Aflevering 4

In het verband van een overeenkomst of overdracht kunnen partijen een ontbindende of opschortende voorwaarde overeenkomen. Het theoretische uitgangspunt bij een dergelijke voorwaarde is dat geen van partijen invloed uitoefent op het toekomstige intreden of vervallen van die voorwaarde. In de praktijk hebben partijen echter veelal juist wel de mogelijkheid om het intreden of vervallen van een voorwaarde te beïnvloeden. Artikel 6:23 BW vormt de voornaamste beperking met betrekking tot deze partij-invloed: een beletten of teweegbrengen van het intreden van een voorwaarde in strijd met de redelijkheid en billijkheid leidt ertoe dat een voorwaarde alsnog (fictief) als ingetreden dan wel vervallen geldt. Een lastig toepasbare wetsbepaling, zo leert ook HR 5 februari 2016.

A is eigenaar van een vastgoedportefeuille. Hij overweegt deze te verkopen om een aan hem verstrekte lening af te lossen en overlegt daarover met zijn advocaat mr. W. Kort daarna ontvangt mr. W een redelijk bod van bieder B. Hij reageert daarop aan B dat de verkoop in principe akkoord is. Er wordt een afspraak gemaakt bij de notaris om de overeenkomst te ondertekenen. In de overeenkomst staat A als eigenaar en verkoper vermeld.

In 2003 vestigen M en V een recht van eerste hypotheek op hun woning ten behoeve van bank B. Op 29 december 2011 geven zij [makelaar] opdracht te bemiddelen bij de verkoop van de woning. M en V verkopen de woning echter buiten [makelaar] om voor € 500.000, waarna de levering aan de kopers plaatsvindt op 5 september 2013 en waarbij B royement verleent voor de hypotheek. [Makelaar] vordert B, naast M en V (hoofdelijk), te veroordelen tot betaling van € 7.500 aan courtage, vermeerderd met wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten.

S’Energy en Delta participeren in een joint venture. Tussen partijen ontstaat onenigheid en zij besluiten uit elkaar te gaan. Ze sluiten een vaststellingsovereenkomst, op grond waarvan S’Energy haar aandelen in de joint venture verkoopt aan Delta. In de conceptversie van de overeenkomst is een kwijtingsbepaling opgenomen. Die bepaling is op verzoek van S’Energy gewijzigd. S’Energy heeft daarbij aan haar toenmalige advocaat aangegeven ‘de deur op een kier’ te willen houden om later op grond van misbruik van omstandigheden (artikel 3:44 lid 4 BW) de vernietiging van de vaststellingsovereenkomst te kunnen vorderen. In artikel 3 van de vaststellingsovereenkomst is opgenomen dat partijen elkaar finale kwijting verlenen.

X verhuist in 1996, op advies van het gerenommeerde advocatenkantoor Y, om fiscale redenen tijdelijk naar Curaçao. Een jaar later doet hij een aantal grote schenkingen aan zijn kinderen, in de veronderstelling dat in Curaçao ± € 800.000 schenkbelasting wordt geheven. Later blijkt echter dat ruim € 20 miljoen aan Nederlandse schenkbelasting is verschuldigd, omdat (1) X zijn duurzame betrekkingen met Nederland niet heeft verbroken, (2) hij een duurzaam tehuis in Nederland heeft en (3) zijn persoonlijke en economische betrekkingen het nauwst met Nederland zijn verbonden (HR 2 juni 2006, ECLI:NL:HR:2006:AV1261). X en zijn kinderen stellen hierop Y aansprakelijk. De vraag is of een beroep op dwaling zou hebben geleid tot vermindering van de aanslag.

