Aflevering 6781

1. De titel van deze bijdrage duidt op iets gecompliceerds en dat is het ook (de afscheid nemende redacteur kan gelukkig bepaald wel tegen een stootje). Het gaat om de vraag naar de status van rechten van derden op een goed, die zijn ontstaan na beslag op dat goed, in het geval dat beslag bij een rechterlijk vonnis, dat uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, wordt opgeheven, maar die opheffing in beroep wordt vernietigd.

Van Velten is over de wijze waarop de koop van een woning in art. 7:2 BW is geregeld van meet af aan zeer kritisch geweest. Hij is van mening dat deze bepaling te veel onzekerheid met zich brengt. Zo is bijvoorbeeld onduidelijk wat allemaal onder een tot bewoning bestemde onroerende zaak moet worden verstaan. Ook is Van Velten geen voorstander van de bedenktijd.1 Nog een ander aspect van art. 7:2 BW heeft - wellicht tegen wil en dank - zijn voortdurende aandacht opgeëist, te weten de sanctie op het vereiste dat de koop van een woning schriftelijk tot stand komt. Sinds 2005 verhaalt hij in dit tijdschrift, over de stroom van tegenstrijdige rechtspraak waartoe dit vormvoorschrift heeft geleid.2 Reeds 21 uitspraken zijn door hem in dit kader besproken. Van Velten is zelf een aanhanger van de hierna te bespreken ‘strikte leer’: de mondelinge koopovereenkomst is nietig en (ook) de verkoper is hieraan niet gebonden. Dit kan naar zijn mening slechts in uitzonderlijke gevallen anders zijn.3 In deze bijdrage aan het bijzondere WPNR-nummer dat aan Van Velten is gewijd, zal deze standpuntbepaling in verband worden gebracht met zijn opvatting dat de notaris reeds bij de koopovereenkomst moet worden ingeschakeld.4 De achtergrond van deze koppeling is een vraagstelling die van Van Velten zelf afkomstig is. In zijn brief aan mijn promotor W.G. Huijgen gaat hij in op de conclusie in mijn proefschrift dat bij de totstandkoming van de koop de rechtshandeling weer centraal moet worden gesteld.5 Daarmee is hij het eens, maar hij had graag gezien dat ik me duidelijker had uitgelaten over de vraag op welke wijze dient te geschieden:

Zekerheid rondom grondeigendom en (beperkte) rechten op grond is een voorwaarde voor het goed functioneren van een samenleving die in economisch opzicht de vrije marktwerking tot uitgangspunt neemt. In Nederland en veel andere landen is dat best goed geregeld. Weliswaar kan men twisten over de vraag of de verschillende vastgoedmarkten kosten efficient werken en is het jammer dat zo’n grote verscheidenheid aan grondboekhoudingsystemen bestaat, maar over het algemeen is de zekerheid die de verschillende systemen verschaffen voldoende voor het goed functioneren van vastgoedmarkten. Het weerhoudt bedrijven er niet van te investeren in grond en banken voelen zich over het algemeen niet geremd om financieringen te verstrekken.

‘Men wordt voorondersteld bedongen te hebben voor zichzelven en voor zijne erfgenamen en rechtverkrijgenden (...)’.

Aart van Velten heeft zich in zijn werkzame leven beziggehouden met alle vormen van privaatrechtelijke aspecten ten aanzien van onroerende zaken. Daartoe behoort ook de problematiek van kabels en leidingen.Zie Nota n.a.l.v. het Nader Verslag, 2005-2006, TK 29834, nr. 12, blz. 1. Ik neem aan dat deze bijdrage hem dan ook zal interesseren.

Aart van Velten, de scheidende redacteur aan wie dit nummer van het WPNR is opgedragen, heeft een levendige liefde voor het onroerendgoedrecht, met name ook voor de koop/verkoop van onroerende zaken. Nieuwe ontwikkelingen hebben steevast zijn aandacht. Zo verscheen van zijn hand reeds in 1984, een klein decennium vóór de inwerkingtreding van het nieuwe Burgerlijk Wetboek, een van de eerste delen in de serie Monografieën Nieuw BW. In deze monografie presenteert hij, vanuit een evidente kennis en ervaring, een mozaïek van onderwerpen betreffende de koop van onroerende zaken.A.A. van Velten, Koop van onroerende zaken, serie Monografieën Nieuw BW, deel B-65c, Deventer 1984.

Het moet zich ergens in de jaren ’60 van de vorige eeuw hebben afgespeeld. Iemand loopt een hoedenzaak binnen en vraagt aan de verkoper: “Ik ben op zoek naar een modern hoedje.” De verkoper denkt even na, en vraagt de klant. “Meneer, kunt u mij dan eerst vertellen wat een modern hoedje is.” Aan dit (volgens mijn bron waargebeurde) verhaal moest ik denken toen ik enige tijd geleden enkele afleveringen van het WPNR uit de jaren ’80 doorbladerde. Mijn oog viel op advertenties waarin computers en printers werden aangeboden. De afgebeelde en aangeprezen apparaten waren destijds ongetwijfeld “state of the art” en onmisbaar op een “modern notariskantoor”, maar leken inmiddels afkomstig te zijn uit een zeer lang vervlogen tijdperk.

