante meter. Dat de huurprijs is berekend op basis van een huurprijs per vierkante meter, maakt dat niet anders. Het hof oordeelt dat wel sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Op grond van artikel 7:207 BW kan de huurder in dat geval vermindering van de huurprijs vorderen, maar de huurder heeft haar vordering daar niet op gebaseerd. De huurder heeft haar vordering tot te veel betaalde huur op artikel 7:208 BW gebaseerd, maar te veel betaalde huur is volgens het hof geen schade. Het hof oordeelt dat de vordering wel toewijsbaar is op grond van artikel 6:74 BW, mits de huurder bewijst dat het in de huurovereenkomst opgenomen exoneratiebeding dat onder- of overmaat geen aanleiding tot aanpassing van de huurprijs geeft, uitsluitend geldt bij een afwijking van minder dan 6 tot 8 vierkante meter. Het hof overweegt vooruitlopend op het door de huurder te leveren bewijs alvast dat een beroep op de klachtplicht van artikel 6:89 BW of op verjaring als bedoeld in artikel 3:310 BW niet opgaat.

De verhuurder (een woningstichting) vordert in kort geding de ontruiming van de verhuurde woning. De verhuurder voert daartoe primair aan dat zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden heeft na de sluiting van de woning door de burgemeester op grond van de Opiumwet. Subsidiair voert de verhuurder aan dat de huurder tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst (onder andere) door een huurachterstand te laten ontstaan. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen. De huurder voert in hoger beroep (onder andere) aan dat na de buitengerechtelijke ontbinding een nieuwe huurovereenkomst zou zijn ontstaan. Om proceseconomische redenen beoordeelt het hof eerst de vordering tot ontruiming vanwege de huurachterstand. Op die grond is de ontruiming volgens het hof reeds gerechtvaardigd.

De koper van een kantoorpand vordert de nakoming van een huurgarantie. Op grond van die garantie is de verkoper gehouden het pand met goedkeuring van de koper onder voorwaarden te verhuren. Ter vervanging van de garantie sluiten de koper en de verkoper een huurovereenkomst op grond waarvan de verkoper het pand van de koper huurt en onderverhuurt onder voorwaarden. Over de voorwaarden van de onderverhuur is discussie ontstaan, omdat de verkoper niet in staat was tegen de overeengekomen minimumprijzen onder te verhuren, omdat de marktconforme huur lager was. Daardoor moesten onderhuurovereenkomsten voor langere duur aangegaan worden. De koper stelde zich op het standpunt dat ook in dat geval de overeengekomen minimumprijzen golden. Op enig moment heeft de verkoper geen huur meer aan de koper betaald. De kantonrechter en het hof hebben geoordeeld dat het nadeel dat de koper heeft geleden doordat zij het pand niet kon onderverhuren voor de helft door de verkoper gedragen moet worden. De koper stelt cassatieberoep in. De Hoge Raad vernietigt het arrest van het hof en verwijst de zaak, omdat het hof onvoldoende heeft gemotiveerd waaruit valt af te leiden dat partijen de consequenties van de onderverhuur aan derden in het licht van de tussen hen overeengekomen huurgarantie niet voldoende onder ogen hebben gezien.

De huurder van een winkelruimte vordert dat de verhuurder veroordeeld wordt de reclame, bestaande uit een spandoek op de buitengevel, te gedogen dan wel te gedogen dat de huurder reclamestickers op de ramen aanbrengt. De huurder voert daartoe (onder andere) aan dat de reclame een verandering betreft die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kan worden als bedoeld in artikel 7:215 BW. De verhuurder betwist dat en stelt dat de huurder (ook) op grond van de huurovereenkomst niet bevoegd is de reclame aan te brengen zonder toestemming van de verhuurder. De voorzieningenrechter in kort geding en de kantonrechter in eerste aanleg wijzen de vordering van de huurder af. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter voor wat betreft de reclamestickers. Het overweegt dat het spandoek op de buitengevel niet zonder noemenswaardige kosten kan worden verwijderd, maar de stickers op de ramen wel. De verhuurder dient de stickers daarom te gedogen. Ingevolge artikel 7:215 lid 6 BW kan in de huurovereenkomst ten aanzien van de stickers niet anders worden bepaald.

De huurder van een bedrijfsruimte heeft de betaling van de huur geheel opgeschort vanwege vier vermeende gebreken. Het gebrek dat gehele opschorting van de huur kan rechtvaardigen, is ernstige wateroverlast in de bedrijfsruimte. Uit een deskundigenbericht volgt evenwel dat de wateroverlast niet veroorzaakt wordt door een gebrek waarvoor de verhuurder aansprakelijk is. De kantonrechter veroordeelt de huurder tot betaling van de huurachterstand en tot ontruiming van de bedrijfsruimte vanwege wanbetaling die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter.