H BV, de houdstervennootschap van de heer Y, is enig aandeelhouder en bestuurder van R BV. X is enig aandeelhouder en bestuurder van D BV, dat aandeelhouder en bestuurder is van participatiemaatschappij Chezz Partners. Y komt met X overeen dat Chezz Partners de aandelen van H BV in R BV overneemt voor € 3.800.000. Y zal terugtreden als statutair directeur van R BV en na de aandelenoverdracht gedurende 3 jaar werkzaam blijven op basis van een arbeidsovereenkomst. In verband met de overname van de aandelen richt Chezz Partners Apack Holding op. Op 30 juli 2008 wordt overeengekomen dat de aandelen in R BV worden overgedragen aan Apack Holding i.o. voor € 3.800.000, waarbij € 3.000.000 wordt betaald bij het passeren van de notariële leveringsakte en € 800.000 wordt omgezet in een geldlening met een looptijd van vijf jaar tot uiterlijk 30 juli 2013. Na de aandelenlevering in augustus 2008 wordt Y in december 2008 op non-actief gesteld. De beëindiging van de arbeidsovereenkomst wordt geregeld. De lening van € 800.000 moet na vijf jaar volledig door Apack Holding worden terugbetaald en tot zekerheid van de terugbetaling wordt door R B.V. een (derden)pandrecht op haar huidige en toekomstige bedrijfsuitrusting gevestigd. Als X de looptijd van de lening wil verlengen komen partijen op 3 juni 2013 overeen dat de lening eindigt door betaling van € 650.000 aan H BV tegen finale kwijting en dat de pandrechten komen te vervallen. Nadat € 650.000 op 4 juni 2013 aan H BV is betaald, hoort Y op 20 juni 2013 dat R BV is verkocht aan BPA.

Op 9 december 2008 sluit X met Y een overeenkomst tot het opnieuw aanbrengen van de bestaande betimmering van het schip van X. Omdat de oude betimmering zo slecht was dat herplaatsing niet raadzaam was, sluiten X en Y op 15 juli 2009 een nieuwe overeenkomst, neergelegd in een gespreksverslag opgemaakt door C, adviseur en bouwbegeleider voor X. Uit het verslag blijkt dat de betimmering beschadigd is, maar voor het schip karakteristieke elementen bevat die behouden moeten blijven. In geschil is de uitvoering door Y, waardoor X zijn betalingsverplichtingen niet nakomt.

Een recreatiepark is gesplitst in appartementsrechten. Een groot aantal appartementen wordt verhuurd aan seizoenarbeiders. Er is een discussie ontstaan of dit is toegestaan. Om aan deze discussie een einde te maken, is op advies van een notaris tijdens een VvE-vergadering een huishoudelijk reglement vastgesteld waarin het wordt toegestaan dat de woningen worden gebruikt door mensen die daar niet voor toeristische doeleinden verblijven. De kantonrechter vernietigt dit besluit.

Installatiebedrijf A heeft in opdracht en voor rekening van X diverse werkzaamheden verricht aan de levenspartner van X toebehorende woning. De werkzaamheden betroffen onder meer het vervangen van de dakgoten en hemelwaterafvoer en het vervangen van dakbedekking van het balkon van de hiervoor genoemde woning. Ook heeft A diverse installatiewerkzaamheden verricht.

De Staat heeft een (duur)overeenkomst van opdracht gesloten met cateraar X. Op grond van de overeenkomst is X gehouden de catering bij (besloten) bijeenkomsten in een kasteel te verzorgen. Daarnaast is X op grond van de overeenkomst gerechtigd tot het gebruik van ruimten ten behoeve van de exploitatie van een publieksrestaurant. De Staat heeft de overeenkomst opgezegd.

A is aandeelhouder van drie kinderdagverblijven en heeft automatiseringsbedrijf B ingehuurd om automatisering van haar bedrijfsvoering te verzorgen. Onderaan de orderbevestigingen en offertes van B staat: ‘Op al onze aanbiedingen en overeenkomsten zijn de algemene voorwaarden van FENIT, gedeponeerd ter Griffie van de Arrondissementsrechtbank te Den Haag op 8 december 1994 onder nummer 1994/189 van toepassing. Een exemplaar zenden wij u desgewenst kosteloos toe.’ De FENIT-voorwaarden bevatten een arbitrageclausule.

