Aflevering 2

Beste lezer,

De kantonrechter heeft in 2014 de huurovereenkomst met betrekking tot een woning ontbonden en bepaald dat de verhuurder aan de ontbinding geen rechten kan ontlenen en niet tot ontruiming over kan gaan indien de huurder de huur voortaan steeds stipt op tijd betaalt en de huurachterstand aflost. In dit kort geding vordert de huurder dat het de verhuurder verboden wordt het vonnis uit 2014 ten uitvoer te leggen, omdat het vonnis ‘te oud’ zou zijn om ten uitvoer te leggen. De kantonrechter wijst de vordering af. ‘De huurschuld tot betaling waarvan [de huurder] bij [het vonnis uit 2014] is veroordeeld, is nog niet volledig betaald. Van verjaring van de bevoegdheid tot tenuitvoerlegging van het vonnis is geen sprake. Er is verder ook niets aangevoerd dat de conclusie kan rechtvaardigen dat [huurder] er redelijkerwijs op heeft mogen vertrouwen dat [de verhuurder] het vonnis niet meer ten uitvoer zou leggen. [...] Ook voor het overige zijn geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht of aannemelijk geworden die tot het oordeel kunnen leiden dat [de verhuurder] misbruik maakt van haar bevoegdheid tot tenuitvoerlegging van het vonnis [uit 2014].’

De (opvolgend) verhuurder (een woningstichting) heeft geconstateerd dat de huurder de woning heeft verlaten. De huurder heeft dat erkend en heeft op verzoek van de verhuurder de huurovereenkomst opgezegd. Gedaagden in deze procedure maken aanspraak op huurbescherming op de voet van artikel 7:269 BW, stellende dat zij de onderhuurders van de huurder zijn. De verhuurder vordert de ontruiming van gedaagden, omdat sprake is van pseudo-onderverhuur. De kantonrechter is het daar mee eens. ‘[De huurder] heeft de door hem gehuurde woning willen “doorgeven” of overdragen aan de pseudo-onderhuurder. Dit is een vorm van ‘contractovername’ die niet rechtsgeldig is. De wet schrijft namelijk voor dat medewerking van de verhuurder daarvoor vereist is, welke medewerking in dit geval ontbreekt. Gelet op de pseudo-onderverhuur kunnen [de gedaagden] geen aanspraak maken op de onderhuurbescherming van artikel 7:269 BW. [...] Voor zover [de gedaagden] zich beroepen op de redelijkheid en billijkheid maakt dit het voorgaande niet anders. Gelet op de bedrijfsvoering van hun onderneming en de gezinssituatie met twee kleine kinderen, is het duidelijk dat de belangen voor [de gedaagden] om over een huurwoning in [woonplaats] te beschikken, groot zijn. Echter, [de verhuurder] heeft als sociale verhuurster de wettelijke taak om haar woningen op een rechtvaardige en evenwichtige wijze te verdelen onder personen die daarin zelf moeilijk kunnen voorzien. Door de handelwijze van [de gedaagden] wordt het door [de verhuurder] gehanteerde systeem op onaanvaardbare wijze doorkruist, hetgeen in strijd is met de belangen van [de verhuurder] en die van andere woningzoekenden.’

De verhuurder heeft in eerste aanleg gevorderd dat de huurovereenkomst met betrekking tot een 290-bedrijfsruimte is geëindigd en dat de huurder tot de datum waarop de huurovereenkomst is geëindigd gehouden is tot betaling van de huurachterstand en tot de datum van ontruiming tot een gebruiksvergoeding. De kantonrechter heeft de vorderingen toegewezen. In hoger beroep heeft de huurder (onder andere) grieven gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurder na de datum waarop de huurovereenkomst is geëindigd tot de datum waarop het gehuurde is ontruimd een gebruiksvergoeding gelijk aan de huur verschuldigd is. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. ‘Een bevestiging voor dit oordeel is gelegen in het derde argument van [de huurder]. Uit hetgeen [de huurder] dienaangaande naar voren brengt vloeit voort dat hij de sleutel onder zich moet hebben gehouden vanuit de gedachte dat hij [de verhuurder] door een belemmering van de gebruiksmogelijkheden van het pand [...] ertoe zou kunnen bewegen hem tegemoet te komen met betrekking tot eventuele aanspraken die hij, [de huurder], meende te hebben [...]. Daaruit vloeit voort dat [de huurder] ook niet de bedoeling heeft gehad het vrije en ongestoord genot van het pand aan [de verhuurder] terug te geven totdat de vorderingen zouden zijn geregeld die [de huurder] op [de verhuurder] meende te hebben.’