De verhuurder vordert in kort geding betaling van de huurachterstand en ontruiming van de verhuurde woning vanwege wanbetaling. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe. Het hof vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter. Het overweegt dat sprake is van ‘serieuze’, niet voldoende weersproken gebreken aan de woning. De verhuurder is tekortgeschoten in haar verplichting tot herstel van die gebreken. Om die reden kan er naar voorlopig oordeel van het hof, mede gelet op de ernst van de gebreken, niet met voldoende zekerheid van worden uitgegaan dat de huurovereenkomst in de bodemprocedure zal worden ontbonden.

De verhuurder (een studentenhuisvester) vordert de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning (gelegen in een studentencomplex). De verhuurder voert daartoe aan dat zij de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd op grond van dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c in samenhang met lid 4 BW, omdat de woning bestemd is voor studenten terwijl de huurder geen student meer is. De huurovereenkomst is aangegaan voor de invoering van gemeld artikellid. Desondanks wijst de kantonrechter de vordering toe. De kantonrechter overweegt dat uit de huurovereenkomst niet volgt dat de woning bestemd is voor studenten. De huurder heeft echter erkend dat zij wist dat er 'een link is tussen student-zijn en het gehuurde. Daarmee wist de huurder volgens de kantonrechter dat hij de woning slechts voor beperkte tijd zou kunnen huren. ‘Aangezien zij thans geen student meer is, dient zij het gehuurde te verlaten en plaats te maken voor de volgende student.’

De verhuurder (een studentenhuisvester) heeft de huurovereenkomst opgezegd vanwege dringend eigen gebruik, althans vanwege het niet ingaan op een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, te weten een campuscontract. De verhuurder voert daartoe aan dat de woning een studentenwoning zou zijn terwijl de huurder niet meer studeert. De huurovereenkomst is aangegaan vóór de invoering van artikel 7:274 lid 4 BW. De verhuurder vordert dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst door opzegging is geëindigd. De kantonrechter wijst de vordering af, omdat geen sprake is van een studentenwoning en omdat het de huurder vóór het aangaan van de huurovereenkomst ook niet duidelijk was dat hij de woning slechts als student kon huren. De omstandigheid dat de woning in een studentencomplex is gelegen, maakt dat niet anders nu vaststaat dat het complex ook andere woningen dan studentenwoningen omvat.

De verhuurder (Nettorama) heeft met ingang van 1983 in haar supermarkt bedrijfsruimte verhuurd. De huurovereenkomst bevat een indexeringsbepaling. De bepaling is nimmer toegepast. De verhuurder wenst thans tot indexering over te gaan. Zij erkent dat zij met het oog op verjaring geen betaling kan vorderen over een periode van meer dan vijf jaar terug, maar dat geldt volgens haar niet voor het aanvangsmoment van de indexering. De kantonrechter acht dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar nu de verhuurder meer dan 32 jaar geen aanspraak op indexering heeft gemaakt. Om die reden en gelet op het feit dat het standpunt van de verhuurder neer zou komen op een verhoging van circa 700% en een betalingsverplichting van meer dan €100 k terwijl de huurder de verhoging niet op de voet van artikel 7:303 BW ter discussie heeft kunnen stellen, oordeelt de kantonrechter dat de verhuurder een verhoging door mag voeren met ingang van 1 januari 2016 over de in 2015 geldende huurprijs.