De rechter matigt de gebruikelijke boetebedingen bij koopovereenkomsten ten aanzien van onroerende zaken minder vaak en, gelet op de verhouding tussen schade en boete, minder snel dan andere boetes.

K koopt van autohandelaar V voor € 1.295 een vijftien jaar oude Renault Mégane zonder garantie. Al snel klaagt K over de remmen en de versnellingsbak bij V. Na een testrit worden geen problemen vastgesteld. Op vakantie worden de problemen met de versnellingsbak zo groot dat K rijdend in de 1e, 2e en 3e versnelling huiswaarts keert. K doet een beroep op non-conformiteit (artikel 7:17 BW) en verzoekt V het gebrek te herstellen. V wijst op het ontbreken van garantie, waarop K de versnellingsbak elders laat repareren. De kosten daarvan (€ 1.164,84) brengt zij, met een beroep op artikel 6:87 BW, bij V in rekening. V betaalt niet.

Vier broers/zuster hebben een familiebedrijf dat zich toelegt op het vervaardigen van stook- en stoominstallaties, apparatenbouw en het onderhoud daarvan. Het familiebedrijf is lange tijd gevestigd geweest in een voormalige bollenschuur in het centrum van dorp D. Vanaf 1997 is tussen het familiebedrijf en de gemeente de vraag aan de orde of het bedrijf kan worden verplaatst uit de dorpskern van D. De wethouder van de gemeente vraagt het familiebedrijf om mee te werken aan een verplaatsing uit de dorpskern. Het bedrijf wil hieraan meewerken, mits er een geschikte locatie wordt gevonden en bedrijfsverplaatsing financieel haalbaar is. Het idee is herontwikkeling van de bestaande locatie en de bouw van appartementen, om met de verkoop daarvan voldoende financiering te kunnen verkrijgen voor de bedrijfsverplaatsing. Na veelvuldig overleg met de gemeente heeft het familiebedrijf samen met een architect de eerste plannen en schetsen gemaakt. Deze plannen zijn gericht op de integrale herontwikkeling van het bedrijfsterrein, inclusief de naastgelegen woning, door middel van de bouw van appartementen. In december 2005 laat de gemeente weten medewerking te verlenen aan het bouwplan. De gemeente zegt haar medewerking ondubbelzinnig en onvoorwaardelijk toe. Daar blijkt later niets van terecht te komen.

X heeft via hypotheekbemiddelaar Foreburgh een hypothecaire geldlening voor de aankoop van een appartement afgesloten bij Argenta. In maart 2011 heeft X de koopakte ondertekend, waarin een financieringsvoorbehoud is opgenomen. Dit voorbehoud is op 18 april 2011 verlopen. Uiteindelijk heeft X € 17.000 moeten betalen vanwege de te late afname van het appartement. X heeft Foreburgh hiervoor aansprakelijk gesteld en de kantonrechter heeft Foreburgh veroordeeld tot betaling van € 11.333,33.

X sluit met aannemer A een overeenkomst voor de verbouwing van zijn woning. Op de overeenkomst zijn de Consumentenvoorwaarden Verbouwingen (Covo 2010) van toepassing. Na afloop van de werkzaamheden stuurt X aan A een opsomming van gebreken dan wel schade. Hij verzoekt A de schade te herstellen en laat twee facturen onbetaald. De kantonrechter veroordeelt X tot betaling. X stelt in hoger beroep dat A had moeten begrijpen dat hij eigenlijk bedoelde de overeenkomst (gedeeltelijk) te ontbinden op de voet van artikel 7:756 BW dan wel artikel 7:265 BW.

Wanneer worden een koop- en een kredietovereenkomst samen gekwalificeerd als huurkoop? Wat is het nut en de betekenis van de bescherming van de huurkoper tegen vervreemding in artikel 7:107 BW?