De verhuurder van een woning (een woningstichting) vordert de ontbinding van de huurovereenkomst, de ontruiming van het gehuurde en de betaling van de huurachterstand. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. ‘Het hof stelt voorop dat de tekortkomingen waarop [de verhuurder] zich beroept, in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Ook het structureel enkele dagen te laat betalen van huur kan grond opleveren voor ontbinding. Ten aanzien van de vraag of de bijzondere omstandigheden van het geval toch een ontbinding niet rechtvaardigen, overweegt het hof als volgt. De huurachterstand die [de verhuurder] aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd, heeft betrekking op de laatste maand van 2011 en de eerste maanden van 2012. Na het instellen van dit hoger beroep tegen het door de kantonrechter gewezen vonnis, waarbij de vordering tot ontbinding is afgewezen, heeft [de verhuurder] ruim zeven maanden gewacht met het nemen van de memorie van grieven. In deze gehele periode, derhalve van 1 juni 2012 tot 31 maart 2015, heeft [de huurder] volgens de eigen stellingen van [de verhuurder] geen nieuwe huurachterstand doen ontstaan. Dat [huurder], zoals [de verhuurder] stelt, de huur in de periode na mei 2012 herhaaldelijk enkele dagen te laat zou hebben betaald, acht het hof in dit verband thans nog van ondergeschikte betekenis. De door [de verhuurder] geuite vrees voor betalingsproblemen in de toekomst vindt dan ook geen dan wel onvoldoende steun in de feiten. Mede gelet op het feit dat sprake is van sociale woninghuur, waarop [de huurder] als gevolg van haar economisch zwakke positie is aangewezen, is het hof van oordeel dat in de gegeven omstandigheden een ontbinding van de huurovereenkomst vanwege de verstrekkende gevolgen daarvan op dit moment niet gerechtvaardigd is. [De huurder] dient zich echter te realiseren dat, indien zij wederom huurachterstand laat ontstaan en/of structureel te laat de huur betaalt, van [de verhuurder] niet meer kan verlangen dat zij contractueel aan [de huurder] gebonden blijft.’

De verhuurder (een woningstichting) vordert de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning vanwege teelt van hennep in de schuur achter de woning die níet tot het gehuurde behoort. De kantonrechter wijst de vordering af. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter en wijst de vordering toe. Het overweegt onder verwijzing naar HR 29 januari 1988, NJ 1988, 872, ECLI:NL:HR:AD0174 dat de huurder zich niet alleen ín het gehuurde als goed huurder dient te gedragen, maar ook in de onmiddellijke nabijheid daarvan.

De verhuurder (een woningstichting) heeft de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning gevorderd. De verhuurder heeft daartoe aangevoerd dat de huurder gehouden is in de woning zijn hoofdverblijf te hebben. De huurder heeft dat niet gedaan doordat hij gedurende geruime tijd niet in de woning heeft verbleven. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen. De huurder heeft zich in hoger beroep op overmacht beroepen, stellende dat hij tijdens een verblijf in het buitenland meerdere malen in het ziekenhuis is opgenomen en door zijn in het buitenland wonende echtgenote verzorgd werd. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter.

De Staat is eigenaresse van een terrein dat zij deels heeft verhuurd aan het themapark Delta Park Neeltje Jans, deels in erfpacht heeft uitgegeven en deels in bruikleen. Het themapark vordert (onder andere) dat de Staat veroordeeld wordt tot intrekking van de toestemming die de Staat aan een derde heeft verleend voor het realiseren van twee windturbines naast het terrein dat bij het themapark in gebruik is. De kantonrechter wijst de vordering toe. De kantonrechter stelt voorop dat de aanwezigheid van de windturbines in de aanwezigheid van het themapark negatieve effecten voor het themapark zal hebben. De vraag is of die aanwezigheid daarmee een ernstige inbreuk op het huurgenot maakt. De kantonrechter stelt onder verwijzing naar Hoge Raad 27 april 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BV7337) voorts voorop dat ook sprake van een inbreuk op het huurgenot kan zijn als de oorzaak van die inbreuk buiten het gehuurde is gelegen. De kantonrechter komt vervolgens tot de conclusie dat de hinder in de vorm van trillingen, slagschaduw en gevaarzetting bij extreme weersomstandigheden in dit geval geen ernstige inbreuk op het huurgenot inhouden, maar dat het profiel en het formaat van de windturbines en het feit dat de rotors bij bepaalde windrichtingen boven het terrein van het themapark hangen en dus ook boven de hoofden van de bezoekers van het park, de uitstraling van het park, als een toeristische trekpleister zodanig wijzigt dat sprake zal zijn van een ernstige inbreuk op het huurgenot. Het argument van de Staat dat het themapark de aanwezigheid van de turbines op grond van de Elektriciteitswet dan wel de Belemmeringenwet Privaatrecht heeft te dulden dan wel op grond van overeenkomsten tussen het themapark en de Staat, wordt verworpen.