De huurcommissie heeft naar aanleiding van een verzoek van de huurder vastgesteld dat de huurprijs niet redelijk is. De huurder vordert in de ene zaak dat de kantonrechter de uitspraak van de huurcommissie zal vernietigen en de huurprijs op een lager bedrag zal vaststellen. De verhuurder vordert in de andere zaak eveneens dat de kantonrechter de uitspraak van de huurcommissie zal vernietigen en zal bepalen dat de huurprijs geliberaliseerd is. De kantonrechter wijst de vorderingen tot vernietiging af. De verhuurder gaat in hoger beroep. Het hof verklaart de verhuurder op het punt van de huurprijs niet-ontvankelijk. ‘Voornoemde beslissing betreft een beslissing van de kantonrechter na een voorafgaande uitspraak van de huurcommissie waarin de huurprijs is vastgesteld, op de voet van artikel 7:262 lid 1 BW. Daartegen staat op grond van het tweede lid van artikel 7:262 BW geen hogere voorziening open. Dit rechtsmiddelenverbod kan worden doorbroken wanneer de kantonrechter buiten dan wel ten onrechte binnen het toepassingsgebied van artikel 7:246-7:265 BW en de UHW is getreden of aan de orde wordt gesteld dat fundamentele beginselen van een goede procesorde zijn geschonden. [...] Nu [de verhuurder] geen doorbrekingsgronden heeft aangevoerd, is hij in zoverre niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep. Voor zover [de verhuurder] heeft bedoeld te betogen dat de kantonrechter zijn oordeel ten aanzien van de vaststelling van de huurprijs niet of gebrekkig heeft gemotiveerd, geldt dat naar vaste rechtspraak de omstandigheid dat een uitspraak gebrekkig of zelfs in het geheel niet is gemotiveerd geen grond oplevert voor doorbreking van het rechtsmiddelenverbod.’

De huurder van een bedrijfsruimte vordert een verklaring voor recht dat de verhuurder de huurovereenkomst niet rechtsgeldig heeft opgezegd. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter waarbij de verklaring wordt geweigerd. ‘Het hof verwerpt het standpunt van [de huurder] dat voor het sluiten van een rechtsgeldige huurovereenkomst van twee jaar of minder slechts plaats zou zijn bij de aanvang van de rechtsrelatie tussen de partijen, dat wil zeggen wanneer de partijen voor het eerst met elkaar een huurovereenkomst met betrekking tot het desbetreffende object sluiten. Als een huurovereenkomst tot een einde is gekomen [...] kunnen de partijen in beginsel daarna rechtsgeldig een huurovereenkomst voor twee jaar of korter sluiten, met als gevolg dat aan de huurder op grond van het bepaalde in artikel 7:301 lid 1 BW na het einde van die huurovereenkomst geen huurbescherming toekomt. Dit uitgangspunt moet echter uitzondering lijden als de overeenkomst van twee jaar of korter niet kan worden beschouwd als een zelfstandige overeenkomst, maar in feite een voortzetting is van de eerste huurovereenkomst. Dat zal onder meer het geval kunnen zijn als de partijen niet werkelijk hebben beoogd dat die eerste huurovereenkomst zou eindigen of wanneer die beëindiging niet geacht kan worden in vrijheid te zijn overeengekomen.’. Die situatie doet zich hier volgens het hof niet voor, onder andere niet omdat het huurobject en de huurprijs in de tweede huurovereenkomst zijn gewijzigd. Dat betekent dat van misbruik van omstandigheden of onvoorziene omstandigheden geen sprake is.

De verhuurder van een woning vordert in eerste aanleg (onder andere) betaling van de achterstallige huur tot de datum waarop de huurder de huurovereenkomst tussentijds heeft opgezegd. De verhuurder vordert in hoger beroep daarnaast de toekomstige huur tot de einddatum van de huurovereenkomst. Het hof wijst de vordering tot betaling van de toekomstige huur af. Het overweegt dat de verhuurder ‘ofschoon zij zich ervan bewust was dat [de huurder] niet tussentijds [...] kon opzeggen, deze opzegging desalniettemin heeft geaccepteerd als een opzegging waardoor de huurovereenkomst tussentijds eindigde. Zij heeft dan ook geen aanspraak gemaakt op de huur over de resterende huur termijnen tot aan het einde van de bepaalde tijd, maar slechts op de huur die verschuldigd was indien [de huurder] wel tussentijds [...] kon opzeggen. [De verhuurder] heeft zich in de conclusie van repliek niet het recht voorbehouden om [...] terug te komen op de acceptatie van de tussentijdse opzegging [...]. [...] Onder deze omstandigheden mocht [de huurder] er naar het oordeel van het hof vanuit gaan dat de huurovereenkomst in de visie van [de verhuurder] was beëindigd [...].’