X was betrokken bij de bouw/herontwikkeling van het Stadionkwartier Breda. Y sluit in dit kader op 7 oktober 2009 een geldleningsovereenkomst van € 29.000.000 met X en haar dochtervennootschap. In het kader van het project sluit X op 12 april 2011 een aannemingsovereenkomst met Z. Op 9 juni 2011 meldt Y aan X en haar dochtervennootschap dat zij akkoord gaat met de start van de bouw van het project en dat uitbetalingen tijdens de bouw rechtstreeks plaats zouden vinden aan de (hoofd)aannemer dan wel aan degene die de factuur bij X of haar dochtervennootschap indient. Op 22 juni 2011 hebben X, Z en Y een afbouwgarantie ondertekend. In de zomer van 2011 voeren X en haar dochtervennootschap onderhandelingen met W over de uitvoering van de grondwerkzaamheden voor het project. Vooruitlopend op de ondertekening van de aannemingsovereenkomst is W al met haar werkzaamheden begonnen. Op 8 augustus 2011 ondertekenen W en de dochtervennootschap van X een infra-aannemingsovereenkomst. Daarin is bevestigd dat W de opdracht krijgt om tegen betaling van € 3.485.000 de grond voor het project bouw- en woonrijp te maken.

Over de meerpartijenovereenkomst bestaat relatief weinig literatuur. Een onderzoek naar lagere rechtspraak geeft een indruk van de problemen in de praktijk, en laat zien of de literatuur zinvolle oplossingen aandraagt.

Een hypotheek kan worden gevestigd en worden uitgewonnen voor alle vorderingen van de hypotheekhouder op de schuldenaar (artikel 3:231 lid 1 BW), ook voor vorderingen die voortvloeien uit latere rechtsverhoudingen.

Makelaar M heeft, in opdracht van eigenaar V, een woning via een veiling verkocht aan K. In zowel het veilingboekje als het door veilingnotaris N opgestelde proces-verbaal van veiling stond dat de woning ‘vrij van huur en ontruimd’ wordt opgeleverd. Nadien is V veroordeeld om schadevergoeding aan K te betalen omdat de woning bij de levering niet vrij van huur is opgeleverd (een bewoner heeft zich beroepen op huurbescherming). Naar aanleiding hiervan stelt V zowel M als N aansprakelijk.

M en V zijn in gemeenschap van goederen met elkaar gehuwd, welk huwelijk door echtscheiding is ontbonden. Tot de ontbonden huwelijksgoederengemeenschap behoren twee schulden, waarvoor beide partijen gelijk draagplichtig zijn. M lost deze schulden af en betaalt daarover rente en kosten. De rechtsvraag die partijen verdeeld houdt, is of M inmiddels een regresvordering op V heeft, terwijl hij nog niet meer dan de helft van de schulden heeft voldaan. V verwijst naar HR 6 april 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BN6241). M beroept zich op artikel 6:8 jo. 6:2 BW. Volgens hem ontstaat een regresrecht per betaling, in plaats van pas vanaf het moment dat er meer dan de helft van de vordering is afgelost, en leidt HR 6 april 2012 in casu tot een onredelijk resultaat. Partijen hebben contractueel afgesproken dat beiden de kosten zouden betalen en V houdt zich niet aan die afspraak, aldus M.

X is directeur/aandeelhouder van de vennootschap E. Het echtpaar M en V zijn vennoten van een VOF. In januari 2015 neemt M, omdat hij geld nodig heeft, telefonisch contact op met X, die familie is van V. Op 14 januari 2015 stuurt de VOF aan E een factuur van € 35.000. Op de factuur staat vermeld: ‘Aan u verkocht 1 paard 5 jaar’. E betaalt vervolgens € 35.000 op de rekening van de VOF. In februari 2015 stuurt E aan de VOF een factuur voor € 36.750, met de vermelding ‘Aan u verkocht: 1 paard 5 jaar’. Vanwege het uitblijven van betaling sommeert X in mei 2015 M tot betaling. In augustus 2015 doet M een betalingsvoorstel aan X, wat leidt tot een betalingsregeling. In december 2015 ontbindt X de betalingsregeling buitengerechtelijk.