De verhuurder van een woning vordert dat de huurder veroordeeld wordt tot betaling van de huurachterstand. De huurder heeft in reconventie betaling van een bedrag aan schadevergoeding gevorderd vanwege een misgelopen opdracht vanwege door schimmelvorming in het trappenhuis veroorzaakte gezondheidsklachten. De kantonrechter heeft de vordering in reconventie afgewezen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. ‘[De huurder] heeft gelet op een en ander in hoger beroep volstrekt onvoldoende toegelicht (i) waarom in het geheel geen sprake zou zijn van huurgenot, (ii) waarom hij gerechtigd zou zijn tot huurprijsvermindering en wel (iii) tot nihil en (iv) waarom hij bovendien niet tot hervatting van de huurbetalingen is overgegaan nadat de schimmelvorming was verholpen. Het hof volgt dan ook de overwegingen van de kantonrechter [...] en maakt deze tot de zijne. De vordering in conventie is in hoofdsom dan ook terecht toegewezen. Reeds omdat – naar uit het voorgaande volgt – van een tekortkoming van [de verhuurder] geen sprake is, is de vordering van [de huurder] in reconventie evenzeer terecht afgewezen. Bovendien is die vordering onvoldoende toegelicht en gestaafd.’

De kantonrechter heeft de verhuurder (een woningstichting) veroordeeld tot het aanbieden van een andere woning op straffe van verbeurte van een dwangsom. Het hof oordeelt dat de rechten en verplichtingen van de verhuurder niet alleen door de huurovereenkomst worden bepaald, maar ook door de redelijkheid en billijkheid. De ernstige overlast door verschillende omwonenden (die ook huren van de verhuurder) heeft tien jaar geduurd. Alleen door alle omwonenden te ontruimen, zou de verhuurder het gebrek dat daarmee kleeft aan de woning van de huurder kunnen verhelpen. Uit de opstelling van de verhuurder blijkt voldoende duidelijk dat zij daartoe niet bereid is. Zelfs indien dat anders zou zijn, zou het misschien nog jaren duren voordat de overlast effectief is beëindigd. De enige oplossing is dan dat de huurder naar elders verhuist, waartoe hij ook bereid was. Uit de redelijkheid en billijkheid vloeit onder deze omstandigheden voort dat de verhuurder de plicht heeft andere, vervangende woonruimte beschikbaar te stellen. Het hof komt daarmee in essentie tot hetzelfde oordeel als de kantonrechter, maar de inmiddels gewijzigde omstandigheden nopen tot aanpassing van het dictum (de huurder wenst inmiddels niet meer te verhuizen zodat in het dictum geen termijn meer wordt opgenomen en geen dwangsom). Alleen om die reden volgt een vernietiging, met veroordeling van de verhuurder in de proceskosten van het hoger beroep.

De huurder van een woning vordert (onder andere) dat de verhuurder (een woningstichting) veroordeeld wordt tot het aanbieden van vervangende woonruimte vanwege geluidsoverlast van de andere huurder. De kantonrechter wijst de vordering af. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Het overweegt dat geen sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW aangezien de verhuurder steeds adequaat heeft gereageerd op de klachten van de huurder. Er is geen sprake van ernstige aanhoudende overlast of van een extreme situatie die de grenzen van hetgeen buren van elkaar te accepteren hebben, overschrijdt.