De gemeente verpacht een woning, garage/schuur, kassen en cultuurgrond bij een kasteel. Geïntimeerde exploiteert een hoveniersbedrijf. Op de grond kweekt hij pootgoed. De kas gebruikt hij als winterstalling en voor verkoop. De gemeente vordert dat de pachtovereenkomst ontbonden wordt. De gemeente wenst het kasteel te verkopen. De kern van het geschil betreft de vraag of sprake is van pacht. Het hof beantwoordt die vraag ontkennend. ‘De kweek van bomen en planten door [geïntimeerde] merkt het hof aan als ondergeschikt aan het hoveniersbedrijf, de verkoop op kleine schaal van eigen en ingekochte planten eveneens. [...] Onder het nieuwe recht [...] is nodig dat het agrarisch gebruik van het ter beschikking gestelde gericht is op een agrarische onderneming. Het tegen betaling in gebruik geven van landbouwgrond voor een ander bedrijf dan een landbouwbedrijf is onder het nieuwe recht geen pacht, maar huur (vgl. MvT, Kamerstukken II 2005/06, 30448, nr. 3, p. 14). [...] De kweek van bomen en heesters betreft agrarisch gebruik van de grond (tuinbouw), maar dit gebruik strekt niet (overwegend) ten behoeve van een agrarische onderneming. Een hoveniersbedrijf is geen landbouwbedrijf. Daarmee kwalificeert de rechtsverhouding tussen partijen onder het nieuwe recht niet als een pachtovereenkomst maar als huur (vgl. ook Gerechtshof Arnhem 15 februari 2011, ECLI:GHARN:2011:BP6580, TvAR 2011/5629, [appellant A]/[geïntimeerde A] en gerechtshof Arnhem 14 februari 2012, ECLI:NL:GHARN:2012:BW4844, [appellant B]/[geïntimeerde B]). Daarbij merkt het hof op dat het in deze gaat om de ingebruikgeving van een woning, garage/schuur, kas en cultuurgrond, die verschillende huurregimes kennen en waar bij de bedrijfsruimte(n) nog de vraag aan de orde is of sprake is van artikel 7:290 BW of artikel 7:230a BW bedrijfsruimte. De pachtkamer van het hof is niet bevoegd daarover te beslissen. Dat is de kantonrechter van de Rechtbank Limburg, zittingsplaats Maastricht. Het hof zal de zaak dan ook naar die rechter verwijzen ter verdere behandeling en beslissing.’

Eisers vorderen dat gedaagde (Global Housing) veroordeeld wordt tot terugbetaling van de courtage die zij hebben betaald voor de bemiddeling bij de totstandkoming van een huurovereenkomst. De kantonrechter wijst de vordering toe. De kantonrechter overweegt dat artikel 7:417 lid 4 BW niet alleen beoogt te voorkomen dat een bemiddelaar, zoals gedaagde, voor het tot stand brengen van één huurovereenkomst twee keer courtage in rekening brengt, maar ook dat bij tweezijdige bemiddeling alleen de (aspirant) huurder courtage zou moeten betalen. De plaatsing op de website www.woondetective.nl en de verdere werkzaamheden komen ten goede van de verhuurder. ‘Daarmee is sprake van een situatie waarin ‘iemand in opdracht of met goedvinden van een verhuurder een door deze te verhuren woning op zijn website plaatst’ omdat daarin ‘in beginsel een opdracht besloten [ligt] om een huurovereenkomst tot stand te brengen tussen die verhuurder en een derde’ (vgl. HR 16 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2016:3099 in r.o. 4.4.2). In zo’n situatie is het door de wetgever ongewenst geacht dat de adspirant-huurder bemiddelingskosten in rekening werden gebracht.’

De verhuurder (een woningstichting) vordert in kort geding dat de huurder veroordeeld wordt het aantal honden in haar woning terug te brengen van acht tot twee. De verhuurder voert daartoe aan dat de honden overlast veroorzaken en dat de woning (68 m²) niet geschikt is voor het houden van zoveel honden. De kantonrechter wijst de vordering toe. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Het overweegt daartoe dat de huurder niet in staat is zoveel honden in de woning te houden zonder onaanvaardbare overlast te veroorzaken.