M was bestuurder en aandeelhouder van drie vennootschappen. In mei 2010 heeft Rabobank aan die vennootschappen een geldlening van € 100.000 verstrekt. M en (zijn toenmalig echtgenote) V hebben zich tot zekerheid voor de terugbetaling van die lening borg gesteld tot een bedrag van € 150.000. M en V verzoeken in het najaar van 2011 Rabobank om de borgtochtovereenkomst te laten vervallen vanwege hun voornemen te gaan scheiden. Naar aanleiding van dat verzoek sluiten Rabobank en M een nieuwe (tweede) borgtochtovereenkomst, welke overeenkomst door Rabobank is ondertekend op 23 december 2011 en door M op 7 januari 2012. Op grond van de tweede borgtochtovereenkomst stelt M zich jegens Rabobank borg tot € 100.000 voor de schulden van de drie vennootschappen. In de tweede borgtochtovereenkomst is onder meer bepaald dat die overeenkomst strekt ter vervanging van de eerste borgtochtovereenkomst en voorts dat de borgtocht is gesteld ten behoeve van de normale bedrijfsuitoefening van het bedrijf van de debiteur. Ten tijde van het sluiten van de tweede borgtochtovereenkomst zijn M en V nog gehuwd. In 2012 is een van de vennootschappen failliet gegaan. Op 9 oktober 2012 dient Rabobank een vordering van € 212.456,10 in het faillissement van deze vennootschap. Op 8 april 2014 meldt Rabobank M dat de opbrengst van de (overige) zekerheden in het faillissement onvoldoende was voor de voldoening van de vordering van Rabobank. Rabobank spreekt M aan op zijn verplichtingen uit hoofde van de tweede borgtochtovereenkomst en verzoekt hem een bedrag van € 100.000 te voldoen. Als M niet aan dat verzoek voldoet, betrekt Rabobank hem in rechte.

M en V zijn met elkaar gehuwd, uit welk huwelijk zoon Z is geboren. Op 20 september 1999 sluit M met (de rechtsvoorganger van) Dexia een effectenleaseovereenkomst op naam van Z, die op dat moment minderjarig is. De overeenkomst is met een negatief resultaat geëindigd. Op 5 september 2005 deelt V aan Dexia mee dat zij geen toestemming heeft verleend voor de door M op naam van Z gesloten overeenkomst en zij vernietigt deze op grond van artikel 1:347 BW. Dexia meldt op 18 november 2005 aan V dat de overeenkomst rechtsgeldig is gesloten en niet vernietigbaar is. Op 24 januari 2012 heeft Leaseproces namens Z aan Dexia bericht dat Z zijn vordering op Dexia onverkort handhaaft en dat hiermee de verjaring van deze vordering is gestuit. Z vordert (1) een verklaring voor recht dat effectenleaseovereenkomst rechtsgeldig is vernietigd en (2) Dexia te veroordelen om al hetgeen door en ten behoeve van Z op grond van deze overeenkomst aan Dexia is betaald, aan Z terug te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente. Z betoogt dat de overeenkomst op zijn naam van en voor zijn rekening is afgesloten toen hij minderjarig was. De overeenkomst is door V op 5 september 2005 op basis van artikel 1:347 BW vernietigd. Deze vernietiging resulteert in de verplichting tot terugbetaling van hetgeen aan Dexia is betaald. Dexia dient verder de wettelijke rente te vergoeden. Primair vanaf de data van de gedane betalingen, omdat zij te kwader trouw was in de zin van artikel 6:206 BW, dan wel omdat Dexia eveneens haar zorgplichten heeft geschonden, en subsidiair vanaf het moment dat Dexia in verzuim is met betrekking tot de terugbetaling van de betaalde termijnen.