Geïntimeerde heeft met appellant een overeenkomst gesloten waarin onder andere is overeengekomen dat appellant in de vleesvarkenstallen van geïntimeerde tegen betaling vleesvarkens zal gaan houden. Bij een brand in de stallen is een groot aantal varkens van appellant om het leven gekomen. Appellant vordert dat geïntimeerde veroordeeld wordt de schade die hij heeft geleden te vergoeden. Appellant voert daartoe aan dat een gebrek in een voervijzel in de stallen de oorzaak van de brand is geweest en dat geïntimeerde gehouden is de schade als gevolg van het gebrek te vergoeden op de voet van artikel 7:208 BW, omdat de overeenkomst tussen partijen zou kwalificeren als een huurovereenkomst. De kantonrechter heeft (onder andere) beslist dat de overeenkomst kwalificeert als een pachtovereenkomst. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter op dit punt. Het overweegt: ‘Artikel 7:311 BW omschrijft pacht als de overeenkomst waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de verpachter zich verbindt tot een tegenprestatie. De overeenkomst waar het in deze zaak om gaat beantwoordt aan deze definitie zodat deze overeenkomst niet als huurovereenkomst maar als pachtovereenkomst gekwalificeerd moet worden. Wanneer een overeenkomst volgens deze bepaling pacht oplevert, is de wettelijke regeling van pacht van toepassing ook indien partijen de toepasselijkheid daarvan niet hebben gewenst. Het verzoek van [appellant] om het huurrecht toe te passen zal het hof dan ook niet inwilligen. De kantonrechter heeft terecht de tussen partijen gesloten overeenkomst als pachtovereenkomst aangemerkt en op het geschil tussen partijen dienovereenkomstig de bepalingen van het pachtrecht van toepassing geoordeeld. Voor zover [appellant] zich in de toelichting op zijn overige grieven baseert op het huurrecht, gaat het hof daaraan eveneens voorbij. [...] Door toepassing van artikel 96 Rv is de kantonrechter bevoegd geworden van het geschil kennis te nemen. Op grond van artikel 60 Wet RO oordelen gerechtshoven in hoger beroep over de daarvoor vatbare vonnissen, beschikkingen en uitspraken in burgerlijke zaken, strafzaken en belastingzaken van de rechtbanken in hun ressort.’

In het kader van de beëindiging van de huurovereenkomst met betrekking tot een bijgebouw van Radio Kootwijk, ‘de Garage’, twisten Staatsbosbeheer (als opvolgend verhuurder) en de huurder over de vraag of de Garage kwalificeert als 290-bedrijfsruimte of 230a-ruimte. Het hof oordeelt na bewijslevering dat de Garage kwalificeert als 290-bedrijfsruimte. ‘Aanwijzing voor de toekenning door partijen van een groter gewicht aan de openbare horeca-activiteiten is dat [de huurder] op grond van artikel 28 lid 2 huurovereenkomst verplicht is de Garage op de aldaar genoemde dagen open te stellen voor publiek, terwijl het organiseren van besloten feesten een recht van [de huurder] is. Verder kent het hof gewicht toe aan de omstandigheid dat de Garage gedurende de looptijd van de huurovereenkomst uitgedrukt in dagdelen wezenlijk vaker in gebruik was als openbare horecagelegenheid dan als ruimte voor besloten feesten. Weliswaar heeft Staatsbosbeheer dit verweer van [de huurder] in algemene zin betwist, maar dat is onvoldoende in het licht van de getuigenverklaring van [de directeur] dat hij “in de agenda van 2011 zag (...) dat De Garage 140 dagdelen was geopend voor openbare horeca en 30 dagdelen voor besloten feesten en partijen; in 2012 was dat 138 dagdelen voor openbare horeca en 20 à 25 dagdelen voor besloten feesten en partijen”. [De huurder] heeft voorts aangevoerd dat de situatie in 2010 vergelijkbaar was [...].’