Op 17 september 1982 promoveerde Aart van Velten aan de UvA op het proefschrift ‘Kopers en economische eigenaars van onroerend goed’.Promotor was A.G. Lubbers, coreferent W.M. Kleyn. Het boek is ook verschenen als deel 35 in de serie Recht en Praktijk. Hierin verdedigde hij onder meer om in het nieuwe BW de koper van onroerend goed bescherming te bieden tegen vervreemding of bezwaring door de verkoper en tegen beslag door diens schuldeisers. Hij stelde voor de mogelijkheid te scheppen om het recht op levering van de koper te publiceren doormiddel van een aantekening in de kadastrale registratie.Inschrijving van de volledige koopovereenkomst in de openbare registers, zoals destijds al door de Tijdelijke Wet Onroerend Goed (thans Onroerende Zaken) werd voorgeschreven, achtte hij wat overdreven. Dat idee ontleende hij vooral aan buitenlandse voorbeelden, in het bijzonder aan de Engelse priority notice en de Duitse Vormerkung.Nederlandse voorbeelden waren ook al aanwezig zoals de Wet Voorkeursrecht Gemeenten, en de Tijdelijke Wet Huurkoop Onroerend Goed. Door een dergelijke “zakenrechtelijke bescherming” van het recht op levering zouden de gevolgen van het kort te voren gewezen Baarns beslag-arrestZie HR 30 januari 1981, NJ 1982, 56. Dat arrest maakte duidelijk dat een beslag gelegd tussen het passeren van de transportakte en de inschrijving daarvan in de registers een bedreiging vormt voor de koper van onroerend goed. Het arrest heeft grote onrust in het notariaat veroorzaakt en heeft aanleiding gegeven tot vele reacties en voorstellen voor oplossingen om dit risico uit te bannen. W.G. de Vries heeft in dat verband al voorgesteld om een aantekening in de registers mogelijk te maken dat een transport bij een notaris in behandeling is. Een dergelijke inschrijving zou gedurende drie weken voor moeten gaan boven andere inschrijvingen mbt hetzelfde onroerend goed. Zie WPNR 1981/5568. Dat stelsel is volgens Van Velten in feite dat van de priority notice naar Engels recht.voor eens en altijd kunnen worden bezworen.

Volgens de organisatie van de in oktober 2008 in Utrecht gehouden beurs ‘Second Home’ spelen makelaars in op de recente financiële crisis en wordt de aankoop van een tweede huis ‘de meest verstandige belegging’ genoemd, althans wanneer wij de berichten daarover in de pers mogen geloven.Zie bijv. NRC Handelsblad van 11 oktober 2008, p. 1. Er is in ieder geval volop keus voor de aankoop van een tweede woning in het buitenland, bijvoorbeeld in Frankrijk, Italië, Portugal, Spanje of Zwitserland. Maar ook buiten Europa, zoals op de Nederlandse Antillen, worden woningen aangekocht door Nederlanders als tweede verblijf. Van geval tot geval zullen de juridische constructies verschillen: van appartementen in eigendom tot vakantiehuizen in bungalowresorts op basis van timeshare. Van Velten heeft in zijn geschriften regelmatig aandacht besteed aan de juridische aspecten van dergelijke transacties. Daarbij heeft hij de behandeling van het internationaal privaatrecht (IPR) niet gemeden.Zie A.A. van Velten, Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed, Ars Notariatus 120, tweede druk, Deventer: 2006, p. 180-185. Dat is voor mij aanleiding om in dit aan Aart van Velten opgedragen themanummer van het WPNR de IPR-aspecten van de internationale koop van onroerende zaken te bespreken. Eerder besprak ik enige problemen inzake de internationale bevoegdheid (rechtsmacht) van de rechter in het kader van de EEX-Verordening in de relatie tot onroerende zaken in mijn opstel voor de feestbundel die Van Velten in 2003 werd aangeboden ter gelegenheid van zijn vijfenzestigste verjaardag en zijn defungeren als notaris.Zie P. Vlas, EEX en onroerend goed, in: Vast en goed, Liber Amicorum prof. mr. A.A. van Velten, Deventer : 2003, p. 291-306. Sedertdien hebben zich op het terrein van de rechtsmacht geen belangrijke ontwikkelingen voorgedaan. Veranderingen doen zich wel voor bij het bepalen van het toepasselijke recht op een internationale overeenkomst. Op dat terrein wordt met ingang van 17 december 2009 de verordening ‘Rome I’ van toepassing.

Bij besluit van de staatssecretaris van Justitie de dato 12 december 2008 is de notariële plaats van vestiging van mr. G.H.H.J. Janssen, thans notaris in de gemeente Rotterdam, met ingang van 1 januari 2009 gewijzigd in de gemeente Amsterdam, met inachtneming van artikel 10, lid 6 van de Wet op het notarisambt.

Speciaal nummer ter gelegenheid van het afscheid van prof. mr. Aart van Velten van de redactie van het WPNR