Huurder 1 heeft in kort geding gevorderd dat huurder 2 en zijn verhuurder (een woningstichting) veroordeeld worden tot ontruiming van de woning van huurder 2 ten behoeve van huurder 1. Huurder 1 heeft daartoe aangevoerd dat zij haar woning met die van huurder 2 heeft geruild. De voorzieningenrechter heeft de vordering van huurder 1 afgewezen. De voorzieningenrechter heeft daartoe overwogen dat huurder 2 het aanbod tot woningruil van huurder 1 niet zou hebben aanvaard. Het door huurder 1 en 2 bij de verhuurder ingediende aanvraagformulier zou volgens hem niet als een overeenkomst tot woningruil kunnen worden aangemerkt. Het hof vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter. ‘Het hof stelt [...] vast dat in hoge mate aannemelijk is geworden dat tussen [huurder 1] en [huurder 2] een overeenkomst tot woningruil tot stand is gekomen. [...] Uit [de feiten] volgt dat op 17 december 2015 voor [huurder 2] en [huurder 1] duidelijk was welke woningen de ruil betrof en tegen welke huurprijs, dat de beide verhuurders akkoord waren met de (wijze van) woningruil en dat de huurovereenkomst van [huurder 1] met [de verhuurder van huurder 1] op 29 december 2015 zou eindigen en die van [huurder 2] met [de verhuurder van huurder 1] op 30 december 2015 zou ingaan. In elk geval heeft [huurder 1] een en ander redelijkerwijs uit voornoemde verklaringen en gedragingen van [huurder 2] mogen begrijpen. [...] Op 17 december 2015 was derhalve door aanbod en aanvaarding overeenstemming bereikt tussen partijen over de essentialia van de overeenkomst tot woningruil. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat een definitieve verhuisdatum – anders dan [huurder 2] heeft betoogd – geen essentialia is van deze overeenkomst tot woningruil, maar van ondergeschikte betekenis nu partijen overeenstemming hadden bereikt over de datum waarop de huurovereenkomst tussen [huurder 2] en [de verhuurder van huurder 1] zou starten [...]. [...] Dat partijen op dat moment wilsovereenstemming hadden bereikt blijkt ook uit de gedragingen van [huurder 2] ter uitvoering van de overeenkomst tot woningruil, zoals deze na 17 december 2015 hebben plaatsgevonden. [Huurder 2] heeft immers op 23 december 2015 aan [huurder 1] bericht dat zij hulp had ingeschakeld voor de verhuizing en daarom geen gebruik hoefde te maken van de verhuizer die [huurder 1] voor zichzelf had ingeschakeld. Bovendien heeft [de verhuurder van huurder 1] op 4 januari 2016 het eerste huurtermijnbedrag van [huurder 2] ontvangen.’

De verhuurder (een woningstichting) heeft de huurovereenkomst met betrekking tot een woning vernietigd vanwege dwaling. De huurders hebben volgens haar de verhuurdersverklaring van de vorige verhuurder, die zij bij het aangaan van de huidige huurovereenkomst aan de verhuurder hebben overhandigd, vervalst. Het hof acht voorshands bewezen dat de huurders van de vorige verhuurder een negatieve verhuurdersverklaring hebben ontvangen en laat de huurders toe tot het leveren van tegenbewijs.

Een huurder die de datum van inwerkingtreding van een huurovereenkomst laat passeren zonder aan zijn (eerste) eigen verplichtingen te voldoen, zal niet altijd een verwelkomende verhuurder op zijn pad treffen die hem de sleutels van het gehuurde overhandigt. Het is discutabel of een verhuurder zijn sleutels nog even in zijn zak mag houden, totdat de huurder aan zijn verplichtingen heeft voldaan. In dit artikel worden de diverse verplichtingen die huurder heeft vóór huuringangsdatum nader bekeken in relatie tot de mogelijkheid van verhuurder om daaraan de sanctie te verbinden om de huurder de toegang tot het gehuurde te weigeren.

Zodra een woningzoekende voldoet aan de voorwaarden om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning, heeft hij het recht deze te huren. Nadat de huurovereenkomst is ingegaan, is het ook zijn verplichting om de woning daadwerkelijk te gebruiken gedurende het overgrote deel van het jaar. En daarmee verenigt een (structureel) verblijf elders van (in ieder geval) meer dan vier maanden zich moeilijk.

Het artikel geeft een overzicht van de belangrijkste wijzigingen in de wetten en regels per 1 januari 2017 op het gebied van huur en verhuur van woonruimte. Aan de orde komen wijzigingen in de regels voor huurtoeslag, huurverhogingspercentages, tarieven voor warmtelevering en de huursomberekening en woningtoewijzing door woningcorporaties. Daarnaast wordt een overzicht gegeven van besluiten die door het parlement zijn genomen. Onderwerpen zijn: huisvesting van asielzoekers, wijzigingen in de Woningwet, toewijzingsregels in stedelijke gebieden met leefbaarheidsproblemen, woonoverlast en de evaluatie van de verhuurdersheffing.

In ieder nummer van HIP wordt aan de hand van een praktijkgeval een wettelijke bepaling besproken. Het gaat steeds om een bepaling waarover in de literatuur weinig geschreven is. Het praktijkgeval wordt geschetst, de tekst van de bepaling wordt geciteerd, kort toegelicht en toegepast op het praktijkgeval. In deze aflevering van HIP is artikel 7:222 BW aan bod, over de klachtplicht van de huurder.