X is sinds 1994 eigenaar van een vakantiewoning op een park. In de leveringsakte is de verplichting opgenomen om verhuur te laten plaatsvinden door bemiddeling van een door de VvE aan te wijzen organisatie. Van 1994 t/m 2003 vindt verhuur plaats via G. Omdat X ontevreden is, zegt hij de overeenkomst met G op. Voor 2004 t/m 2013 sluit de VvE een overeenkomst met L als bemiddelaar. Vanaf 1999 verhuurt X zijn woning zelf. In 2013 schrijft de VvE aan X dat zijn positie als zelfstandig verhurende eigenaar niet wordt voortgezet, waarbij X de mogelijkheid krijgt te verhuren via L. In februari 2014 overlegt de VvE met X over een oplossing en een beperkte gedoogperiode. Als X niet meedoet met het voorstel van 14 maart 2014 van de VvE, vordert deze X te verbieden om zonder tussenkomst van L zijn woning te verhuren. De voorzieningenrechter wijst de vordering van de VvE toe.

In de afgelopen decennia heeft de Hoge Raad zich in verschillende arresten uitgesproken over de rol van redelijkheid en billijkheid bij opzegging van duurovereenkomsten. In 2016 zijn daar twee arresten bijgekomen. Daarin lijkt een ontwikkeling zichtbaar in de rol van de redelijkheid en billijkheid die van belang is voor de praktijk.

In de internationale transactiepraktijk zijn legal opinions aan de orde van de dag

De Nederlandse Franchise Code (NFC) is opgesteld om de ongelijkheid die de relatie tussen franchisegever en -nemer lange tijd kenmerkte, te compenseren.

Voor de beslechting van geschillen in grensoverschrijdende gevallen in handelszaken sluiten partijen doorgaans een forumkeuzeovereenkomst (of een forumkeuzebeding). Afhankelijk van de vraag welke rechter wordt aangewezen, gelden verschillende instrumenten voor de vaststelling van de geldigheid van een dergelijke afspraak. Tot 1 oktober 2015 waren drie regelingen van belang: artikel 25 EEX-Vo II Verordening (EU) 1215/2012 van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2012 betreffende de rechterlijke bevoegdheid, de erkenning en de tenuitvoerlegging van beslissingen in burgerlijke en handelszaken (Herschikking), PbEU 2012, L 351/1., artikel 23 EVEX II Vgl. artikel 64 lid 2 sub a EVEX II. Verdrag betreffende de rechterlijke bevoegdheid, de erkenning en de tenuitvoerlegging van beslissingen in burgerlijke en handelszaken, Lugano, 30 oktober 2007, PbEU 2007, L 339/1. en artikel 8 Rv. Op genoemde datum is het Haags Forumkeuzeverdrag Verdrag inzake bedingen van forumkeuze, ’s-Gravenhage, 30 juni 2005, Trb. 2009, 31. Zie meer over het verdrag X.E. Kramer, ‘Het nieuwe Haags Forumkeuzeverdrag. Een welkom compromis met vallen en opstaan’, NIPR 2006, p. 109-118 en P. Vlas, ‘The Hague Convention on Choice of Court Agreements in Dutch Perspective’, in: P. van der Grinten en T. Heukels (eds.), Crossing Borders: Essays in European and Private International Law, Nationality Law and Islamic Law in Honour of Frans van der Velden, Deventer: Kluwer 2006, p. 85-94. in werking getreden tussen de lidstaten van de Europese Unie, met uitzondering van Denemarken Het verdrag is door de Europese Commissie namens de lidstaten geratificeerd. Gezien de bijzondere positie van Denemarken ten aanzien van Titel V VWEU is de Europese Commissie niet bevoegd om het verdrag ook voor Denemarken te ratificeren., en Mexico. Vanaf 1 oktober 2016 geldt dit verdrag ook in verhouding tot Singapore. Zie voor de actuele stand van ratificaties: https://www.hcch.net/en/instruments/conventions/status-table/?cid=98. De Verenigde Staten en Oekraïne hebben inmiddels dit verdrag ondertekend, maar ratificatie door deze staten blijft nog uit.