In hoger beroep gaat het geschil in hoger beroep uitsluitend over de vraag of de huurovereenkomst tussen partijen betrekking heeft op 290-bedrijfsruimte of op 230a-ruimte. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. Het overweegt daartoe ‘(i) Er is sprake van een gebouwde onroerende zaak. (ii) In het gehuurde worden motorboten (roerende zaken) ter verkoop uitgestald, verkocht en van hieruit afgeleverd aan particulieren. (iii) Het gehuurde is gedurende openingstijden vrijelijk voor publiek toegankelijk. Dit zijn de kenmerken van artikel 7:290 BW. [...] Over (i) en (iii) bestaat geen verschil van mening. [...] Omtrent (ii) overweegt het hof verder nog als volgt. Er is sprake van een kleinhandelsbedrijf (detailhandel). Weliswaar worden grote schepen verkocht, maar het betreft nog steeds roerende zaken die in het gehuurde staan uitgestald, door het publiek bezichtigd kunnen worden en gekocht. De omstandigheid dat grote boten worden verkocht, maakt niet dat het om groothandel gaat, mocht [de verhuurder] dit hebben willen betogen. [...] Evenmin acht het hof het relevant of [de huurder] de schepen verkoopt als vertegenwoordiger van [een derde] of als verkoper van (tweedehands) schepen in consignatie. De betreffende schepen zijn immers fysiek aanwezig en worden vanuit het gehuurde verkocht en afgeleverd. [...] [De verhuurder] heeft nog gewezen op de jurisprudentie rondom makelaardij, bemiddeling bij hypotheken en uitzendbureaus, waarbij 7:290-bedrijfsruimte niet is aangenomen. Nu het in de betreffende jurisprudentie rond de makelaardij om verkoop van onroerende zaken gaat, terwijl bij hypotheekbemiddeling en uitzendbureaus geen roerende zaken (stoffelijke objecten in de zin van artikel 3:2 BW) worden verkocht, gaat de verwijzing reeds hierom niet op. Veeleer valt een overeenstemming te zien met verkooppunten voor keukens, die in beginsel onder de 7:290 BW- bedrijfsruimte vallen.’

De verhuurder vordert dat voor recht verklaard wordt dat de huurovereenkomst met betrekking tot een appartement dat bestemd is voor ‘short stay’-verhuur aan toeristen, door rechtsgeldige opzegging is geëindigd. De verhuurder is er bij de opzegging van uitgegaan dat sprake is van 230a-ruimte. De huurder betwist dat en stelt dat sprake zou zijn van 290-bedrijfsruimte. De kantonrechter gaat daar niet in mee en wijst de vordering van de verhuurder toe.

De dochter van de huurder vordert dat de kantonrechter bepaalt dat zij op de voet van artikel 7:276 BW medehuurder van de woning wordt. De dochter voert daartoe aan dat zij een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de huurder heeft. De kantonrechter wijst de vordering toe. De kantonrechter stelt vast dat de verhuurder niet gesteld heeft dat de in artikel 7:267 lid 3 onder b of c BW bedoelde situatie zich voordoet. De verhuurder heeft slechts gesteld dat geen sprake zou zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. De kantonrechter oordeelt dat daar wel sprake van is.

De opvolgend huurder van een bedrijfsruimte wordt in staat van faillissement verklaard. De curator heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond van 39 Fw. De verhuurder heeft de door de huurder gestelde bankgarantie onder meer ingeroepen vanwege leegstandschade (gederfde huur na de datum waartegen is opgezegd). De bank heeft betaald. De bank heeft het betaalde verrekend met een schuld aan de gefailleerde. De curator vordert in deze procedure (onder andere) dat de verhuurder veroordeeld wordt tot terugbetaling van het door de bank betaalde bedrag gelijk aan de leegstandschade. De Hoge Raad overweegt onder verwijzing naar HR 24 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO3534, NJ 2011, 114 (Aukema/Uni-Invest) en HR 15 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1244, NJ 2014, 68 (Romania Beheer) dat ‘een opzegging op de voet van art. 39 Fw een regelmatige wijze van beëindiging [is] van de huurovereenkomst die jegens de faillissementsboedel geen recht doet ontstaan op schadevergoeding wegens gemis van de huur’.

Kortdurende vakantieverhuur zoals Airbnb short stay en bed and breakfast staat in grote maatschappelijke belangstelling.

Er bestaat tot op heden bij zowel de huur van woon- als bedrijfsruimten nog veel onduidelijkheid over de verjaring van de servicekostenvordering. Bij beide vormen van huur zijn er geen specifieke regels over het moment van opeisbaarheid van de servicekostenvordering. Dit heeft tot gevolg dat de aanvangsdatum van de verjaringstermijn van de servicekostenvordering niet eenvoudig is te bepalen. Dit zorgt zowel bij huurder als verhuurder voor veel onduidelijkheid. Daardoor ontstaan er in de praktijk tussen huurders en verhuurders regelmatig geschillen over de afrekening van de servicekosten. Dit artikel probeert inzicht te geven in de problematiek die speelt rondom de verjaring van servicekosten. In dit artikel worden tevens enkele handvatten aangereikt om de onduidelijkheid over de opeisbaarheid en de verjaring van de servicekostenvordering weg te nemen. Ook wordt in het artikel kort ingegaan op de problematiek die speelt bij de btw-heffing over servicekosten.

Passend toewijzen van woningen door woningcorporaties

Tweejaarovereenkomst of korter